【正文】 安徽阜陽(yáng)淮河路地塊項(xiàng)目整體定位及可行性發(fā)展建議Sijiqing of Fuyang development projectThe overall positioning and feasibility to develop a proposal中國(guó) 阜陽(yáng)Fuyang, P. R. China MAY22,20231市場(chǎng)調(diào)研 4123948案例借鑒 6597地塊建議 116128133目錄2Part 1項(xiàng)目概要3項(xiàng)目概要城市屬性區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性屬性界定4城市屬性 阜陽(yáng)市位于安徽省西北部，人口約 960萬(wàn)，是全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地，是安徽省重要的農(nóng)業(yè)大市、也是安徽人口最多的城市。u11年全市 GDP為 ，比上年增長(zhǎng) % ，預(yù)計(jì)12年全市 GDP超過(guò) 900億，人均 GDP約 1億元。u阜陽(yáng)市是全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地，每年勞務(wù)輸出人員約 300萬(wàn)人。u阜陽(yáng)是京九鐵路最大的編組站，東西南北縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)，讓阜陽(yáng)成為全國(guó)重要的交通樞紐。阜陽(yáng)轄潁州、潁泉、潁東三區(qū)和臨泉、太和、阜南、潁上四縣及界首市。5城市屬性 阜陽(yáng)以西、南為城市主要的發(fā)展方向，目前城區(qū)人口為 82萬(wàn)，規(guī)劃 2023年人口達(dá)到 140萬(wàn)。“ 六大名片 ” ：綜合交通樞紐、百億江淮糧倉(cāng)、濱水園林城市、人力資源大市、煤電能源新城、商貿(mào)物流中心6區(qū)域?qū)傩評(píng)項(xiàng)目位于淮河路以南，四至北側(cè)臨淮河路，南側(cè)貫清路（規(guī)劃道路），東側(cè)為規(guī)劃中柳清路，西側(cè)為建設(shè)中的西清路。u項(xiàng)目北側(cè)為建設(shè)好的西清路及規(guī)劃中的潁州區(qū)人民醫(yī)院。u南側(cè)為規(guī)劃中的西清公園，阜陽(yáng)三中，新市政府。u區(qū)域規(guī)劃方向西湖生態(tài)公園為賣點(diǎn)、建設(shè)大型商貿(mào)及高級(jí)住宅的未來(lái)發(fā)展區(qū)域。本項(xiàng)目地處位于阜陽(yáng)穎州區(qū)的新行政區(qū)域，距市中心約8公里左右，屬未來(lái)大型居住集中區(qū)域。7區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)配套較弱，主要借助市中心商業(yè)配套，距離約 23公里。無(wú)形放大了本區(qū)域與市區(qū)的心里距離。u未來(lái)景觀資源豐富，西清公園、清河公園、古西湖生態(tài)公園等。u教育配套：距項(xiàng)目最近的學(xué)校為清河中學(xué)、龍騰小學(xué)，建設(shè)中的三中，離項(xiàng)目不足 1公里，屬市級(jí)示范中學(xué)。u商業(yè)配套一般，主要依托市中心的商業(yè)配套。龍騰小學(xué)清河中學(xué)阜陽(yáng)三中西清公園 清河公園8區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目所在區(qū)域的一系列規(guī)劃的出臺(tái)，對(duì)本項(xiàng)目后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)一定的利好。對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域有利的規(guī)劃要點(diǎn)：u緊鄰項(xiàng)目西側(cè)西清路的規(guī)劃修建，縮短與市區(qū)的距離。u項(xiàng)目周邊的城市公園帶及風(fēng)景帶的修建規(guī)劃。u未來(lái)市政府將搬遷至項(xiàng)目南側(cè)。u沿淮河路大型居住區(qū)的建設(shè)日益完善。西清路城市公園 城市公園新市政府大型居住區(qū)醫(yī)院9項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目目前的四至 —— 北側(cè)沿淮河路，南側(cè)為未來(lái)的城市規(guī)劃道路，西側(cè)為在售的居住項(xiàng)目，東側(cè)為民宅。淮河路西清路南段及土地現(xiàn)狀地塊南側(cè)10項(xiàng)目屬性u(píng)地塊北側(cè)為淮河路，與阜陽(yáng)市人民醫(yī)院僅一路之隔。u地塊南側(cè)的景觀帶尚未動(dòng)工建設(shè)。尚有部分民宅未拆遷。u地塊西側(cè)為規(guī)劃中的市政道路西清路，目前有一條狹窄的道路作為地塊南側(cè)民宅的對(duì)外交通道路。u地塊東側(cè)為多層回遷房。北側(cè)的人民醫(yī)院 南側(cè)為建設(shè)用地西側(cè)的臨時(shí)通路 東側(cè)的多層民房11項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià) —— 總體地勢(shì)較為平坦，由于地塊呈 L形狀，地塊東西、南北向較窄，不利于規(guī)劃排布?；? 河 路貫 清 路（規(guī)劃中）西清路建設(shè)中柳清路規(guī)劃中現(xiàn)有地塊位置示意可納入規(guī)劃地塊地塊東西向較窄12項(xiàng)目屬性界定：三線城市主城區(qū)的邊緣，中等規(guī)模地塊、地塊可塑性不強(qiáng)的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目n城市屬性無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源的三線城市阜陽(yáng)作為皖北的人口大市，城市無(wú)明顯的強(qiáng)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)。作為中原的交通樞紐，鐵路、公路、水運(yùn)、航空等交通網(wǎng)較為發(fā)達(dá)。城市發(fā)展方向主要往西和往南發(fā)展。n區(qū)域?qū)傩?. 主城區(qū)邊緣穎州區(qū)是阜城的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，本項(xiàng)目處于穎州區(qū)西南部，與市中心僅 8公里距離，但目前交通不夠便捷。消費(fèi)者心里距離較遠(yuǎn)。n項(xiàng)目屬性1. 中等規(guī)模住宅地塊項(xiàng)目占地約 40畝不到，在阜陽(yáng)屬于中等規(guī)模項(xiàng)目。2. 區(qū)域不成熟區(qū)域內(nèi)未來(lái)規(guī)劃較好，但目前該區(qū)域配套不成熟，客源需要引導(dǎo)。2. 地塊可塑性不強(qiáng)項(xiàng)目地塊平坦，但地塊東西、南北向較窄，不利于地塊規(guī)劃。13Part 2市場(chǎng)環(huán)境分析14市場(chǎng)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)分析15宏觀經(jīng)濟(jì)分析 07年以來(lái)經(jīng)濟(jì)步入快速的發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)總量居安徽中上游水平，但人均 GDP卻多年位居安徽省末尾。2023—2023 年安徽省各大中城市的 GDP及其增長(zhǎng)情況　 合肥 蕪湖 安慶 馬鞍山 阜陽(yáng) 滁州2023年 GDP（億元） 970 811 710 6852023年 GDP（億元） 1170 1090 增速（ %) % 16% 13% % 12% 14%人均 GDP（元） 48768 47028 22890 51517 11226 21597 16阜陽(yáng)市三大產(chǎn)業(yè) GDP產(chǎn)值比較平衡，但農(nóng)業(yè)目前仍占到較大的比重。人口總量 960萬(wàn)，農(nóng)村人口超過(guò) 850萬(wàn)人，城市化率不到 35%。宏觀經(jīng)濟(jì)分析盡管阜陽(yáng)市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量一直居安徽中上游水平，通常位居 56左右。但由于是安徽的人口大市，其人均 GDP多年以來(lái)在安徽省 17個(gè)地市一直墊底。17 河西片區(qū)：是阜陽(yáng)市的政治、文化、教育、科研中心和城市發(fā)展的依托，重點(diǎn)發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集與輻射效益。 河?xùn)|片區(qū)：規(guī)劃重點(diǎn)完善鐵路、公路交通樞紐功能，發(fā)展加工制造業(yè)，建設(shè)東北工業(yè)區(qū)、潁東辛橋物流園區(qū)和城市生活居住區(qū)。 泉北片區(qū)：完善古西湖生態(tài)公園、阜陽(yáng)工業(yè)園功能，建設(shè)大型商貿(mào)及高級(jí)住宅區(qū)。 潁南片區(qū)：依托阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開(kāi)發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)。 城市總體布局以河西區(qū)為中心，潁、泉河為紐帶，形成 “ 三區(qū)四片組團(tuán)式 ” 的城市空間布局結(jié)構(gòu)。河?xùn)|片區(qū)潁南片區(qū)河西片區(qū)泉北片區(qū)阜陽(yáng)市作為皖西北重要的城市，城市發(fā)展一直沒(méi)有進(jìn)行有效規(guī)劃，《阜陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（ 20232023）》也只是個(gè)發(fā)展方向的規(guī)劃。根據(jù)阜陽(yáng)城市規(guī)劃，阜陽(yáng)城區(qū)將向西，向南發(fā)展，但是我們走訪了很多阜陽(yáng)市民，大家一致認(rèn)為阜陽(yáng)的未來(lái)將以向西發(fā)展作為主要發(fā)展方向。我們從阜陽(yáng)土地供應(yīng)量也可以看出阜陽(yáng)西部、南部是土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。城市規(guī)劃18土地市場(chǎng) 2023年的調(diào)控從經(jīng)濟(jì)手段向行政手段過(guò)度，但未對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成明顯消極影響，房地產(chǎn)交易保持穩(wěn)定　 面積 (總額 ) 上年同期 增 (減 )幅土地購(gòu)置（ 萬(wàn)平方米） %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元） %商品房施工總面積 （ 萬(wàn)平方米） %其中 :新開(kāi)工面積 （ 萬(wàn)平方米） %竣工面積（ 萬(wàn)平方米） %在經(jīng)歷了 2023年的又一輪樓市高峰后，開(kāi)發(fā)企業(yè)仍保持著較高的期望，從而導(dǎo)致 10年阜陽(yáng)整體房地產(chǎn)交易市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定。19　 面積 (總額 ) 上年同期 增 (減 )幅土地購(gòu)置（ 萬(wàn)平方米） %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元） %商品房施工總面積 （ 萬(wàn)平方米） %其中 :新開(kāi)工面積 （ 萬(wàn)平方米） %竣工面積（ 萬(wàn)平方米） %2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積 m2，同比下降 %，特別是第 4季度土地成交為零，全年出現(xiàn)多幅地塊以底價(jià)成交，并出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。 在以 “ 雙限 ” 為主要特色政策影響下， 11年下半年開(kāi)始成交量下滑，土地市場(chǎng)略顯冷清，銷售市場(chǎng)下滑，住房銷售均價(jià)增幅放緩。 土地市場(chǎng)20供需市場(chǎng)分析歷年開(kāi)發(fā)情況年份 2023 2023 2023 2023(第一季度 )土地購(gòu)置 47商品房施工總面積 新開(kāi)工面積 288 竣工面積 單位：萬(wàn)㎡2023年 1季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積同比減少 %，從出讓的宗地?cái)?shù)量來(lái)看，政府收儲(chǔ)占較大比例。年份 2023 2023 2023 2023商品房開(kāi)工面積 商品房開(kāi)工面積增長(zhǎng)率 % 60% % %住宅開(kāi)工面積 房屋竣工面積 近年開(kāi)發(fā)情況0507年來(lái)商品房建設(shè)保持連年增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 08年房地產(chǎn)開(kāi)工面積回落到 05年以前的水平，其中不僅有全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，還主要受短期內(nèi)土地資源不足的影響。 2023年整體樓市峰回路轉(zhuǎn)，一路上揚(yáng)，許多樓盤都放緩了施工進(jìn)度，等待價(jià)格的進(jìn)一輪上揚(yáng)，造成 09年下半年以后整體開(kāi)發(fā)量再次上揚(yáng)。21歷年房地產(chǎn)銷售情況供需市場(chǎng)分析 09年前土地供應(yīng)的不穩(wěn)定，造成了銷售的跳躍性波動(dòng)。政府方面對(duì)于