【正文】 推廣策略：通過重要的三個階段推進，決定了營銷成敗朱雀門案例A32本報告是嚴格保密的。推廣策略：通過重要的三個階段推進，決定了營銷成敗階段 1 朱雀門龍脈，地脈人文歷史導入地脈價值朱雀門案例A30本報告是嚴格保密的。項目營銷特征總結：以故事營銷為核心，圍繞 “ 百年地脈、人文大宅 ” 層層推進，建立精神豪宅符號朱雀門案例A 推廣階段宣傳策略推廣目標推廣主題營銷強度第一階段 第二階段 第三階段文化概念導入 文化賦予區(qū)域 文化深入產(chǎn)品推廣朱雀門精神宣揚朱雀門地位宣揚朱雀門氣派朱雀門賦予文化概念區(qū)域產(chǎn)品與朱雀門解析朱雀 +門文化 宣揚儒家禮儀 皇家地脈皇家品質(zhì) 朱雀門對區(qū)域 的意義 居住品質(zhì)28本報告是嚴格保密的。主要借鑒意義 2： 通過故事營銷 ,層層遞進，有步驟的釋放項目的賣點。以產(chǎn)品及其地段人文價值為核心賣點朱雀門A案例與項目 朱雀門 西安院子項目特征匹配中國園林、中式建筑風格。l對于本案只能將說什么（訴求）作為 軟性區(qū)隔 。l項目產(chǎn)品硬件資源與秦嶺北麓項目 無絕對的區(qū)隔 。 優(yōu)勢產(chǎn)品內(nèi)涵凸顯不夠近郊別墅產(chǎn)品硬件資源無絕對區(qū)隔劣勢 l項目對文化的闡述沒有與 產(chǎn)品的理解結合 。l歷史根植于景觀中 ，園林小品細節(jié)形成故事的呼應 。l原創(chuàng)建筑中國風， 集粹了傳統(tǒng)中國建筑表征 。物業(yè)屬性定位：非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域 環(huán)境優(yōu)美、空氣清鮮、超高性價比成為秦嶺北麓項目推廣訴求的共性特點。 23本報告是嚴格保密的。工法細節(jié)D 工法細節(jié) —— 五年時間手工建造，保留最原滋原味的工藝，現(xiàn)代獨創(chuàng)。廣琳、太液東西呼應廣琳碧玉池，池中有樹島，有上臨橋與岸相連，為院內(nèi)最大的一處水面；太液桃源池，池分東西，水成兩岸，東側有譚水，溢流而出，穿過透窗，在石塊間跌落，入西側水面，形成人工與自然多種水形糅合在一起豐富效果。 21本報告是嚴格保密的。20本報告是嚴格保密的。19本報告是嚴格保密的。建筑形態(tài)：根植于中國傳統(tǒng)的建筑機理，原創(chuàng)建筑中國風，項目集粹了山西民居、北京四合院、關中民居等多種中式建筑風格，集粹了傳統(tǒng)中國建筑表征 項目建筑B通過院落、軒、挑檐、高墻、孔洞以及建筑間空隙， 試圖給陽光一把梳子，給微風一個過道，使房屋在梳理陽光的同時呼吸微風。建筑規(guī)劃：天人合一的規(guī)劃理念，體現(xiàn)中國人居內(nèi)涵的規(guī)劃手法 ，整個項目規(guī)劃是由邊界清晰不同形式的院落所組成的一個大的田字型人居空間 項目建筑B天人合一的理念：是以中國傳統(tǒng)文化中的 “ 天人合一 ” 的哲學思想和中國傳統(tǒng)庭院建筑中 “ 天人合一 ” 的建筑理念為基礎，在設計中，追求與大自然的景觀一脈相承， 環(huán)水抱水，潭、澗、池、塘，藏風聚氣，形成 “背山面水 ”， “玉帶環(huán)腰 ”的居住傳統(tǒng)文化。橫向生長，項目所在區(qū)域無法改變近郊事實。本體本案作為非經(jīng)驗值產(chǎn)品價值何在？我們應該如何定義本項目的居住屬性？本報告是嚴格保密的。14項目必須逾越秦嶺北麓客戶量較少的市場瓶頸，實現(xiàn)目標，必須， 跳出區(qū)域講項目，給本案塑造獨特的競爭價值。審視目標完成的路徑， 無論選擇方式一或方式二項目都面臨著客戶量如何突破秦嶺北麓有效客戶缺少的問題。 與曲江項目比較，有效客戶量的缺少導致秦嶺北麓項目銷售的困難。高新說西安 CBD，國際都會。當客戶量成為目標實現(xiàn)必須逾越的障礙時，方式二更能夠兼顧本案的品牌目標，為本案價值的重新定義贏得了時間，為客戶積累量的突破提供了可能市場表現(xiàn)D區(qū)域 周來訪有效客戶量 認籌率 解籌率 周銷售曲江 90組 40% 30% 11 秦嶺北麓 10組 30% 10% 秦嶺北麓價值模糊。而且從 2023前十三周市場成交走勢分析，西安市場依然保持上升勢頭。國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知0709年房地產(chǎn)政策變化07年 1月07年 7月08年 7月09年 1月09年底至今調(diào)控政策全國房價走勢國辦關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見公積金貸款利率下調(diào) ?地方政府出 手救市資本金比例下調(diào)刺激政策高房價區(qū)三套房房貸取消二套房再次收緊利率 7折優(yōu)惠取消二套房政策收緊物業(yè)稅開征研討12本報告是嚴格保密的。部分優(yōu)惠政策行將到期，新的地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)出臺市場表現(xiàn)D公積金貸款利率上調(diào)。10本報告是嚴格保密的。需要到訪 260組客戶， 實現(xiàn)近 78組客戶認籌客戶。能夠較為平穩(wěn)的完成目標，但每月 2套無法在高端市場形成影響力， 不利于項目長遠的品牌目標實現(xiàn)。9本報告是嚴格保密的。價格目標外，本案還承載著長遠的品牌目標品牌目標 C價格外項目仍需肩負的使命！本案還承載著圈層的理想，志同而道合的居住愿景，因此本案決對不是與曲江其它高端項目一樣開盤即開始，入伙即結束的運作規(guī)律，對于本案，開盤只是告知，入伙才是開始，而成功的經(jīng)營才意味著結束。價格只是本案銷售的關鍵性因素，是我們的追求，絕非本案的目標價格目標B滿足市場價格趨勢是我們的追求 ! 1400016000180002023025000max≈ 倍價差WHAT?Min≈ 倍價差 從 2023 年 9月的 14000元 /平米，到 12月 16000元 /平米，經(jīng)過五年的打磨項目僅賣出一套，從現(xiàn)有曲江高端項目與本案的價格關系分析， 本案的價格并不是影響項目銷售的關鍵性原因，也許滿足市場價格的趨勢是我們的追求，但一定不是我們的目標。速度目標達成是 實現(xiàn)項目滾動開發(fā)與給予市場最好的證明。首次溝通會時所達成的目標共識： 2023年完成 15套銷售，是我們需兌現(xiàn)完成的速度目標A目標: WE!目標思考速度目標：2023年完成 15套銷售目標。放眼長遠，立足當下，世家始成，全矣。歷為仁人的立身處世之道，也為君子所躬身力行。精神的反思達亦獨善其身的貴胄精神。多少年前祖輩們將希冀的目光投向他們未曾謀面的子孫。一支血統(tǒng)走過了漢唐，走過了商賈云集，直至今日。 3城市的烙印一門九進士，六部四尚書。今天。建元二年（公元前 138），上林苑在秦代的一個 “ 舊苑址 ” 上擴建而成。與時間賽跑西安院子 2023年營銷全攻略謹呈：陜西嘉猷軒置業(yè)有限公司版權聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。楔子我們曾思索著為什么會有這樣一個項目？當踏上秦嶺這塊土地時一切縈繞在腦海的問題都得到了釋懷！文化的根源現(xiàn)代與歷史的對話，總是能在巨大的張力中讓時光流轉，在向歷史支取中讓生命延伸。至此，西漢 146年的歲月中，封疆畫界者，非為守御，所以禁淫也（司馬相如上林賦）。歸于寧靜的 2023多歲皇城遺址仍在向國際化的西安訴說著漢文化的根。這是明清之際以陜商著稱的關中世家盛況。家族史是一盞燈，照亮自己，指引方向。多少年后，我們的后代也會用探詢的目光審視著滄海桑田變換中城市的烙印。窮則獨善其身，達則兼濟天下。然不可無視其中未表之義：窮時即以天下為己任胸懷，顯達時也不忘修身一日三省。原點首次溝通會的目標是否就本案的目標？我們?nèi)绾芜_成目標，并持續(xù)形成市場影響力？本報告是嚴格保密的。價格目標 ：高端別墅項目價格整體上漲的趨勢下，項目價格滿足趨勢 。7本報告是嚴格保密的。 8本報告是嚴格保密的。 SO： 我們認為首次溝通之目標是本案的短期目標， 高端形象建立促成圈層的形象是本案的中期目標，成功的運營是本案的長遠目標。本案目標實現(xiàn)兩種方式的選擇決定了項目解決問題的思路，我們?nèi)绾芜x擇？項目營銷原點C目標實現(xiàn)的第一種方式：610月， 每月完成 2套，共 10套，后兩個月完成 3套 ，實現(xiàn) 15套。目標實現(xiàn)的第二種方式：8月前蓄客， 8月下旬集中銷售完成 10套 ，后 4個月完成余下銷售。認籌率 30％、解籌率 20％計算利于項目長遠品牌目標實現(xiàn)， 但必須保證足夠客戶來訪量。從 CPI與大中城市房價關系判斷： 通 脹預 期下， 剛 性投 資 成 為驅(qū)動 消 費 者涌入樓市的 誘 因同升同降連續(xù)加息CPI202302 202306 202310 202302 202306 202308 202310 20230202468101224CPI與 70個大中城市房價同比增長走勢對比市場表現(xiàn)D11本報告是嚴格保密的。關于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?9年西安市場成交量實現(xiàn)突破， 10年市場仍將維持上升慣性，當前市場未受新政影響市場表現(xiàn)D100020233000400050006周 7周 8周 9周 10周 11周 12周 13周2023年每月住宅成交量2023年每月住宅成交價格走勢2023年第 13周西安一手房成交走勢09年西安市場進入千萬俱樂部，成交量實現(xiàn)歷史性突破。13本報告是嚴格保密的。曲江說文化新城，西安名片。與曲江、高新不同，項目所在區(qū)域的形象一直很模糊。本案目標的實現(xiàn)其本質(zhì)為客戶的積累。因此，本項目銷售目標的實現(xiàn)其本質(zhì)為客戶的積累。世聯(lián)建議 —— 重新審視項目，建立認知。項目被曲江與高新被動的邊緣化，但仍無法改變項目作為近郊別墅的事實市場表現(xiàn)A12西太一級公路曲江區(qū)管委會對山水草堂管理西安主城區(qū)2高新開發(fā)區(qū) 曲江新區(qū)秦嶺山麓1豎向生長 ，項目所在區(qū)域正在被曲江、高新區(qū)被動的邊緣化?，F(xiàn)有規(guī)劃對于本案的交通距離的確被縮短，但項目仍舊是近郊別墅！17本報告是嚴格保密的。 18本報告是嚴格保密的。提升居住舒適度的同時，將環(huán)保節(jié)能概念得到很好的運用。項目景觀C南側沿山麓景觀帶西側圭峰山景觀北側緣路景觀帶園林景觀：三大景觀帶融于一體，將中國園林的精巧靈秀、虛實掩映、移步換景等特色融于一體南側：沿山麓景觀，從院內(nèi)一直延伸到南側山體，形成一個沒有圍墻的圍墻概念；西側：把圭峰山和太平河都納入院子景觀范疇，引入太平河水及山泉，從西南角下延，形成內(nèi)外上下呼應的山水自然景觀帶；北側：緣路景觀帶，地形平緩，外側為綠色包裹的片植林區(qū)，內(nèi)側為游園步道，井亭、花叢相映，天人合一。景觀符號：景觀規(guī)劃布局順應地塊天然紋理，體現(xiàn)中式庭院的韻味項目景觀C圍合式園林設計體現(xiàn)自然之美，同時強化了青磚灰墻等 中式符號，糅合了現(xiàn)代生活整體布局 ，利用光景的交錯及庭院的布置，體現(xiàn)中式庭院韻味。園林細節(jié)：將歷史根植于景觀中，每一處景觀，每一條道路，每一座院子都有故事，但只是將園林、產(chǎn)品與歷史作了較好結合，與產(chǎn)品與文化的內(nèi)涵未作詮釋項目景觀C院子的命名按照實名制原則進行命名，使用漢上林苑和漢宮殿的原名，加以橫向移植，合理的用于項目，使項目成為現(xiàn)代版的西安漢上林苑。22本報告是嚴格保密的。手工青瓦水磨青磚與雕刻圖案 手工老榆木門 手磨十二公分青石條路 記憶中的中國，兒時庭院的記憶，水磨青磚、手工青瓦、傳統(tǒng)手工老榆木門、亭臺軒榭、十二公分青石條路 …… 每一處工法細節(jié)無不都是傳承歷史的記憶， 西安院子記錄著家族的歷史，傳承中國的宅院文化，是人文的集粹。本項目產(chǎn)品硬件資源與秦嶺北麓項目無絕對的區(qū)隔，建筑風格成為唯一的獨特性標簽 產(chǎn)品比較D名稱 資源 產(chǎn)品 訴求高山流水 秦嶺 獨棟別墅： 1畝左右庭院，可定制產(chǎn)品建筑風格 環(huán)境優(yōu)美、空氣清鮮、超高性價比秦嶺山水 秦嶺 獨棟別墅： 15畝庭院本案 秦嶺 獨棟別墅： 1畝左右庭院 純手工，大宅院秦嶺資源、較大的院落、產(chǎn)品部分可被定制成為秦嶺北麓項目產(chǎn)品的共性特征。 24本報告是嚴格保密的。 個性化極強的高端物業(yè)產(chǎn)品本體總結C天人合一的規(guī)劃理念根植于中國傳統(tǒng)的建筑形態(tài)三大景觀帶虛實掩映l體現(xiàn) 中國人居內(nèi)涵 的規(guī)劃手法 。l順應地塊天然紋理， 體現(xiàn)中式庭院的韻味 。l工法細節(jié)， 傳承中國的宅院文化 ，是人文的集粹。l被動的邊緣化，無法改變作為近郊別墅的事實。l建筑風格 成為唯一的獨特性標簽 。25突破成功模型研究我們的路？尋求非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域解決方案中的個性化價值突破！本報告是嚴格保密的。將文化價值與產(chǎn)品價值進行對接中式宅院主要借鑒意義 1： 項目產(chǎn)品特色與地段文化高度結合，形成物質(zhì)與精神的雙重打擊。27本報告是嚴格保密的。營銷禮品禮的規(guī)格門 物質(zhì)表達“古門 ” “墻 ”“LOFT” “古樹 ” “園 ” “ 壇 ” “ 水 ” “ 磚 ” “ 金 ”推廣策略實現(xiàn)示意：物質(zhì)實現(xiàn)精神，傳播體現(xiàn)物質(zhì)接受邀請 感受 “禮 ”的形式與尺度 體驗階層社區(qū)享受階層的 “禮 ”物朱雀門案例A策略一物質(zhì)打擊策略二精神打擊產(chǎn)品特性怡人環(huán)境專業(yè)服務體驗式營銷服務式營銷 營銷實現(xiàn)29本報告是嚴格保密的。階段 2 將朱雀門所代表的龍脈、地脈的內(nèi)涵賦予本項目區(qū)域禮儀利益推廣策略：通過重要的三