【正文】 嚴格保密的。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)園案例產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式21本報告是嚴格保密的。問題 5：借鑒軟件園一期的開發(fā)，二期河口灣項目如何實現(xiàn)利潤最大化產(chǎn)業(yè)園模式及產(chǎn)業(yè)園模式及一期區(qū)域價值一期區(qū)域價值單個項目目標單個項目目標實現(xiàn)實現(xiàn)19本報告是嚴格保密的。問題 3：如何實現(xiàn)四、五期價格 7000元 /平米的目標216。問題 1：成功產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展模式和區(qū)域價值是什么，它對現(xiàn)有軟件園一期和二期有什么借鑒？216。二期河口灣實現(xiàn)高利潤，解決資金18本報告是嚴格保密的。一期四、五期實現(xiàn) 7000－8000元 /平米的超值價216。通過一期剩余項目使軟件園一期區(qū)域價值提升到與星海、中山對等的位置216。一期學苑廣場形象昭示作用一般216。一期剩余項目的開發(fā)未能對二期有示范作用　216。不期望結(jié)果（ R1）與期望結(jié)果（ R2）分析不期望結(jié)果（不期望結(jié)果（ R1）） 期望結(jié)果（期望結(jié)果（ R2））216。軟件園一期三塊地：四期：軟件園入口、山體資源、居住區(qū)內(nèi)五期：軟件園入口、坡地物業(yè)、小規(guī)模學苑廣場：軟件園入口、小規(guī)模、居住區(qū)與學府區(qū)之間216。軟件園一期：已發(fā)展 5年，企業(yè)進駐 100余家， 3平方公里的建設(shè)基本結(jié)束216。問題界定目標及限制條件項目區(qū)域及地塊解析市場背景項目及問題界定16本報告是嚴格保密的。楓橋園世紀經(jīng)典星海國寶城市廣場中山九號萬達華府本區(qū)域?位置： 海景或城市中心　　　　　 價位： 6000－ 10000元 /平米?物業(yè)： 酒店式公寓、低密度住宅、商住兩用樓?客戶： 全市的高收入和以東三省為主的外地人?銷售速度： 星海灣附近均價在 6500元 /平米的項目銷售態(tài)勢相對強勁，客戶范圍也更廣泛軟件園區(qū)域項目由中檔和高檔組成，國際新城則是在軟件園區(qū)域項目由中檔和高檔組成，國際新城則是在 23年內(nèi)由年內(nèi)由中檔攀升到高檔層面，客戶也由區(qū)域內(nèi)向區(qū)域外擴大中檔攀升到高檔層面，客戶也由區(qū)域內(nèi)向區(qū)域外擴大中檔住宅高檔住宅7000~10000＞ 10000準豪宅低檔住宅5000~70003300~50003300頂級豪宅項目檔次劃分高端項目特征國際新城14本報告是嚴格保密的。大連房地產(chǎn)市場板塊 本區(qū)域處于城市房地產(chǎn)價值的第二梯隊曼哈頓大廈城市廣場中山九號世紀經(jīng)典星海國寶1 房價在 7000元 /平米以上2 房價約為5000元 /平米3 房價在 3300元 /平米以下中山片區(qū) 區(qū)域價值： 老市中心區(qū)、成熟，配套全、商貿(mào)氛圍濃、公共設(shè)施全價位： 600010000元 /平米物業(yè)： 以酒店式公寓為主客戶： 投資客、商務(wù)人士星海片區(qū)區(qū)域價值： 海景、廣場、會展中心、旅游景點、空氣質(zhì)量價位： 8000元 /平米左右物業(yè)： 公寓及景觀豪宅客戶： 外地人、市內(nèi)高收入人群本區(qū)域區(qū)域價值： 居住環(huán)境、人文教育氛圍、軟件園價位： 45005200元 /平米物業(yè)： 普通住宅客戶： 本區(qū)域及沙河口區(qū)，部分外地人13本報告是嚴格保密的。大連房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 市場平穩(wěn)增長，房價穩(wěn)中有升 ,增速有所放緩大連近幾年房地產(chǎn)供需及房價走勢v大連商品房供需總量近幾年一直呈增長趨勢，表明市場份額在逐年擴大v銷售量增速快于供應(yīng)量增速，供需差距在逐年縮小，一方面表明市場需求強勁，另一方面表明政府對供應(yīng)市場的控制較有力v房價在 2023年出現(xiàn)了較大拐點，但 2023年較 2023年僅增長 8%，增速有所放緩11本報告是嚴格保密的。項目基本情況 軟件園一期三塊地約 40萬平米的項目，二期現(xiàn)有 90萬平米開發(fā)量軟件園二期 河口灣軟件園二期河口灣：占地： 59萬平米建筑面積：約 90萬河口灣：現(xiàn)為海域及舊廠房，周邊基本無配套軟件園一期：新城四期：占地 9萬，建面 新城五期：占地 4萬，建面 10萬學苑廣場：占地 ，建面 4萬學苑廣場：北為好又多商場，西為住宅小區(qū)，東為東財，軟件園的南入口，昭示性好國際新城四、五期：南為好又多商場，西為住宅小區(qū)，東為東財，軟件園的東入口，兩面臨路，昭示性好知音園學清園國際新城三期軟件園軟件園一期 國際新城五期國際新城四期學苑廣場9本報告是嚴格保密的。軟件園一期及二期區(qū)域解析 大連市唯一的軟件園區(qū)，同時是城市西拓的重點地帶一期：占地 3平方公里，建于 1998年，現(xiàn)已基本發(fā)展成熟二期：占地 26平方公里，位于旅順南路，現(xiàn)已啟動軟件園一期：區(qū)位： 高新區(qū)及學府區(qū)內(nèi)交通： 城市主干道路五一 路及中山路均可到達配套： 配套較少 ，依靠周邊其他樓盤生活配套資源： 山體資源 西拓北進軟件園二期：區(qū)位： 旅順南路，河口灣至黃泥川交通： 旅順南路配套： 現(xiàn)狀為農(nóng)田，無配套資源： 山體資源軟件園一期和二期的關(guān)系：距離：約 10多公里，中間包括高新區(qū)和民宅，關(guān)系不緊密產(chǎn)業(yè)：二期定位更高，作為大連軟件基地7本報告是嚴格保密的。河口灣 作為二期的入口，土地平整需要 2年左右時間，具體開發(fā)要到 2年后5本報告是嚴格保密的。學苑廣場、及四五期項目作為軟件園的南北兩個入口，均要起到形象昭示作用216。目標 3：軟件園一期學苑廣場項目在短期內(nèi)迅速實現(xiàn)資金回流216。目標 1：通過軟件園一期現(xiàn)有項目的開發(fā)，將本區(qū)域做成與星海、中山板塊對等的高價值區(qū)，同時為二期開發(fā)起到示范效應(yīng)216。問題界定目標及限制條件項目區(qū)域及地塊解析市場背景項目及問題界定4本報告是嚴格保密的。項目研究工作的階段劃分第一階段區(qū)域整合營銷定位與各地塊的初步定位第二階段基于總體定位下各地塊物業(yè)發(fā)展建議第三階段區(qū)域整合營銷戰(zhàn)略與各地塊的策略策略v區(qū)域整合模式v四塊地初步定位v地塊定位v地塊物業(yè)發(fā)展建議v區(qū)域營銷戰(zhàn)略v各地塊營銷策略提交成果v市場調(diào)研v企業(yè)及消費者訪談v軟件園區(qū)分析v區(qū)域開發(fā)借鑒v案例分析工作內(nèi)容v地塊資源研判v地塊發(fā)展戰(zhàn)略v地塊定位v案例及模式借鑒v地塊物業(yè)發(fā)展建議v區(qū)域價值分析v案例及模式借鑒v區(qū)域營銷戰(zhàn)略v地塊賣點整合v地塊營銷戰(zhàn)略2本報告是嚴格保密的。大連軟件園區(qū)域整合營銷定位與大連軟件園區(qū)域整合營銷定位與各地塊初步定位（區(qū)域部分）各地塊初步定位（區(qū)域部分）版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 〔 2023〕 GW44謹呈：大連軟件園開發(fā)有限公司　　　　20230828本報告是嚴格保密的。報告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式 二期河口灣一期現(xiàn)狀反思目標及問題界定資源 案例 競爭 客戶項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位形象 客戶 產(chǎn)品 價格一期發(fā)展戰(zhàn)略學苑廣場 (形象 ) 新城四、五期 (價格)案例借鑒形象 客戶 產(chǎn)品 價格借鑒區(qū)域價值 價格實現(xiàn) 形象昭示3本報告是嚴格保密的。項目目標及限制條件項目目標216。目標 2：軟件園一期國際新城四期、五期價格達到 70008000元 /平米216。目標 4：軟件園二期河口灣項目要解決二期開發(fā)的資金問題，以實現(xiàn)利潤為主項目限制條件216。四期、五期要在 2023年開始回現(xiàn)金， 23年內(nèi)完成開發(fā)任務(wù)216。問題界定目標及限制條件項目區(qū)域及地塊解析市場背景項目及問題界定6本報告是嚴格保密的。軟件園一期及二期現(xiàn)狀一期二期二期入口 二期入口 二期沿路一期南入口 一期北入口一期辦公樓 一期北入口8本報告是嚴格保密的。問題界定目標及限制條件項目區(qū)域及地塊解析市場背景項目及問題界定10本報告是嚴格保密的。大連城市發(fā)展－－軟件園二期位于城市西拓的必經(jīng)地帶，同時也是四個基地之一西拓北進大連城市規(guī)劃v大連制定 “大大連 ”的發(fā)展規(guī)劃，只能向西、北面有土地的方向拓展v軟件園二期處在城市向西拓展的核心地帶v煙大火車輪渡等西部交通設(shè)施的建設(shè)使西拓成為可能軟件園二期規(guī)劃軟件園二期城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展使大連軟件園成為城市未來的焦點v軟件園二期屬于大連 “一個中心、四個基地 ”之一v軟件園的發(fā)展使得大連成為全國唯一的 “軟件產(chǎn)業(yè)示范基地 ”v軟件業(yè)成為未來大連經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一大連經(jīng)濟規(guī)劃12本報告是嚴格保密的。大連房地產(chǎn)市場高端項目現(xiàn)狀 占據(jù)城市最好的地段，客戶分布在全市范圍曼哈頓大廈海昌 城市背景對項目的啟示?房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升， 2023年房價上漲 8%，表明大連市場發(fā)展成熟，未來房價仍將持續(xù)增長?城市西拓帶給軟件園二期較大的發(fā)展前景?軟件業(yè)成為未來城市經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè)的確立給軟件園的房地產(chǎn)發(fā)展帶來較大的利好，河口灣項目將成為產(chǎn)業(yè)的直接受益者?軟件園區(qū)域價值的提升將主要依賴于區(qū)域特有的人文環(huán)境和軟件園的唯一性?區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目還處在中高檔的位置，要想完成價格的突破，需要從區(qū)域、產(chǎn)品等角度尋找突破口15本報告是嚴格保密的。項目界定 一組位于一期相對成熟，二期剛起步的軟件園內(nèi)的房地產(chǎn)項目軟件園界定216。軟件園二期：第一個產(chǎn)業(yè)項目剛開始建設(shè)，大量土地（約 20余 KM2）仍為生地一期發(fā)展相對成熟，二期才處于起步期一期發(fā)展相對成熟，二期才處于起步期項目界定216。軟件園二期河口灣：軟件園二期入口、郊區(qū)物業(yè)、一線海灣物業(yè)、大規(guī)模項目都處于軟件園入口位置，有一定資源項目都處于軟件園入口位置，有一定資源17本報告是嚴格保密的。一期剩余項目的開發(fā)未能使區(qū)域價值上升到與星海、中山對等的位置216。一期四、五期價格按市場正常增長，未能實現(xiàn)超值216。二期河口灣利潤率較低，未能解決二期的資金問題216。一期剩余項目的開發(fā)為二期的整體開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)起示范作用216。一期學苑廣場能成為軟件園入口的形象標識216。兩大核心問題：產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價值與單純項目開發(fā)R1 R2？？216。問題 2：一期區(qū)域價值的提升與剩余單個項目的開發(fā)之間的關(guān)系是什么？是在區(qū)域價值全面提升之后，項目價格自然實現(xiàn)，還是借助區(qū)域價值達到項目價格實現(xiàn)的目的？216。問題 4：如何在保證學苑廣場項目形象的首要前提下，快速回現(xiàn)216。報告框架產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式 二期河口灣一期現(xiàn)狀反思目標及問題界定資源 案例 競爭 客戶項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位形象 客戶 產(chǎn)品 價格一期發(fā)展戰(zhàn)略學苑廣場 (形象 ) 新城四、五期 (價格)案例借鑒形象 客戶 產(chǎn)品 價格借鑒區(qū)域價值 價格實現(xiàn) 形象昭示20本報告是嚴格保密的。案例分析案例選擇條件：v區(qū)域有產(chǎn)業(yè)支撐v區(qū)域成為城市房地產(chǎn)市場中的高價值版塊案例：v西安高新區(qū)v蘇州工業(yè)園v美國 silicon valley v上海張江高科產(chǎn)業(yè)區(qū)v臺灣新竹工業(yè)園區(qū)v深圳高新區(qū)v上海安亭新鎮(zhèn)v印度 Bangalore soft parkv產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程v產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展模式v產(chǎn)業(yè)園成為城市中高價值區(qū)域的核心支撐點核心結(jié)論：案例分析見附表 122本報告是嚴格保密的。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)園案例產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式24本報告是嚴格保密的。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展成熟后區(qū)域價值的最終表現(xiàn)形式 —— 土地價值的提升商業(yè)土地價值產(chǎn)業(yè) 環(huán)境1 23要想繼續(xù)提升區(qū)域的價值，需要對商業(yè)補缺，對產(chǎn)業(yè)和環(huán)境進一步挖掘要想繼續(xù)提升區(qū)域的價值，需要對商業(yè)補缺，對產(chǎn)業(yè)和環(huán)境進一步挖掘大連軟件園一期？？v產(chǎn)業(yè)、環(huán)境和商業(yè)在不同階段為主導對土地價值產(chǎn)生作用v產(chǎn)業(yè)的良好規(guī)劃會對環(huán)境有提升作用，同時產(chǎn)業(yè)帶來的人口增加會對商業(yè)產(chǎn)生需求v環(huán)境和商業(yè)的完善同時也會帶動產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展和升級v產(chǎn)業(yè)園區(qū)域成熟的最終表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)、環(huán)境和商業(yè)的完美結(jié)合v大連軟件園一期目前支撐區(qū)域土地價值的主要是產(chǎn)業(yè)，其次是環(huán)境，缺乏商業(yè)配套對地價的支持成功產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價值模型26本報告是嚴格保密的。成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)域價值 KPI體系－－軟件園一期區(qū)域價值與標準有相應(yīng)差距，需要進行區(qū)域整合區(qū)域價區(qū)域價值值 KPI大規(guī)模土地先天資源基礎(chǔ)設(shè)施先進優(yōu)質(zhì)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)支撐高知人群一級指標 二級指標區(qū)域環(huán)境自然資源人文資源路網(wǎng)、水電智能通訊設(shè)施交通配套三級指標山、水、湖、海高校、教育不符合價值體系符合價值體系商業(yè)配套娛樂配套文教衛(wèi)商務(wù)配套百貨、超市、購物中心、商業(yè)街、便利店、餐飲街酒吧街、電影院、運動館、健身中心等美術(shù)館、藝術(shù)館、學校、醫(yī)院等星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、企業(yè)會所等 標識系統(tǒng)　建筑外觀道路、邊界、節(jié)點、標志建筑統(tǒng)一風格、顏色綠化體系 公園、廣場、樹木、植被價格標桿部分符合價值體系28本報告是嚴格保密的。成功產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)模式－－軟件園一期將從區(qū)域整合提升區(qū)域價值，二期以高起點啟動