【正文】 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 商丘小戶型市場(chǎng)分析 商丘寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)調(diào)查主要針對(duì)商丘市市場(chǎng)上所存在的寫(xiě)字樓，這次調(diào)研共調(diào)查辦公面積 4萬(wàn)平方米左右，辦公項(xiàng)目６個(gè)，分別為：數(shù)碼大廈、德信大廈、華聯(lián)商務(wù)、興業(yè)大廈、新城大廈、天倫 C座。且 規(guī)劃理念新穎超前 。其上小戶型及公寓以銷(xiāo)售完畢，下方 6層商業(yè)由于也需要 考慮虛擬產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售問(wèn)題至今未面市銷(xiāo)售 。由于商百、天鴻城、京港百貨虛擬產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售對(duì)商丘商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了較為強(qiáng)烈的沖擊，致使現(xiàn)在此 百貨商場(chǎng)仍未對(duì)外銷(xiāo)售 。 現(xiàn)定位已經(jīng)改為餐飲、娛樂(lè)廣場(chǎng)，二樓以上基本為餐飲店占據(jù)，人氣逐漸提升 。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 中環(huán)廣場(chǎng) 最初定位為商丘集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的高端綜合商業(yè)， 2023年 1月開(kāi)業(yè)，由于 沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行管理 ，經(jīng)營(yíng)十分慘淡，二樓以上基本無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 天鴻城 最初定位為商丘小商品城， 虛擬產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售 ，最初招商銷(xiāo)售都較為理想，開(kāi)業(yè)后，由于甲方客觀原因，造成前期諸多條款無(wú)法兌現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)不斷調(diào)整， ITAT、電腦城等 定位不斷調(diào)整 ，運(yùn)營(yíng)慘淡。 3 對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)有一定的抗性，這與天鴻城的投資失敗是分不開(kāi)的。 1 客戶以個(gè)人投資為主，兼有部分生意人。 ?在售項(xiàng)目中，華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華商世貿(mào)、中環(huán)新生活廣場(chǎng)和旺角廣場(chǎng)規(guī)劃有大型商場(chǎng)，其余項(xiàng)目皆為商業(yè)街的形式。月） 租金（元 /㎡ ） 稅費(fèi) 中國(guó)森達(dá) 鞋 60 6000 160（老經(jīng)營(yíng)戶） 1000元 姊妹服飾 女裝 30 4500 190 點(diǎn)評(píng)： 1. 商丘步行街經(jīng)營(yíng)以中高檔服裝為主，匯集了一大批國(guó)內(nèi)一線及二線的服裝品牌； 2. 步行街的消費(fèi)群體以商丘市的中高收入人群為主，經(jīng)營(yíng)情況良好； 3. 步行街的租金較高，每平米每月的租金在 140— 220元之間； 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)分析 目前商丘在售的商業(yè)項(xiàng)目有： 旺角廣場(chǎng)、中環(huán)新生活廣場(chǎng)、華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華 商世貿(mào) 等； 我們從以下幾方面對(duì)在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析： ? 商丘目前在售的商業(yè)項(xiàng)目均分布在商丘的中心廣場(chǎng)商圈中，以優(yōu)越的位置吸引商丘市和各地市的投資者及經(jīng)營(yíng)者。 ? 步行街商圈有兩個(gè)大型商場(chǎng)，分別是京港百貨團(tuán)結(jié)路店和京港百貨民主路店?？ǖさ取? ? 步行街主營(yíng)服裝和鞋， 其他還有名表、中高檔化妝品、家電、家具、食品、床上用品等，均為中高檔次。 點(diǎn)評(píng)： 1. 商丘丹尼斯雖定位為中高檔購(gòu)物中心，但與鄭州丹尼斯相比還有一定的差距，國(guó)際知名品牌幾乎沒(méi)有，服裝、鞋類(lèi)的品牌以國(guó)內(nèi)一線二線產(chǎn)品為主； 2. 化妝品僅有玉蘭油、蘭芝、歐萊雅這些合資和國(guó)內(nèi)二線品牌； 3. 一樓的經(jīng)營(yíng)情況一般，二、三樓超市的經(jīng)營(yíng)情況良好。化妝品在 25%左右。 重點(diǎn)商場(chǎng)介紹 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 丹尼斯基本資料匯總 樓層 主要經(jīng)營(yíng)類(lèi)別 經(jīng)營(yíng)檔次 中高檔 經(jīng)營(yíng)面積 2． 6萬(wàn)㎡ 1F 珠寶黃金、化妝品、女裝、女鞋 2F 超市 3F 超市 電梯數(shù)量及品牌 中庭 直行電梯 扶梯 貨梯 無(wú)中庭設(shè)計(jì) 無(wú) 2部 無(wú) 目標(biāo)消費(fèi)者 商丘市中高檔消費(fèi)者，以中青年女性為主。丹尼斯生活廣場(chǎng)總投資 （一期投資），建筑面積 ，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性廣場(chǎng)。 京隴商貿(mào)城 2 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 京隴商貿(mào)城 租金（元 /平米 /月） 內(nèi)部 20— 60 外圍（臨紅旗路） 50— 100 點(diǎn)評(píng)：： 京隴商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)的業(yè)種，以低檔為主，消費(fèi)者以道北居民為主，兼以道南 中低消費(fèi)人群。主要經(jīng)營(yíng)服裝、床上用品、鞋、玩具、裝品、化妝品和辦公用品等。內(nèi)部門(mén)面房租金在每月 600— 1200元不等，臨街租金 1600元。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 京隴商貿(mào)城是商丘市最早的市場(chǎng)之一，位于凱旋路與紅旗路交匯處，經(jīng)營(yíng)面積約 1萬(wàn)平米，有 1000多家商鋪，臨街門(mén)面房為兩層，中部門(mén)面房為單層。 3. 從消費(fèi)人群來(lái)看，主力商場(chǎng)“百貨大樓”人流量少。 2. 從商業(yè)形態(tài)上來(lái)看，該商圈 商業(yè)形態(tài)比較落后 ，整個(gè) 購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)場(chǎng)所比較落后 ，處于商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)型前的狀態(tài)。歷史沉淀的結(jié)果，使它的 商業(yè)中心的地位不會(huì)輕易被動(dòng)搖 。 八方電器 1F 手機(jī) 微波爐 電扇 電飯煲等小家電 2F DVD 洗衣機(jī) 冰箱 空調(diào) 電視 音響等大家電 品牌店 150元 /㎡ 黃金珠寶、品牌服裝 （注：租金以商家報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，實(shí)際出租價(jià)有所出入） 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 面積分割及出租情況 商場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)面積 面積分割 出租情況（ %） 京港百貨（團(tuán)結(jié)路店） 15000㎡ 10—50㎡ 99% 京港百貨（民主路店） 12500㎡ 5— 15㎡ 100% 丹尼斯 ㎡ 20— 30㎡ 100% 國(guó)美電器 2500— 2800㎡ 整體經(jīng)營(yíng) 100% 八方電器 1700— 1800㎡ 整體經(jīng)營(yíng) 100% 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 點(diǎn)評(píng)： 1. 該商圈是在原國(guó)有企業(yè)生活服務(wù)中心的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的，經(jīng)歷了社區(qū)商業(yè)、百貨商場(chǎng)、綜合商圈的一個(gè)進(jìn)化過(guò)程。 在售的商業(yè)項(xiàng)目有 華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華商世貿(mào) 等。 商業(yè)分布 商丘市的商業(yè)基本上分布在中心廣場(chǎng)附近，即中心廣場(chǎng)商圈內(nèi)。商業(yè)形態(tài)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)開(kāi)始初步呈現(xiàn)，區(qū)域型商圈正在形成和完善中。 商業(yè)形態(tài)的發(fā)展目前主要有以下幾種： 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 百貨店類(lèi)商店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型超市、連鎖專(zhuān)賣(mài)（專(zhuān)業(yè)）店食雜店 等商業(yè)形態(tài) 點(diǎn)評(píng)： 針對(duì)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，商丘市商業(yè)整體發(fā)展模式相對(duì)滯后，商業(yè)整體營(yíng)業(yè)面積規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)形勢(shì)發(fā)展緩慢， 中低檔商業(yè)較多，新型的商業(yè)管理模式較少 。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)判 20232023年預(yù)計(jì)年均供應(yīng) 商品住宅 190萬(wàn) 200萬(wàn) 平方米 20232023年預(yù)計(jì)年均需求 商品住宅 200萬(wàn) 230萬(wàn) 平方米 結(jié)論：未來(lái) 2年商丘房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)供需基本平衡，如果要考慮到市場(chǎng)因素以及政策因素的影響，局部期間可能會(huì)導(dǎo)致需求降低。 由此可推導(dǎo) 20232023年商丘房地產(chǎn)的供應(yīng)量為㎡。預(yù)計(jì)商丘市未來(lái)兩年的年均消化量會(huì)維持在 200230萬(wàn)㎡。按照商丘市房管局統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì) 2023年的銷(xiāo)售面積則會(huì)回落到 180萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)五年的增長(zhǎng)率保持在 18%的水平 。 成交總量增長(zhǎng)趨勢(shì)推導(dǎo)法 商丘市 2023年商品房銷(xiāo)售面積 ㎡ ， 2023年商品房銷(xiāo)售面積㎡， 2023年商品房銷(xiāo)售面積 ㎡。 5 ≈ 208萬(wàn) ㎡ 同時(shí)，未來(lái) 5年商品房新增需求： ㎡，平均每年 208萬(wàn)㎡。 未來(lái) 5年實(shí)現(xiàn)人均住房面積達(dá)到 。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)法 已知條件： 2023年末商丘市市區(qū)人口 92萬(wàn)，住房面積約為 2300萬(wàn)平方米，人均 住房面積 25平方米。 神火大道土地以較為緊缺， 神火大道以東、南京路以南 區(qū)域土地潛在供應(yīng)量較大，未來(lái)周邊市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張，并 有可能引領(lǐng)整個(gè)商丘房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的 中低端工薪階層 客戶流動(dòng)性較小，地緣性強(qiáng)，如老城區(qū)板塊的道北居民， 一般置業(yè)都會(huì)選擇在本區(qū)域內(nèi)購(gòu)置房屋 ，例如城西梁園區(qū)政府周邊。 神火大道板塊為目前商丘市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流購(gòu)買(mǎi)區(qū)域。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘各板塊客戶群體特征 目前商丘市場(chǎng)上的中高端客戶群體主要以 35歲左右的從政、從商的人員。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘市各區(qū)域在售項(xiàng)目規(guī)模統(tǒng)計(jì) 商丘房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍較小，十萬(wàn)以下占 40%，十萬(wàn)到三十萬(wàn)占 45%，目前規(guī)模較大的項(xiàng)目主要集中在神火大道板塊，新開(kāi)項(xiàng)目大規(guī)模的比例逐步變大。二期白夜北歐采用世界經(jīng)典歐式風(fēng)情建筑， 120340平米五層景觀電梯洋房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即接近清盤(pán)，是商丘房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚樓盤(pán) 。 個(gè)案分析 由于建業(yè)在商丘近 7年的 開(kāi)發(fā)品牌 ，鑄就了 建業(yè)聯(lián)盟新城一期一日清盤(pán)。 周邊配套齊全，華聯(lián)超市、京港超市，意買(mǎi)購(gòu)物中心，陽(yáng)光超市，；附近有建行、中行等；鄰近北海門(mén)診，離商丘市第一人民醫(yī)院只有 5分鐘路程，醫(yī)療便捷；建業(yè)小哈佛幼兒園，職業(yè)技術(shù)學(xué)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、良浩高中、市十一中等名校環(huán)圍，書(shū)香世家，文儒飄香；項(xiàng)目緊鄰睢陽(yáng)區(qū)政府新址，僅 1公里路程，靠近睢陽(yáng)區(qū)檢查院、新城辦事處、睢陽(yáng)區(qū)國(guó)稅局、地稅局、交通局、司法局、人武部、供電局、運(yùn)輸公司、電信、聯(lián)通、移動(dòng)公司等，辦理事宜快捷方便。 二期采用世界經(jīng)典歐式風(fēng)情建筑， 120340平米五層景觀電梯洋房 8棟，別墅 3棟。 個(gè)案分析 匯豪天下個(gè)案總結(jié)與啟示 聯(lián)盟新城 項(xiàng)目名稱 3 個(gè)案分析 項(xiàng)目基本參數(shù) 物業(yè)名稱 聯(lián)盟新城 占地面積 總建面積 容積率 綠化率 % 均價(jià) 洋房： 5000 別墅： 7000 所在區(qū)域 神火大道板塊 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排別墅、 洋房 樓盤(pán)地址 神火大道南段 個(gè)案分析 項(xiàng)目規(guī)劃 個(gè)案分析 一期容積率僅有 最大 .%的綠化率，商丘首個(gè) 1： 1停車(chē)位配比。但受地理位置和項(xiàng)目規(guī)模限制，項(xiàng)目周邊及小區(qū)內(nèi)配套相對(duì)較單一。 個(gè)案分析 項(xiàng)目定位及技術(shù)組合應(yīng)用 定位： 科技豪宅 （恒溫、恒濕、恒氧） 十大科技系統(tǒng)： 恒溫系統(tǒng)、 恒濕系統(tǒng)、 恒氧系統(tǒng)、 外節(jié)能窗系統(tǒng)、 外遮陽(yáng)系統(tǒng)、 隔音除噪系統(tǒng)、 同層排水系統(tǒng)、 外墻保溫系統(tǒng)、 中水回收系統(tǒng)、 24小時(shí)熱水系統(tǒng) 個(gè)案分析 項(xiàng)目主要應(yīng)用技術(shù) 應(yīng)用技術(shù) 新風(fēng)置換系統(tǒng) 地源頭熱泵 天棚輻射系統(tǒng) 外遮陽(yáng)系統(tǒng) 中水回收系統(tǒng) 主要技術(shù)：天棚輻射、地源熱泵、新風(fēng)置換系統(tǒng)。 個(gè)案分析 小區(qū)配套 戶型解讀 坐北朝南，戶型周正，南北通透，干濕分區(qū)，客廳帶有 180度超大寬景陽(yáng)臺(tái)。 個(gè)案分析 匯豪天下 項(xiàng)目名稱 2 個(gè)案分析 項(xiàng)目基本參數(shù) 物業(yè)名稱 匯豪天下 占地面積 63,899m2 總建面積 容積率 綠化率 40% 均價(jià) 4000 所在區(qū)域 神火大道板塊 物業(yè)形態(tài) 多層、 小高層 樓盤(pán)地址 神火大道與宋城路交匯處西 200米 個(gè)案分析 項(xiàng)目位于神火大道與宋城路交匯處西兩百米 小區(qū)共有 19棟建筑，分 2期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)有 4棟 4層的疊院洋房、 3棟 8層電梯洋房和兩棟 11層觀景小高層。消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)和品牌的認(rèn)可度，對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起著不可低估的作用。該項(xiàng)目以其領(lǐng)先商丘市其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)和奪人耳目的景觀嬴得了大批消費(fèi)者的青睞，也嬴得了商丘市民對(duì)其品質(zhì)的認(rèn)可。 主臥與客廳朝南，且中間兩戶主臥采用 270度觀景落地大飄窗，采光觀景效果極佳。 在建筑端部景觀大戶型（四房），頂層戶型空間結(jié)合坡頂帶閣樓設(shè)計(jì)。 建筑風(fēng)格 個(gè)案分析 水木清華項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)為加拿大嘉柯國(guó)際（ JACC），其項(xiàng)目整體定位為一個(gè)高檔次住宅社區(qū)， 綠化率高 ，小區(qū)園林規(guī)劃較好，水木清華最大限度保留了原生樹(shù)木；在社區(qū)內(nèi)因地制宜，利用 半地下車(chē)庫(kù) 的建筑特色，在樓宇間形成高低起伏、錯(cuò)落有致、步移景異、奇景迭出的 坡地景觀 ；利用“ 天然活水生態(tài)系統(tǒng) ”，營(yíng)造了商丘首條 400米長(zhǎng)的社區(qū)內(nèi)中央水系。 采用 新古典 的建筑風(fēng)格。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 個(gè)案及可行性分析 個(gè)案分析 水木清華 個(gè)案分析 項(xiàng)目名稱 1 項(xiàng)目基本參數(shù) 物業(yè)名稱 水木清華 占地面積 150畝 總建面積 12萬(wàn) 綠化率 45% 容積率 1． 38 均價(jià) 5000 所在區(qū)域 神火大道 物業(yè)形態(tài) 多層、 小高層 樓盤(pán)地址 神火大道西側(cè)、商字南 600米 個(gè)案分析 項(xiàng)目規(guī)劃 水木清華由三大組團(tuán)構(gòu)成，三大組團(tuán)由 400米中央水系和 10000平米主景觀區(qū)區(qū)隔而成，按照茉莉苑、丁香苑、百合苑的序列進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 各項(xiàng)目風(fēng)格同質(zhì)化非常高，無(wú)差異化。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域內(nèi)客戶群體 ?置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、工薪階層首次置業(yè) ?客戶構(gòu)成 梁園轄區(qū)內(nèi)工薪階層首次置業(yè)者，附近政府工作人員、師院老師、工廠管理層人員，投資者、道北居民以及靠近梁園鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 小結(jié) : 周邊產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，戶型配比相差不