【正文】 大道沿線的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)，也是本案相對(duì)于傳統(tǒng)商圈的一個(gè)重要機(jī)會(huì)。 北嶺、度假村等景區(qū)周邊餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所分流了大量外來(lái)旅游客戶，但同時(shí)景區(qū)周邊酒店少，大量過(guò)夜游客還是選擇會(huì)城區(qū)住宿（以星湖大酒店、好世界酒店、華僑大廈等居多）。而按照肇慶旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，五年左右的時(shí)間，旅游收入、接待人數(shù)翻一番，市場(chǎng)前景好，潛力巨大。1) 客戶群的爭(zhēng)奪216。6. 商圈競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析現(xiàn)有的較成型的商圈主要是天寧北路商圈，業(yè)態(tài)豐富、規(guī)模龐大；其他如康樂(lè)北、西江北、宋城路一帶也初具商業(yè)街氛圍，但缺乏商業(yè)龍頭，業(yè)態(tài)相對(duì)單一。購(gòu)物中心的概念已經(jīng)深入人心，但結(jié)合目前好世界和廣百的情況，本案關(guān)鍵是要在餐飲的多元化、風(fēng)情化，娛樂(lè)項(xiàng)目的大眾化和推廣方面做得更加到位。此外，受訪者對(duì)于新開張的商場(chǎng)也表現(xiàn)出良好的關(guān)注度（近60％表示一定會(huì)去看看）對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示7) 目前的商業(yè)未能有效吸引外來(lái)游客，而且對(duì)于周邊區(qū)鎮(zhèn)的輻射影響也不強(qiáng)，為后續(xù)商業(yè)開發(fā)預(yù)留了大量的市場(chǎng)空間。8) 目前商業(yè)的主要問(wèn)題、希望增加的業(yè)態(tài)、重視的商場(chǎng)配套：受訪者反映目前商業(yè)區(qū)主要問(wèn)題是推廣促銷不多、停車不方便，希望增加大型超市、游樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)施以及折扣商場(chǎng)等業(yè)態(tài)，并認(rèn)為休閑廣場(chǎng)等配套比較重要。而百貨因?yàn)槠贩N全、環(huán)境好，也有14％的消費(fèi)者表示最喜歡，價(jià)格較高是主要的障礙點(diǎn)。此外，仍有部分受訪者認(rèn)為目前主要商場(chǎng)價(jià)格偏貴、特色不明顯。2) 居住地及交通方式：大多在端州居?。ㄈ缍酥萑?、建設(shè)三路、康樂(lè)北路、明珠路、前進(jìn)路），出行以乘公交車最多（42％）、步行（22％）及摩托（20％）為主，交通距離在15分鐘車程以內(nèi)，私家車使用率不高（％）3) 人口特征：年齡大多不超過(guò)35歲，高中/大專學(xué)歷，一般職員居多4) 收入與支出：每月收入不超過(guò)2000元，平均月消費(fèi)支出額902元，其中購(gòu)物、用餐及休閑娛樂(lè)的比例大致為5：3：25) 最常光顧的商場(chǎng)：總體而言，好世界和新一佳的光顧頻率最高，廣百的光顧頻率一般，其他場(chǎng)所相對(duì)較少。5. 商業(yè)中心區(qū)消費(fèi)群態(tài)度與行為分析本部分的數(shù)據(jù)與分析主要根據(jù)項(xiàng)目組8月7日在商業(yè)中心區(qū)進(jìn)行的252份有效樣本的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查，詳細(xì)數(shù)據(jù)及圖表請(qǐng)參見附錄。5) 近年商品住宅的大量開發(fā)和旺銷，勢(shì)必將帶來(lái)家具、建材、裝修、家居飾品等一系列的引致消費(fèi)需求，本案可考慮選取目前本地尚不成規(guī)模的家居飾品方面的業(yè)態(tài)來(lái)作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的一部分。對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示3) 受政府規(guī)劃的引導(dǎo)、商品住宅開發(fā)的推動(dòng)以及包括本案在內(nèi)的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的興建，必將引發(fā)一輪城區(qū)商業(yè)擴(kuò)容、升級(jí)的浪潮，這恰是本案超越以前項(xiàng)目，樹立新商業(yè)地標(biāo)的極好契機(jī)。此外，從肇慶城區(qū)近期建設(shè)用地規(guī)劃、近期建設(shè)用地供應(yīng)導(dǎo)向來(lái)看，端州大道以南的舊城區(qū)商業(yè)主要以包裝改造為主（如文明南路步行街、宋城路仿古步行街規(guī)劃），并無(wú)新建大型綜合商業(yè)的空間（僅有新一佳旁新端州項(xiàng)目，現(xiàn)已規(guī)劃報(bào)建，總建面約5萬(wàn)平方，裙樓6層為商業(yè)、餐飲等配套），城東新區(qū)商業(yè)主要以小型社區(qū)配套街鋪/裙樓為主，并未規(guī)劃大型商業(yè)中心，近期城區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目主要有深國(guó)投項(xiàng)目、東環(huán)廣場(chǎng)、國(guó)際新天地（康樂(lè)北）、以及本案，主要集中于端州四路以及康樂(lè)北一帶。（，五年內(nèi)也需要新增超過(guò)50萬(wàn)平方米的商業(yè)面積）商品房開發(fā)對(duì)于城市發(fā)展的影響也非常重要，近年肇慶的商品開發(fā)建設(shè)如火如荼（2005年，%；，%，銷售均價(jià)為2419元/平方米，%），初步形成以牌坊廣場(chǎng)和星湖為中心，端州大道為主軸向兩端延伸發(fā)展的態(tài)勢(shì)，西片以體育中心為中心，以星湖奧園為代表，分布有百花園、御景花園、星荷湖畔、綠茵家園、華英翠湖居等多個(gè)在建項(xiàng)目。2) 城區(qū)客戶以中檔消費(fèi)為主，本案商業(yè)的檔次定位和商戶選擇上不可盲目追求高端，而應(yīng)以中檔、特色為主旨，追求適銷對(duì)路。同時(shí)，考慮到肇慶作為我省主要的旅游城市，每年接待的外來(lái)旅游、商旅會(huì)展等各類客戶超過(guò)500萬(wàn)（據(jù)2005年統(tǒng)計(jì)，），而且超過(guò)七成（據(jù)旅游規(guī)劃文件統(tǒng)計(jì)）的旅游客戶為散客，大部分來(lái)自于廣州、深圳、佛山三地，以自駕游為主，收入相對(duì)豐厚但相關(guān)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目開發(fā)滯后，導(dǎo)致肇慶的旅客人均花費(fèi)在廣東省21個(gè)地級(jí)市中位列18，大量珠三角自駕游客的消費(fèi)潛力沒(méi)有得到充分的重視和有效的挖掘，同時(shí)根據(jù)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查和旅行社訪談，我們也發(fā)現(xiàn)由于大量的特色餐飲和娛樂(lè)場(chǎng)所集中于西江北、北嶺、度假村等景區(qū)周邊，城區(qū)中心缺乏能讓游客逗留、休閑的場(chǎng)所，因此游客滯留城區(qū)的時(shí)間普遍較短，很少外來(lái)游客來(lái)天寧北路購(gòu)物消費(fèi)（據(jù)252樣本的攔截訪問(wèn)統(tǒng)計(jì)，外來(lái)游客僅占天寧北消費(fèi)群體的4％左右）。從官方2005年統(tǒng)計(jì)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均收入與支出等基本指標(biāo)來(lái)看，肇慶的人均收入與支出大約相當(dāng)于順德區(qū)一半的水平，從消費(fèi)者調(diào)研情況來(lái)看，75％的目前商業(yè)區(qū)的消費(fèi)者個(gè)人月收入在2000元以內(nèi)，平均每月的支出902元（包括購(gòu)物、外出就餐和休閑娛樂(lè)），收入和支出的整體水平不高。此外，通過(guò)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查顯示87％的天寧北路商業(yè)區(qū)的消費(fèi)者來(lái)自于端州區(qū)，可見城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的主力客戶群體仍然以端州區(qū)域?yàn)橹鳌?對(duì)于外來(lái)游客，這里就像蛇口的海上世界，是絕對(duì)精彩、能留下難忘回憶的地方！3. 區(qū)域人口與購(gòu)買力分析肇慶是位于珠三角邊緣的粵西地級(jí)中心城市，主要下轄端州、鼎湖、高要、四會(huì)等幾個(gè)轄區(qū)，兼輻射云浮、清遠(yuǎn)、江門甚至廣西等地。 對(duì)于肇慶，她是展現(xiàn)城市發(fā)展水平的新標(biāo)志！216。2. 項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位項(xiàng)目位于肇慶的中心區(qū)域（緊靠市區(qū)中心地標(biāo)牌坊廣場(chǎng)，距行政中心、商業(yè)中心均不超過(guò)200m），緊鄰端州大道這一貫通肇慶東、西的主干道，正對(duì)星湖大酒店和市客運(yùn)站，商業(yè)街的延伸段，而且背靠星湖，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和景觀特色比較明顯。開發(fā)策略包括單體開發(fā)（如大型購(gòu)物中心）、復(fù)合開發(fā)（如：商業(yè)＋酒店、商業(yè)＋寫字樓）、都市綜合體開發(fā)（如：商業(yè)＋寫字樓＋酒店）等主要類型。肇慶項(xiàng)目市場(chǎng)分析/項(xiàng)目定位及開發(fā)建議呈：肇慶發(fā)展有限公司廣州商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 200610序 言本報(bào)告為公司經(jīng)過(guò)實(shí)地勘查、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)研、典型租戶訪談、政府規(guī)劃分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析等一系列工作之后，根據(jù)項(xiàng)目用地的情況和所處的綜合商業(yè)環(huán)境，依次通過(guò)人口購(gòu)買力分析、政府規(guī)劃分析、消費(fèi)者行為與態(tài)度分析、商圈競(jìng)爭(zhēng)分析、商家意向調(diào)查等分析流程，對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)方向提出初步可行的分析和建議,力求以精練的文字、精準(zhǔn)的分析對(duì)項(xiàng)目的定位及開發(fā)要點(diǎn)進(jìn)行深入細(xì)致的探討，并結(jié)合廣州數(shù)十年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，站在經(jīng)營(yíng)的角度，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供可操作的專業(yè)意見。經(jīng)過(guò)大量的一手、二手?jǐn)?shù)據(jù)分析我們認(rèn)為未來(lái)五年正值肇慶城市加速擴(kuò)容發(fā)展、商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大好時(shí)機(jī)，項(xiàng)目可以利用貫通東西的城市中央地段優(yōu)勢(shì)和背倚星湖的特色資源，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，借鑒都市綜合體開發(fā)的潮流趨勢(shì)，通過(guò)針對(duì)主流客戶和外來(lái)游客的中型購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)、酒店式公寓的配套開發(fā)以及風(fēng)情餐飲娛樂(lè)氛圍的營(yíng)造，不僅達(dá)致最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益，而且打造展示肇慶城市發(fā)展水平、體現(xiàn)繁華都市魅力和旅游地特色風(fēng)情的新地標(biāo)！目 錄n 項(xiàng)目的開發(fā)空間與類型4n 項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位 5n 區(qū)域人口與購(gòu)買力分析6n 政府規(guī)劃分析9n 消費(fèi)群體態(tài)度與行為分析12n 商圈競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析16n 項(xiàng)目總體定位 27n 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 28n 建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)要點(diǎn)34n 開發(fā)成本估算37n 租金及銷售收益預(yù)測(cè)40