【正文】 90%100%288000945540 1031195 1145772 散租鋪100005563%70%80%90%100%80%85%90%100%18480004622640 5671571 7001940 餐飲800015103%70%80%90%100%80%85%90%100%1344001008576 1237434 1527696 KTV/電玩60002583%0%100%100%100%100%100%100%100%01854000 1909620 1909620 影院30001533%0%100%100%100%100%100%100%100%0556200 572886 572886 商業(yè)街50004533%70%80%90%100%80%85%90%100%11340001891080 2320188 2864430 合計53000　340440016278036 18142894 21232344 項目銷售部分收入預計銷售部分面積（平米）預期均價（元/平米）數量（間）預計銷售期（月）銷售收入（萬元）購物中心內鋪500010000608065000商業(yè)街鋪位50001500010012087500酒店式公寓3500045005006001815750合計450006666700800＜2428250說明：178。10. 開發(fā)成本估算1. 技術指標1) 方案一：按照規(guī)劃局批復的技術指標，㎡，假設其中地上商業(yè)部分面積為3萬，㎡，㎡，酒店式公寓面積1萬，；2) 方案二：㎡計，地下室（包含車庫和超市及設備間）㎡計，㎡計，㎡，㎡，地面需室外裝修的面積為2萬㎡；2. 成本項目：土地費用﹑前期報建費用﹑勘察設計費用﹑建安成本﹑營銷費用﹑利息成本等，具體項目及測算標準如下表所示。 戶型參考：主力戶型50—80平米為主（此處為計價面積，通過贈送面積，實際套內面積可達60－90平方），包括單房公寓（35－45平米）、一房一廳（45－60平米）、兩房（60—80平米）及少量三房單位（80—90平米）等多種戶型單位，要求通風采光和景觀好，戶型方面可有所創(chuàng)新（如假復式，夾層，露臺，入戶花園贈送面積等），宜商宜居。 地下室擬設一層，其中16000平米預留給超市（），另劃出18000平米為地下車庫及設備間（車位約500）252。 層高（板到板）：，2層及以上5米252。2) 購物中心部分一般建筑要求252。252。252。252。252。 酒店式公寓要充分利用景觀面，盡量保證景觀的均好性，可在設計上盡量體現東南亞等度假勝地的風情。購物中心希望能夠做到“通透式”的建筑設計效果，提高夜間吸引人流的效果，也能營造出特殊的氣氛（可參照菲律賓馬尼拉“GREEN BELT 3,4期”的設計效果）。252。9. 建筑規(guī)劃與設計要點建議1) 總體設計要求252。詳細的戶型配比/戶型設計/銷售策略/推廣和包裝計劃需要咨詢專門的住宅銷售策劃代理公司來加以確定。公寓開發(fā)的戶型不大，戶型面積以50—80平米，即一房一廳（50－60㎡）和小兩房（60－80㎡）為主，但可以數套打通以擴大居住面積，帶精裝修出售,（帶精裝修、面積小總價少、檔次高、配套好等優(yōu)勢）。 影院：引進數碼影院，填補市場空白，擬安排于34層， 3000㎡5) 酒店式公寓規(guī)劃設想（）根據深圳、廣州以及湛江等一線、二線市場的操作經驗，旅游景區(qū)的度假公寓是較具市場的一種前沿開發(fā)類型，具有回籠資金快、投資門檻低、可實現單價高、宜商宜居等特點。 餐飲：突出項目大眾化、休閑特色，并能匯集人氣，帶旺商業(yè)，二、三層為主，各層散布，共8000㎡216。 數碼電器：商家資源豐富，匯集人氣，主力一線商家進駐肇慶意愿強烈，擬安排于二層，面積約3000㎡216。擬安排首層2000㎡，其余安排于負一層，㎡。4) 購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃設想（）216。178。178。 考慮到項目回籠資金的要求，酒店式公寓和可售商鋪面積盡可能做到最大化，按照目前的規(guī)劃，（，購物中心內鋪5000平米，商業(yè)街街鋪5000平米），順利銷售預計可回籠資金近3億（酒店式公寓的目標銷售均價為5000元/平方，商鋪折實平均售價為12000元/平方）178。 考慮到沃爾瑪和東環(huán)置業(yè)項目的推出面積及業(yè)態(tài)規(guī)劃，商業(yè)部分的需要適當錯位經營，商業(yè)經營部分（包括零售/餐飲/娛樂）的規(guī)模不宜超過6萬平方。 項目規(guī)劃的可能空間，考慮容積率要求，總建筑面積10萬左右應該接近項目可獲批規(guī)模的上限，考慮到整體限高的要求。各類型業(yè)態(tài)的具體面積的設定綜合考慮了市場的承接力、目標商家的需求、競爭對手的規(guī)模以及各種業(yè)態(tài)的經濟價值等多方面因素，本文所提的面積數據和擬安排的樓層分布為參考性的指引，具體需要根據商家的實際要求、設計合理性的考慮以及規(guī)劃指標的是否許可等因素有所調整。5) 牌坊東區(qū)域項目錯位經營的考慮東環(huán)廣場規(guī)劃商業(yè)街的可能性較大（按照最初規(guī)劃街鋪做商業(yè)街，二層以上做辦公），深國投項目除了沃爾瑪之外，很可能引進商場經營，此外國際新天地項目擬引進酒店、好又多超市（1－），考慮到周邊的項目定位，本項目可以引進商業(yè)經營的同時，考慮適當開發(fā)酒店式公寓、風情商業(yè)街等業(yè)態(tài)來營造商業(yè)特色，規(guī)避商業(yè)、辦公集中開發(fā)的風險。目前市場缺乏規(guī)模大、價格檔次適中、經營有特色同時環(huán)境舒適、對年輕群體、外來高收入游客都具有吸引力的商業(yè)項目。 （根據消費者問卷調研）消費者對好世界的突出印象是：“檔次、價格適中”、“人氣旺”、“方便”，對廣百的集中印象是：“前景好”、“有檔次，適合高消費”、“有特色”、“環(huán)境舒適”、“適合中高收入的年輕人”。14) 按照市場價值來看，由高到低依次是：街鋪（月租金300－700元/平米，—6萬/平米）、內鋪（月租金60－250元/平米）、酒店（房價150－300元/晚）、酒店式公寓（帶裝修可實現的銷售價格約在5000～7000元/平米）、寫字樓（平均租金30元/平米），建議本案的業(yè)態(tài)組合思路為：以商業(yè)為主體、酒店及酒店式公寓為補充、輔以商業(yè)街（街鋪）和風情酒吧餐飲業(yè)態(tài)為特色。主要入駐企業(yè)包括三部分客戶，首先是銀行、石油、旅行社、電器、啤酒、物流等大型企業(yè)機構，面積需求較大，一般整層或半層租用；另有一些是大型企業(yè)在本地的辦事處，需要面積較小，但單位面積租金承受力高，注重公司形象展示；此外還有一些中小型服務行業(yè)，如會計師事務所、律師事務所、顧問咨詢企業(yè)、網絡公司、裝飾公司、廣告公司等，需要的面積不大，注重經濟實惠，經常加班，一般喜歡分戶式空調。216。 酒店的經營，本地酒店主要集中于城區(qū)，景區(qū)以休閑、娛樂、度假項目為主，價格總體不高，出租率基本相當于旅游城市平均水平（一般四星級標間房價350－390元左右；三星級標準間房價在180－200元，出租率不到60％）。酒吧目前主要分散在星湖西路、江濱中路、肇慶車城三地，星湖牌坊附近基本沒有，但星湖西路由于路基、停車等問題，難以長遠經營，而肇慶車城由于位置略偏，而且缺乏景觀支持，難以全面替代西堤酒吧街，此外江濱中路的酒吧分布比較散亂，整體氛圍不強，因此，考慮到本項目優(yōu)越的景觀資源、大休閑廣場的配置和牌坊廣場對于人流的帶動，可考慮在廣場或天臺規(guī)劃一部分開放式風情酒吧，突出項目的經營特色，也吸引外來自駕游客來此休閑、消費，同時與周邊項目盡可能錯位經營。216。此外較具影響的外地菜系有湘菜（湘菜王府、湘里人家等）和川菜（康樂市場麻辣街等），快餐方面因為本地人生活悠閑，外來務工人口少，快餐經營偏少，除了天寧北路到建設三路一帶的1家麥當勞、3家肯德基外，總體偏少，品種單一。216。216。 數碼電腦手機方面，雖有九天電腦城、八達電腦城和新天寧電腦城三家，但唯有新天寧初具規(guī)模，引進了許多品牌專賣店（聯想、sony、三星、華碩、神舟等），初步實現了品牌專賣店、配件經銷、軟件銷售等全線電腦辦公產品的集成，目前招租進展良好，租金相對也不貴（月租大多在40－100元/平米之間），經營推廣也比較主動，充分利用有限的空間做展示和促銷，預計未來前景看好。 電器經營方面，除了蘇寧（已進駐一周年，但目前的經營淡靜，）、廣百電器和好世界百貨電器區(qū)之外，本地的電器商場較少（如端州四路的光之彩電器城），但伴隨商品房的開發(fā)銷售，電器的更新換代市場應當有一定的釋放，考慮到肇慶市場的基礎以及本案的良好地段，國美電器應該會有意向來此開店經營。 百貨店方面，中端百貨以好世界為代表，主要優(yōu)勢在于核心地段、檔次適中、規(guī)模大經營比較豐富，人氣較旺，但一方面，裝修簡陋、布局雜亂都影響檔次的拔升，而且物業(yè)方和經營管理公司并投資改善環(huán)境的意識和計劃，另一方面，目前租約到期后新調整的租金偏貴，可能導致部分商戶外流，損害長期經營，長遠來看好世界百貨必將被新的百貨所取代；中高端百貨以廣百為代表，但總共2層經營面積不大，但卻涉及各種品類，主力經營不突出，此外貨品、品牌配置也不盡合理（消費者調研反映，廣百百貨的檔次高、適合年輕、高收入人群消費），綜上所述，目前本地并無一個規(guī)模相對較大、環(huán)境舒適宜人、貨品品牌檔次適中、經營推廣主動的主力百貨店，存在一定的市場空間。 超市主要是順客隆、昌大昌、惠豐、新一佳等超市，以中低端客戶為主，除了新一佳1萬平米左右以外，其他本地超市規(guī)模小、網點少、輻射力與競爭力弱，外資大型品牌超市（單體規(guī)模在2萬平米左右）還有很大市場拓展空間。12) 考慮到本案擁有景觀資源好、交通便利、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場停車場配置高等優(yōu)勢，可以將外來游客作為項目的特色客戶群體加以針對性開發(fā)，可考慮以景區(qū)相對薄弱的旅館、酒店為突破口，輔以風情商業(yè)街的經營，吸引自駕游客，挖掘市場潛力。 新一佳和藍宮、工影商場吸引了大量中低端客戶的需求（日用品需求、生鮮食品需求、服裝鞋帽等），廣百時代廣場因為環(huán)境好、檔次高吸引了本地一部分中高收入群體光顧，但消費額不大，消費潛力未能充分挖掘（如超市面積偏小，品類不豐富，本地中高端客戶的食品、日用品需求無法滿足，此外，適銷對路的主流品牌發(fā)掘、引進、推廣的太少）對本項目定位的啟示——客戶群定位10) 從目前商圈的輻射來看，本地客戶仍然是本項目的主力客戶群，但要同時注意通過推廣加大對外來游客、新區(qū)商品房住戶、周邊區(qū)鎮(zhèn)客戶的影響力。 未來城東、西區(qū)的商品房住戶由于交通便利的關系，可能更多的會選擇端州