沿海綠色集團(tuán)-沈陽(yáng)渾南項(xiàng)目目標(biāo)決策報(bào)告項(xiàng)目策劃報(bào)告-7(已修改)
2025-03-02 12:22 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目目標(biāo)決策報(bào)告項(xiàng)目策劃報(bào)告[聯(lián)合版 ]沈陽(yáng) 渾南 渾南項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)集團(tuán)發(fā)展管理部 內(nèi)容提要一、 項(xiàng)目系統(tǒng)策略組合二、項(xiàng)目的 “ 魂 ”三、市場(chǎng)環(huán)境總體研判四 、項(xiàng)目自身?xiàng)l件研究五、 項(xiàng)目目標(biāo)顧客定位六、項(xiàng)目策略組合財(cái)務(wù) 成本營(yíng)銷投資項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目策劃— 項(xiàng)目之 “ 魂 ”— “ 戰(zhàn)略 ” 到 “ 戰(zhàn)爭(zhēng) ” 的接力棒— 專業(yè)端口總指揮一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)系統(tǒng)1 專業(yè)化業(yè)務(wù)的專業(yè)化及管理的專業(yè)化2 區(qū)域集中化集中資源、集中投資區(qū)域3 品牌戰(zhàn)略企業(yè)品牌及項(xiàng)目品牌的建設(shè)發(fā)展速度1991 1997 20231989 1994 2023成長(zhǎng)調(diào)整發(fā)展起步2023超越沿海戰(zhàn)略系統(tǒng)252。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目提速252。推行項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)圖252。1+N標(biāo)準(zhǔn)化策劃252。進(jìn)軍潛力城市沈陽(yáng)252。單城市多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)252。健康住宅技術(shù)導(dǎo)入252。實(shí)現(xiàn)沿海品牌溢價(jià)252。強(qiáng)化沿海品牌形象契合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，成為０７ ０９集團(tuán)超越式發(fā)展期的標(biāo)桿與現(xiàn)金牛項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)系統(tǒng) —— 戰(zhàn)略層項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)具體資料請(qǐng)參見(jiàn)附件＜投入產(chǎn)出分析＞核心指標(biāo)： 內(nèi)部收益率 %銷售凈利率 %自有資金投資回報(bào)率 %參考指標(biāo)： 單位面積凈利（元 /m2） 963 凈利潤(rùn)總計(jì)（萬(wàn)元） 30718 銷售毛利率 %自有資金年均投資回報(bào)率 %資金峰值（萬(wàn)元） 34298 盈虧平衡點(diǎn) 09年 4季度地價(jià)支付貼現(xiàn)比 %投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)系統(tǒng) —— 項(xiàng)目層二、項(xiàng)目的 魂天時(shí) ,地利 ,人和一、天時(shí)－ 小區(qū)塊小戶型啟動(dòng)項(xiàng)目，搶灘金九銀十 ,獲銀行及人氣支撐。－ 奧運(yùn)會(huì)之機(jī)推動(dòng)大戶型銷售，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值產(chǎn)品成功變現(xiàn)。－ 地鐵即將開(kāi)通之機(jī)再次掀起小戶型銷售熱潮二、地利－ 借地塊 CBD勢(shì)場(chǎng)特性形成新派概念－ 借原有 4S店設(shè)立體驗(yàn)型營(yíng)銷中心－ 借會(huì)展中心聚集效應(yīng)與事件效應(yīng)吸引人流三、人和－ 攜沿海 TOP10品牌優(yōu)勢(shì)與港資背景 ,啟動(dòng) 3億元資本盛宴 借項(xiàng)目之機(jī) ,實(shí)現(xiàn)區(qū)域公司能力整體性提升 ,實(shí)現(xiàn)沿?？v深布局 .三、市場(chǎng)環(huán)境總體研判n 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定、高速發(fā)展時(shí)期。n 隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。n 根據(jù)國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP值達(dá)到 1300美元，將會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展初期狀態(tài)， 居民的消費(fèi)觀念、生活觀念將逐漸現(xiàn)代化、城市化。數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)局人均收入（元人均收入（元））GDP（億元）（億元）04年后，本市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展時(shí)期。各項(xiàng)財(cái)政指標(biāo)宏觀市場(chǎng)研究部分 —— 沈陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)概況本市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速有序發(fā)展發(fā)展初期， 35月與 810月為樓盤銷售旺季 ,月均去化量為 60萬(wàn)平米 .各月商品住宅上市、銷售走勢(shì)圖 2023年 4月，由于春季房展會(huì)的召開(kāi)，造成市場(chǎng)集中交易。2023年 6月，新政出臺(tái) ,未對(duì)市場(chǎng)造成過(guò)大沖擊。2023年 5月 29日，九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》2023年 3月 4月， “ 國(guó)八條 ”與 “ 新八條 ”陸續(xù)出臺(tái)月均勻去化量月均勻去化量 60萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米2023年 9月，由于秋季房展會(huì)的召開(kāi)，造成市場(chǎng)集中交易。數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)房地產(chǎn)信息中心宏觀市場(chǎng)研究部分 —— 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析青年大街一條長(zhǎng)河一條長(zhǎng)街北東渾河項(xiàng)目基地沈陽(yáng)老城渾南新城渾南新城 —— 破殼、拓延、獨(dú)立城勢(shì)宏觀市場(chǎng)研究部分 —— 沿河而分，新老并舉 120平方公里，常住和流動(dòng)人口 20余萬(wàn)人；，集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國(guó)際化、現(xiàn)代化科技新城區(qū)；，是國(guó)家科技部重點(diǎn)扶持的 10個(gè)高新區(qū)之一； 500強(qiáng)企業(yè)已有 23家入主；； CBD，城市高端人群聚集地；可見(jiàn)的新城市都心。中國(guó)北方最具活力、最富吸引力、最有競(jìng)爭(zhēng)力的投資發(fā)展地區(qū)沈陽(yáng)最具國(guó)際化色彩的新城市中心宏觀市場(chǎng)研究部分 —— 渾南新區(qū)，國(guó)際化新城市中心宏觀市場(chǎng)研究部分 —— 樓市新銳區(qū)，客群以老城為主區(qū)域特征252。新興區(qū)域，發(fā)展動(dòng)量大252。親水訴求，價(jià)格及品質(zhì)北高南低252。沿河布局，以橋輻射，向三環(huán)發(fā)展252。中高檔發(fā)展方向，漸與沈河、和平三足鼎立 252。從目前渾南市場(chǎng)的狀況來(lái)看，購(gòu)買渾南的客戶主要來(lái)自沈河、和平及市中心區(qū)客戶252。由于沈河、和平人口密度過(guò)大、土地稀缺，加之城市中心南移，金廊銀帶的建設(shè)，渾南成為吸納沈河、和平的主要區(qū)域。核心客源項(xiàng)目名稱 已開(kāi)工 06年開(kāi)發(fā) 年均消化中房金河花園 10 5 5浦江苑 20 7 SR新城 22 17 假日伊利雅特灣 30 14 融城時(shí)代 11 5 中國(guó)女人街 10 —— 金水花城 35 —— 河畔新城 50 10 9左岸慧晶 11 —— 唯美品格 19 —— 8清華同方信息港 8 7 4在水一方 26 —— 4塞納家園 17 4 5新華國(guó)際公寓 —— 5慧緣博雅 18 6 6新榆公館 20 6 富都麗景 10 10 7雍熙金園 10 10 總 計(jì) 101 宏觀市場(chǎng)研究部分 —— 年均消化量近百萬(wàn)平米普通住宅的主力戶型面積在 100180m2之間，多數(shù)超過(guò)政府限價(jià)的大面積戶型，小戶型供給相對(duì)缺乏。100120m2宏觀市場(chǎng)研究部分 —— 大戶型主導(dǎo)案名 主力總價(jià)項(xiàng)目名稱 30萬(wàn)以下 3040 4050 5060 6070 7080 80萬(wàn)以上中房金河花園 浦江苑 SR新城 假日伊利雅特灣 融城時(shí)代 中國(guó)女人街 金水花城 河畔新城 左岸慧晶 唯美品格 清華同方信息港 在水一方 塞納家園 新華國(guó)際公寓 慧緣博雅 新榆公館 宏觀市場(chǎng)研究部分 —— 主力總價(jià)在 3070萬(wàn)之間252。以橋?yàn)閯澐?，分為東部板塊、中部板塊、西部板塊；252。西部先行、中部最熱，東部后市強(qiáng)勁；價(jià)格北高南低252。西部產(chǎn)品線齊全；中部以商業(yè)及辦公為主，少量住宅；東部以多層、小高及高層住宅為主渾南新城宏觀市場(chǎng)研究部分 —— 分為中東西三大板塊 ? 該板塊主要指渾河南岸，渾河橋西側(cè)區(qū)域，是目前渾南新區(qū)外來(lái)開(kāi)發(fā)商最多、樓盤最集中、高檔樓盤最多的區(qū)域；? 西部板塊是渾南最先開(kāi)發(fā)的板塊，也是目前該區(qū)域價(jià)格最高的板塊之一，目前該板塊均價(jià)已超過(guò) 4500元 /平，從主力產(chǎn)品供應(yīng)面積看以三室為主，大面積產(chǎn)品為輔，一室供應(yīng)量偏少，成為區(qū)域空白點(diǎn)。產(chǎn)品供應(yīng)與消化比宏觀市場(chǎng)研究部分 —— 西部板塊?中部板塊位于
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