【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綠洲中環(huán)中心項目整體策劃報告 目 錄市場篇一、上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢二、上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀三、上海寫字樓市場簡析區(qū)域分析篇一、長風(fēng)國際生態(tài)城板塊效應(yīng)二、中環(huán)線對本案的意義及影響三、后虹橋板塊的發(fā)展效應(yīng)項目分析篇一、項目整體規(guī)劃及策劃理念二、項目商業(yè)部分三、商務(wù)部分四、酒店部分五、公寓式酒店六、全裝修住宅 市 場 篇 一、上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢過去的老上海作為中國的金融和經(jīng)濟中心，房地產(chǎn)業(yè)曾是最發(fā)達(dá)的地區(qū)。然而上世紀(jì)五十年代以來上海的房地產(chǎn)市場卻一直處于萎縮態(tài)，由國家統(tǒng)一進(jìn)行計劃管理，投資渠道呈過度單一態(tài)勢，使房地產(chǎn)市場一直缺乏活力。直至八十年代后期，提倡改革的思路啟動了上海的房地產(chǎn)業(yè)，尤其是到了上世紀(jì)90年代初，在鄧小平同志南巡講話的推動下,上海的房地產(chǎn)市場在沉寂了半個世紀(jì)后再度掀起新的高潮，房地產(chǎn)業(yè)的體制、從業(yè)隊伍、開發(fā)量及交易市場等方面都有了迅猛發(fā)展。 主要年份商品房銷售和出租情況 指標(biāo) 1995年 2000年2002年2003年2004年商品房銷售額 (億元) 商品房平均銷售價格(元/平方米) 25723565413451186385商品房出租面積 (萬平方米) 房地產(chǎn)企業(yè)投資總額(億元) 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入（億元） 房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額（億元） 上海的房地產(chǎn)市場目前是中國市場化程度相對最高的。無論是土地一級市場，還是房地產(chǎn)二級、三級市場都沒有國籍、貨幣的區(qū)分，任何人投資和消費主體都可以參與交易。官方數(shù)據(jù)顯示，目前上海房地產(chǎn)市場有25%是境外資本注入，有約25％是本區(qū)域以外城市注入。即外來購買力占取整個上海房地產(chǎn)市場的一半然而在這些令人激動的數(shù)據(jù)背后，我們也應(yīng)該看到，上海房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個至關(guān)重要的關(guān)頭。從2003年開始，“上海的房地產(chǎn)是否存在巨大泡沫”在政府決策層面、學(xué)術(shù)研究層面和房地產(chǎn)企業(yè)層面引起廣泛關(guān)注和爭議。 2005年伊始，上海的房地產(chǎn)再次出現(xiàn)供需兩旺，房地產(chǎn)市場在一片爭議聲中持續(xù)走強。綜合來看，上海整個房地產(chǎn)市場基本上還是處于一個健康的區(qū)間。有小部分是歷史上的原因積累到現(xiàn)在的集中反映。問題的關(guān)鍵是如何改善房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。 目前上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的五大基本特征和走向 商業(yè)營業(yè)性房產(chǎn)熱銷從2004年底開始，零售業(yè)已經(jīng)全面對外開放。無論內(nèi)資或外資，都享有一視同仁的政策待遇，加之由于地理資源的稀缺性和唯一性，也就形成了誰能搶得先機，占據(jù)有利的商業(yè)網(wǎng)點，圈得越多的商業(yè)用地，誰就會在競爭中形成絕對優(yōu)勢的局面。因此，商業(yè)房產(chǎn)的火爆也就自然地成為各房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營戰(zhàn)略的必然結(jié)果。海外資金已直接或間接地投資于中國的商業(yè)房產(chǎn)，如荷蘭國際集團(ING)與首創(chuàng)的合作，新加坡嘉德置地投資的上海萊福士廣場，北京春天購物中心與英國巴特勒投資銀行、美國退休基金投資銀行的合作等。隨著中國商業(yè)對外資開放領(lǐng)域的加大和加快，外資進(jìn)軍零售和批發(fā)業(yè)的進(jìn)程開始提速。他們對于商業(yè)房產(chǎn)的需求將出現(xiàn)一個井噴現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計上海已有購物中心14家，在建的購物中心13家，建筑面積已超過200萬平方米。正在規(guī)劃立項的購物中心11家，建筑面積將超過100萬平方米。據(jù)預(yù)測，至2005年上海市將有20多家購物中心投入運營，而到2010年，上海市各類購物中心將超過40家。上海已有大賣場70多家，在建或擬建的大賣場還有70多家，總建筑面積將達(dá)60多萬平方米。這些項目對于商業(yè)房產(chǎn)的需求將是巨大的。就目前上海的商業(yè)性房產(chǎn)而言，無論在數(shù)量上，還是在布局上，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場未來的需求。評述：上海市商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)走強對本項目而言，是一大利好因素。同時，上海內(nèi)環(huán)線以外商業(yè)用房配比量的不足，對本案商業(yè)的銷售或經(jīng)營招租也有一定的促進(jìn)作用。 住宅市場需求將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整經(jīng)過10年的大規(guī)模開發(fā)，目前市場已經(jīng)逐步擺脫房屋短缺時代。房改后急于改善住房條件的市民大都已買了房子，短期內(nèi)換房的需求不會太大。從統(tǒng)計數(shù)字看，目前上海人均住房建筑面積已經(jīng)接近30平方米/人。雖然不及發(fā)達(dá)國家，但以中國的發(fā)展水平來說，已是相當(dāng)可觀的數(shù)字。由于存量巨大，今后出現(xiàn)跳躍性發(fā)展的可能性不大。同時，改善需求正在與新增需求、投資需求并列為住宅三大需求。因拆遷產(chǎn)生的強制性需求未來將大量減少，而市民換房和購置第二套住宅將成為住宅市場越來越重要的需求來源。因此，市民對于住宅品質(zhì)的要求將會提到他們買房要求的第一位。目前，市民對住宅不僅要求其出行便利，更要求周邊有完善的生活配套設(shè)施和有良好的教育設(shè)施。因此，一些較高品質(zhì)的樓盤將受到廣大市民的追捧；而那些較小的，或是偏僻的樓盤，會由于生活配套設(shè)施的不完善，而被市民冷遇。評述：對本項目而言，住宅項目的銷售(一期）已經(jīng)基本順利完成。從本項目住宅的銷售情況來看，客戶的需求量還是很大的，所以對于待開發(fā)的10號樓來說，其銷售前景我們將十分看好 大型開發(fā)商優(yōu)勢更加顯著2004年以來對于開發(fā)商來說，影響最大的毫無疑問是土地政策?！罢?、拍、掛”對開發(fā)商的影響，決不僅僅是土地供應(yīng)減少和土地成本的提高。更重要的是它將徹底改變開發(fā)商操作項目的方式，并在行內(nèi)建立全新的游戲規(guī)則。新的規(guī)則和新的市場環(huán)境，使開發(fā)商發(fā)生了分化。明年還將繼續(xù)分化。不同的是，2005年的分化主要是看誰能生存，而未來幾年的分化，則主要表現(xiàn)在“活法”的不同。不同規(guī)模，不同定位的企業(yè)，將采用完全不同的策略參與市場競爭。 因此，那些小型的開發(fā)商將漸漸的被市場淘汰，取而代之的是那些擁有品牌價值，經(jīng)驗豐富的大型房地產(chǎn)開發(fā)商。目前上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量超過4800家，真正達(dá)到一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)為200家，僅占總量的4%左右。據(jù)專家估計，上海到2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將縮小到300家左右。評述：未來開發(fā)商規(guī)?；⒋笮突陌l(fā)展趨勢以及品牌優(yōu)勢的明顯顯現(xiàn)，對我們上海置業(yè)所創(chuàng)造的綠洲品牌而言，我們所開發(fā)的該品牌系列樓盤會在市場中更具有競爭力。 土地供應(yīng)繼續(xù)偏緊，地價繼續(xù)上升土地出讓制度的轉(zhuǎn)變，將直接改變房地產(chǎn)開發(fā)的操作方法。項目的策劃和定位將具有前所未有的重要性。對開發(fā)商來說，風(fēng)險在增大，而利潤空間卻被壓縮。與此同時，消費者將獲得比以前更好的產(chǎn)品，包括建筑質(zhì)量、設(shè)計規(guī)劃等等方面，但銷售價格也將同時提高。 土地政策發(fā)生根本性改變后，一個全國性的趨勢是，土地供應(yīng)越來越少，拿地越來越難，土地成本也越來越高。 可以肯定，明年的地價仍將保持上漲的勢頭。因土地成本大漲而調(diào)整產(chǎn)品定位的開發(fā)商將會越來越多。在土地稀缺的背景下，市場將會供應(yīng)更多的中高檔產(chǎn)品，中低檔產(chǎn)品則由于經(jīng)濟適用房的增加而日益淡出開發(fā)商的視線。 評述：土地成本的趨高對開發(fā)商而言，就是利潤空間的壓縮。但對于本項目而言，因土地獲得的時間較早，不存在這方面的風(fēng)險，反而相對于其他拿地較晚的項目，具有更大的優(yōu)勢。 住房貸款條件升高，投機型購房將減少2005年初，上海的各個銀行都對個人房屋貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了改革，目的是為了防范貸款風(fēng)險。目前，隨著房價的不斷走高，其貸款的風(fēng)險也在加大。央行已經(jīng)多次對上海的各家銀行發(fā)出了預(yù)警。其次，上海各家銀行警惕采取行動，緊鎖房貸，分別從房價、購房面積和房齡等三個方面對個人住房貸款提高門檻。規(guī)定貸款數(shù)量不得超過房價的6成，同時對于房屋的年齡也作了要求，對于老公房基本不貸款。當(dāng)然，這些舉措并不意味著樓市會受到打壓。提高房貸條件，并不會抑制人們因為居住需求而產(chǎn)生的購房行為。同時，投機型購房主要集中在那些高檔樓盤，對于中低檔的樓盤的沖擊不會太大。政府調(diào)控房價的措施是出于對樓市的長期看好，所以相關(guān)政策反而會在某種程度上增強購房人的“心理預(yù)期”。因此，房貸門檻的提高只會讓房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步的發(fā)展，減少由于投機型購房而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫。 評述：房貸門檻的提高，直接影響的就是投資性購房。對于本案而言，影響最大的必然就是商業(yè)項目和辦公樓項目的銷售。 二、上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 上海的商業(yè)地產(chǎn)雖然發(fā)展時間較短，但其發(fā)展規(guī)模與速度驚人。目前，上海商業(yè)地產(chǎn)有1700萬平方米，加上未來五年的規(guī)劃要達(dá)到2500萬平方米。上海市四街四城租金水平對比商業(yè)中心層次商圈名稱租金水平范圍（RMB/m2/天）租金中位置市級商業(yè)中心（“四街”）南京西路306040淮海中路255538南京西路206035中山北路83022市級商業(yè)中心（“四城”）徐家匯商城103530豫園商城206040新客站不夜城42010新上海商業(yè)城4158上海市各大市級商業(yè)副中心租金水平對比市級商業(yè)副中心區(qū)商圈內(nèi)典型路段租金水平范圍(元/平方米/天)租金中位值政旦東路（國濟路—國合路段） 5107邯鄲、四平、黃興、翔殷路口 153022人民路（浙江南路—河南南路）6中華路（復(fù)興東路—安瀾路段）153525沉香路（舊校場路—侯家安路段）萬航渡路（康定路—武定西路段）6長壽路（武寧路—萬航渡路段）48定西路（長寧路—延安西路）53010愚園路（長寧路—江蘇路）4208仙霞路（安龍路—延安西路）5159水城路（仙霞路—虹橋路）3125車站北路（涼城路—水電路段）3涼城路（車站北路—汶水東路段）霍山路（楊樹浦路—大連路段）515楊樹浦路（海門路—許昌路段）311瑞金二路（淮海中路—肇嘉浜路段）152420徐家匯路（瑞金南路—重慶南路段）5159水清路（滬杭高速—莘建東路）26莘松路（七莘路—莘西路段）昌里路（洪山路—水清路段）4156昌里東陸（洪山路—云蓮路段）4125以2300萬上海常住人口來計算，到2010年上海人均商業(yè)地產(chǎn)為將達(dá)到1平方米/人。目前在上海比較成功的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式有：SHOPPINGMALL、投資型酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪。 2004年上海商鋪供應(yīng)結(jié)構(gòu) 大型購物中心（SHOPPINGMALL）SHOPPINGFMALL這種銷售樣式起源于美國的，嚴(yán)格說來，購物中心不是一種新業(yè)態(tài)，而是集超市、百貨、專賣店、專業(yè)店，娛樂、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)和功能為一身的綜合商業(yè)設(shè)施，從理論上說主要依賴三個條件：（1） 人均收入達(dá)到3000美元～6000美元（2） 汽車私有化程度較高（3） 城市擴張及郊區(qū)城市化所有這些都促成了人們購物娛樂方式的改變，比如說遠(yuǎn)距離的、大批量的購物等等，很明顯，像上海這樣發(fā)達(dá)的大城市，已基本具備了類似條件。中國的情況又與美國的略有不同，但跟東南亞國家非常相似的是，土地稀缺，人口眾多，城市里人口密度比較大，盡管上海的人均收入雖未達(dá)到支撐一個大型購物中心的要求，但其消費總量仍然相當(dāng)可觀。目前上海的購物中心發(fā)展速度飛快，據(jù)統(tǒng)計2004年上海全年商鋪供應(yīng)量達(dá)79萬平方米，其中46萬平方米為“購物中心”類型的物業(yè)，據(jù)預(yù)測，未來兩年內(nèi)還有140萬平方米的各類“購物中