【正文】 水景 特色樹(shù) 種 老年人活動(dòng)設(shè)施 兒童活 動(dòng)設(shè)施 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 游泳池 休閑設(shè)施 帝和水上樂(lè)園 ★ ★ ★ ★ ★ － ★ ★ ★ 東方蘭亭苑 ★ ★ ★ ★ ★ － － — ★ 水木清華 ★ ★ ★ ★ ★ － － ★ ★ 新城國(guó)際 ★ ★ ★ ★ ★ － － ★ 聯(lián)盟新城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 匯豪天下 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 上海城市花園 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 盛大世紀(jì)城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 海亞春天 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 細(xì)部特征分析 ? 本區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)各方面配套比較完善，樓盤(pán)品質(zhì)也是商丘最高的 . 神火大道板塊項(xiàng)目分析 區(qū)域客戶群體 ?置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、改善居住條件、享受高品質(zhì)生活 ?客戶構(gòu)成 商丘本地投資客，企業(yè)政府管理層、生意人等，周邊縣定居商丘人群 神火大道板塊項(xiàng)目分析 小結(jié) 神火大道板塊項(xiàng)目分析 有利的政策導(dǎo)向和土地供應(yīng)使區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)量較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)比較火爆，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。三房的主力面積區(qū)間為 115㎡ 145㎡，兩房的主力面積區(qū)間為90㎡ 100㎡。 從價(jià)格上來(lái)看均價(jià)在三千左右，但是特色鮮明、品質(zhì)較高的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高，在售項(xiàng)目水木清華達(dá)到了五千，成為目前價(jià)格最高項(xiàng)目。 此區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展出現(xiàn)兩個(gè)極端趨勢(shì)，一是趨于 規(guī)?；?：比如帝和、海亞春天等大盤(pán)，打造的就是配套齊全的大社區(qū)，核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“大”“齊”。 ?客戶層次，非常雷同，客源截流比較嚴(yán)重 。 城西板塊項(xiàng)目分析 區(qū)域內(nèi)客戶群體 ?置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、工薪階層首次置業(yè) ?客戶構(gòu)成 梁園轄區(qū)內(nèi)工薪階層首次置業(yè)者，附近政府工作人員、師院老師、工廠管理層人員，投資者、道北居民以及靠近梁園鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 城西板塊項(xiàng)目分析 小結(jié) ?周邊產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，戶型配比相差不大 ?由于此區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)不高，總價(jià)控制合理，被中低檔消費(fèi)人群看好，尤其是梁園區(qū)政府周邊以及道北消費(fèi)者。 城西板塊項(xiàng)目分析 建筑風(fēng)格對(duì)比 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格 金地綠洲 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 書(shū)香人家 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 0730 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 天成秀 現(xiàn)代 景苑 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心 現(xiàn)代 ? 普通住宅項(xiàng)目在建筑風(fēng)格沒(méi)有什么特色，全部都是現(xiàn)代風(fēng)格，產(chǎn)品整體形象略顯低檔，品質(zhì)難以提升。一房集中在 5165㎡ ，二房集中在 8090㎡ ，三房集中在 110140㎡。 神火大道板塊 （神火大道兩側(cè)）、 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 五個(gè)區(qū)域來(lái)進(jìn)行分析研究。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 Contents 板塊市場(chǎng)分析 3 板塊市場(chǎng)分析 城市發(fā)展格局及規(guī)劃 道北片區(qū) ：老城區(qū)，城中村集中，人口密度極高，眾多專業(yè)市場(chǎng) 老城區(qū) ：人口密度高，集中了百貨、步行街等多種商業(yè)業(yè)態(tài) 神火大道區(qū) ：住宅集中開(kāi)發(fā)區(qū)域，城市面貌較好 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ：輕工企業(yè)集中，住宅開(kāi)發(fā)興起，但配套不足 城西區(qū)： 隨著梁園區(qū)政府的西遷，周邊小區(qū)初具規(guī)模，市政配套有待提高。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 潛在市場(chǎng)預(yù)測(cè) 自 2023年至今（附表 1），商丘市共出讓土地約 868畝，按照其規(guī)劃容積率計(jì)算，至少約 157萬(wàn)的潛在供應(yīng)，這些出讓區(qū)域集中在商丘新區(qū)以及神火大道兩側(cè)區(qū)域，未來(lái)這些片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，而商丘的城西以及道北區(qū)域土地供應(yīng)量較小，這些區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)溫和。 基本上辦公需求在一些商住樓進(jìn)行解決。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱，市場(chǎng)前景非?？捎^。隨著城市化率的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速也將持續(xù)增長(zhǎng)。在2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行階段，商丘市依舊保持著高速增長(zhǎng)。 按照規(guī)劃和定位，隨著商丘城市發(fā)展，城市房地產(chǎn)發(fā)展前景良好，可發(fā)展空間巨大。 商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市化進(jìn)程可觀 按照城市發(fā)展理論，商丘的發(fā)展正處于“快速城市化進(jìn)程”的低速增長(zhǎng)期，城市化發(fā)展的不斷演化，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 低速增長(zhǎng)期 高速增長(zhǎng)期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化水平 30% 3050% 5090% 90%以上 城市特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口勞動(dòng)力過(guò)剩 工業(yè)基礎(chǔ)比較深厚，影響力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)接收大量農(nóng)業(yè)人口 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期 城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 小結(jié) 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入加速期，雖目前人均收入偏低，消費(fèi)力有限，但從中長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看發(fā)展勢(shì)頭仍就可觀。 2023年第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)始超越第一產(chǎn)業(yè)，并有良好的發(fā)展勢(shì)頭 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ) 商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城鎮(zhèn)化率加速發(fā)展 商丘市2 0 0 3 2 0 0 8 年城鎮(zhèn)化率0%20%40%60%80%商丘市 河南省 鄭州市商丘市1 8 . 7 0 % 2 6 . 1 0 % 3 1 . 5 0 %河南省2 8 . 0 0 % 3 1 . 0 0 % 3 5 . 0 0 %鄭州市5 7 . 0 0 % 5 9 . 0 0 % 6 2 . 0 0 %2 0 0 3 年城鎮(zhèn)化率 2 0 0 5 年城鎮(zhèn)化率 2 0 0 8 年城鎮(zhèn)化率 商丘市城鎮(zhèn)化率較低，但近幾年的高速發(fā)展已經(jīng)接近全省平均水平，這說(shuō)明商丘近年城市化率正在加速。 商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 可支配收入平穩(wěn)增長(zhǎng) 2 0 0 5 2 0 0 8 年商丘市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增速050001000015000單位：元0%5%10%15%20%25%人均可支配收入 增速人均可支配收入7900 8345 10160 11751增速1 4 . 5 % 1 5 . 2 % 2 1 . 8 % 1 5 . 6 %2023年 2023年 2023年 2023年(數(shù)據(jù)來(lái)源：商丘市統(tǒng)計(jì)公報(bào) ) 人均可支配收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，2023年達(dá)到 11751元，但仍然低于全省平均水平（河南 2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13200元），本市區(qū)人口消費(fèi)力略顯有限。 從 20232023年商丘人均 GDP平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)水平的大幅度提升為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) 商丘經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2 0 0 5 2 0 0 8 年商丘市人均G D P 圖表020234000600080001000012023單位：元人均G D P6879 7951 9309 112272023年 2023年 2023年 2023年 GDP與省內(nèi)各市比較情況 2 0 0 9 年商丘市與河南省各市G D P 對(duì)比0500100015002023單位：億元 G D P （億元）3330 2075 1780 1150 1140 1115 1106 1073 1054 1032 950 883 740 722 706 594 370 311鄭州 洛陽(yáng) 南陽(yáng) 許昌平頂山焦作 安陽(yáng) 周口 新鄉(xiāng) 商丘 信陽(yáng)駐馬店開(kāi)封 濮陽(yáng)三門(mén)峽漯河 鶴壁 濟(jì)源(數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)公報(bào) ) 2023年商丘市 GDP居于河南省各地市中等水平，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。 ? 全國(guó)商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，但受宏觀政策影響較大。 經(jīng)過(guò) 2023年市場(chǎng)低迷大部分剛性需求在 2023年得到釋放，出現(xiàn)增幅近23%井噴式的增長(zhǎng)！ 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 小結(jié) ? 全國(guó)商品房開(kāi)工建設(shè)與銷售面積同步增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求仍然很大。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 商品房銷售價(jià)格 房地產(chǎn)商品房銷售均價(jià)與增幅02023400060002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位：元/ ㎡ 1 6 . 0 0 %4 . 0 0 %2 4 . 0 0 %全國(guó)商品房銷售均價(jià) 商品房銷售均價(jià)增幅（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)） 2023 年 — 2023年，全國(guó)商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，進(jìn)入 2023 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)政策調(diào)控，經(jīng)歷了一輪低谷。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 住宅市場(chǎng)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與住宅投資0100002023030000400002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位：億元%%%%%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 住宅開(kāi)發(fā)投資額 住宅開(kāi)發(fā)/ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)） 2023 — 2023年 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中住宅的比例一直保持 70%左右。 2023— 2023 年，銷售面積超過(guò)竣工面積，顯示市場(chǎng)需求旺盛，而供應(yīng)略顯不足。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)面臨新的調(diào)整，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 Contents 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求分析 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 房地產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與住宅投資0100002023030000400002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位：億元%%%%%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 住宅開(kāi)發(fā)投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅 住宅開(kāi)發(fā)投資增幅（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)網(wǎng)） 2023 年 — 2023 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅基本保持在20%左右， 2023年受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅開(kāi)始有所回落，房地產(chǎn)投資過(guò)熱勢(shì)頭得到了初步遏制，并逐步趨于穩(wěn)定、規(guī)范 。 政策解讀：該通知將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控延伸至交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，但從市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看，該措施由于應(yīng)對(duì)方式諸多，加之地方政府的執(zhí)行力度偏軟，難以在市場(chǎng)銷售行為中產(chǎn)生真正的效果。 政策解讀 ： 此舉主要是針對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)，提高開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻，限制 開(kāi)發(fā)商亂拿地 . 加強(qiáng)銷售管理 2023年 4月 19日，住建部發(fā)布通知： 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》 今后未取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。以戶為判斷標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致部分剛性需求起到了抑制作用 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 規(guī)范土地交易 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2023年 3月 10日國(guó)土資源部出臺(tái)整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件《關(guān)于加強(qiáng)房地 產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》 ，開(kāi)發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià) 的