【正文】 客戶分析，統(tǒng)計需求 展示 現(xiàn)場包裝 門柱、觀景臺完成 初步景觀區(qū)完成 推廣 戶外廣告 發(fā)布 媒體 報刊 直郵 報刊 分眾、網(wǎng)絡(luò) 活動 工程節(jié)點活動（合作公司簽約等） 中旬 85 本報告是嚴格保密的。 上旬 中旬 下旬 人員 五星級服務(wù)培訓(xùn) 項目培訓(xùn) 考核 形象展示 VI 確定 售樓處 方案確定 施工 完成 樣板房 現(xiàn)場包裝 方案確定 工程圍墻包裝制作完成 銷售物料 效果圖 完成 3D宣傳片 模型 房型冊 完成 生活解讀書 樓書 推廣 戶外廣告 發(fā)布 媒體 報刊 活動 外籍客戶、大客戶團拜 準備 成立鉆石客戶會 聯(lián)系商家客源聯(lián)盟 6月 82 本報告是嚴格保密的。 分階段營銷舉措 客戶積累期 78月 (1000組客戶 ) 開盤強銷期 910月中 (200套 ) 形象導(dǎo)入期 6月 (形象建立 ) 持續(xù)銷售期 10月中 12月 (100套 ) 廣告強勢覆蓋 展示到位 大事件營銷 拓展客源 推售策略 客戶維護 二次開盤 節(jié)點 營銷 品牌維護 客戶管理 開盤選房 79 本報告是嚴格保密的。 二次開盤前采取一定幅度 提價策略 ，通過價值印證來鞏固和加強客戶信心 ? 二次開盤前采取 提價策略 ，開出優(yōu)質(zhì)房源提高價格，一方面可以給客戶制造升值的印象，提升前期客戶的信心，一方面以去化前批房源為目的； ? 同時促進新客戶盡快成交。 銷售促進方式 —— 價格與推盤策略 啟動區(qū)與推售安排 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 推盤順序： 整體項目據(jù)單體區(qū)位優(yōu)劣分３個組團，１－４號樓（中價區(qū)域）、 5－８號樓（高價區(qū)域）、９－１１號樓（中低價區(qū)域）。 73 本報告是嚴格保密的。 高低結(jié)合的房源與價格策略 樓王 普通 普通 普通 建立價格標桿 ,樹立形象品牌 以價格優(yōu)勢快速回現(xiàn)。 客戶管理 深入分析、把握客戶 ?深入研究積累客戶，分別有效與無效客戶；針對有效客戶統(tǒng)計其具體需求，分析首批推出產(chǎn)品的難易點，重點針對難點功破，如難點房型重要引導(dǎo)，增加銷售傭金等方式解決。 服務(wù) 67 本報告是嚴格保密的。 64 本報告是嚴格保密的。 三、老客戶介紹成功后，能得到實惠（免三個月物管費），促進客戶積極介紹新客戶。 憑此卡購房成功后，老客戶獲得減免 3個月物管費的權(quán)益。 ? 3000元 VIP卡出售，選房順序號，含 1000元售樓大廳內(nèi)咖啡吧消費券，（可退，若后期購房可抵 3000元房款）。 游艇夏夜鉆石璀璨 實效營銷之 高端客群主題活動 61 本報告是嚴格保密的。 實效營銷之 高端客群品牌聯(lián)盟 60 本報告是嚴格保密的。 實效營銷之小眾突破 高端雜志、行業(yè)內(nèi)刊廣告、直郵 59 本報告是嚴格保密的。 外籍客群、名人客群開拓配合推廣 ? 聯(lián)手國外大學(xué)在大連舉辦推廣展示周活動，加強國際化社區(qū)形象建設(shè)。 實效營銷之小眾突破外籍客戶引入 57 本報告是嚴格保密的。 制造影響力之 大事件借勢營銷 啤酒節(jié)借勢營銷 56 本報告是嚴格保密的。 制造影響力之 重要節(jié)點活動 54 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品發(fā)布會 ? 售樓處揭牌儀式結(jié)合產(chǎn)品說明會，邀請主流媒體、前期積累客戶，億達鉆石會客戶，通過高端客源數(shù)據(jù)購買或聯(lián)動得來的目標客戶及外籍人士，業(yè)界名流、政界要人等共同參與，營造大盤氣勢，引起高關(guān)注率 ,增強前期意向客戶的信心促進入會，引起新客戶的關(guān)注為目的 。 50 本報告是嚴格保密的。 大眾媒體前期以軟文形式預(yù)熱，后期軟硬結(jié)合適度推廣量 制造影響力之 大眾媒體 48 本報告是嚴格保密的。 集中旅游景點、鬧市區(qū)、機場路牌、東三省入大連主要公路通道等重要區(qū)域大型戶外廣告覆蓋 ? 大幅戶外廣告有助于樹立大氣勢，是體現(xiàn)形象與實力的象征； ? 房產(chǎn)廣告中戶外廣告的有效率據(jù)媒體之首。 現(xiàn)場展示 打造精品山頂公園兼觀景臺 43 本報告是嚴格保密的。 ?通過不同于其他項目的圍墻包裝形象 ,以大色塊 ,豐富的形狀 ,燈光等富沖擊力表現(xiàn)確立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位 . 41 本報告是嚴格保密的。 39 本報告是嚴格保密的。 ? 體現(xiàn)標準化、高端化，增強客戶的信任。 ? 利用星海廣場售樓處二樓因無空調(diào)配臵而閑臵的空間作為情景展示區(qū)，該區(qū)域景觀視角寬闊，外部透視面積大，針對電梯客、廣場游客等有一定昭示作用； ? 建議分階段推出不同主題情景展示，比如生態(tài)休閑主題、夏威夷風光主題等。 ? 售樓處設(shè)咖啡吧，空間豪華舒適，從功能和形象上突破大連傳統(tǒng)售樓處的布臵，體現(xiàn)國際化與高品味。 地下停車場豪華明亮，明顯區(qū)別于其他停車場昏暗陰冷的環(huán)境； 屋頂花園植被 ?優(yōu)質(zhì)地暖系統(tǒng) 34 本報告是嚴格保密的。 音箱 33 本報告是嚴格保密的。 售樓處展示要點 2 封閉視聽室加富沖擊力 3D宣傳片 開放式的視聽空間，容易受外部干擾，同時播放時會影響其他在現(xiàn)場的顧客。 案例借鑒 : 香蜜湖 1號 30 本報告是嚴格保密的。 27 本報告是嚴格保密的。 ? 提高整體形象定位，賣出高出周圍 1500的高價。 案名 主推案名 ： 億達 20 文化高知階層圈，尊貴血統(tǒng) 經(jīng)典人文 個國家和地區(qū)精英人士選擇的居住區(qū)！ 20 22 本報告是嚴格保密的。 總攻略 形象表達 全面拔高 展示 推廣 售 樓 處 樣 板 房 現(xiàn) 場 包 裝 平 面 表 達 物 業(yè) 命 名 媒 體 功 略 活 動 功 略 客 戶 功 略 物 料 功 略 銷售 啟 動 區(qū) 策 略 星 級 服 務(wù) 推 售 策 略 重塑區(qū)域價值 客戶挖掘與引導(dǎo) 啟動區(qū)策略 19 本報告是嚴格保密的。 16 本報告是嚴格保密的。持續(xù)滲透為主，節(jié)點脈沖爆發(fā)為輔。因此營銷以注重細節(jié)結(jié)合大氣勢運作為主要風格。 項目屬性 采取針對性強的高端客源開發(fā)通路為主，主流媒體輔助，借助億達會關(guān)系營銷的豪宅特有營銷通路。 滲透式營銷為主 ，營銷節(jié)點脈沖式爆發(fā)為輔，持續(xù)影響區(qū)域，逐漸形成口碑傳播 12 本報告是嚴格保密的。 關(guān)鍵舉措： 9 本報告是嚴格保密的。 報告框架思路 問題界定 戰(zhàn)略制定 案例借鑒 營銷費用計劃 營銷節(jié)奏 營銷總攻略 6 本報告是嚴格保密的。 ? 調(diào)控過后，市場房價波浪式上升；階段性的針對政策也不斷； 資源緊缺、供應(yīng)單一的土地是根源，高速發(fā)展的經(jīng)濟對 資源的稀缺是房價的原動力； ? 此次政策出臺是針對房價增長過快的城市如深圳北京等，而其他二、三線城市 當?shù)卣趯Φ胤截斦?GDP等的考慮執(zhí)行力度會有所不同； 4 本報告是嚴格保密的。由于缺少豪宅市場供應(yīng)的缺少，一手豪宅仍然看好，二手豪宅從中長期來看也會持續(xù)活躍 。 新政影響解讀 ? 豪宅價格繼續(xù)上漲。 報告背景 第一階段 項目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略 第二階段 物業(yè)發(fā)展建議 ? 項目營銷戰(zhàn)略 ? 營銷執(zhí)行 ? 關(guān)鍵動作 第三階段 營銷總綱 已完成工作 已完成工作 ? 發(fā)展戰(zhàn)略 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 營銷戰(zhàn)略與策略 ? 基礎(chǔ)研究 ? 項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 ? 經(jīng)濟測算 本階段開展工作 第四階段 營銷執(zhí)行 已完成工作 2 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 ： [2023]SHGW19 本報告是嚴格保密的。 3 本報告是嚴格保密的。 短期投資者的退出和消費者的觀望情緒會讓市場陷入一種價格膠著狀態(tài)，但時間和市場對這種狀態(tài)會快速消化。不能夠做大面積戶型，但我們可以用九十平方米戶型的兩套甚至三套去彌補市場的需要，按規(guī)定客戶可以購買三套以下。 基于以上新政的解讀，世聯(lián)的營銷建議： 5 本報告是嚴格保密的。 關(guān)鍵詞“資源挖掘”、“品牌嫁接” ?與深