【正文】 建筑與風(fēng)水的對(duì)話綜觀當(dāng)代規(guī)劃理論，西方的技術(shù)體系一度因其忽視人與自然的有機(jī)聯(lián)系，即整體性的協(xié)調(diào)協(xié)同關(guān)系，偏執(zhí)于人力和機(jī)械力量，片面強(qiáng)調(diào)“征服自然”，終致造成自然的加倍報(bào)復(fù)，演為二十世紀(jì)下半葉以來一系列的環(huán)境危機(jī)；而脫胎于中國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文明的“風(fēng)水”觀念，其前提是天人合一的宇宙觀和實(shí)用理性的整體思辨，注重人與自然的和諧共生，主張順應(yīng)自然、利用自然和有節(jié)制地改造自然，包括觀照自然、寄情山水、游目澄懷的審美。這種觀念恰恰與西方觀念形成一種互補(bǔ)。因此，當(dāng)率先研究生態(tài)建筑學(xué)的西方學(xué)者偶爾把目光投向東方文化時(shí)便驚訝地發(fā)現(xiàn)：延綿發(fā)展了幾千年的中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)理論，其環(huán)境觀、自然觀與建筑規(guī)，與當(dāng)代生態(tài)建筑學(xué)、景觀建筑學(xué)的新思潮理論產(chǎn)生了歷史的共鳴。現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)的內(nèi)涵與使命就是要將傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)的合理內(nèi)涵與當(dāng)代生態(tài)建筑學(xué)、景觀建筑學(xué)相融合，既研究建筑的方位、形態(tài)、材料色彩等等對(duì)于不同人的身心健康與事業(yè)發(fā)展的正負(fù)效應(yīng)，也研究建筑的種種要素組合格局對(duì)于大自然生態(tài)的正反影響，掌握對(duì)建筑要素及其格局的調(diào)整、優(yōu)化，使之與人體生命信息和整個(gè)自然生態(tài)更協(xié)調(diào)、更同步，以更有利的科學(xué)方法，探索人、建筑物、自然生態(tài)三位一體和諧共生的客觀規(guī)律。而綠洲中環(huán)中心正是從這一角度，把傳統(tǒng)的風(fēng)水含義置入現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)理念與科技情景中。后上海主義所理解的風(fēng)水，并非出自簡(jiǎn)單的對(duì)于舊物的獵奇與展玩，而是對(duì)于當(dāng)代社會(huì)理智而創(chuàng)造性的辯證歸復(fù)，既追溯人類歷史又展望未來，從中尋覓人類曾一度喪失，卻又為人類所必須的和諧追求：“天、地、人”。 綠洲中環(huán)中心在總體設(shè)計(jì)定位上以“一個(gè)中心、二大分區(qū)、三位一體、四面開放”為基本原則。“一個(gè)中心”就是以大型的生態(tài)湖面為中心，建筑與小品依水而建；“二大分區(qū)”意味著把商業(yè)辦公、賓館、酒店式公寓組合為公共建筑區(qū)，把住宅單獨(dú)組成為住宅小區(qū)，使開放性和私密性空間有機(jī)聯(lián)系又互不干擾；“三位一體”表現(xiàn)為將建筑、環(huán)境、人文三者有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造一個(gè)“天人合一”新型開發(fā)理念；“四面開放”重點(diǎn)突出本項(xiàng)目用大量的底層架空方式將生態(tài)環(huán)境引入城市，讓社區(qū)環(huán)境成為上海城市景觀的一大亮點(diǎn)。如果說，綠洲中環(huán)中心的整體布局滲透了其對(duì)于風(fēng)水的參悟和理解，那么在單體項(xiàng)目的實(shí)施過程中，在不同類型項(xiàng)目關(guān)系的把握上，甚至在具體建筑細(xì)部的運(yùn)用上，更體現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)每一寸土地、每一寸空間的尊重。自然的生氣、人氣和商氣相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)，居住價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值得到一種創(chuàng)造性的融合。在這里，你可以在高尚生態(tài)寫字樓里健康辦公，可以在商業(yè)風(fēng)情街感受現(xiàn)代都市文化的時(shí)尚，可以在酒店式公寓中獨(dú)擁尊貴細(xì)致的服務(wù)，可以在景觀住宅中與家人共享天倫之樂，當(dāng)然，你也可以在湖畔的小亭靜享沉思的愉悅。無論是對(duì)于傳統(tǒng)風(fēng)水文化精髓的研判，還是對(duì)于現(xiàn)代科技建筑前沿的借鑒，或者對(duì)于未來人們生活方式的孜孜探索，綠洲中環(huán)中心所不懈追求的，正是把這些經(jīng)過反復(fù)思考的理性成果，轉(zhuǎn)化為一種簡(jiǎn)單而充滿感性的生活環(huán)境和狀態(tài)。在這個(gè)從復(fù)雜到簡(jiǎn)單、從理性又回復(fù)到感性的跨越中，恰恰顯示出后上海主義的智慧和力量。 項(xiàng)目整體策劃模式概念拉動(dòng)價(jià)值驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品推動(dòng)稀缺性唯一性排他性綠洲中環(huán)中心 二、項(xiàng)目的商業(yè)部分普陀區(qū)商業(yè)市場(chǎng)總述普陀區(qū)是上海新興的商業(yè)中心，形成了亞新生活廣場(chǎng)、華源世界廣場(chǎng)、中百一店滬西商廈等近百座大型商辦設(shè)施；形成了麥德龍、家樂福、樂購(gòu)量販等六大賣場(chǎng)；形成了聯(lián)華、華聯(lián)、農(nóng)工商三大超市配送中心；形成了有色金屬、汽車、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等１００余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場(chǎng)；全國(guó)唯一的白銀現(xiàn)貨交易市場(chǎng)也落戶在普陀區(qū)。本區(qū)是大賣場(chǎng)、大市場(chǎng)和大型配送中心集中的區(qū)域。有綜合性大賣場(chǎng)１０個(gè)，專業(yè)性大賣場(chǎng)５個(gè)。如德國(guó)的麥德龍和歐培德。法國(guó)的家樂福，臺(tái)灣的亞新生活廣場(chǎng)、好又多和樂購(gòu)購(gòu)物中心，常州的紅星美凱龍家具裝飾城和月星家具廣場(chǎng)，南京的金盛好來福裝飾城，上海的華聯(lián)、聯(lián)華和農(nóng)工商三大超市大賣場(chǎng)。有大型配送中心６家，如麥德龍配售中心，歐培德配售中心，和上海華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商配售中心等。 全區(qū)商業(yè)屬性普陀區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)以滿足本區(qū)居民的消費(fèi)為主，商家多以經(jīng)營(yíng)中底檔商品。隨著普陀新一輪商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，其原先“溫飽型”企業(yè)將逐漸向“小康型”轉(zhuǎn)變。這些新型的商業(yè)吸引多元化的資本，以購(gòu)物中心為主題，融合超市、便利店、健身房、咖啡店、網(wǎng)吧等各種新興業(yè)種構(gòu)成，形成“國(guó)際大都市社區(qū)商業(yè)”，一改以往的馬路菜聲＋卷簾門的舊商業(yè)。以下根據(jù)各商圈不同的商業(yè)特征分別加以闡述：（1）武寧路武寧路商圈是普陀區(qū)早期興起的繁華路段，商業(yè)主要集中在武寧路橋至中山北路段，分布最為密集，大致長(zhǎng)約800900米。而目前所看到的商業(yè)，也已經(jīng)過不斷的擴(kuò)大以及改建，商業(yè)規(guī)模的的不斷擴(kuò)大以及個(gè)各個(gè)業(yè)種的不斷豐富，使武寧路商圈的商業(yè)價(jià)值不斷增加。該地區(qū)擁有滬西工人文化宮，周邊商業(yè)氛圍濃郁，且區(qū)域內(nèi)新建中高檔住宅區(qū)密集，擁有滬西域逾100萬消費(fèi)人口構(gòu)成的人流，加之上?！笆逵?jì)劃”中將該區(qū)域列入重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一，政府斥巨資投入改造，消費(fèi)力迅速提高，市場(chǎng)發(fā)展前景極其樂觀。未來的武寧商圈，將被改造為集影視文化、娛樂、餐飲于一體的大型休閑中心。在其周圍區(qū)域，將規(guī)劃建一批個(gè)性化、高品質(zhì)的開敞式主題購(gòu)物公園、一條人性化的休閑步行街。 該商業(yè)街以綜合類商業(yè)以及銀行、專賣店、金銀器店、餐飲、休閑為主。商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況（以西門町為例）：——租賃價(jià)格：1Ｆ 10－12元／平方米／天 2F 6元/平方米/天 3F 3 元/平方米/天 4F ——銷售價(jià)格：1F 35000元/平方米 2F 22000元/平方米 3F 14000元/平方米 （2）長(zhǎng)壽路長(zhǎng)壽路為東西方向的6車道，其商業(yè)氣氛比較集中的地段為：東起陜西北路西至武寧路段。位于普陀、靜安商業(yè)街主要以大型規(guī)模性商場(chǎng)為主，帶動(dòng)周邊的餐飲、娛樂，商業(yè)行為涉及的種類以服裝、日用百貨、專賣店、休閑娛樂等綜合范圍。未來長(zhǎng)壽商業(yè)圈將建成一個(gè)區(qū)域性的休閑購(gòu)物樂園。除了已有的亞新生活廣場(chǎng)外，該區(qū)域?qū)⒔ㄒ粋€(gè)面積達(dá)22萬平方米的家具博物、會(huì)展館，一個(gè)上海最大的KTV娛樂城、一個(gè)上海最大的洗浴健身中心等。商鋪?zhàn)赓U價(jià)格情況：——租賃價(jià)格：1020元/平方米/天——銷售價(jià)格：40000元/平方米（底商，面積100平方米左右） （3）長(zhǎng)風(fēng)—曹楊商圈曹楊商圈以蘭溪路一路最為集中，是普陀區(qū)比較早形成的商業(yè)集中區(qū)域，此區(qū)域以大型商場(chǎng)、餐飲、娛樂共存的方式，商業(yè)大多以中低檔產(chǎn)品為主，主要客源也多數(shù)來自該區(qū)域周邊居民，以及部分嘉定和普陀區(qū)周邊居民，以區(qū)域消費(fèi)為主。而緊鄰長(zhǎng)風(fēng)新村地區(qū)也因地制宜大力興辦第三產(chǎn)業(yè)，在怒江路、棗陽路一帶已形成商業(yè)中心。與曹楊商圈形成一片。未來此商圈將憑地理資源，充分利用該區(qū)沿蘇州河的地域優(yōu)勢(shì)，在蘇州河沿岸建造親水平臺(tái)、露天濱水酒吧等。在長(zhǎng)風(fēng)公園內(nèi)引進(jìn)世界著名的主題公園如太空娛樂城等大型旅游項(xiàng)目，發(fā)揮地域特征。商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況：——租賃價(jià)格：1F 18元/平方米/天 　　 2F 12元/平方米/天（注：以曹楊商業(yè)中心位置賽博數(shù)碼廣場(chǎng)為例）——銷售價(jià)格：2000025000元/平方米左右（注：以摩登時(shí)代下面裙房為例） （4）梅川路商業(yè)一條街梅川路位于普陀區(qū)西北部，為東西向雙行主干道。原先不是主要商業(yè)街，但是近幾年得到區(qū)政府的大力扶持，形成了路兩邊主要以特色經(jīng)營(yíng)為主，如大型建材超市（如：紅星美凱龍、OBI）和大型量販超市（如：麥德龍、愛奇愛特）的商業(yè)格局。目前商業(yè)街長(zhǎng)650米，但據(jù)悉可能還會(huì)延長(zhǎng)。除了賣場(chǎng)以外，業(yè)態(tài)主要為沿街商鋪及一個(gè)主力百貨，定位為重高檔社區(qū)商業(yè)。從現(xiàn)有招商情況看，其定位顯然比較成功，上島咖啡、避風(fēng)塘、麥當(dāng)勞諸多知多連鎖企業(yè)均已入駐。其商鋪?zhàn)赓U價(jià)格基本為815元/平方米/天。評(píng)述：普陀區(qū)形成的幾大商圈，除長(zhǎng)壽路以外，商圈的形成主要依賴于商圈周邊的居民區(qū)，因此商業(yè)特征也相當(dāng)明顯，都以社區(qū)商業(yè)為主。從本區(qū)域來看，梅川路商業(yè)街的形成已為本案周邊區(qū)域提供了社區(qū)生活型商業(yè)功能，而本案借助本身商務(wù)條件及綜合概念，應(yīng)將商業(yè)經(jīng)營(yíng)層次拔高，一方面可與梅川路商業(yè)街的功能形成差異，同時(shí)也可作為虹橋商業(yè)版塊的補(bǔ)充，可填補(bǔ)本區(qū)域內(nèi)缺乏高檔次商業(yè)的空白。同時(shí)周邊中高檔樓盤規(guī)模龐大，僅金沙江路沿線大約未來將固定人口10多萬，且這些樓盤自身要么無商業(yè)配套，有者規(guī)模也不大，因此，本案必定將成為此部分客源的主力消費(fèi)場(chǎng)所。 本案商業(yè)部分定位依據(jù)（1）上海市商業(yè)分級(jí)設(shè)置規(guī)范指標(biāo)系統(tǒng)上海市商業(yè)分級(jí)設(shè)置規(guī)范指標(biāo) 地域功能定位服務(wù)對(duì)象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)八個(gè)等級(jí)市中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域商業(yè)中心 居住區(qū)商業(yè) 街坊商業(yè) 專業(yè)街 新城商業(yè)中心 中心鎮(zhèn)商業(yè) 一般鎮(zhèn)商業(yè) （2）市中心商業(yè)區(qū)指標(biāo)市中心商業(yè)區(qū)地域：城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地 功能定位：購(gòu)物、文化娛樂休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合 基本商業(yè)面積： 30萬平米 客流量：50萬 基本業(yè)態(tài)： 大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲配套行業(yè)： 旅游、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示等 （3）區(qū)域商業(yè)中心指標(biāo)區(qū)域商業(yè)中心地域：居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊 功能定位：購(gòu)物、文化娛樂、休閑 基本商業(yè)面積：10萬平米 基本業(yè)態(tài)：購(gòu)物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲 配套行業(yè)：旅游、金融服務(wù)、圖書報(bào)刊、郵電業(yè) 服務(wù)人口：20萬 （4）居住區(qū)商業(yè)指標(biāo)居住區(qū)商業(yè)地域：人流集中，交通便利的地段 功能定位：保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù) 服務(wù)人口：5萬 基本商業(yè)面積： 基本業(yè)態(tài)：超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場(chǎng)、餐飲 配套行業(yè)： 生活服務(wù)、圖書報(bào)刊、郵電業(yè) （5）本案商業(yè)部分的等級(jí)設(shè)定根據(jù)上海市商業(yè)分級(jí)設(shè)置規(guī)范中的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中環(huán)中心的實(shí)際情況地理位置所在地區(qū)的規(guī)劃基本商業(yè)面積人流量居住區(qū)商業(yè) “中環(huán)中心”商業(yè)等級(jí) 市級(jí)商業(yè)中心將綠洲中環(huán)中心打造成為“上海西區(qū)又一個(gè)新興的中高檔商業(yè)休閑中心” 本案商業(yè)部分的初步定位“以大型娛樂業(yè)為主，輔以餐飲休閑的綜合性?shī)蕵穲?chǎng)所”以下，我們將對(duì)上述定位做一個(gè)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析：——唯一性：目前，普陀區(qū)還沒有一個(gè)真正的大型綜合性?shī)蕵沸蓍e場(chǎng)所。中環(huán)中心附近的梅川路、銅川路都是以餐飲為主的特色街，沒有可供人們休閑娛樂的場(chǎng)所?！煌ū憷阂?guī)劃中的地鐵線、建設(shè)中的中環(huán)線、中環(huán)線交通樞紐站以及滬寧、滬杭、滬嘉高速，交通的便捷，能夠帶來一定的人流量，能夠吸引周邊區(qū)域，如長(zhǎng)寧地區(qū)，乃至江浙兩省的人來此消費(fèi)娛樂?！苓呅^(qū)發(fā)展成熟：中環(huán)中心周邊的小區(qū)，如金沙雅苑、祥和名邸、建德花園等小區(qū)都是發(fā)展了多年的知名大型小區(qū)，這些小區(qū)的業(yè)主有一定的消費(fèi)能力。——所在地區(qū)的未來規(guī)劃前景看好：普陀區(qū)中環(huán)商務(wù)帶100萬平方米商務(wù)區(qū)的規(guī)劃、長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際高尚社區(qū)的規(guī)劃、中環(huán)線規(guī)劃、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的規(guī)劃等等，都大大提升了該地區(qū)未來的前景?！协h(huán)中心自身優(yōu)勢(shì)：17萬平方米商務(wù)商業(yè)的規(guī)劃，大大提升了其商業(yè)的檔次。 劣勢(shì)分析：