【正文】 域在整個(gè)城市中的定位也逐漸清晰了起來(lái)，整個(gè)區(qū)域正逐漸向著更高檔次的中心城區(qū)方向發(fā)展，并隨著國(guó)際航運(yùn)中心的崛起而顯得不斷重要起來(lái)。本項(xiàng)所在的地區(qū)，從未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)以及現(xiàn)階段能夠體現(xiàn)的部分城市規(guī)劃角度分析，北外灘優(yōu)異并屬于極端稀缺的商務(wù)特性正逐漸展示出來(lái)。作為兩棟分別層高為7層的框架結(jié)構(gòu)廠房而言，整體的建筑布局并不能夠適應(yīng)現(xiàn)有的商業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位。第五章 產(chǎn)品定位以及建筑規(guī)劃功能和推廣建議根據(jù)產(chǎn)品的特性和現(xiàn)有的市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，我們把眼光從單純的某個(gè)區(qū)域內(nèi)解放出來(lái)，站在一個(gè)510年的未來(lái)發(fā)展的角度上分析本案，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)品現(xiàn)有的狀況，很快我們會(huì)對(duì)產(chǎn)品的某一類細(xì)分在市場(chǎng)上的稀缺性作出判斷。在不成熟的市場(chǎng)中進(jìn)行商務(wù)樓的經(jīng)營(yíng)，給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)透明度低、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的不確定性因素等。216。 項(xiàng)目面臨的北外灘板塊，其髙起點(diǎn)、多功能的綜合規(guī)劃及其實(shí)施,將給項(xiàng)目今后的商業(yè)發(fā)展，帶來(lái)巨大的商機(jī)及未來(lái)前（錢）景.（四）威脅216。 本案良好的地理位置，有大量的人流和車流，此中孕育著大量的財(cái)富在流動(dòng)，對(duì)此應(yīng)大力宣傳區(qū)域的發(fā)展前景。 百聯(lián)集團(tuán)受市場(chǎng)的關(guān)注力度較大，良好的開(kāi)發(fā)背景，給予了市場(chǎng)較高的信任度。 對(duì)目前商務(wù)樓市場(chǎng)進(jìn)行分析，商務(wù)樓的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)持續(xù)上升，同時(shí)，隨著甲級(jí)寫字樓開(kāi)發(fā)量的持續(xù)上升，乙級(jí)寫字樓逐漸變得緊缺，本案的出現(xiàn)將彌補(bǔ)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 地處虹口老區(qū),周邊以舊式里弄住宅為主,且緊鄰項(xiàng)目四周的商業(yè)業(yè)態(tài)以小型低檔業(yè)態(tài)業(yè)種為主,即項(xiàng)目周邊小環(huán)境較差,不利于項(xiàng)目整體形象及其租賃價(jià)格的提升.216。216。216。 已有肯德基、星海賓館、網(wǎng)吧等在開(kāi)門營(yíng)業(yè)，對(duì)項(xiàng)目今后招商將起到示范作用和產(chǎn)生助推效果.（二）劣勢(shì)216。同時(shí)，以百聯(lián)集團(tuán)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，如介入項(xiàng)目今后的運(yùn)營(yíng)管理，將極大提升項(xiàng)木附加值，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。216。216。216。（一）優(yōu)勢(shì)216。不過(guò)，現(xiàn)北外灘正在規(guī)劃開(kāi)發(fā)中，相信在未來(lái)的改建中，提籃橋地區(qū)會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的改建，而規(guī)劃中將建設(shè)“上海之星”，周邊五年內(nèi)將形成一個(gè)文化商業(yè)街區(qū)，之后該案周邊環(huán)境將得到較高的提升。楊樹(shù)浦路延線多是工業(yè)廠區(qū)，惠民路、臨潼路上全部是石庫(kù)門里弄，人文環(huán)境不佳。另外，周邊公交線路較多，37路、28路、921路、79路、25路等分別到達(dá)南京路、五角場(chǎng)、中山公園、虹口體育場(chǎng)、四川北路等。4號(hào)線與已建成的3號(hào)線構(gòu)成環(huán)狀，并與1號(hào)線和2號(hào)線接軌，形成“申”字形的基本網(wǎng)絡(luò)骨架。也是浦江游覽的主要景線。二、交通條件： 從整體上分析，本案所處區(qū)域的交通可達(dá)性尚可，交通輻射面較廣，可到達(dá)諸多滬上重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如人民廣場(chǎng)、火車站、外灘、陸家嘴、淮海路等。同樣，我們的商業(yè)物業(yè)的形成和經(jīng)營(yíng)除了在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面應(yīng)以滿足主力消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣以外，也需要一個(gè)較長(zhǎng)的適應(yīng)過(guò)程。綜上所述，本案所處區(qū)域由于商業(yè)環(huán)境發(fā)展的速度較慢，以及消費(fèi)主力群體常年形成的消費(fèi)習(xí)慣等原因，使得區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)水平相對(duì)較低。 216。 學(xué)生對(duì)品牌的忠誠(chéng)度很高 　　學(xué)生消費(fèi)在一定程度上會(huì)相信自己的真實(shí)體驗(yàn)，如果使用某種品牌產(chǎn)品產(chǎn)生好的體驗(yàn)，就會(huì)堅(jiān)持使用，從而逐步形成固定偏好，最終形成使用習(xí)慣，保持對(duì)此產(chǎn)品良好的忠誠(chéng)度。而“奢侈”消費(fèi)則是由學(xué)生消費(fèi)的示范效應(yīng)，攀比心理導(dǎo)致的。這也正是學(xué)生消費(fèi)示范效應(yīng)的結(jié)果。 學(xué)生消費(fèi)有其不理性的一面 　　學(xué)生沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性差，消費(fèi)沒(méi)有基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)的非獨(dú)立性決定了學(xué)生自主消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)少，不能理性地對(duì)消費(fèi)價(jià)值與成本進(jìn)行衡量?！?周邊在校學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)學(xué)生的基本生活消費(fèi)和心理整體上是現(xiàn)實(shí)的、合理的，但離散趨勢(shì)明顯，個(gè)體差異大。 216。 216。 216。隨著周邊住宅小區(qū)不斷吸引新的居民進(jìn)入該區(qū)域，以及居民的生活素質(zhì)的提高，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)的新居民們會(huì)需要更高檔次的商業(yè)氣氛和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。而近年來(lái)剛剛遷入此地的新居民，由于年齡層次較低、受教育程度較高，對(duì)商業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)配置等往往有較高的要求，除了滿足平時(shí)生活必需的條件外，他們對(duì)休閑時(shí)尚也有一定的需求。目前，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)主力是占區(qū)域人口60%的原居民，這些居民的消費(fèi)能力并不是很強(qiáng)，多以生活實(shí)用為消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從各家商鋪的客流量、裝修、分布等方面來(lái)看，此處商家的經(jīng)營(yíng)狀況良好，從商鋪的供需兩方面來(lái)分析，應(yīng)當(dāng)是該地區(qū)的商鋪供應(yīng)與商鋪的需求基本平衡。商業(yè)類型有餐飲酒店、服飾專賣店、美容美發(fā)店、超市便利店等，一些便民服務(wù)小店在該區(qū)域的分布也比較均勻，如眼鏡店、服裝百貨店、書店、音像商店、藥店、診所、洗衣店、照相館、沖印店、網(wǎng)吧、家具裝潢等，同時(shí)郵政局及各家商業(yè)銀行也均在區(qū)域內(nèi)開(kāi)設(shè)了營(yíng)業(yè)所。所以擁有特色商圈概念和實(shí)力經(jīng)營(yíng)管理公司兩大因素是特色商業(yè)街未來(lái)發(fā)展重要趨勢(shì)。調(diào)查顯示，以２００平方米左右、同等位置商鋪的租金價(jià)格為參照，特色商圈的投資收益遠(yuǎn)高于上海商業(yè)投資的平均水平，如雁蕩路休閑街從２０００年到２００４年的年租金增長(zhǎng)率為１２．５％，吳江路和衡山路休閑街同期的年租金增長(zhǎng)率為１６．７％。統(tǒng)計(jì)資料顯示，上海商業(yè)２００１年每平方米年租金在９９３美元，２００２年為１０４３美元，２００３年為１１０７美元，年平均增長(zhǎng)幅度達(dá)５．７５％?！《⒈景钢苓吷虡I(yè)業(yè)態(tài)分布本次主要針對(duì)本案周邊5002000米范圍的區(qū)域內(nèi)商鋪市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，主要從該幾大主要區(qū)域的主力業(yè)態(tài)、人流量檢測(cè)、商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格、交通市政規(guī)劃、區(qū)域消費(fèi)狀況、商場(chǎng)分布狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)研與分析。　　　　——今年年初開(kāi)工建設(shè)的、占地１６萬(wàn)平方米、總建筑面積３１萬(wàn)平方米的國(guó)際客運(yùn)中心。該酒店由兩幢姐妹樓組成，集酒店、會(huì)議、娛樂(lè)、餐飲、休閑購(gòu)物于一體，建成后將成為北外灘地區(qū)最具景觀效果的豪華酒店服務(wù)設(shè)施。近期北外灘地區(qū)已啟動(dòng)和即將啟動(dòng)的六大重點(diǎn)項(xiàng)目是：　　目前重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域是現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、航運(yùn)商貿(mào)區(qū)和濱江休閑區(qū)。周家嘴路以南、漢陽(yáng)路以北、大連路以西、吳淞路以東的地區(qū)。該區(qū)域的白玉蘭大廈將是一幢綜合性的商住酒店，白玉蘭大廈從中部開(kāi)始逐漸縮小，直至到形成一個(gè)很高，類似哥特式的尖頂，與隔江的東方明珠相映成趣。依托國(guó)際客運(yùn)中心建設(shè)和上海航運(yùn)交易所，提升北外灘地區(qū)的航運(yùn)服務(wù)功能，使其成為上海國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)的重要組成部分。航運(yùn)商貿(mào)區(qū)　　該地區(qū)定位為知識(shí)服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，將大量吸引國(guó)內(nèi)外中介類和設(shè)計(jì)類等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建成各類國(guó)際性機(jī)構(gòu)相對(duì)集中的辦公區(qū)和濱江旅游區(qū)域?，F(xiàn)代商務(wù)區(qū)　　濱江休閑區(qū)　　根據(jù)北外灘首期規(guī)劃，北外灘將分為五大功能區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、高科技　　北外灘將形成適合居住與城市發(fā)展的都市綠化系統(tǒng)。規(guī)劃保留黃浦江上現(xiàn)存的泰公路、其秦線等兩條過(guò)江輪渡及輪渡站，今后根據(jù)客流要求逐步改進(jìn)，向舒適化的水上巴士發(fā)展。屆時(shí)共有２條市區(qū)地鐵線通過(guò)北外灘地區(qū)。根據(jù)北外灘交通規(guī)劃，這里將形成的二橫六縱干道為骨架輔以若干支路的方格網(wǎng)狀道路網(wǎng)。規(guī)劃定位特色服務(wù)貿(mào)易區(qū)　　第四環(huán)中心環(huán)（大連路、東方路、張楊路、復(fù)興路）、第五環(huán)核心環(huán)（新建路、銀城路、世紀(jì)大道、延安路），北外灘地區(qū)就位于核心環(huán)和中心環(huán)以內(nèi)，這一優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)賦予北外灘以巨大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。整個(gè)區(qū)域坐北朝南，既可觀賞浦江美景，又能充分沐浴陽(yáng)光，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分顯著。區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于核心環(huán)和中心環(huán)以內(nèi)　　規(guī)劃范圍區(qū)域面積是外灘源１０倍多　　虹口區(qū)其它非甲級(jí)寫字樓租金區(qū)域名稱地址總樓層租金管理費(fèi)可出租（平方米）設(shè)備虹口上海渡邊國(guó)際商務(wù)大樓臨平北路￥20177獨(dú)立空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修虹口喜臨門大廈四平路30層￥147－1600中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修虹口晟隆大廈東長(zhǎng)治路19層￥237－605中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修虹口外灘老洋房188黃浦路4層880中央空調(diào)，電話虹口錦發(fā)商務(wù)樓黃浦路2層￥－235－900獨(dú)立空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修虹口新世紀(jì)商務(wù)中心虎丘路￥含100－900中央空調(diào)，電話，標(biāo)準(zhǔn)裝修六、區(qū)域內(nèi)其他寫字樓租金價(jià)格表七、區(qū)域內(nèi)其他寫字樓租賃情況表第三章 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析一、虹口商業(yè)規(guī)劃:北外灘熱推商貿(mào)服務(wù)國(guó)際航運(yùn)２０世紀(jì)初，外灘的崛起成為上海的標(biāo)志，２０世紀(jì)末，陸家嘴的崛起成為上海的亮點(diǎn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化和發(fā)展，中小企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模將不斷擴(kuò)大，由于他們正處于起步和成長(zhǎng)階段，資金有限，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此難以承受甲級(jí)寫字樓的高額租金。租金不斷上漲，部分租戶因承受不了高額租金從甲級(jí)寫字樓遷至乙級(jí)寫字樓?？罩寐首兓c空置面積的變化基本相同，自1999年起空置率一直保持在20%以下。寫字樓空置率——持續(xù)下降據(jù)調(diào)查表明，本市寫字樓空置率已降至六年來(lái)的最低點(diǎn)，寫字樓租賃興旺、銷售順暢。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自1997年以來(lái)，辦公用房的銷售狀況一直保持在較為穩(wěn)定的狀況，基本在4050萬(wàn)平方米/年，辦公用房的租賃狀況受到需求變化影響較大，變化也較大，總體來(lái)說(shuō)呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。加之2010年世博會(huì)的拉動(dòng)效應(yīng)，上海辦公樓租金一路走高，租金漲幅已達(dá)亞洲第一位、全球第三位。一至三層為商業(yè)裙房，整體出售，面積6800平方米，價(jià)格18500元/平方米。他:該大廈總建面23000平方米，是一座28層的高級(jí)涉外辦公樓。65414510 65410350交屋時(shí)間:現(xiàn)房公開(kāi)日期:20031231開(kāi)盤時(shí)間:20031231其單套出租。四、區(qū)域內(nèi)商務(wù)物業(yè)介紹：樓盤名稱：上海灘國(guó)際大廈地址：黃浦路99號(hào)發(fā)展商:上海三豐置業(yè)有限公司單價(jià)報(bào)價(jià): 30000元/平方米；成交均價(jià)：22082元/平方米，其他房 : 1301600網(wǎng)上登記套數(shù)：103套剩余套數(shù)：95套付款方式:組合按揭聯(lián)系電話:其中作為浦江兩岸開(kāi)發(fā)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的北外灘國(guó)際客運(yùn)中心將成為上海的游輪母港、豪華游輪將由此往返于世界各地，岸上還將建設(shè)一系列配套的國(guó)際化服務(wù)設(shè)施：包括大量星級(jí)酒店如白玉蘭大廈；大型濱江休閑綠地；超五星級(jí)酒店世茂凱悅等?！　∫罁?jù)這一原則，北外灘地區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是建成一個(gè)融國(guó)際航運(yùn)商貿(mào)、現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代商業(yè)、高尚居住和濱江休閑為一體、具有國(guó)際一流水準(zhǔn)的現(xiàn)代化區(qū)域，其規(guī)劃范疇比陸家嘴地區(qū)將更為完善。根據(jù)規(guī)劃，黃浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)范圍涉及5個(gè)區(qū)，岸線長(zhǎng)度約20公里，功能將從原來(lái)的交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)碼頭、工廠企業(yè)轉(zhuǎn)換為以金融貿(mào)易、旅游文化、生態(tài)居住為主，實(shí)現(xiàn)由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型的轉(zhuǎn)換。盡管對(duì)比陸家嘴來(lái)說(shuō)發(fā)展起步要晚，但北外灘規(guī)劃起點(diǎn)更高、同時(shí)吸取陸家嘴規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，與陸家嘴進(jìn)行互補(bǔ)發(fā)展，可以期待北外灘未來(lái)的整體設(shè)施將更完善、更便捷，前景更為看好。”這是從眾多房產(chǎn)專家那里得到的經(jīng)驗(yàn)。 由此可見(jiàn)，目前北外灘核心區(qū)樓盤不到2萬(wàn)的單價(jià)比起小陸家嘴45萬(wàn)的天價(jià)還有巨大的升值空間，再加上房源稀缺，該區(qū)位新盤引發(fā)的購(gòu)買熱潮也就不足為奇了。北外灘VS陸家嘴 北外灘后勁更足繼陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)之后，市政府又一重大工程浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已正式啟動(dòng)，作為上海未來(lái)十年的中心建設(shè)工程，其未來(lái)發(fā)展走勢(shì)引人關(guān)注。 　北外灘的區(qū)域優(yōu)勢(shì)吸引著國(guó)外眾多企業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)滬投資，需求潛力不言而喻。 作為成熟的商務(wù)區(qū)，這些區(qū)域的價(jià)值已經(jīng)被廣泛認(rèn)同，通常情況下在這些區(qū)域開(kāi)發(fā)的寫字樓，多數(shù)是以出租為主，少量放出的，價(jià)格都比較高，投資者拿到手的時(shí)候，增值空間已經(jīng)被一定程度消化。　　從供需對(duì)比分析，隨著規(guī)劃目標(biāo)的推進(jìn)，未來(lái)一到兩年內(nèi)，虹口區(qū)北外灘及周邊區(qū)域?qū)?duì)高檔商務(wù)樓宇產(chǎn)生較大的需求，受相對(duì)薄弱的基礎(chǔ)供應(yīng)量及建設(shè)周期的影響，市場(chǎng)可以供應(yīng)的產(chǎn)品相對(duì)稀缺。從產(chǎn)品供應(yīng)的角度來(lái)看，目前該區(qū)域內(nèi)若有寫字樓供應(yīng)，基本屬于這些區(qū)域的稀缺產(chǎn)品，而且銷售價(jià)格相比成熟區(qū)域而言，也具有更大的比較優(yōu)勢(shì)和成長(zhǎng)空間，確實(shí)值得投資者重點(diǎn)關(guān)注。 　 就寫字樓投資而言，目前最值得投資者關(guān)注的，應(yīng)當(dāng)是具有良好前景的二線商務(wù)區(qū)，比如虹口區(qū)北外灘、楊浦區(qū)大連路隧道附近等等，該區(qū)域內(nèi)投資條件趨于成熟，且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。據(jù)介紹，北外灘區(qū)域銷售的寫字樓檔次較高，主力面積一般在310平方米以上。 年初，上海東北部楊浦、虹口、閘北三區(qū)寫字樓供應(yīng)放量，三區(qū)的供應(yīng)主要集中在北外灘、五角場(chǎng)和上海火車站附近，特別是北外灘地區(qū)供應(yīng)的寫字樓量占到北部供應(yīng)總量的近50%。市場(chǎng)強(qiáng)勁的吸納量，使得浦西中心城區(qū)的寫字樓存量所剩無(wú)幾。一種房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)買賣價(jià)格很大程度上取決于該產(chǎn)品的市場(chǎng)租賃價(jià)格，而市場(chǎng)租賃價(jià)格是由市場(chǎng)對(duì)于該房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求所決定的；短期內(nèi)辦公樓供不應(yīng)求的局面不會(huì)發(fā)生改變，因此租金仍將進(jìn)一步上升，售價(jià)亦會(huì)同步上升。 　　 　　 比價(jià)效應(yīng)優(yōu)勢(shì)明顯 由于土地批租到辦公樓竣工面世之間，需要經(jīng)過(guò)一段周期，從而導(dǎo)致了土地批租高峰期與辦公樓交付使用高峰期，存在著“滯后效應(yīng)”——未來(lái)幾年內(nèi)辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)供應(yīng)的高峰。自2001年以來(lái)上海的辦公樓存量房交易呈現(xiàn)出“量增價(jià)升”的態(tài)勢(shì)，2003年首次突破了100萬(wàn)平方米———這是一個(gè)重要的臺(tái)階，預(yù)示著上海的辦公房存量房交易達(dá)到了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，2004年的辦公樓存量房交易量目前還未統(tǒng)計(jì)出，但相信一定比2003年大幅增加。 　　 市場(chǎng)走勢(shì)量增價(jià)升 　　 2005年上海辦公樓市場(chǎng)走勢(shì)1999年后，辦公樓租金呈現(xiàn)遞增態(tài)勢(shì)，甲級(jí)辦公樓的目前市場(chǎng)租金相較1999年幾乎翻倍，租金及售價(jià)在2003年后“加速上揚(yáng)”，出現(xiàn)了較為典型的板塊“補(bǔ)漲”行情。辦公樓的客戶遍布各行業(yè)，而且都有著實(shí)際的需求。需求結(jié)構(gòu)上，目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)也一改過(guò)去基本都是中資購(gòu)買的格局，外資購(gòu)買的比例上升明顯。一些具有前瞻性眼光以及資金實(shí)力的公司與投資者開(kāi)始購(gòu)買寫字樓。銷售型寫字樓市場(chǎng)也獲得越來(lái)越多企業(yè)的青睞。在上海經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展以及WTO效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)的大背景下，2004年上半年上海主要商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓租賃情況十分良好。滬上租賃型寫字樓租金連續(xù)攀新高，銷售型寫字樓也日趨受青睞。二、上海