【正文】 客戶分析，統(tǒng)計(jì)需求 展示 現(xiàn)場(chǎng)包裝 門柱、觀景臺(tái)完成 初步景觀區(qū)完成 推廣 戶外廣告 發(fā)布 媒體 報(bào)刊 直郵 報(bào)刊 分眾、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng) 工程節(jié)點(diǎn)活動(dòng)（合作公司簽約等） 中旬 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 上旬 中旬 下旬 人員 五星級(jí)服務(wù)培訓(xùn) 項(xiàng)目培訓(xùn) 考核 形象展示 VI 確定 售樓處 方案確定 施工 完成 樣板房 現(xiàn)場(chǎng)包裝 方案確定 工程圍墻包裝制作完成 銷售物料 效果圖 完成 3D宣傳片 模型 房型冊(cè) 完成 生活解讀書 樓書 推廣 戶外廣告 發(fā)布 媒體 報(bào)刊 活動(dòng) 外籍客戶、大客戶團(tuán)拜 準(zhǔn)備 成立鉆石客戶會(huì) 聯(lián)系商家客源聯(lián)盟 6月 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分階段營(yíng)銷舉措 客戶積累期 78月 (1000組客戶 ) 開盤強(qiáng)銷期 910月中 (200套 ) 形象導(dǎo)入期 6月 (形象建立 ) 持續(xù)銷售期 10月中 12月 (100套 ) 廣告強(qiáng)勢(shì)覆蓋 展示到位 大事件營(yíng)銷 拓展客源 推售策略 客戶維護(hù) 二次開盤 節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷 品牌維護(hù) 客戶管理 開盤選房 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二次開盤前采取一定幅度 提價(jià)策略 ，通過(guò)價(jià)值印證來(lái)鞏固和加強(qiáng)客戶信心 ? 二次開盤前采取 提價(jià)策略 ，開出優(yōu)質(zhì)房源提高價(jià)格，一方面可以給客戶制造升值的印象，提升前期客戶的信心，一方面以去化前批房源為目的； ? 同時(shí)促進(jìn)新客戶盡快成交。 銷售促進(jìn)方式 —— 價(jià)格與推盤策略 啟動(dòng)區(qū)與推售安排 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 推盤順序： 整體項(xiàng)目據(jù)單體區(qū)位優(yōu)劣分３個(gè)組團(tuán)，１－４號(hào)樓（中價(jià)區(qū)域）、 5－８號(hào)樓（高價(jià)區(qū)域）、９－１１號(hào)樓（中低價(jià)區(qū)域）。 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高低結(jié)合的房源與價(jià)格策略 樓王 普通 普通 普通 建立價(jià)格標(biāo)桿 ,樹立形象品牌 以價(jià)格優(yōu)勢(shì)快速回現(xiàn)。 客戶管理 深入分析、把握客戶 ?深入研究積累客戶，分別有效與無(wú)效客戶；針對(duì)有效客戶統(tǒng)計(jì)其具體需求，分析首批推出產(chǎn)品的難易點(diǎn)，重點(diǎn)針對(duì)難點(diǎn)功破，如難點(diǎn)房型重要引導(dǎo)，增加銷售傭金等方式解決。 服務(wù) 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、老客戶介紹成功后，能得到實(shí)惠（免三個(gè)月物管費(fèi)），促進(jìn)客戶積極介紹新客戶。 憑此卡購(gòu)房成功后，老客戶獲得減免 3個(gè)月物管費(fèi)的權(quán)益。 ? 3000元 VIP卡出售，選房順序號(hào)，含 1000元售樓大廳內(nèi)咖啡吧消費(fèi)券，（可退，若后期購(gòu)房可抵 3000元房款）。 游艇夏夜鉆石璀璨 實(shí)效營(yíng)銷之 高端客群主題活動(dòng) 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 實(shí)效營(yíng)銷之 高端客群品牌聯(lián)盟 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 實(shí)效營(yíng)銷之小眾突破 高端雜志、行業(yè)內(nèi)刊廣告、直郵 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外籍客群、名人客群開拓配合推廣 ? 聯(lián)手國(guó)外大學(xué)在大連舉辦推廣展示周活動(dòng)，加強(qiáng)國(guó)際化社區(qū)形象建設(shè)。 實(shí)效營(yíng)銷之小眾突破外籍客戶引入 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 制造影響力之 大事件借勢(shì)營(yíng)銷 啤酒節(jié)借勢(shì)營(yíng)銷 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 制造影響力之 重要節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) ? 售樓處揭牌儀式結(jié)合產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，邀請(qǐng)主流媒體、前期積累客戶，億達(dá)鉆石會(huì)客戶，通過(guò)高端客源數(shù)據(jù)購(gòu)買或聯(lián)動(dòng)得來(lái)的目標(biāo)客戶及外籍人士，業(yè)界名流、政界要人等共同參與，營(yíng)造大盤氣勢(shì)，引起高關(guān)注率 ,增強(qiáng)前期意向客戶的信心促進(jìn)入會(huì)，引起新客戶的關(guān)注為目的 。 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大眾媒體前期以軟文形式預(yù)熱，后期軟硬結(jié)合適度推廣量 制造影響力之 大眾媒體 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 集中旅游景點(diǎn)、鬧市區(qū)、機(jī)場(chǎng)路牌、東三省入大連主要公路通道等重要區(qū)域大型戶外廣告覆蓋 ? 大幅戶外廣告有助于樹立大氣勢(shì)，是體現(xiàn)形象與實(shí)力的象征； ? 房產(chǎn)廣告中戶外廣告的有效率據(jù)媒體之首。 現(xiàn)場(chǎng)展示 打造精品山頂公園兼觀景臺(tái) 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?通過(guò)不同于其他項(xiàng)目的圍墻包裝形象 ,以大色塊 ,豐富的形狀 ,燈光等富沖擊力表現(xiàn)確立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位 . 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、高端化，增強(qiáng)客戶的信任。 ? 利用星海廣場(chǎng)售樓處二樓因無(wú)空調(diào)配臵而閑臵的空間作為情景展示區(qū)，該區(qū)域景觀視角寬闊，外部透視面積大，針對(duì)電梯客、廣場(chǎng)游客等有一定昭示作用； ? 建議分階段推出不同主題情景展示，比如生態(tài)休閑主題、夏威夷風(fēng)光主題等。 ? 售樓處設(shè)咖啡吧，空間豪華舒適，從功能和形象上突破大連傳統(tǒng)售樓處的布臵，體現(xiàn)國(guó)際化與高品味。 地下停車場(chǎng)豪華明亮，明顯區(qū)別于其他停車場(chǎng)昏暗陰冷的環(huán)境； 屋頂花園植被 ?優(yōu)質(zhì)地暖系統(tǒng) 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 音箱 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 售樓處展示要點(diǎn) 2 封閉視聽室加富沖擊力 3D宣傳片 開放式的視聽空間，容易受外部干擾，同時(shí)播放時(shí)會(huì)影響其他在現(xiàn)場(chǎng)的顧客。 案例借鑒 : 香蜜湖 1號(hào) 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 提高整體形象定位，賣出高出周圍 1500的高價(jià)。 案名 主推案名 ： 億達(dá) 20 文化高知階層圈，尊貴血統(tǒng) 經(jīng)典人文 個(gè)國(guó)家和地區(qū)精英人士選擇的居住區(qū)！ 20 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總攻略 形象表達(dá) 全面拔高 展示 推廣 售 樓 處 樣 板 房 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 平 面 表 達(dá) 物 業(yè) 命 名 媒 體 功 略 活 動(dòng) 功 略 客 戶 功 略 物 料 功 略 銷售 啟 動(dòng) 區(qū) 策 略 星 級(jí) 服 務(wù) 推 售 策 略 重塑區(qū)域價(jià)值 客戶挖掘與引導(dǎo) 啟動(dòng)區(qū)策略 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。持續(xù)滲透為主，節(jié)點(diǎn)脈沖爆發(fā)為輔。因此營(yíng)銷以注重細(xì)節(jié)結(jié)合大氣勢(shì)運(yùn)作為主要風(fēng)格。 項(xiàng)目屬性 采取針對(duì)性強(qiáng)的高端客源開發(fā)通路為主，主流媒體輔助，借助億達(dá)會(huì)關(guān)系營(yíng)銷的豪宅特有營(yíng)銷通路。 滲透式營(yíng)銷為主 ，營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)脈沖式爆發(fā)為輔，持續(xù)影響區(qū)域，逐漸形成口碑傳播 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵舉措： 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告框架思路 問(wèn)題界定 戰(zhàn)略制定 案例借鑒 營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃 營(yíng)銷節(jié)奏 營(yíng)銷總攻略 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 調(diào)控過(guò)后，市場(chǎng)房?jī)r(jià)波浪式上升；階段性的針對(duì)政策也不斷； 資源緊缺、供應(yīng)單一的土地是根源，高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)對(duì) 資源的稀缺是房?jī)r(jià)的原動(dòng)力； ? 此次政策出臺(tái)是針對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的城市如深圳北京等，而其他二、三線城市 當(dāng)?shù)卣趯?duì)地方財(cái)政及 GDP等的考慮執(zhí)行力度會(huì)有所不同； 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于缺少豪宅市場(chǎng)供應(yīng)的缺少，一手豪宅仍然看好，二手豪宅從中長(zhǎng)期來(lái)看也會(huì)持續(xù)活躍 。 新政影響解讀 ? 豪宅價(jià)格繼續(xù)上漲。 報(bào)告背景 第一階段 項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略 第二階段 物業(yè)發(fā)展建議 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略 ? 營(yíng)銷執(zhí)行 ? 關(guān)鍵動(dòng)作 第三階段 營(yíng)銷總綱 已完成工作 已完成工作 ? 發(fā)展戰(zhàn)略 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略 ? 基礎(chǔ)研究 ? 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 ? 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 本階段開展工作 第四階段 營(yíng)銷執(zhí)行 已完成工作 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ： [2023]SHGW19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 短期投資者的退出和消費(fèi)者的觀望情緒會(huì)讓市場(chǎng)陷入一種價(jià)格膠著狀態(tài)，但時(shí)間和市場(chǎng)對(duì)這種狀態(tài)會(huì)快速消化。不能夠做大面積戶型，但我們可以用九十平方米戶型的兩套甚至三套去彌補(bǔ)市場(chǎng)的需要，按規(guī)定客戶可以購(gòu)買三套以下。 基于以上新政的解讀，世聯(lián)的營(yíng)銷建議： 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵詞“資源挖掘”、“品牌嫁接” ?與深