【正文】 月集中供應(yīng) ，至今成交量 ，月均去化 910平米，成交均價(jià) 31066元 /平米，去化周期 16個(gè)月。 成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全 項(xiàng)目周邊 ?赤峰路、大連路、四平路配套成熟，商鋪銷售及租賃情況較佳； 本案 五角場(chǎng) 商圈 大潤(rùn)發(fā) 百安居 成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全 項(xiàng)目周邊 ?遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、駿豐國(guó)際、同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)、國(guó)際設(shè)計(jì)中心等辦公樓環(huán)繞； 目前，周邊聚集了大量的以同濟(jì)帶動(dòng)的以設(shè)計(jì)類為主的辦公物業(yè)； 并且形成相對(duì)較大規(guī)模的向心效應(yīng)，以及相對(duì)成熟的辦公氛圍； 周邊整體出租率較高，辦公需求旺盛； 周邊聚居區(qū)的 80萬 常住人口成熟氛圍 核心支撐點(diǎn) 近百萬人口數(shù)量，環(huán)境成熟、各類需求旺盛 雙軌道帶來的 人流與便捷度 同濟(jì)大學(xué)等 10余萬 院、校群體 產(chǎn)品類型初步判斷 辦公物業(yè)支撐要素 居住類物業(yè)支撐要素 產(chǎn)品類型初步判斷 結(jié)合商辦產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)物為酒店式公寓 商業(yè)物業(yè)支撐要素 產(chǎn)品類型初步判斷 價(jià)值深挖 優(yōu)越的地理位臵、便捷的交通條件、龐大的人口基數(shù) 為住宅和商業(yè)提供最基本的發(fā)展條件 同濟(jì)大學(xué)帶來的濃厚產(chǎn)業(yè)氛圍為辦公的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ) 價(jià)值初識(shí) 辦公、商業(yè)、住宅三種物業(yè)的發(fā)展皆有良好先天條件 通過市場(chǎng)來尋找 三種物業(yè)形態(tài)最優(yōu)的產(chǎn)品組合 貳、產(chǎn)品類型屬性分析 第一類、辦公產(chǎn)品 國(guó)家科技園區(qū)內(nèi)完善的服務(wù)體系 六大優(yōu)勢(shì) 學(xué)科群體 一園多基地的 發(fā)展格局 多方位的 管理服務(wù)體系 土木工程、海洋地質(zhì)、環(huán)境科學(xué)與工程、城市建設(shè)與建筑及材料、機(jī)電與汽車、道路交通 赤峰路孵化基地、國(guó)康路創(chuàng)業(yè)基地、安亭汽車研發(fā)基地、南匯產(chǎn)業(yè)基地 科技園領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小組、園區(qū)管委會(huì) 同濟(jì)科技園的服務(wù)范圍和能力 辦公物業(yè)判斷 “ 環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)帶 ” 成為中國(guó)的設(shè)計(jì)業(yè)的中心 環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)帶 目前現(xiàn)狀 企業(yè)分布 在同濟(jì)大學(xué)四周 ，以赤峰路、國(guó)康路、密云路為核心 20萬平方米的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 800余家與設(shè)計(jì)相關(guān)聯(lián)的企業(yè) 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)界的“五大金剛”上海市政工程設(shè)計(jì)總院、上海郵電設(shè)計(jì)院、同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)院、同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、中建國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司的入駐 以設(shè)計(jì)咨詢產(chǎn)業(yè)為 核心圈層 設(shè)計(jì)服務(wù)、物品制造、軟件制作這些直接為設(shè)計(jì)咨詢業(yè)服務(wù)的為 次心圈層 企業(yè)研究、房地產(chǎn)、信息服務(wù)為 包圍圈層 公共窗口聯(lián)系服務(wù)等作為弱聯(lián)系的外圍行業(yè)為 外圍圈層 辦公物業(yè)判斷 周邊項(xiàng)目 周邊重點(diǎn)租售項(xiàng)目分布 出租 出售 租售 瑞豐國(guó)際大廈 財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng) 萬達(dá)廣場(chǎng) A座 榕輝大廈 中圖藍(lán)橋 明珠創(chuàng)意園 萬達(dá)廣場(chǎng)C座 藍(lán)天大廈 船只天地坊 新紀(jì)元國(guó)際廣場(chǎng) 駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng) 富城國(guó)際 綠地匯創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng) 郡江國(guó)際大廈 天科國(guó)際 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 榮振大廈 6個(gè) 7個(gè) 4個(gè) 本案 駿豐財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng) 同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng) 同濟(jì)科技大廈 大伯樹 930 曲陽商務(wù)中心 復(fù)城國(guó)際 榕輝大廈 明珠創(chuàng)意園 柏宏大廈 曲陽大伯樹商務(wù)圈 萬達(dá)廣場(chǎng) 五角場(chǎng)商圈 上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心 遠(yuǎn)洋廣場(chǎng) 復(fù)旦科技大廈 近5 年上海辦公市場(chǎng)供求價(jià)量走勢(shì)圖050100150200250萬平方米 0500010000150002023025000供應(yīng) 161 192 149 178 191 108 成交 150 159 181 130 204 72 成交均價(jià) 13579 13056 14745 17730 19640 202332023 2023 2023 2023 2023 2023宏觀辦公市場(chǎng) 全市辦公市場(chǎng)成交均價(jià)近年呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，年均漲幅 10%，成交量受宏觀整體大勢(shì)影響顯著 近五年全市辦公市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì) ?全市近 5年辦公市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)較為平穩(wěn)，年供應(yīng)量在 150190萬 ㎡之間，年均供應(yīng) 175萬㎡ ，其中 06年和 09年供應(yīng)量最大 ， 均在 190萬㎡ ； ?年去化量在 150200萬 ㎡之間，年均去化 165萬㎡ ，其中 08年受整體市場(chǎng)環(huán)境影響成交量為 130萬㎡，為近五年最低點(diǎn)；其中宏觀市場(chǎng)形勢(shì)良好的年份如 0 0 09年均出現(xiàn)供需倒掛局面； ?從價(jià)格走勢(shì)來看，辦公類產(chǎn)品近五年 呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的上漲趨勢(shì) ， 年均漲幅 10%左右 ， 09年全市辦公類產(chǎn)品成交均價(jià)為 19696元 /㎡ ，直逼 2萬元大關(guān)； 09年至今全市辦公市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì) 宏觀辦公市場(chǎng) 辦公類產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)明顯，上漲速度相對(duì)公寓產(chǎn)品較為緩慢，局部時(shí)間段會(huì)出現(xiàn)價(jià)格 “ 倒掛 ” 現(xiàn)象 ?辦公類產(chǎn)品價(jià)格在 短期內(nèi)波動(dòng)較為顯著， 主要是由淡、旺季以及不同時(shí)間段不同區(qū)域和檔次高低項(xiàng)目集中成交所致； ?辦公類產(chǎn)品價(jià)格上漲相對(duì)緩慢，且 局部時(shí)間段會(huì)出現(xiàn)與住宅價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象 ； 09年 10月份以前上海市場(chǎng)辦公均價(jià)基本在住宅均價(jià)之上，但 10月份以后住宅成交均價(jià)開始超過辦公成交均價(jià)， 并且價(jià)格差距呈現(xiàn)放大的趨勢(shì) ； ?上海全市住宅均價(jià)兩年漲幅達(dá)到 75%，而辦公產(chǎn)品目前成交均價(jià)較 08年 1月只有 18%的漲幅； 09年 10月 辦公均價(jià) 公寓均價(jià) 公寓價(jià)格漲幅率 辦公價(jià)格漲幅率 08年至 09年上海辦公、公寓均價(jià)走勢(shì)比較 單位（元 /㎡ ） 0500010000150002023025000300003500008年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月09年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%100%09年至今全市各區(qū)縣辦公市場(chǎng)價(jià)量對(duì)比 宏觀辦公市場(chǎng) ?供應(yīng)主力區(qū)域?yàn)?浦東、楊浦、普陀 等區(qū)；從成交量來看，主要還是 集中在供應(yīng)量充足的區(qū)域 ，南匯、松江等地出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，其中浦東新區(qū)成交量最為突出，全年銷售近 50萬方； ?各區(qū)域成交價(jià)格可分為三個(gè)檔次 ，其中以寶山、嘉定、南匯等為代表郊環(huán)非傳統(tǒng)商辦區(qū)域，均價(jià)水平在 10000元 /平米；其次為長(zhǎng)寧、黃浦、靜安、徐匯等高地段價(jià)值商務(wù)區(qū)，均價(jià)水平在 25000元 /平米水平；而盧灣、浦東為代表的核心商務(wù)區(qū)價(jià)格在 35000元以上水平。思考核心 經(jīng)濟(jì)效益 （核心） 企業(yè)形象 社會(huì)影響 其余效應(yīng) 追求 經(jīng)濟(jì)效益 是房地產(chǎn)開發(fā)的核心目的！ 核心目的衍生出對(duì)實(shí)際開發(fā)的種種要求： 安全性 —— 保障項(xiàng)目開發(fā)最終實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)能力和變現(xiàn)成果 高利性 —— 保障基本安全的基礎(chǔ)上追求可見的最高利潤(rùn) 機(jī)會(huì)性 —— 在既有安全、高利產(chǎn)品的基礎(chǔ)上尋找創(chuàng)收點(diǎn) 思考第一步 — 做什么 地塊用地指標(biāo) 地塊布局 地塊方正，整體偏東北方向 地塊現(xiàn)狀 周邊四至已用高墻圍起 占地面積 12350平方米 土地性質(zhì) 商辦用地 容積率 建筑密度 綠化率 建筑限高 100米 以市場(chǎng)實(shí)際表征為判斷的基礎(chǔ)； 以項(xiàng)目操作目標(biāo)為方向； 進(jìn)行合理的產(chǎn)品定位。 本案產(chǎn)品 設(shè)置原則 ? 以商辦土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及數(shù)據(jù)指標(biāo)出發(fā) ? 充分考慮土地價(jià)值條件 ? 選取變現(xiàn)能力較強(qiáng)的產(chǎn)品類型 ? 從經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的安全性、高利性、機(jī)會(huì)性角度出發(fā) ? 以市場(chǎng)判斷為選取的根本參考方向 ? 以地塊條件及市場(chǎng)環(huán)境判斷各種產(chǎn)品類型的細(xì)節(jié)產(chǎn)品形態(tài) ? 利用立面、布局等手段充分表達(dá)高水準(zhǔn)的項(xiàng)目形象 ? 增強(qiáng)產(chǎn)品對(duì)銷售推進(jìn)、資金回籠的促進(jìn)作用 ? 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，加強(qiáng)利潤(rùn)點(diǎn) 既有產(chǎn)品類型 —— 商業(yè)、辦公 機(jī)會(huì)產(chǎn)品類型 —— ？ 思 路 項(xiàng)目自身物業(yè)條件 價(jià)值點(diǎn)挖掘 不同物業(yè)形態(tài)的機(jī)會(huì) 市場(chǎng)驗(yàn)證 利潤(rùn)最大化 風(fēng)險(xiǎn)最小化 速度最優(yōu)化 最優(yōu)產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài)的比例及產(chǎn)品分割 項(xiàng)目策劃定位 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 同策營(yíng)銷資源 楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)， 15公里范圍輻射 6大傳統(tǒng)核心商圈 區(qū)位分析 本案 五角場(chǎng) 商圈 同濟(jì)大學(xué) 陸家嘴 商圈 ? 距離人民廣場(chǎng) 7公里 ? 距離南京西路 7公里 ? 距離陸家嘴 7公里 ? 距離中山公園 11公里 ? 距離徐家匯 14公里 ? 距離五角場(chǎng) 人民廣場(chǎng) 商圈 徐家匯 商圈 中山公園 商圈 南京西路 商圈 新天地 15公里內(nèi)輻射 5大核心商圈 新江灣城板塊 中原板塊 五角場(chǎng)板塊 黃興板塊 東外灘板塊 鞍山板塊 楊浦核心位臵，毗鄰虹口 區(qū)位分析 ?本案所處鞍山板塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域的北側(cè)，臨近虹口區(qū)； ?板塊與臨近的五角場(chǎng)板塊、黃興板塊、東外灘板塊，共同構(gòu)成楊浦最核心的城區(qū)范圍； ?處于五角場(chǎng)與市中心的過渡地段； 軌道、公交便利，輻射能力強(qiáng)，本案未來即臨地鐵出口 交通分析 五角場(chǎng) 同濟(jì)大學(xué) 1公里 人民廣場(chǎng) 7公里 本案 徐家匯 14公里 陸家嘴 7公里 新天地 7公里 中山公園 11公里 軌道 連接地點(diǎn) 用時(shí) M8四平路站 人民廣場(chǎng) 15~20分鐘 徐家匯 40~45分鐘 M10四平路站 新天地 20~25分鐘 中山公園 40~45分鐘 公交 連接地點(diǎn) 用時(shí) 123 人民廣場(chǎng) 30~40分鐘 55 五角場(chǎng) 10~15分鐘 746 浦東花木 40~50分鐘 910 南浦大橋 35~40分鐘 本案 遠(yuǎn)洋廣場(chǎng) 10號(hào)地鐵 四平路站 成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全 項(xiàng)目周邊 ?近鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)、上海電視大學(xué)、楊浦高級(jí)中學(xué)等學(xué)、院校； ?伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞； ?赤峰路、大連路、四平路配套成熟； ?遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)、駿豐廣場(chǎng)等辦公樓環(huán)繞； 成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全 項(xiàng)目周邊 ?近鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)、上海電視大學(xué)、楊浦高級(jí)中學(xué)等學(xué)、院校； 同濟(jì)提供了全面的知識(shí)文化學(xué)術(shù)支撐 百年同濟(jì) —— 獨(dú)特的學(xué)科優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)，豐碩的科研成果，強(qiáng)大的科技實(shí)力 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 —— 成立于 1958年，全國(guó)知名的特大型甲級(jí)設(shè)計(jì)單位 國(guó)際互動(dòng)的聯(lián)合教學(xué)機(jī)制 持續(xù)營(yíng)造的開發(fā)學(xué)術(shù)氛圍 “ 一桿七枝”的學(xué)術(shù)交叉背景 不斷完善的教學(xué)服務(wù)設(shè)施 同濟(jì)的品牌效應(yīng) “ 環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)帶 ” 成為 中國(guó)設(shè)計(jì)業(yè)的中心 項(xiàng)目推動(dòng)作用點(diǎn) ?院校人口規(guī)模 ?院校產(chǎn)業(yè)支撐 成熟的傳統(tǒng)生活區(qū)、文教區(qū)，配套全 項(xiàng)目周邊 ?伊頓公寓、書香公寓、閘電小區(qū)、公交新村等新舊住宅區(qū)環(huán)繞； ?是楊浦區(qū)內(nèi)最成熟的居住區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)