【正文】 2023年 3月 19日星期日 3時 45分 12秒 03:45:1219 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 19日星期日 上午 3時 45分 12秒 03:45: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :45:1203:45Mar2319Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 19, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 19日星期日 3時 45分 12秒 03:45:1219 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :45:1203:45:12March 19, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :45:1203:45Mar2319Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 19, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 19日星期日 3時 45分 12秒 03:45:1219 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :45:1203:45:12March 19, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :45:1203:45Mar2319Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 19, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。預(yù)計商丘市年商品住宅供應(yīng)量為 ㎡，按照市場行情浮動 5%10%的計算，預(yù)計供應(yīng)量在 190200萬㎡之間。 年份 2023 2023 2023 2023 2023 需求量（萬㎡） 180 212 251 295 348 商丘房地產(chǎn)市場預(yù)測 市場容量預(yù)判 參照《商丘市住房建設(shè)規(guī)劃 2023年 2023年》 ： 規(guī)劃 2023— 2023年內(nèi)，我市住房總需求為 方米、 ；其中商品住房 、 套，經(jīng)濟適用住房 、 ，廉租住房、 。 由此推導(dǎo)： 隨著市場的進一步發(fā)展，未來需求增長率將會有所下降，因此該推算法可視為商丘市未來五年商品房需求的上限。 2023年商品房銷售面積 ㎡。此推算法未含投機需求，可視為未來五年商丘市商品住宅市場的剛性總需求。 未來五年增量 ： 現(xiàn)有人口新增住房面積需求： 92萬（ ）㎡ =㎡ 增量人口新增住房面積需求： 5 ㎡ =㎡ 則未來五年住房新增需求： +=㎡，平均每年為 948247。 2023年市區(qū)規(guī)劃人口為 150萬人，平均每年增長 。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)除建業(yè)桂園在 2900其他的都在 22002400之間。 商丘樓市價格延神火大道沿線、南京路商字附近項目價格較高，均價在 3000左右。 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘房地產(chǎn)以神火大道板塊競爭最為激烈，該區(qū)域內(nèi)中高檔住宅項目林立，已自發(fā)形成一個中高檔生活片區(qū)，市場上的中高端客戶普遍關(guān)注神火大道板塊進行置業(yè)；其次就是商丘新區(qū)和城西板塊，由于配套設(shè)施尚不完善，目前這兩區(qū)域的競爭力相對較薄弱，但發(fā)展?jié)摿捎^。高端客戶由于承受力高，一般會考慮選擇這個區(qū)域進行置業(yè)。他們所關(guān)注的是項目的區(qū)位、社區(qū)的品質(zhì)、優(yōu)美的景觀、身份的體現(xiàn)。 Contents 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 5 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘在售項目統(tǒng)計 神火板塊城西板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)67% 18% 15% 神火大道板塊房地產(chǎn)項目數(shù)量最多的一個區(qū)域占到總比例的 67% 商丘房地產(chǎn)市場總結(jié) 商丘市各區(qū)域在售項目規(guī)模統(tǒng)計 商丘房地產(chǎn)項目普遍較小，十萬以下占 40%，十萬到三十萬占45%，目前規(guī)模較大的項目主要集中在神火大道板塊，新開項目大規(guī)模的比例逐步變大。 二：商丘發(fā)展重點在東南，而本區(qū)域多以中低檔樓盤為主，客戶認 知度低，采用天棚輻射系統(tǒng)風(fēng)險系數(shù)較大。 一：相比地溫式中央空調(diào)成本大幅增加，在利潤空間一定的前提下， 銷售價格大幅增加，部分目標(biāo)客戶群體被排除在外。 一：商丘僅有匯豪天下采用了該系統(tǒng)，同類比較能擴大項目知名度，加入了科技元素有助于提升項目整體形象，打造項目品牌。 二：目標(biāo)客戶群在此區(qū)域采用本裝置的可接受度尚不明確。 三：相比天棚輻射系統(tǒng)，地溫式中央空調(diào)在一定程度上節(jié)約了成本又 達到了科技住宅的效果，增加了賣點。 一：擴大項目知名度，加入了科技元素有助于提升項目整體形象， 打造項目品牌。 4施工周期較長 由于打孔深而且數(shù)量多，需要較多時間，對工期有一定的影響 5施工要求較高，需要專業(yè)施工隊伍和設(shè)備 采用地源熱泵系統(tǒng)配置方案 地源熱泵 風(fēng)機窗口裝置 （地溫式中央空調(diào)） 天棚輻射 防止結(jié)露 外遮陽系統(tǒng) 新風(fēng)置換系統(tǒng) 成本增加： 土壤源熱泵約 400元 /㎡ （建筑面積） 防止結(jié)露、通風(fēng)保濕 達到恒溫、恒濕、恒氧效果，但成本將大幅增加。 5維護費用低，運行可靠 所有部件埋在地下或安裝在室內(nèi)，避免了室外的惡劣氣候；機組部件少而且使用壽命均在 15年以上，地下部分可使用 50年。 2經(jīng)濟有效的節(jié)能技術(shù) 地源熱泵比傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)運行效率要高 40%，因此要節(jié)能和節(jié)省運行費用 40%左右。地源熱泵通過輸入少量的高品位能源（如電能），以地源能作為熱泵夏季制冷的冷卻源、冬季采暖供熱的低溫?zé)嵩矗瑫r實現(xiàn)建筑采暖、制冷和生活熱水的三聯(lián)供。 個案分析 項目主要應(yīng)用技術(shù) 應(yīng)用技術(shù) 地溫式中央空調(diào) 太陽能光伏發(fā)電 太陽能熱水器 個案分析 小結(jié) 規(guī)?；?、個性化、實惠價 海亞春天 55萬方生態(tài)社區(qū)，是商丘屈指可數(shù)的幾個大盤之一，在規(guī)?；那疤嵯录婢邆€性化，采用三項節(jié)能環(huán)保新科技，提倡低碳生活、節(jié)能環(huán)保，同時均價比周邊樓盤低，所以倍受消費者青睞。 個案分析 價格 周邊價格：帝和水上樂園 均價： 3100元 /平方米 新城國際 均價： 3000元 /平方米 海亞春天 均價： 2800元 /平方米 均價低于周邊項目 200300元 /平方，采用三項節(jié)能環(huán)?？萍籍a(chǎn)品多重組合，形成強有力的價格攻勢，造就了 。 第一期分 ， 。 小區(qū)通過科學(xué)規(guī)劃設(shè)計加上十大科技系統(tǒng)綜合應(yīng)用，鑄就了其他樓盤不可復(fù)制的核心競爭力。 個案分析 小結(jié) 匯豪天下作為商丘第一個科技理念豪宅，從園林設(shè)計、建筑規(guī)劃布局、戶型配比和新科技的應(yīng)用都透露出豪宅氣度，通過提升住戶身體舒適度、觀景視覺角度來體現(xiàn)豪宅風(fēng)范。 戶型以大三房四房為主，客廳和主臥寬敞、大氣彰顯豪宅氣度。 項目規(guī)劃 個案分析 項目配套 周邊配套 小區(qū)配套 50*50M的標(biāo)準(zhǔn)游泳池、 網(wǎng)球場、 乒乓球室 由于項目地處新南城區(qū)，目前周邊配套尚不完善，基于項目規(guī)模限制，小區(qū)內(nèi)配套比較單一。 啟示：在新項目中，應(yīng)當(dāng)注重產(chǎn)品品質(zhì)，打好品牌；同時創(chuàng)建自己的品牌，嬴得自己的客戶群，以求獲得更長遠的發(fā)展。商丘市高端樓盤雖為數(shù)寥寥，但其在市民心中卻有極強的影響力。 個案分析 水木清華個案總結(jié)與啟示 水木清華，從規(guī)劃到建筑，從戶型到景觀，從配套到后業(yè)以稱得上是商丘市房地產(chǎn)界的標(biāo)桿項目。其戶型設(shè)計在商丘市場上相對比較合理。 園林風(fēng)格 個案分析 戶型解讀 水木清華的戶型設(shè)計以三房兩廳兩衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)為主，輔助以二房或多房戶型。 樓體采用高低錯落的建筑天際線，豐富的四坡屋頂組合加上三段式建筑形態(tài)，頗受商丘客戶青睞。 個案分析 水木清華以 5層的水景花園洋房為主，臨神火大道有一部分帶電梯的小高層住宅。除了建業(yè)桂園項目進入最后 1期銷售，價格在 2900元 /㎡左右，其余項目的價格都相對較低，在 22002300元 /㎡之間。區(qū)域內(nèi)的戶型產(chǎn)品主要是以 120㎡以上三房、 160㎡以上的四房為主，戶型面積較其他板塊要大。 細部特征分析 經(jīng)開區(qū)板塊項目分析 區(qū)域客戶群體 ?置業(yè)動機 投資、首次置業(yè)、改善居住條件 ?客戶構(gòu)成 商丘本地投資客，首次置業(yè)工薪階層，周邊縣定居商丘人群 經(jīng)開區(qū)板塊項目分析 小結(jié) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)缺乏市政配套和生活配套的投入，市場關(guān)注度有限。 經(jīng)開區(qū)板塊項目分析 建筑風(fēng)格對比 項目名稱 建筑風(fēng)格 項目名稱 建筑風(fēng)格 建業(yè)桂園 現(xiàn)代簡約 東方豫苑 現(xiàn)代簡約 天明第一城 現(xiàn)代 上東一品 現(xiàn)代 經(jīng)開區(qū)板塊項目分析 此區(qū)域的建筑風(fēng)格比較單一，同質(zhì)化較高，沒有各自的核心競爭力，對目標(biāo)客戶群體控制力有限。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目分布 經(jīng)開區(qū)板塊項目分析 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊項目分析 項目名稱 總建筑面積 （萬㎡） 主力戶型 客戶主群體 目前均價 備注 建業(yè)桂園 15 8586兩房 109135三房 189四房 226五房 投資客，高速路管理局工作人員，學(xué)校老師 2900 開盤當(dāng)天一次性 89折按揭 92折，開盤當(dāng)天銷售率達到 75%左右 東方豫苑 9 70103兩房 120140三房 160四房 周邊首次置業(yè)工薪階層 2400 一期已經(jīng)銷售完畢，現(xiàn)準(zhǔn)備銷售二期，預(yù)計在 7月份開盤 上東一品 7 89104兩房 120230三房 160四房 公路管理局職工、周邊居民改善型住房以及看好此區(qū)域的投資客 2400 樓盤銷售已經(jīng)進入尾盤 天明第一城 20 55一房 8993兩房 114139三房 145163四房 136163復(fù)式 周邊企事業(yè)單位人員，工薪階層 2300 三期 6月中旬開盤，現(xiàn)正在排號，推出大概三百套，有一房到三房不同戶型 經(jīng)開區(qū)板塊項目分析 序 號 項目名稱 戶型配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 面積 配比 五房 以上 配比 1 建業(yè)桂園 15% 8586 15% 109135. 40% 189 15% 226 15% 2 天明第一城 55 10% 8993 17% 118139 40% 145163 25% 136163 8% 3 東方豫苑 0 0% 70103 39% 120140 22% 160 39% 0 0% 4 上東一品 0 0% 89104 14% 120140 46% 160 30% 0 0% 主力戶型面積區(qū)間分析 從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以三房和四房為主，一房和五房以上的戶型供應(yīng)量較少，一般三房的面積在 120140㎡之間，四房的面積以 160㎡以上居多。該片區(qū)由于項目檔次較高，住宅開發(fā)項目較多，已聚集成為目前商丘的中高檔住宅片區(qū)。 神火大道板塊項目分析 項目名稱 水系