【正文】 功能。同時(shí)，為了能夠進(jìn)一步提升酒店和辦公樓的品質(zhì)，把現(xiàn)有的酒店立面和未來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)的辦公樓立面進(jìn)行一定的協(xié)調(diào)，對(duì)現(xiàn)有的酒店的立面進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行粉刷局部進(jìn)行改造，以能夠使得酒店和辦公樓的外觀進(jìn)一步統(tǒng)一，形成有效的相互提升的外觀感覺(jué)，即提升酒店品質(zhì)又能夠促進(jìn)商務(wù)樓的招租。（四）、辦公樓內(nèi)部設(shè)備以及結(jié)構(gòu)建議在本著節(jié)省費(fèi)用，提高品質(zhì)的前提下，本案現(xiàn)有的部分設(shè)備在進(jìn)行一定規(guī)模的維護(hù)保養(yǎng)后，讓然能夠進(jìn)一步發(fā)揮作用，在一定程度上滿足項(xiàng)目的需求?，F(xiàn)有“新樓”底層設(shè)有的自動(dòng)扶梯完全有理由在未來(lái)辦公樓的服務(wù)中體現(xiàn)出作用。根據(jù)現(xiàn)有的分割建議，在底層辦公商務(wù)大堂進(jìn)行保留，并同時(shí)保留外部肯德基快餐的基礎(chǔ)上，在進(jìn)一步擴(kuò)大停車系統(tǒng)后，底層具有商務(wù)休閑功能的“星巴克”或“上島咖啡”的面積將受到明顯的限制，因此，部分辦公樓協(xié)助服務(wù)系統(tǒng)（包括電梯大堂、咖啡巴、快遞服務(wù)中心，商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)中心等）將極有可能搬遷到整個(gè)商務(wù)辦公樓的2層，而將整個(gè)電梯大堂搬遷至二樓的做法，也將明顯提升辦公樓的底層的空間感覺(jué)，同時(shí)整個(gè)辦公樓的辦公品質(zhì)，商務(wù)氛圍取得明顯的提升。四、 營(yíng)銷推廣建議良好的配套形成后，結(jié)合規(guī)模優(yōu)勢(shì)和地緣優(yōu)勢(shì)，本案的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)能夠很快的體現(xiàn)出來(lái)。改造辦公樓的費(fèi)用相對(duì)于集中性商業(yè)項(xiàng)目而言，要低得多，并且在周期上也快得多；而現(xiàn)有的星浪酒店的大部分設(shè)備在稍加改造后就能夠基本滿足經(jīng)濟(jì)型酒店的硬件要求，僅需要在局部設(shè)備、軟件配套等方面追加部分投資，即可形成有效的開(kāi)業(yè)條件，結(jié)合現(xiàn)階段的市場(chǎng)商業(yè)狀況，本項(xiàng)目的廉價(jià)酒店將會(huì)是本項(xiàng)目中最早開(kāi)始營(yíng)運(yùn)并盈利的項(xiàng)目。作為產(chǎn)權(quán)國(guó)有的地產(chǎn)租賃項(xiàng)目，租金的高低直接影響到使用權(quán)擁有者所獲得的利益。根據(jù)以上的規(guī)劃使用功能調(diào)整建議，將本案的“新樓”作為類似 “錦江大廚”概念進(jìn)行出租；而把整個(gè)“舊樓”改造成7層電梯景觀辦公樓或者具有一定商業(yè)規(guī)模的商業(yè)辦公綜合樓，進(jìn)行劃分出租，將取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。（一）、具體的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建議如下：辦公樓的經(jīng)營(yíng)出租將整個(gè)建筑－“辦公樓或者是綜合樓概念”作為股份，于投資方合作，成立一個(gè)類似辦公樓管理企業(yè)的形態(tài)，將“辦公綜合樓”進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估后，折價(jià)與投資資產(chǎn)方進(jìn)行股份合作，然后雙方根據(jù)管理公司的股份比例，可每年結(jié)算雙方投資分紅。將整個(gè)“舊樓”作為整幢辦公樓主體，在根據(jù)目前市場(chǎng)的現(xiàn)狀的爛尾樓包裝方案進(jìn)行成本預(yù)估，每平方米投入的后期追加成本約為7001500元/平方米左右，達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，本樓的整個(gè)辦公檔次將提升到一個(gè)全新的標(biāo)準(zhǔn)。成本核算：28000平方米1500元裝修建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)前期共投入約10003500萬(wàn)元費(fèi)用，整個(gè)施工周期約在69個(gè)月即刻全部完成進(jìn)行對(duì)外招租。利潤(rùn)收益核算：根據(jù)現(xiàn)有虹口區(qū)部分接近甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，，整個(gè)辦公綜合樓的出租將獲得每月100150萬(wàn)元的收入（按照辦公樓可投入使用的建筑面積約20000平方米計(jì)算），而全年的辦公樓出租租金收入將有可能突破1500萬(wàn)元，本案成為一個(gè)兩三年內(nèi)即刻全部投資回收實(shí)現(xiàn)盈利的“黃金”租賃項(xiàng)目。整房屋的租賃費(fèi)用的計(jì)算并沒(méi)有將底層門面房和其他附加商業(yè)服務(wù)消費(fèi)收入核算在標(biāo)準(zhǔn)收入內(nèi)，因此，本案未來(lái)的利潤(rùn)空間在實(shí)際意義上將具有更大的空間。（二）、 產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷推廣建議在整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣工作中，連鎖酒店是由連鎖定房中心統(tǒng)一管理的，所以不太需要有特殊的推廣手段；而本項(xiàng)目的辦公樓產(chǎn)品則需要通過(guò)一定的手段進(jìn)行市場(chǎng)推廣，從而形成有效的產(chǎn)品營(yíng)銷。 總體推廣思路利用整個(gè)產(chǎn)品所擁有的兩大地緣優(yōu)勢(shì)進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)招商。本項(xiàng)目的服務(wù)功能優(yōu)勢(shì)將隨著國(guó)際航運(yùn)中心的不斷發(fā)展而顯得更加有為重要，整個(gè)項(xiàng)目的服務(wù)功能優(yōu)勢(shì)將隨著地緣優(yōu)勢(shì)的不斷體現(xiàn)，顯得非常重要，同時(shí)由于地緣優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品性能價(jià)格比優(yōu)勢(shì)的相互彌補(bǔ)，使得項(xiàng)目在市場(chǎng)上獲取知名度和所謂品牌效應(yīng)的集會(huì)極大；而未來(lái)北外灘發(fā)展的優(yōu)勢(shì)同樣將有效的成為本案在“世博會(huì)”期間具有強(qiáng)大景觀觀光價(jià)值的中大地緣特點(diǎn)，即具有辦公服務(wù)優(yōu)勢(shì)、又能夠在景觀價(jià)值上充分體現(xiàn)產(chǎn)品個(gè)性，因此，充分說(shuō)明了本案的總體推廣思路將明顯根據(jù)地緣優(yōu)勢(shì)而逐步獲取市場(chǎng)份額，贏得主動(dòng)。 概念性營(yíng)銷計(jì)劃建議作為一個(gè)在區(qū)域內(nèi)具有較為樂(lè)觀前景的辦公商務(wù)區(qū)域，本案的出現(xiàn)將在一定程度上成為最具有升值潛力（由于地緣優(yōu)勢(shì)和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品）的辦公產(chǎn)品。隨著產(chǎn)品性能的逐漸完善和周邊景觀的不斷改善，能夠在工作的同時(shí)盡享北外灘黃浦江美景的概念將逐漸清晰起來(lái)。從景觀商務(wù)概念出發(fā)，提出：“舒適辦公、景觀辦公”的概念，將本案的產(chǎn)品推廣和未來(lái)的世博會(huì)景觀概念和上海城市發(fā)展的概念結(jié)合起來(lái)，利于商務(wù)發(fā)展的前景和上海發(fā)展的前景作為主要宣傳主體，從上海的發(fā)展看到未來(lái)產(chǎn)品提供的“與眾不同”的“舒適辦公、景觀辦公”概念上來(lái)，形成有效的產(chǎn)品推廣概念。隨著辦公樓產(chǎn)品在景觀、商務(wù)特性上優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)，整個(gè)辦公項(xiàng)目所帶來(lái)的利潤(rùn)將越發(fā)可觀。 在整個(gè)產(chǎn)品的招商過(guò)程中，整個(gè)營(yíng)銷的重點(diǎn)建議圍繞強(qiáng)大性能價(jià)格比概念進(jìn)行展開(kāi)，前期的展開(kāi)重點(diǎn)應(yīng)該是沒(méi)有景觀價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)型辦公物業(yè)，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)型辦公物業(yè)在市場(chǎng)的受接受程度和市場(chǎng)租金價(jià)格在來(lái)確定靠近黃浦江沿岸的具有景觀價(jià)值的辦公樓的租金。 營(yíng)銷手段的建議為了能夠更多的吸引客戶，建議在市場(chǎng)前期期房的情況下，提出類似每年省一點(diǎn)的優(yōu)惠辦公租賃方案，首先聚集即：每年少受半個(gè)月租金（物業(yè)管理費(fèi)用照收），提供前期期房階段的業(yè)主相對(duì)關(guān)于寬裕的選擇空間和優(yōu)惠措施（活動(dòng)周期兩年，活動(dòng)收益業(yè)主既能夠享受到一個(gè)月的優(yōu)惠，又不會(huì)對(duì)出租方造成太大的影響，而且能夠很快的聚集人氣）。 租金整體區(qū)間建議辦公樓租賃的租金根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查以及類比行產(chǎn)品的對(duì)對(duì)比，根據(jù)定價(jià)原則推定如下建議：（1） 定價(jià)策略房地產(chǎn)的價(jià)格、租金策略，大多采用兩種，即：A、價(jià)格領(lǐng)先戰(zhàn)略一般適用于市場(chǎng)占有率相對(duì)較高，品牌優(yōu)勢(shì)明顯的企業(yè)，其定價(jià)一般要明顯高于對(duì)手，因?yàn)椴捎眠@種價(jià)格戰(zhàn)略，實(shí)際上是以“我”為主，以消費(fèi)者認(rèn)可度為基礎(chǔ)，這就需要要么是產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)異，要么是企業(yè)實(shí)力雄厚，足以讓消費(fèi)者信賴。B、價(jià)格緊跟策略適用于初次進(jìn)入市場(chǎng)的中小企業(yè)，一般以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為參照來(lái)制定價(jià)格，以使自身更具有競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)最小化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也節(jié)約了信息成本，這也是目前很多發(fā)展商都采用的價(jià)格策略。根據(jù)目前的情況，我們建議本項(xiàng)目弱勢(shì)采用價(jià)格緊跟策略，采用目前周邊市場(chǎng)的平均租賃價(jià)格的下半段推廣入市，獲得一定的品牌吸引，通過(guò)一定的促銷手段吸引第一批客戶，以期整個(gè)項(xiàng)目達(dá)到高（周邊均值租金以上）開(kāi)高走的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。我們根據(jù)以上的觀點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后建議：項(xiàng)目辦公物業(yè)的租金價(jià)格（包括物業(yè)管理費(fèi)）：建議將租金均值定位在：。第六章 商業(yè)項(xiàng)目改造建議（一）整體作為商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改造的建議為了能夠使得本案未來(lái)的發(fā)展更加符合世博會(huì)北外灘商業(yè)觀光區(qū)的需要，并同時(shí)為了最大化實(shí)現(xiàn)物業(yè)所有者的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，將本案作為有可能一個(gè)填補(bǔ)區(qū)域空白的大型綜合類批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃。作為整個(gè)城市而言，商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目的存在將明顯依賴于城市商業(yè)規(guī)劃的發(fā)展和未來(lái)的商業(yè)走勢(shì)。整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前并沒(méi)有任何成規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目存在，原本項(xiàng)目地塊存在的“東方超值”連鎖超市也由于種種原因最后停業(yè)了。而作為批發(fā)市場(chǎng)而言，只要存在一定的集約化規(guī)模經(jīng)營(yíng)形態(tài)，成行城市的經(jīng)營(yíng)效果很快就會(huì)體現(xiàn)，批發(fā)市場(chǎng)存在的市場(chǎng)價(jià)值就能夠得到滿足。整個(gè)項(xiàng)目的地塊周邊的商業(yè)氣氛和交通條件目前并不算能夠十分滿足未來(lái)大規(guī)模批發(fā)商業(yè)城建設(shè)和的運(yùn)營(yíng)的需要。但是，基于百聯(lián)集團(tuán)強(qiáng)大的號(hào)召力和批發(fā)市場(chǎng)中存在的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和集約化產(chǎn)品推廣理念以及“以量取勝”的經(jīng)營(yíng)管理模式，本案項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)前景仍然具有一定的發(fā)展空間。根據(jù)現(xiàn)有的項(xiàng)目圖紙以及相應(yīng)的周邊環(huán)境分析，本案作為大型批發(fā)型商業(yè)集散地的先期條件之一的交通系統(tǒng)以及車輛停放管理存在這較為嚴(yán)重的缺陷。為了能夠結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展的需要和未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展的需求，建議項(xiàng)目在中前期先利用國(guó)際航運(yùn)中心現(xiàn)有的車輛管理系統(tǒng)以及停車位，暫時(shí)用于本案商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)停車之用。為了能夠滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)后期的大量貨運(yùn)車輛以及慕名前來(lái)的消費(fèi)者購(gòu)物停車等使用，建議在本案商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改造的時(shí)候，能夠?qū)⒏睒切抢说牟糠滞＼囄粍潥w商業(yè)項(xiàng)目作用，然后結(jié)合加油站以及相應(yīng)的路面臨時(shí)停車位，基本解決商業(yè)批發(fā)項(xiàng)目中最重要的車輛疏導(dǎo)和停放問(wèn)題。大型的綜合性批發(fā)市場(chǎng)的存在和改造往往不需要投入太大規(guī)模的資金量，在有效的形成車輛管理系統(tǒng)后，稍加對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品的改造就可能成為一個(gè)經(jīng)營(yíng)以服裝、鞋帽和紡織品為主的輕工業(yè)產(chǎn)品綜合行批發(fā)市場(chǎng)。作為大型輕工業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目，在解決了交通問(wèn)題后，就是面臨這業(yè)態(tài)劃分、內(nèi)部格局劃分等相對(duì)較為技術(shù)性的問(wèn)題了。本案所具有的現(xiàn)有的部分設(shè)備，包括：自動(dòng)扶梯、貨運(yùn)電梯等，將正好有利于大型批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目的使用。在商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位上，建議采取劃分區(qū)域、劃分樓層概念的商業(yè)批發(fā)中心的概念，結(jié)合部分現(xiàn)有的服務(wù)項(xiàng)目（如：肯德基）將本案作為一個(gè)未來(lái)的區(qū)域內(nèi)輕工業(yè)產(chǎn)品集散地的形式出線，市場(chǎng)亮點(diǎn)很快會(huì)就能夠通過(guò)其經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品的價(jià)格以及集約化的推廣而出現(xiàn)。在滿足大部分消費(fèi)者對(duì)服裝、鞋帽等產(chǎn)品的需求的原則的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)一定的服務(wù)功能，盡量使得項(xiàng)目的商業(yè)定位盡量向市場(chǎng)集散地、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)方向發(fā)展，利用建筑內(nèi)部現(xiàn)有的通透空間和步行空間，結(jié)合“七浦路服裝商業(yè)項(xiàng)目”或者“輕紡市場(chǎng)”的概念進(jìn)行有效的商業(yè)劃分。針對(duì)未來(lái)可能出線的大量小業(yè)主和部分終端消費(fèi)者進(jìn)行有效的概念區(qū)分，同時(shí)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位。參照上海現(xiàn)有部分經(jīng)營(yíng)較為成功的服裝以及輕工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā)市場(chǎng)的形態(tài)，針對(duì)批發(fā)型經(jīng)營(yíng)業(yè)主和終端消費(fèi)者，購(gòu)買能力相對(duì)較強(qiáng)的批發(fā)客戶進(jìn)行未來(lái)的產(chǎn)品定位。商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類定位建議概念如下：一層、二層：男女服裝、內(nèi)衣三層、四層：鞋帽、箱包以及相關(guān)的服裝小輔料、配件五層、六層：服裝面料、床上用品、皮草等按照以上的產(chǎn)品建議定位，本案未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)將明顯和上?，F(xiàn)有服裝、鞋帽批發(fā)市場(chǎng)類似，只需要在引進(jìn)人流的疏導(dǎo)、交通的指引等問(wèn)題上，作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和優(yōu)化，既能夠形成有效的商業(yè)經(jīng)營(yíng)前景。（二）項(xiàng)目定位1 總體形象與主題概念定位總體形象或主題概念定位是整個(gè)城市時(shí)尚中心經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、市場(chǎng)形象的概括和提煉。位于小陸家嘴地區(qū)的正大廣場(chǎng)，其主題概念為中國(guó)單體面積最大的世界一流品牌會(huì)聚的銷品茂；第一八佰伴的主題概念是浦東第一購(gòu)物休閑中心，（八佰伴業(yè)種布局也愈來(lái)愈趨向于集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、健身于一體的大型休閑購(gòu)物中心趨近，傳統(tǒng)的百貨業(yè)與世界上具有最強(qiáng)勁生命力的業(yè)態(tài)銷品茂的經(jīng)營(yíng)理念開(kāi)始趨同）；而襄陽(yáng)路服飾禮品市場(chǎng)的主題概念為上海人氣最旺的市場(chǎng)。而在吸引人氣及吸引目標(biāo)客戶方面，借用概念法也屢試不爽。人民廣場(chǎng)地下商業(yè)街最早借用了“香港名店街”的概念，一舉成為上海繁榮的市級(jí)購(gòu)物休閑中心，此后拓展的迪美廣場(chǎng)及華盛街實(shí)際賴以生存的是“人民廣場(chǎng)”這一本身成熟的人所共知的休閑中心的概念，徐家匯地鐵商城借用的是“徐家匯”這一近年崛起的上海商業(yè)圈金字招牌，靜安市的伊美廣場(chǎng)則借用了人民廣場(chǎng)“迪美”概念，中山公園的米蘭時(shí)尚休閑廣場(chǎng)借用的是“米蘭”這一國(guó)際時(shí)裝會(huì)聚中心的概念來(lái)傳遞時(shí)尚信息，在這些概念中，除了“香港名店街”從某種意義上說(shuō)可稱呼為主題概念，其他都是比較模糊的概念，突出的是“商業(yè)中心”的形象，而不具有具體含義，實(shí)際是通過(guò)在經(jīng)營(yíng)品類和檔次上的錯(cuò)位，在消費(fèi)者心目中取得對(duì)第一梯隊(duì)（如徐家匯、南京路、淮海路等市級(jí)商業(yè)中心）的錯(cuò)位補(bǔ)充的地位。城市時(shí)尚中心并沒(méi)有地處于傳統(tǒng)的成熟商業(yè)圈中，沒(méi)有現(xiàn)成的概念可資利用，為了在消費(fèi)者的消費(fèi)最經(jīng)常選擇的商業(yè)中心場(chǎng)所組合中占有一席之地，同時(shí)考慮建設(shè)可持續(xù)性特色，以面對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)逐步成長(zhǎng)的良性循環(huán)，城市時(shí)尚中心必須具有自己獨(dú)特的特色鮮明的主題概念定位，既區(qū)別于現(xiàn)有的上海市幾大市級(jí)商業(yè)中心，又同浦東的兩大商業(yè)中心相比凸顯自己獨(dú)有的個(gè)性特色，在此，基于前期市場(chǎng)調(diào)研以及與城市時(shí)尚中心客戶方的多次討論交流，我們提出如下可供選擇的幾個(gè)主題概念?？蛇x主題概念：216。 城區(qū)度假中心：（City Holiday Center）216。 愛(ài)的廣場(chǎng)(Loving Mall)：216。 新生代的新樂(lè)園：下面我們將分別詳細(xì)解釋每個(gè)概念： 城區(qū)度假中心：（City Holiday Center） 內(nèi)涵：“江那邊風(fēng)景獨(dú)好——新世紀(jì)城區(qū)度假SHOPPING PARK”主要針對(duì)全區(qū)域內(nèi)的常住居民， 包括一般市民、中高級(jí)白領(lǐng)、周邊高檔住宅小區(qū)的居民等的假日休閑需求。落腳點(diǎn)是現(xiàn)在法定節(jié)假日達(dá)114天/年，休假制度相繼出臺(tái)，度假市場(chǎng)已經(jīng)形成，但是，由于精力及經(jīng)濟(jì)條件的限制使得一般工薪族雙休日外地出游的機(jī)會(huì)畢竟有限，對(duì)于大部分雙休休閑在城區(qū)的市民來(lái)說(shuō)，開(kāi)辟一個(gè)與家人朋友親近、放松心情并且可與自然親密接觸的城區(qū)游玩購(gòu)物休閑天地，應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)奈Α?優(yōu)勢(shì)：216。 概念新穎獨(dú)特，尚未有商家提出；216。 同時(shí)利用度假概念，會(huì)輕松消除距離問(wèn)題，因?yàn)閺穆糜味燃賱俚氐母拍畛霭l(fā)，城市時(shí)尚中心的地理位置不是太遠(yuǎn)了，而是太近了！216。 在度假概念下，即使沒(méi)有購(gòu)物需求，也給了人們一個(gè)初次光顧的理由，這符合一般商場(chǎng)推廣的模式，先是知名度的提高，即消費(fèi)者能夠想到“有這么一個(gè)地方”，才有吸引消費(fèi)者消費(fèi)、步步求得發(fā)展的可能。216。 容易吸引三口之家、游客等目標(biāo)消費(fèi)群，從而帶動(dòng)人氣和銷售。 劣勢(shì)：216。 城區(qū)度假概念商業(yè)氛圍較淡，不易使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)物沖動(dòng)。216。 對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，容易將這個(gè)概念同某某度假村聯(lián)系在一起，對(duì)于中檔消費(fèi)能力的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)會(huì)望而卻步。216。 城區(qū)度假概念與大型商業(yè)中心之間畢竟有著一段不長(zhǎng)也不短的距離，因此在消費(fèi)者認(rèn)同之前需要有較長(zhǎng)一段時(shí)間的引導(dǎo)消費(fèi)期。 愛(ài)的廣場(chǎng)(Loving Mall)： 內(nèi)涵： “愛(ài)讓生命之樹(shù)常青——讓你用心去體會(huì)”目標(biāo)客人涵蓋輻射面廣，可以包括所有上海市內(nèi)常住居民及市外游客。人間真情最美好，這里的“愛(ài)”包含了情侶之愛(ài)、親情之愛(ài)、朋友之愛(ài)、長(zhǎng)幼之愛(ài)等人間所有美好關(guān)愛(ài)情感。而本案可以是弘揚(yáng)人間美好情感的倡導(dǎo)者，淡化商業(yè)訴求，而從關(guān)懷人的角度出發(fā)，滿足人的需求的角度出發(fā)，提供了滿足人間之愛(ài)的一切信物和空間，給人很親切很溫暖的感覺(jué)，這就是今天最流行的形象營(yíng)銷，正如IBM之所以成為最受人尊敬的企業(yè)之一，與它“倡導(dǎo)做社會(huì)責(zé)任的承擔(dān)者”的形象有關(guān)。