【正文】 地購(gòu)置（ 萬(wàn)平方米） %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元） %商品房施工總面積 （ 萬(wàn)平方米） %其中 :新開(kāi)工面積 （ 萬(wàn)平方米） %竣工面積（ 萬(wàn)平方米） %2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積 m2，同比下降 %，特別是第 4季度土地成交為零，全年出現(xiàn)多幅地塊以底價(jià)成交，并出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。我們從阜陽(yáng)土地供應(yīng)量也可以看出阜陽(yáng)西部、南部是土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。河?xùn)|片區(qū)潁南片區(qū)河西片區(qū)泉北片區(qū)阜陽(yáng)市作為皖西北重要的城市，城市發(fā)展一直沒(méi)有進(jìn)行有效規(guī)劃，《阜陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（ 20232023）》也只是個(gè)發(fā)展方向的規(guī)劃。 潁南片區(qū)：依托阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開(kāi)發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)。 泉北片區(qū)：完善古西湖生態(tài)公園、阜陽(yáng)工業(yè)園功能，建設(shè)大型商貿(mào)及高級(jí)住宅區(qū)。河?xùn)|片區(qū)：規(guī)劃重點(diǎn)完善鐵路、公路交通樞紐功能，發(fā)展加工制造業(yè)，建設(shè)東北工業(yè)區(qū)、潁東辛橋物流園區(qū)和城市生活居住區(qū)。 河西片區(qū)：是阜陽(yáng)市的政治、文化、教育、科研中心和城市發(fā)展的依托，重點(diǎn)發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集與輻射效益。但由于是安徽的人口大市，其人均 GDP多年以來(lái)在安徽省 17個(gè)地市一直墊底。人口總量 960萬(wàn)，農(nóng)村人口超過(guò) 850萬(wàn)人，城市化率不到 35%。市場(chǎng)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)分析15宏觀經(jīng)濟(jì)分析 07年以來(lái)經(jīng)濟(jì)步入快速的發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)總量居安徽中上游水平，但人均 GDP卻多年位居安徽省末尾。2. 地塊可塑性不強(qiáng)項(xiàng)目地塊平坦，但地塊東西、南北向較窄，不利于地塊規(guī)劃。n項(xiàng)目屬性1. 中等規(guī)模住宅地塊項(xiàng)目占地約 40畝不到，在阜陽(yáng)屬于中等規(guī)模項(xiàng)目。n區(qū)域?qū)傩?. 主城區(qū)邊緣穎州區(qū)是阜城的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，本項(xiàng)目處于穎州區(qū)西南部，與市中心僅 8公里距離，但目前交通不夠便捷。作為中原的交通樞紐，鐵路、公路、水運(yùn)、航空等交通網(wǎng)較為發(fā)達(dá)。北側(cè)的人民醫(yī)院 南側(cè)為建設(shè)用地西側(cè)的臨時(shí)通路 東側(cè)的多層民房11項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià) —— 總體地勢(shì)較為平坦，由于地塊呈 L形狀，地塊東西、南北向較窄，不利于規(guī)劃排布。u地塊西側(cè)為規(guī)劃中的市政道路西清路，目前有一條狹窄的道路作為地塊南側(cè)民宅的對(duì)外交通道路。u地塊南側(cè)的景觀帶尚未動(dòng)工建設(shè)。西清路城市公園 城市公園新市政府大型居住區(qū)醫(yī)院9項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目目前的四至 —— 北側(cè)沿淮河路，南側(cè)為未來(lái)的城市規(guī)劃道路，西側(cè)為在售的居住項(xiàng)目，東側(cè)為民宅。u未來(lái)市政府將搬遷至項(xiàng)目南側(cè)。對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有利的規(guī)劃要點(diǎn)：u緊鄰項(xiàng)目西側(cè)西清路的規(guī)劃修建，縮短與市區(qū)的距離。u商業(yè)配套一般，主要依托市中心的商業(yè)配套。u未來(lái)景觀資源豐富，西清公園、清河公園、古西湖生態(tài)公園等。7區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)配套較弱，主要借助市中心商業(yè)配套，距離約 23公里。u區(qū)域規(guī)劃方向西湖生態(tài)公園為賣點(diǎn)、建設(shè)大型商貿(mào)及高級(jí)住宅的未來(lái)發(fā)展區(qū)域。u項(xiàng)目北側(cè)為建設(shè)好的西清路及規(guī)劃中的潁州區(qū)人民醫(yī)院。5城市屬性 阜陽(yáng)以西、南為城市主要的發(fā)展方向，目前城區(qū)人口為 82萬(wàn)，規(guī)劃 2023年人口達(dá)到 140萬(wàn)。u阜陽(yáng)是京九鐵路最大的編組站，東西南北縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)，讓阜陽(yáng)成為全國(guó)重要的交通樞紐。u11年全市 GDP為 ，比上年增長(zhǎng) % ，預(yù)計(jì)12年全市 GDP超過(guò) 900億，人均 GDP約 1億元。1市場(chǎng)調(diào)研 4123948案例借鑒 6597地塊建議 116128133目錄2Part 1項(xiàng)目概要322,安徽阜陽(yáng)淮河路地塊項(xiàng)目整體定位及可行性發(fā)展建議Sijiqing of Fuyang development projectThe overall positioning and feasibility to develop a proposal中國(guó) 阜陽(yáng)Fuyang, P. R. China MAY2023項(xiàng)目概要城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性屬性界定4城市屬性 阜陽(yáng)市位于安徽省西北部，人口約 960萬(wàn)，是全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地，是安徽省重要的農(nóng)業(yè)大市、也是安徽人口最多的城市。u阜陽(yáng)市是全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地，每年勞務(wù)輸出人員約 300萬(wàn)人。阜陽(yáng)轄潁州、潁泉、潁東三區(qū)和臨泉、太和、阜南、潁上四縣及界首市?！?六大名片 ” ：綜合交通樞紐、百億江淮糧倉(cāng)、濱水園林城市、人力資源大市、煤電能源新城、商貿(mào)物流中心6區(qū)域?qū)傩評(píng)項(xiàng)目位于淮河路以南，四至北側(cè)臨淮河路，南側(cè)貫清路（規(guī)劃道路），東側(cè)為規(guī)劃中柳清路，西側(cè)為建設(shè)中的西清路。u南側(cè)為規(guī)劃中的西清公園，阜陽(yáng)三中，新市政府。本項(xiàng)目地處位于阜陽(yáng)穎州區(qū)的新行政區(qū)域，距市中心約8公里左右，屬未來(lái)大型居住集中區(qū)域。無(wú)形放大了本區(qū)域與市區(qū)的心里距離。u教育配套：距項(xiàng)目最近的學(xué)校為清河中學(xué)、龍騰小學(xué)，建設(shè)中的三中，離項(xiàng)目不足 1公里，屬市級(jí)示范中學(xué)。龍騰小學(xué)清河中學(xué)阜陽(yáng)三中西清公園 清河公園8區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目所在區(qū)域的一系列規(guī)劃的出臺(tái)，對(duì)本項(xiàng)目后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)一定的利好。u項(xiàng)目周邊的城市公園帶及風(fēng)景帶的修建規(guī)劃。u沿淮河路大型居住區(qū)的建設(shè)日益完善?；春勇肺髑迓纺隙渭巴恋噩F(xiàn)狀地塊南側(cè)10項(xiàng)目屬性u(píng)地塊北側(cè)為淮河路，與阜陽(yáng)市人民醫(yī)院僅一路之隔。尚有部分民宅未拆遷。u地塊東側(cè)為多層回遷房?；? 河 路貫 清 路（規(guī)劃中）西清路建設(shè)中柳清路規(guī)劃中現(xiàn)有地塊位置示意可納入規(guī)劃地塊地塊東西向較窄12項(xiàng)目屬性界定：三線城市主城區(qū)的邊緣，中等規(guī)模地塊、地塊可塑性不強(qiáng)的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目n城市屬性無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源的三線城市阜陽(yáng)作為皖北的人口大市，城市無(wú)明顯的強(qiáng)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)。城市發(fā)展方向主要往西和往南發(fā)展。消費(fèi)者心里距離較遠(yuǎn)。2. 區(qū)域不成熟區(qū)域內(nèi)未來(lái)規(guī)劃較好，但目前該區(qū)域配套不成熟，客源需要引導(dǎo)。13Part 2市場(chǎng)環(huán)境分析142023—2023 年安徽省各大中城市的 GDP及其增長(zhǎng)情況　 合肥 蕪湖 安慶 馬鞍山 阜陽(yáng) 滁州2023年 GDP（億元） 970 811 710 6852023年 GDP（億元） 1170 1090 增速（ %) % 16% 13% % 12% 14%人均 GDP（元） 48768 47028 22890 51517 11226 21597 16阜陽(yáng)市三大產(chǎn)業(yè) GDP產(chǎn)值比較平衡，但農(nóng)業(yè)目前仍占到較大的比重。宏觀經(jīng)濟(jì)分析盡管阜陽(yáng)市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量一直居安徽中上游水平，通常位居 56左右。17 城市總體布局以河西區(qū)為中心，潁、泉河為紐帶，形成 “ 三區(qū)四片組團(tuán)式 ” 的城市空間布局結(jié)構(gòu)。根據(jù)阜陽(yáng)城市規(guī)劃，阜陽(yáng)城區(qū)將向西，向南發(fā)展，但是我們走訪了很多阜陽(yáng)市民，大家一致認(rèn)為阜陽(yáng)的未來(lái)將以向西發(fā)展作為主要發(fā)展方向。城市規(guī)劃18土地市場(chǎng) 2023年的調(diào)控從經(jīng)濟(jì)手段向行政手段過(guò)度，但未對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成明顯消極影響，房地產(chǎn)交易保持穩(wěn)定　 面積 (總額 ) 上年同期 增 (減 )幅土地購(gòu)置（ 萬(wàn)平方米） %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元） %商品房施工總面積 （ 萬(wàn)平方米） %其中 :新開(kāi)工面積 （ 萬(wàn)平方米） %竣工面積（ 萬(wàn)平方米） %在經(jīng)歷了 2023年的又一輪樓市高峰后，開(kāi)發(fā)企業(yè)仍保持著較高的期望，從而導(dǎo)致 10年阜陽(yáng)整體房地產(chǎn)交易市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定。 在以 “ 雙限 ” 為主要特色政策影響下， 11年下半年開(kāi)始成交量下滑，土地市場(chǎng)略顯冷清，銷售市場(chǎng)下滑，住房銷售均價(jià)增幅放緩。年份 2023 2023 2023 2023商品房開(kāi)工面積 商品房開(kāi)工面積增長(zhǎng)率 % 60% % %住宅開(kāi)工面積 房屋竣工面積 近年開(kāi)發(fā)情況0507年來(lái)商品房建設(shè)保持連年增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 08年房地產(chǎn)開(kāi)工面積回落到 05年以前的水平，其中不僅有全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，還主要受短期內(nèi)土地資源不足的影響。21歷年房地產(chǎn)銷售情況供需市場(chǎng)分析 09年前土地供應(yīng)的不穩(wěn)定，造成了銷售的跳躍性波動(dòng)。22216。216。年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年銷售均價(jià) 824 1154 1431 1825 2249 2961 3125 3319 3483 4175同比增加額 89 330 227 394 424 712 164 194 164 692同比增長(zhǎng)率 12% 40% 24% 28% 23% 32% 10% 6% 5% 20%住宅均價(jià)漲幅