【正文】 雅的立面效果，結(jié)合外部水體景觀，營造舒適宜人的生活氛圍。 A3地塊規(guī)劃建議 —— 交通組織 ?A3地塊僅僅南側(cè)與城市道路形成聯(lián)系 ?南側(cè)因為橋梁的原因，路面與地面找平部分臨街面僅僅 200米； 沿施賢路，在 A3地塊東側(cè)設(shè)置小區(qū)入口； 內(nèi)部以環(huán)形路耦合各內(nèi)部組團。 基于價值 :不同的產(chǎn)品組合 ,需要形成二者的區(qū)隔。 15621765010750450055007000020224000600080001000012022140001600018000新城商業(yè)廣場 中山廣場 茸梅路010002022300040005000600070008000商鋪價格住宅均價產(chǎn)品發(fā)展思考 —— 商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比 產(chǎn)品發(fā)展策略建議 A3： 地塊價值較高 缺少沿街面 A2： 地塊條件較差 沿施賢路有操作可能 商業(yè) 支撐作用 人氣注入 使兩宗地塊形成一定的互動關(guān)系，實現(xiàn)價值、品牌的雙贏 Dep 4 項目定位 A3地塊部分 A2地塊部分 項目客戶定位 項目定位概要 基于品牌 :需要不同的項目訴求點 ,形成錯位 。 品牌策略啟示 永懋置業(yè) 企業(yè)品牌 文薈峰景 11萬平方米國際花園社區(qū) A2地塊 ？ A3地塊 ？ 項目 品牌 永懋 會 資源整合平臺 同一片區(qū)內(nèi)的三宗用地，運用”品牌排它”策略 ,各自塑造不同的產(chǎn)品訴求，形成差異，獲取競爭中的優(yōu)勢地位的同時提升品牌價值 ! 產(chǎn)品發(fā)展思考 —— 商業(yè)物業(yè)價值 各商業(yè)區(qū)商鋪租金比較（元/ 平方米/ 天）2350123456新城商業(yè)廣場 中山廣場 茸梅路因為地段、業(yè)態(tài)等要素的不同，片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點租金差別較大！ 商業(yè)價格的推算 按照收益還原法進行計算； 按照 8%的年收益率， 15—25年回收為要素計算。 ？ 地塊部分總結(jié) ?地塊南北部分關(guān)聯(lián)割斷、差異明顯， 兩個地塊的關(guān)系處理 對項目具有重要意義，兩宗地塊具備一定的呼應(yīng)關(guān)系，可以建立一定的內(nèi)在聯(lián)系； ?由于地塊與 9號線站點距離較近，地鐵的帶動作用需要重點關(guān)注； ?地塊周邊的規(guī)劃已基本實現(xiàn)，片區(qū)環(huán)境一般； ?A3地塊西側(cè)水系是該地塊具備的先天優(yōu)越條件，但該地塊臨街面小，將對地塊開發(fā)形成一定的制約； ?A2地塊北側(cè)有高壓線，南側(cè)為高速公路，發(fā)展限制較大； ?A3地塊可能先與 A2地塊啟動； ?地塊存在發(fā)展商業(yè)的機會。 A3地塊開發(fā)進度可能快于 A2地塊！ 土地開發(fā)策略建議 完全隔離， 按照兩個項目 操作？ 隔離不利要素， 共享資源 ？ 分項目公司隔離操作； 社區(qū)相互獨立。 ?地塊東、西兩側(cè)已有居民區(qū)對項目形成一定的環(huán)境影響。 地塊價值分析 —— A2 居住密集區(qū) 高壓線 ?地塊北側(cè)沿施賢路延伸至茸梅路段受高壓線的影響，對產(chǎn)品塑造有很大限制，但可以考慮沿施賢路街面開發(fā)商業(yè)。 ? 施賢路西側(cè)橋下和北側(cè)五昆路塊因橋體的遮擋和多層居民樓的保留，相對價值較低。 地塊價值分析 —— A3 廢棄廠房 制造企業(yè) 多層宿舍 ? 地塊西側(cè) , 臨通波塘部分開發(fā)價值最高。 ? 施賢路硬性割斷南北地塊 。 ? 年底開通的 9號線將進一步有效縮短交通距離，未來片區(qū)價值將大幅提升。 地塊周邊規(guī)劃已基本實現(xiàn)，市政改造的環(huán)境提升空間不大！ 地塊位置 地塊遠景 —— 地鐵 9號線 與 9號線（一期）終點站 ——松江新城站 步行 15分鐘 ； 年底即將開通的地鐵將使項目市場價值和市場空間得到巨大的提升！ 地塊價值分析 ? 地塊整體規(guī)模適中，有一定的景觀資源 。 地塊現(xiàn)狀 —— 用地指標 地塊遠景 —— 新城規(guī)劃 人與自然的最佳和諧、是最適合人居住的城市。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% A3號地塊 : 用地面積 :74437平方米 。西側(cè)緊臨水系； ?地塊內(nèi)多為廢棄廠房、學(xué)校，拆遷難度相對較低； ?沿街為制造企業(yè)，若需保留，則形象上影響較大； ?拆遷難度相對小， 可能先期交地開發(fā) ； ?地塊與城市道路的聯(lián)系較少，臨街面非常小 。 隔河相望的 低密度別墅區(qū) 對地塊有提升作用 地塊現(xiàn)狀 —— 內(nèi)部環(huán)境（ A2） ?地塊內(nèi)有高壓線，對項目開發(fā)有一定限制； ?地塊南面有少量植被和公路綠化隔離帶； ?地塊內(nèi)現(xiàn)為農(nóng)民居住密集區(qū)，因為拆遷， 可能影響到項目開發(fā)節(jié)奏 ； ?地塊南、西、北三個方向 都有較長的臨街面 。 雙向四車道施賢路通行能力良好 。 地塊周邊商服、教育、醫(yī)療配套成熟，但檔次偏低、規(guī)模偏?。? 地塊 15分鐘步行范圍內(nèi)，有大型集中商業(yè)，檔次參差不齊。但總體上均定位于本地居民，檔次較低。距離松江大學(xué)城 10公里 。 ?地處新城“偏中心”，新老城區(qū)交界處。 ?區(qū)域個案規(guī)模較大，以異域風情為主要產(chǎn)品賣點訴求。 30分鐘就可以到達徐家匯，無須轉(zhuǎn)乘。這個超大型商業(yè)購物中心由政府投資建設(shè)，建成后將相當于徐家匯商業(yè)面積總和。享受松江新城核心生活圈：上海市第一人民醫(yī)院、松江行政中心、大學(xué)城、占地 3公頃的市民廣場、高爾夫球場、度假村重重環(huán)繞。 純小高層和高層住宅項目； 建筑風格為新古典主義，大中庭、大幢距、英式建筑風格； 生活配套： 社區(qū)商業(yè)、室內(nèi)溫水游泳池、壁球館、彩虹飛橋（連接社區(qū)與輕軌站）； 均價： 6300元 /㎡ 。上海銀行、建行。其特點為多種房型臥室均朝南，且通過大面積的陽臺將其連接。 南臨 100米寬天然河道張家浜，隔河與上海外國語大學(xué)相望，北面是興建中的文化休閑廣場，通過天橋與 47萬㎡的新城交通樞紐暨購物中心相連接。 重點個案分析 —— 星辰園 賣點簡述： 距軌道 9號線大學(xué)城站約 150米，緊鄰新城主干道 — 嘉松公路。 整個小區(qū)分三期開發(fā)，共有 1棟酒店式公寓、 13棟小高層公寓、 68戶聯(lián)體別墅、44戶獨棟別墅及商業(yè)街組成，總戶數(shù)達1357戶 ,車位 855個。 片區(qū)市場較為成熟，現(xiàn)階段以改善型需求為市場主導(dǎo)！ 總建筑面積 ㎡，占地 ㎡ 。 面積段 一房 二房 三房 四房 五房 復(fù)式 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 60㎡ 以下 5806 426 909 42 236 40 0 0 0 0 16 0 6080㎡ 2854 779 11447 260 0 0 0 0 0 0 184 1 80100㎡ 150 86 14138 4792 1264 23 0 0 0 0 104 24 100120㎡ 4 0 6600 3708 5229 850 0 0 0 0 119 45 120150㎡ 2 2 483 188 10393 3985 127 72 0 0 313 56 150180㎡ 0 0 3 0 1315 599 781 423 1 1 360 136 180200㎡ 0 0 1 0 156 34 31 19 8 7 212 66 200300㎡ 0 0 0 0 19 1 86 19 61 56 478 143 300㎡ 以上 0 0 0 0 17 14 31 16 2 2 50 26 合計 8816 1293 33581 8990 18629 5546 1056 549 72 66 1836 497 % % % % % % 低密度住宅各類型物業(yè)供需求情況 面積段 獨立別墅 聯(lián)體別墅 雙拼別墅 疊加別墅 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 供應(yīng) 成交 60㎡ 以下 1 1 0 0 0 0 0 0 6080㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 80100㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 100120㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 120150㎡ 0 0 0 0 0 0 0 0 150180㎡ 0 0 229 142 0 0 0 0 180200㎡ 0 0 506 210 0 0 0 0 200300㎡ 329 133 717 203 0 0 0 0 300㎡ 以上 467 83 24 3 0 0 0 0 合計 797 217 1476 558 0 0