【正文】 —— 1房、 2房 施工至 1011層 2023年 5月中豪華廈 9000 29937 —— 2房、 3房 施工至 1011層 2023年 5月中天彩虹城 90000 460000 —— —— 打地基 ——天安淡水項(xiàng)目 392023 約 780000 —— 未定 未動工 未定華星金碧雅苑 2期 總 30165 總 98533 —— —— 未動工 2023年城市麗景 35217 —— —— 在建 ——華茂 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣產(chǎn)品配套大亞灣產(chǎn)品配套29本報(bào)告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 客戶群體大亞灣 熊貓國際一期三組團(tuán) 龍崗廠區(qū)中高級管理人員，深圳投資客，中海殼牌及周邊企業(yè)中高級管理人員菩提園一期 深圳、香港養(yǎng)老和投資客戶，周邊公務(wù)員、企業(yè)中級管理人員峰景灣 深圳及其他外地投資客戶，中海殼牌及周邊企業(yè)中級管理人員海岸國際公寓 深圳及其他外地度假、投資客戶，澳頭及海港廠區(qū)的投資客康匯花園 周邊公務(wù)員，部分大亞灣本土客戶君豪國際公寓一期 龍崗及深圳投資客，部分大亞灣和惠陽的投資客、企業(yè)白領(lǐng)惠陽 華星金碧雅苑一期 大亞灣廠區(qū)企業(yè)管理者、惠陽本土居民（主要用于換房）壹品上城 深圳和本土投資客為主中雄廣場明珠 深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務(wù)員（自?。┒际袕V場 深圳及惠州投資客，以及本地居民半島一號一期 深圳投資客戶、深惠來往的商務(wù)客隆基天地廣場 深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務(wù)員（自?。惤▓@ 政府公務(wù)員、商務(wù)人士、深圳投資客和香港人深圳客戶撐起大亞灣住房需求半邊天，投資市場前景樂觀大亞灣區(qū)客戶來源 —— 本地客戶：外地客戶＝ 5： 5大亞灣區(qū)置業(yè)目的 —— 自住客戶：投資客戶＝ 4： 6 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣客戶群體大亞灣客戶群體大亞灣區(qū)在售樓盤深圳客戶比例30本報(bào)告嚴(yán)格保密片區(qū) 項(xiàng)目 占地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 規(guī)模 主力戶型 目前工程進(jìn)程 入市時(shí)間大亞灣 新天名城 42500 162568 9棟2房 7282平方米3房 99127平方米 5月動工 2023年下旬聽濤雅苑 —— 50000 —— 單房： 13平方米1房： 28平方米2房： 51－ 60平米已動工 2023年 6月珠江東岸 613228 1058679 —— 1000套別墅 —— 2023年下旬熊貓國際二期 總 640000 總 1110000 —— —— 未動工 ——菩提園二期 總 107726 138393 5棟 3房、 4房 打地基 2023年中旬海韻國際 —— 15956 1棟 —— 在建 10層 2023年下旬君豪國際公寓二期 總 8000 總 60000 3棟 1房、 2房 挖坑 2023年中旬地塊 8號 80089 160178 —— —— —— ——地塊 9號 903860 1807720 —— —— —— ——地塊 10號 662874 1325748 —— —— —— ——合計(jì) 3058227 5889242 —— —— —— ——大亞灣區(qū)擬售住宅資料表房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣擬售項(xiàng)目概況大亞灣擬售項(xiàng)目概況大亞灣區(qū)擬售項(xiàng)目有 10個(gè)，整體占地面積約 306萬，建筑面積為 589萬平方米，考慮分期開發(fā)和推售時(shí)間等因素，預(yù)計(jì)近期內(nèi)推出建筑面積約 100－200萬平方米。注：加權(quán)均價(jià)已扣除裝修標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣價(jià)格現(xiàn)狀大亞灣價(jià)格現(xiàn)狀28本報(bào)告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 小區(qū)配套 市政配套大亞灣 熊貓國際一期三組團(tuán)銀行、游泳池、網(wǎng)球場、會所、餐廳、幼兒園、超市大亞灣中心幼兒園 、大亞灣管委會、地稅局菩提園一期 游泳池、娛樂區(qū)、會所、網(wǎng)球場 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 峰景灣 籃球場、商業(yè)群樓 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村海岸國際公寓 酒吧、餐廳三星購物廣場 、大亞灣人民醫(yī)院、大亞灣郵局、大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局康匯花園 中心花園、會所、幼兒園 紅樹林公園、體育中心、市政廣場、大亞灣管委會、地稅局君豪國際公寓一期 商業(yè)街 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村惠陽 華星金碧雅苑一期 游泳池、商業(yè)群樓 惠陽區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、淡水六小、惠陽人民醫(yī)院壹品上城 空中花園、會所、商業(yè)群樓 好宜多購物廣場、沃爾瑪購物廣場中雄廣場明珠 商業(yè)群樓 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院都市廣場 商業(yè)群樓、空中園林 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院半島一號一期 會所、臨時(shí)幼教中心、體育公園、高爾夫球場、 市政廣場、中醫(yī)院、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院隆基天地廣場 商業(yè)群樓 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院麗江花園 健身房、超市、咖啡廳、兒童游樂設(shè)施、商業(yè)步行街、雙會所 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院不齊全，生活環(huán)境有待進(jìn)改善，居住氛圍弱l配套設(shè)施對比：大亞灣區(qū)樓盤配套主要是會所、商業(yè)群樓、娛樂場、球場、學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)構(gòu)等，但目前投入運(yùn)營較少，居住生活環(huán)境落后于惠陽區(qū)。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣戶型特點(diǎn)大亞灣戶型特點(diǎn)25本報(bào)告嚴(yán)格保密熊貓國際一期三組團(tuán) —— 戶型展示：引導(dǎo)韓式居住潮流，動靜區(qū)分離超大景觀陽臺獨(dú)立客廳戶型方正，南北通透客廳餐廳獨(dú)立布局超大廚房空間三室兩廳 建筑面積：約 — 平方米兩室兩廳 建筑面積：約 前后分設(shè)觀景及生活陽臺客廳、餐廳分離布局，功能分區(qū)科學(xué)整體戶型方正實(shí)用，通透更敞亮尺度講究的凸窗，充分照顧采光及觀景房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 重點(diǎn)項(xiàng)目案例重點(diǎn)項(xiàng)目案例26本報(bào)告嚴(yán)格保密君豪國際公寓一期 —— 戶型展示： 公寓樓客廳和臥室共享大陽臺②①①②一房一廳： 36—50 平方米 兩房一廳： 61—71 平方米戶型創(chuàng)新分析：客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透戶型時(shí)尚簡約，舒適怡人設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，功能分區(qū)清晰、合理房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 重點(diǎn)項(xiàng)目案例重點(diǎn)項(xiàng)目案例27本報(bào)告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 均價(jià)（元 / 平方米） 加權(quán)均價(jià)（元 / 平方米）大亞灣 熊貓國際一期三組團(tuán) 4200 2845菩提園一期 3400峰景灣 3200海岸國際公寓 2450康匯花園 3000君豪國際公寓一期 3000（含 350裝修）惠陽 都市廣場 3700（含 400裝修） 3465中雄廣場明珠 3600錦繡豪苑二期 2100半島一號一期 一期最后一批單位價(jià)格未定本因坊 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 大亞灣戶型構(gòu)成大亞灣戶型構(gòu)成24本報(bào)告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 戶型創(chuàng)新 賣點(diǎn)與本項(xiàng)目擬合度大亞灣區(qū)熊貓國際一期三組團(tuán)客廳、餐廳獨(dú)立布局，增加空間層次感和私密性，超大景觀陽臺形象、園林、居住環(huán)境 ★ ★ ★菩提園一期 寬敞進(jìn)道、寬大客廳、三陽臺布局 園林、景觀 ★ ★ ★峰景灣 無創(chuàng)新 價(jià)格 ★海岸國際公寓 超寬面觀景大幅玻璃 價(jià)格 ★康匯花園 無創(chuàng)新 地段 ★ ★君豪國際公寓一期 結(jié)構(gòu)簡約，緊湊實(shí)用，投資型戶型 戶型 ★ ★ ★惠陽區(qū)華星金碧雅苑一期 超大入戶花園和景觀陽臺 園林 ★ ★壹品上城 無創(chuàng)新 地段 ★ ★中雄廣場明珠 超大陽臺，入戶花園 地段、景觀 ★ ★都市廣場 投資型戶型 地段 ★ ★半島一號一期 特設(shè)玄關(guān)，客、餐廳全明設(shè)計(jì)，所有房間觀景窗設(shè)計(jì) 形象、園林、戶型、居住環(huán)境 ★ ★隆基天地廣場 投資型戶型，分布合理 地段 ★ ★麗江花園 主臥南向 270度落地凸窗，精品入戶花園，超寬陽臺 品牌開發(fā)商、地段、景觀 ★ ★ ★ ★假定本項(xiàng)目擬合條件：地段、形象、戶型大亞灣戶型亮點(diǎn)頻現(xiàn)，個(gè)別堪比深圳，初始賣點(diǎn)為主（價(jià)格）l戶型創(chuàng)新對比：大亞灣和惠陽片區(qū)在售樓盤大部分戶型各有千秋，個(gè)別樓盤戶型設(shè)計(jì)新穎，例如：熊貓國際一期三組團(tuán) —— 客廳、餐廳獨(dú)立布局，增加空間層次和隱私，客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透等。 金碧雅苑 2期天安淡水項(xiàng)目惠陽區(qū)快速成長，集約發(fā)展已售錦繡豪苑 3期海岸物業(yè)項(xiàng)目SOHO世紀(jì)富康國際中天彩虹城惠陽 CBD秋長鎮(zhèn) 惠陽商業(yè)中心區(qū)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 —— 惠陽戰(zhàn)國圖惠陽戰(zhàn)國圖世貿(mào)廣場23本報(bào)告嚴(yán)格保密所屬片區(qū) 樓盤名稱 戶型及比例 主力戶型大亞灣區(qū) 熊貓國際一期三組團(tuán) 2房： 83—91 平方米占 21% 3房： 126－ 128 平方米占 43%4房： 147153 平方米占 36%3房： 120—128 平方米4房： 147—157 平方米菩提園一期 3房： 153 平方米占 17% 4房： 204－ 298 平方米占 83%峰景灣2房： 7179平方米占 23% 3房： 8793平方米占 46%4房： 117118平方米占 31%海岸國際公寓 1房： 44－ 52 平方米占 70% 2房： 97平方米占 10%3房： 118－ 121 平方米占 20%康匯花園 3房： 128－ 136平方米占 69% 4房： 157平方米占 23%復(fù)式： 230 – 239 平方米占 8%君豪國際公寓一期 單房： 28－ 34 平方米占 38% 1房： 3650 平方米占 31%2房： 61－ 71 平方米占 31%惠陽區(qū) 華星金碧雅苑一期 3房： 131133平方米 占 20% 4房： 143151平方米 占 70%5房： 155平方米占 10%2房： 70—90 平方米3房： 120—130 平方米壹品上城 1房： 4050平方米占 60% 2房： 5060平方米占 40%中雄廣場明珠 1房： 20% 2房： 占 35%3房： 45%都市廣場 1房： 80% 2房： 占 20%半島一號一期洋房 2房： 8091平方米占 50% 3房： 120130平方米占 33%4房： 140150平方米 占 12%隆基天地廣場 1房： 43－ 50平方米占 20% 2房： 70－ 90平方米占 25%3房： 124－ 160平方米占 55%麗江花園 2房： 20% 3房： 100130平方米占 70%4房： 200210平方米占 10%大亞灣區(qū)在售樓盤主要以 3房和 4房為主，面積大于惠陽區(qū)l戶型構(gòu)成對比：大亞灣區(qū)與惠陽區(qū)在售住宅主力戶型差異大。傾城名鉆 長鴻花園 1期河濱世紀(jì)華城華宇 金碧雅苑 1期隆基天地廣場東方新城 1期本因坊 21本報(bào)告嚴(yán)格保密大亞灣區(qū)供應(yīng)集中，大盤時(shí)代來臨，未來競爭不明確峰景灣新天名城SOHO世紀(jì)中天彩虹城富康國際在售樓盤擬售樓盤海韻 雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測后市政策對本項(xiàng)目影響有限，但是應(yīng)警惕國家開發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)。大亞灣區(qū)土地市場放量大，工業(yè)用地占主導(dǎo)，居住用地?cái)?shù)量少但規(guī)模大。宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) —— 地方政策影響（地方政策影響（ 2））18本報(bào)告嚴(yán)格保密大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地?cái)?shù)量少但規(guī)模大土地編號 土地性質(zhì) 土地面積 建筑面積 容積率 土地現(xiàn)狀 出讓時(shí)間1 石化工業(yè)用地 123289 246578 ~ 計(jì)劃 2023年 9月前完成盤整 計(jì)劃 2023年 3月前出讓2 石化工業(yè)用地 101797 203594 ~ 計(jì)劃 2023年 9月前完成盤整 計(jì)劃 2023年 3月前出讓3 石化工業(yè)用地 48198