項(xiàng)目策劃定位分析報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-08-17 06:06本頁(yè)面
【正文】 多數(shù)好賣，但價(jià)格不宜太高）酒店式公寓☆☆（多數(shù)不好賣）辦公式公寓☆☆（量大就不好賣）普通毛坯房公寓☆☆（價(jià)格提升有限）豪華裝修高檔公寓☆☆（多數(shù)不好賣）特色多元化公寓☆☆☆☆（可滿足不同需求，好賣） 注：鑒于建設(shè)酒店的資金回籠緩慢，甚至?xí)霈F(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，建議不考慮規(guī)劃酒店； 鑒于該地段缺乏商務(wù)氛圍，同時(shí)未來(lái)武漢的辦公樓供應(yīng)嚴(yán)重超量，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議不考慮規(guī)劃辦公用房。如何做好量身定造的功課，順利實(shí)現(xiàn)銷售，快速回籠資金，才是我們需要冷靜思考的問(wèn)題。但是，在看到好的一面時(shí)，更應(yīng)當(dāng)注意不好的一面，如果我們只從好的一面去思考，不去從客觀的角度去考慮其風(fēng)險(xiǎn)因素，陷進(jìn)去的這個(gè)誤區(qū)也可能將是致命的。如何規(guī)避高架路給我們帶來(lái)的弊端，才是我們要冷靜思考的問(wèn)題。如果認(rèn)為雄楚大街道路改造和形象提升必將帶動(dòng)沿線商業(yè)檔次的提高，那將會(huì)進(jìn)入一個(gè)投資建設(shè)的誤區(qū)。從理論上來(lái)說(shuō)，雄楚大道需要打造一條完整有序的商業(yè)帶或一個(gè)規(guī)?；纳虡I(yè)中心。●主要通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造產(chǎn)品，并通過(guò)豐富的產(chǎn)品特色，完善內(nèi)部設(shè)施的配置，強(qiáng)調(diào)濃郁的文化色彩與生活品位，提高性價(jià)比，吸引消費(fèi)群與投資者?！裰饕ㄟ^(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造產(chǎn)品，并通過(guò)與特色商業(yè)的互動(dòng)，通過(guò)資源整合營(yíng)造良好的內(nèi)部環(huán)境氛圍，提高性價(jià)比，擴(kuò)大區(qū)域性影響，以提高其銷售附加值?！窨刂圃谟锌赡軐?shí)現(xiàn)快速銷售和有利于未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的前提下，適度控制商業(yè)規(guī)模；●為保證順利實(shí)現(xiàn)銷售和有利于未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)，在商業(yè)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)，產(chǎn)品包裝和市場(chǎng)推廣方面具有特色，并具可操作性?！駞^(qū)域市場(chǎng)供過(guò)于求競(jìng)爭(zhēng)局面大戰(zhàn)的帷幕已經(jīng)拉開(kāi)，區(qū)域性商業(yè)用房將嚴(yán)重過(guò)剩已成為必然?！裨O(shè)計(jì)具有個(gè)性鮮明與品質(zhì)高雅的建筑風(fēng)格特征的公寓大樓；●設(shè)計(jì)戶型多樣化，小而全的小型公寓，宜居宜商，滿足不同的消費(fèi)需求；●打造精裝修和配置完善的公寓，提高性價(jià)比，增強(qiáng)吸引力，可促進(jìn)順利銷售?！駹I(yíng)造適合本地居民消費(fèi)的商業(yè)環(huán)境；●策劃適合本地居民消費(fèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)；●規(guī)劃適合投資者購(gòu)買的商業(yè)空間；●制定投資者能夠接受的商鋪銷售價(jià)格；公寓●項(xiàng)目片區(qū)的高校、企事業(yè)單位與居民，對(duì)于公寓的投資與居住具有一定的需求?！窨筛鶕?jù)項(xiàng)目的位置與地塊情況，規(guī)劃中高檔住宅小區(qū)，營(yíng)造一個(gè)具有配套完善、方便、安全、舒適、優(yōu)美、溫馨的居住環(huán)境；●針對(duì)相應(yīng)的消費(fèi)群體量身定造，打造適合其需要的產(chǎn)品。、產(chǎn)品定位分析問(wèn)題思考：該地塊能做什么？投資者想要什么？市場(chǎng)能夠接受什么？項(xiàng)目定位的平衡點(diǎn)在哪里？如何取舍？A、項(xiàng)目有利因素與可選擇機(jī)會(huì)充分利用項(xiàng)目市場(chǎng)有利因素，選擇可利用機(jī)會(huì)，有利于順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售和快速回籠資金。 商業(yè)體量較大，有獲取高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，但風(fēng)險(xiǎn)較大；其建筑形式不好使用，尤其是住宅朝向都不好，比較難賣。由于項(xiàng)目所處的地段位置與地形布局的局限性，該方案是在項(xiàng)目地形布局的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃，其他規(guī)劃方案可選擇的方向也有限，建議在下面方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。這里做大型商業(yè)用房不好銷售。此處做商業(yè)不宜做大，更不宜做大型商業(yè)用房。大型商業(yè)難以銷售東西朝向住宅不好銷售背街商業(yè)價(jià)值不大，難以銷售。東西朝向住宅不好銷售東西朝向住宅不好銷售商業(yè)體量過(guò)大，銷售與回籠資金的難度也相應(yīng)加大。背街商業(yè)價(jià)值不大，難以銷售。下沉式商業(yè)廣場(chǎng)不可取。在這個(gè)地段建大商場(chǎng)很難實(shí)現(xiàn)銷售。項(xiàng)目SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）分析與對(duì)策 SWOT分析與基本對(duì)策內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)（S）S1 開(kāi)發(fā)商的團(tuán)隊(duì)S2 有市場(chǎng)理念S3 項(xiàng)目位置前景好S4 土地干凈無(wú)糾紛S5 交通便利內(nèi)部劣勢(shì)（W）W1 目前位置有些偏W2 目前生活配套尚未完善W3 公路跨越兩個(gè)地塊W4 社區(qū)消費(fèi)層面不高W5 商業(yè)輻射面不大外部機(jī)會(huì)（O）O1 總體市場(chǎng)前景看好O2 社區(qū)環(huán)境將逐漸改善O3 周邊發(fā)展迅速O4 自然環(huán)境好O5 政府支持杠桿效益（SO）策略P1 專業(yè)團(tuán)隊(duì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)P2 整合資源P3 突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)P4 做好產(chǎn)品搶占制高點(diǎn)P5 營(yíng)造無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)固本保元（WO）策略W1 選擇產(chǎn)品結(jié)構(gòu)W2 處理好相關(guān)問(wèn)題W3 控制建設(shè)成本W(wǎng)4 爭(zhēng)取政府更多的支持W5 尋找辦法化解風(fēng)險(xiǎn)外部威脅（T）T1 未來(lái)高架路修建有影響T2 未來(lái)市場(chǎng)將供過(guò)于求T3 消費(fèi)市場(chǎng)被分流T4 市場(chǎng)價(jià)格提升空間有限T5 潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力較大逆境突破（ST）策略P6 突出項(xiàng)目產(chǎn)品特質(zhì)P7 做好產(chǎn)品細(xì)節(jié)P8 提高項(xiàng)目知名度P9 加強(qiáng)市場(chǎng)推廣P10 滿足和引導(dǎo)市場(chǎng)需求危機(jī)因應(yīng)（WT）策略S1 產(chǎn)品策略 S2 市場(chǎng)策略S3 建立渠道S4 價(jià)格策略S5 非常策略 初步方案分析比較 以下三個(gè)方案從不同角度對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，其規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)主要基于兩個(gè)方面，一是依據(jù)規(guī)劃局控規(guī)指標(biāo)，在可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的功能布局規(guī)劃，二是根據(jù)項(xiàng)目的地形地貌，進(jìn)行安排，各有利弊。該項(xiàng)目的各方面優(yōu)勢(shì)都強(qiáng)于本項(xiàng)目，又是距離本項(xiàng)目最近的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，將是本項(xiàng)目最大的威脅。珞獅路未知名項(xiàng)目本項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模區(qū)域印象交通狀況消費(fèi)群體商業(yè)氛圍商業(yè)輻射面項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目威脅最大的商業(yè)項(xiàng)目比較圖213 與珞獅南路東側(cè)，雄楚大道北側(cè)的未知名項(xiàng)目比較該項(xiàng)目位于雄楚大道北側(cè)，珞獅南路東側(cè)，占地大約3萬(wàn)平方米，其沿街面約長(zhǎng)500米，地勢(shì)方正平坦。對(duì)其對(duì)面的理工大學(xué)和周邊的居民具有較大的吸引力，可分流珞獅路路以東雄楚大道兩側(cè)的商業(yè)消費(fèi)客源；洪山村舊改規(guī)劃K3號(hào)地，位于雄楚大道西段北側(cè)，崇文路東側(cè)，其臨街面約長(zhǎng)300米，比本項(xiàng)目大有優(yōu)勢(shì)，周邊社區(qū)也比較成熟，臨近理工大學(xué)，可分流其周邊的部分商業(yè)消費(fèi)客源。這兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也將因此而分流部分購(gòu)房客源。雄楚一號(hào)位于雄楚大道東段南側(cè)，民族西側(cè)500米，總建筑面積150萬(wàn)平方米，其沿街面約長(zhǎng)500米，估計(jì)臨雄楚大道的商業(yè)面積大約將在5萬(wàn)平方米左右，體量較大。未來(lái)幾年，洪山村區(qū)域的舊村改造規(guī)劃項(xiàng)目如下：2012年洪山村區(qū)域舊村改造項(xiàng)目規(guī)劃基本情況表21地塊名稱地址距本項(xiàng)目用地面積（㎡）用途沿街面K1石牌嶺路與雄楚大道交界處西側(cè)16,351居住用地約200米長(zhǎng)K9洪達(dá)巷北面5,163居住用地約80米長(zhǎng)K2書城路與雄楚大道交界西南角16,825商務(wù)用地約200米長(zhǎng)K3工大路和雄楚大道交匯處東側(cè)20,779居住用地約250米長(zhǎng)K6珞獅路與雄楚大道交界的西北角約700米8,943商務(wù)用地約70米長(zhǎng)K5珞獅路與雄楚大道交界的西南角約800米6,790居住用地約80米長(zhǎng)K4崇文路東端約1公里54,529居住用地約300米長(zhǎng)K726,317居住、商業(yè)K831,691居住未知名珞獅路與珞桂路交界東南角（省軍區(qū)警備司令部對(duì)面）約30,000未明約500米長(zhǎng)合計(jì)217,38
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