世聯(lián)-合肥財(cái)富廣場二期價(jià)格報(bào)告匯報(bào)-全文預(yù)覽
【正文】 （噪音） 治安狀況 區(qū)域印象 交通 7% 車行、管制 公共交通 離城市中心距離 樓盤本體素質(zhì) 41%） 規(guī)模（顯示配套、空間、發(fā)展商實(shí)力、升值潛力及社會影響力）、總戶數(shù) 平面設(shè)計(jì)（實(shí)用、有新意、朝向、通風(fēng)、采光、每梯幾戶、是否為當(dāng)前流行戶型） 設(shè)備 (電梯、智能化、直飲水、中央熱水、消防 ) 裝修 (地面、廚、衛(wèi)、門窗 ) 外觀（大堂、會所） 景觀 車位 層高（空間感、梁、柱） 實(shí)用率 物業(yè)管理（ 8%） 品牌 收費(fèi) 質(zhì)量（ 4%） 承建商（防水處理） 發(fā)展商 工程形象進(jìn)度 2%） 目前進(jìn)度、入伙時間 影響因素合計(jì) 比準(zhǔn)打分指標(biāo)體系 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 選取對比樓盤 直接競爭：恒豐國際大廈 間接競爭： CBD中央廣場、香港廣場、中環(huán)國際廣場 參考競爭：環(huán)球廣場 遵循的原則 直接競爭、間接競爭、參考競爭 1 2 比較樓盤 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場自然升值 市場同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 項(xiàng)目開發(fā)成本 市場比較法 是房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的常用方法，此種定價(jià)直接反應(yīng)市場競爭； 市場比較法將需要定價(jià)的對象與其在定價(jià)期間發(fā)生交易的類似成交案例進(jìn)行比較，再對這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源舜_定客觀合理價(jià)格的方法； 在房地產(chǎn)定價(jià)方法中 ,市場比較法側(cè)重考慮市場狀況，在此成為首選方法。 計(jì)算說明：選取合肥市場 2023年至 2023年已售項(xiàng)目共 18個，分年度對其市場均價(jià)進(jìn)行計(jì)算，經(jīng)綜合比較得出合肥市場均價(jià)的自然增長率。 依據(jù) 市場自然升值 市場同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 項(xiàng)目開發(fā)成本 營銷溢價(jià) 5 4 3 2 1 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目標(biāo)均價(jià)確定 目標(biāo)均價(jià)制定依據(jù) 目標(biāo)均價(jià)制定背景 目標(biāo)均價(jià)制定原則 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。要求形成旺銷態(tài)勢，并要關(guān)注客戶感受。 年初確定的營銷策略目標(biāo) 營銷戰(zhàn)略體系 形象定位 項(xiàng)目價(jià)值體系 占位高端，代表城市未來， 建立市場標(biāo)桿 引導(dǎo)并創(chuàng)造客戶需求， 形成行業(yè)簇群與客戶簇群 體驗(yàn)和服務(wù) 改變城市景觀 綜合體資源共享 企業(yè)成長壯大的孵化器 形象就是財(cái)富 可持續(xù)增值 投資價(jià)值突出 商啟中華 經(jīng)濟(jì)天下 新徽商比肩世界 500強(qiáng)戰(zhàn)略平臺 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 純商務(wù)寫字樓 周邊建筑以住宅為主，商務(wù)氛圍尚顯淡薄。 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次價(jià)格報(bào)告匯報(bào)的目的 梳理及匯總安徽置地及世聯(lián)對項(xiàng)目價(jià)格的思考，以理性的方式提出雙方對財(cái)富廣場二期寫字樓價(jià)格的共同判斷； 為已經(jīng)進(jìn)入認(rèn)籌期的項(xiàng)目銷售工作提供支持，向客戶傳達(dá)開發(fā)商對本項(xiàng)目售價(jià)的預(yù)期目標(biāo)； 形成基本均價(jià)，并在隨后的銷售工作中進(jìn)行價(jià)格接受度測試，為可能產(chǎn)生的價(jià)格水平調(diào)整預(yù)留時間； 建立項(xiàng)目內(nèi)部各單位之間的價(jià)格體系，為最終價(jià)格表形成提供基本依據(jù)。 瞬息萬變的市場、激烈的競爭格局 2023年市場同功能性物業(yè)推出量激增，市場供應(yīng)量出現(xiàn)“井噴” 恒豐國際廣場 4月底開盤 香港廣場、 CBD中央廣場正處持銷期 其他諸如旺城國際、寓言家等同功能性物業(yè)正間斷性的發(fā)力持銷 寫字樓市場正逐步建立，市場競爭即將呈現(xiàn)“白熱化”態(tài)勢 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 極具競爭力的產(chǎn)品 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 品牌指標(biāo) 刷新并提升“財(cái)富廣場”整體項(xiàng)目品牌價(jià)值，帶動“安徽置地”企業(yè)品牌更新，增強(qiáng)企業(yè)在合肥及省內(nèi)的行業(yè)影響力。 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高形象推廣下的快銷 原則 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年寫字樓市場高歌凱進(jìn) ,市場推出量達(dá)歷史之最 ,整體市場均價(jià)突破 5000元 /平方米 ,較之上年增長近 6%. 市場自然升值 市場同期項(xiàng)目比較 客戶投資收益 項(xiàng)目開發(fā)成本 營銷溢價(jià) 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)市場均價(jià)推算， 06年合肥市場均價(jià)應(yīng)為 結(jié)論一 5300~5400元 /平方米之間 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。評定指標(biāo)： 1)客戶重疊程度 2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近 打分 29項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)： 區(qū)位類：區(qū)域印象 /發(fā)展前景 /周邊環(huán)境 /交通規(guī)劃 /生活便利性 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)類：項(xiàng)目規(guī)模 /容積率 /商業(yè)配套 /車位數(shù)量比 /園林規(guī)劃 /會所規(guī)劃 /梯戶比 /實(shí)用率 /設(shè)備及
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