【正文】 35003700390041004300450047000 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月 0 9 年1 月 0 9 年2 月 0 9 年3 月 0 9 年4 月 0 9 年5 月 0 9 年6 月 0 9 年7 月 0 9 年8 月元/ ㎡數(shù)據(jù)來源 —— 數(shù)據(jù)來源江都房地產(chǎn)網(wǎng) 漲幅 % 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都市場創(chuàng)新觀念的認知 三、 四線城市的市場客戶普遍比較保守，通常對新事物和新觀念的認知度和接受度都比較低。 三、四線城市特征 —— 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都房價走勢認知 —— 從 08年 9月 09年 8月江都月度成交均價走勢來看，房地產(chǎn)均價出現(xiàn)幾次上下波動，但基本上圍繞在 40004200元 /㎡的價位區(qū)間，從去年 8月份以來，江都房價只有 35%的漲幅。 新建商品住宅月度套數(shù)成交走勢圖254212248335 31943653858461646868554201002003004005006007008000 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月 0 9 年1 月 0 9 年2 月 0 9 年3 月 0 9 年4 月 0 9 年5 月 0 9 年6 月 0 9 年7 月 0 9 年8 月新建商品住宅月度面積成交走勢圖 0123456780 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月 0 9 年1 月 0 9 年2 月 0 9 年3 月 0 9 年4 月 0 9 年5 月 0 9 年6 月 0 9 年7 月 0 9 年8 月月均成交面積 ㎡ 月均成交面積 ㎡ 月均成交 524套 月均成交 262套 數(shù)據(jù)來源 —— 數(shù)據(jù)來源江都房地產(chǎn)網(wǎng) 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都樓市 價格走勢的認知 三、 四線城市通常房地產(chǎn)價格水平較低（江都目前成交均價在每平米 4000多元，價格只有一線城市上海成交均價的 3成不到）。每年市場總量比較穩(wěn)定。每年樓市的成交量比較穩(wěn)定，宏觀市場波動對城市的成交量影響不大。 后來廣泛用于比喻事物發(fā)展會受到各種主客觀因素的制約，事物存在明顯的發(fā)展“瓶頸”。華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 共生共長，江都地產(chǎn)破冰之道 —— 華豐江都利民北路項目定位報告 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO ? 市場解讀 ? 需求分析 ? 項目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 提案綱要 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 提案綱要 ? 市場解讀 ? 需求分析 ? 項目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 規(guī)劃配套建議 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 關(guān)鍵詞： “ 天花板效應(yīng) ” “天花板效應(yīng)”最初指的是設(shè)臵一種無形的、人為的困難，以阻礙某些有資格的人在組織中上升到一定的職位。“天花板”一詞最早出現(xiàn)在 1986年 3月 24日的《華爾街日報》用來描述女性試圖晉升到企業(yè)或組織高層所面臨的障礙。 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 根據(jù)多年的操盤經(jīng)驗，同策認為 三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展具有典型的“天花板效應(yīng)” 同策觀點 1： 三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展“天花板效應(yīng)”主要體現(xiàn)在以下四個方面： 市場銷售總量相對平穩(wěn)，市場規(guī)模存在“天花板效應(yīng)” 市場需求和價格走勢存在“天花板效應(yīng)” 市場對新觀念的認知存在“天花板效應(yīng)” ，進行市場“教育”成本大，效果不理想 市場競爭格局清晰，市場競爭的“天花板效應(yīng)” 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 三、 四線城市通常缺乏充足的人口導入，居住的剛性需求變化不大，同時這些區(qū)域房地產(chǎn)投資價值不高，投資性的需求不大，因此市場通常以改善性需求為主。 江都房地產(chǎn)市場規(guī)模的認知 三、四線城市特征 —— 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都市場總量認知 —— 從 08年 9月 09年 8月江都月度成交量走勢來看，江都每年的成交總量在 5070萬方左右， 09年市場好成交量能夠達到 70萬方，市場低迷的 08年成交量也在 50萬方左右。 因此在總量有限的市場環(huán)境下，吸納現(xiàn)有市場遠比創(chuàng)造新市場更有效。在市場需求穩(wěn)定的背景下，價格不會出現(xiàn)較大的增長，只是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購房客戶收入水平的增長，房價小幅增長或者長期的穩(wěn)定在一定的價格區(qū)間內(nèi)。 因此江都房地產(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定，短期內(nèi)房價變動幅度不會很大。他們更習慣于接受已經(jīng)形成的觀念。短期內(nèi)對新觀念的抗性較大。 三、四線城市特征 —— 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 江都 市場創(chuàng)新觀念認知 —— 江都市場客戶也具有傳統(tǒng)三、四線城市購房客戶的特征，他們也比較保守，對新事物、新觀念接受度需要較長的過程。 因此在江都市場，緊貼市場已形成的認知遠比創(chuàng)造新的價值觀念更加高效。城市外圍的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是三四線城市的重要客戶來源，這些客戶有較強的“城市情結(jié)”，他們渴望享受繁華的城市生活，距離鄉(xiāng)鎮(zhèn)較近的城市板塊將成為這部分客戶的首選臵業(yè)區(qū)域。城市南部區(qū)域項目的目標客戶主要來之區(qū)南部區(qū)域及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 我們發(fā)現(xiàn) ： 在具備三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展“天花板效應(yīng)”特征的江都， 滿足市場現(xiàn)有的成熟需求特征是最有效的市場法則 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 房地產(chǎn)在不同發(fā)展階段，市場客戶的需求特征也不同 同策觀點 2： 我們需要研究江都房地產(chǎn)所處的發(fā)展階段，準確的把握這一階段江都市場客戶真實的需求特征，為本案開發(fā)把握方向。主要集中在中心城區(qū)交通便利區(qū)域臵業(yè)。隨著“中遠 .歐洲城”開發(fā)，引入歐式風格概念和會所概念。 北部新行政中心規(guī)劃，“春江花都” “世紀景園 ”將園林景觀概念、歐式建筑概念、體驗營銷概念等對江都市場進一步推廣和教育，市場客戶已經(jīng)基本認同。世紀景園 、 心怡 歐洲城 、明珠山莊 、 鴻益 貴筑 第二梯度 40004500 廣源 紫郡 、 世紀康城 、 香格里拉 、 碧水家園 、 水木南庭 第三梯度 35004000 長江國際花園 、 建盈 御景花園 、恒通 本案未來發(fā)展目標將會鎖定“第一梯度”項目檔次上，因此“第一梯度”的項目樓盤將作為本案的競爭參考。春江花都 / 中遠 世紀景園 目前市場上熱銷樓盤 市場熱點樓盤，客戶預約強烈 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 熱銷目標個案 —— 心怡 均價 50005500元 /m2（毛坯） 酒店 商 業(yè) 別墅 高層 小高層 花園洋房 小高層 一期 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 建筑立面風格 現(xiàn)代風格立面，整體形象較好，江都購房客戶 認可度較高 熱銷目標個案 —— 心怡 春江花都 產(chǎn)品線特色 江都最早開始出現(xiàn)“退臺式花園洋房”的項目，強調(diào)戶戶有花園 典型的退臺產(chǎn)品面積段為 146㎡ /135 ㎡的四房 /126 ㎡ /108 ㎡的三房 /85 ㎡的兩房 三房二廳二衛(wèi) 138㎡ 三房二廳二衛(wèi) 126㎡ 二房二廳一衛(wèi) 85㎡ 入戶花園 空中花園 入戶花園 三房二廳一衛(wèi) 108㎡ 入戶花園 華豐江都項目地塊定位報告 HUA FENG JIANG DU XIANG MU DI KUAI BAO GAO 主力戶型及銷售率 二房、三房絕對主力戶型，兩種戶型比重達到 95%以上 二房主力面積在 8599㎡和 100108 ㎡的大兩房戶型；三房戶型以 129135 ㎡為主 一期共開出 729套，目前去化 520套，去化率達 % 08年 3月開盤，銷售周期為 20個月左右， 月均成交套數(shù)在 26套左右 二房 4 8 %三房 4 6 %四房 1 %一房 5 %8599㎡占 20%左右 100108㎡占 28%左右 129135㎡占 30%左右 數(shù)據(jù)來源 —— 數(shù)據(jù)來源江都房地產(chǎn)網(wǎng) 熱銷目標個案 —— 心怡 ? 主力成交客源 以北區(qū)本區(qū)域客戶為主，占到約四成購房比重，北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶量也比較大，近三層購 房客戶是來至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；地段臨近市區(qū)，位于市政府對面，因此也吸引了將近三層的 南部客戶； 熱銷目標個案 —— 心怡 歐洲城 基本參數(shù) 所處位臵 城南開發(fā)區(qū)，臨近江都中學 占地面積 36萬方 建筑面積 40萬方 項目規(guī)劃 三大歐洲風情組團， 5000m2會所 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層、獨棟別墅 二期總戶數(shù) 1