沿海綠色集團(tuán)-沈陽(yáng)渾南項(xiàng)目目標(biāo)決策報(bào)告項(xiàng)目策劃報(bào)告-7(文件)
【正文】 寬度增加及售價(jià)的提升 ,產(chǎn)生積極的作用 .地鐵因素客戶(hù)寬度增加與售價(jià)增長(zhǎng)沈陽(yáng)奧體中心 2023年奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的 “奧體時(shí)代 ”根據(jù)奧運(yùn)會(huì)組委會(huì)的要求， 2023年 6月，沈陽(yáng)奧體中心要正式交付使用。沈陽(yáng)市沈河區(qū)青年大街 165號(hào) 物業(yè)類(lèi)別 住宅、公寓產(chǎn)品形式 小高層、高層 樓座數(shù)量 10棟總用地 10萬(wàn)平方米總建筑面積 38萬(wàn)平方米容積率 綠化率 46％總戶(hù)數(shù) 約 1900戶(hù)車(chē)位比例 1： 2車(chē)位形式 地下車(chē)位經(jīng)營(yíng)方式 只售車(chē)位租價(jià) 15萬(wàn)元 /個(gè)盛華苑案例研究 —— 項(xiàng)目基本情況類(lèi)比案例分析（盛華苑）盛華苑成熟型項(xiàng)目跟蹤參數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積 (平米 ) 銷(xiāo)售金額 (萬(wàn)元 ) 銷(xiāo)售均價(jià)(元 /平米 )5000(含 )5500元 436 54500 28613 52505000(含 )5500元 623 64137 34634 54005000(含 )5500元 557 52915 29103 5500成交主要集中價(jià)位在 5400—5500 元 /平米的單價(jià)范圍內(nèi)（該項(xiàng)目區(qū)域與本項(xiàng)目區(qū)域存在大約 1000元 /平米 的平均價(jià)差）盛華苑案例研究 —— 價(jià)格成交區(qū)間類(lèi)比案例分析（盛華苑）周邊配套學(xué)校 東北大學(xué) 、沈陽(yáng)二中 商場(chǎng)三好街、工業(yè)展覽館、家樂(lè)福超市 銀行中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院 陸軍總院 、東電醫(yī)院餐飲遼展飯店、新洪記餃子館、重慶陳火鍋娛樂(lè) 南湖劇場(chǎng)、樂(lè)樂(lè)迪園區(qū)內(nèi)配套商業(yè) 功能介紹 家樂(lè)福 +底商面積 價(jià)格 10000～ 18000元 /平方米會(huì)所 功能介紹 專(zhuān)業(yè)化會(huì)所面積 2023平米物業(yè) 公司名稱(chēng) 萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理公司 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) /月 .平米 住宅 /月 .平米 公寓盛華苑案例研究 —— 內(nèi)外配套設(shè)施類(lèi)比案例分析（盛華苑）跟蹤參數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售金額（ 萬(wàn)元） 銷(xiāo)售均價(jià) （元）60平方米以下 360 20880 11607 550960(含 )80平方米 110 8230 4534 547380(含 )100平方米 312 29751 16384 5423100(含 )120平方米 310 34720 18881 5396120(含 )140平方米 304 39912 21592 5352140(含 )160平方米 125 19158 10318 5337160(含 )200平方米 95 18901 10114 5231n8090平方米n方正格局，客廳與餐廳各成天地。 ——SR 新城，主要是來(lái)自 和平區(qū)、沈河區(qū)及部分東陵區(qū)的客戶(hù) ，客戶(hù)年齡段多以 3550歲的成功人士為主，素質(zhì)較高，其中包含政府官員，私營(yíng)業(yè)主，都市白領(lǐng)管理層等， 客戶(hù)一方面看中萬(wàn)科的品牌，另一方面看中項(xiàng)目?jī)?nèi)在環(huán)境，本項(xiàng)目始終保持低調(diào)，給客戶(hù)就是一種安靜、舒適的感覺(jué)，因?yàn)樵谑袇^(qū)上了一天，鬧鬧得一天下來(lái)，總是希望能安靜下來(lái)。目標(biāo)顧客定位風(fēng)尚品位旭日東升風(fēng)尚品位? 受教育程度較高，喜歡嘗鮮? 追求品位優(yōu)雅的生活? 買(mǎi)房最關(guān)注人文環(huán)境核心客源旭日東升? 年輕群體，收入不高? 渴望自由獨(dú)立的生活? 大部分選擇中小戶(hù)型主力客群 次主力客群占總比例 70%占總比例 30%主力客群主力客群 1：旭日東升（占總比例：旭日東升（占總比例 50%）） ?年齡 35歲以下，家庭人員 12人，首次置業(yè)，家庭年收入在 510萬(wàn)之間，主要職業(yè)為沈河、和平區(qū)青年大街沿線及三好街的企事業(yè)單位的一般職員。住宅部分 —— 主力客群定位 次主力客群：投資客（次主力客群：投資客（ 30%））本地及外地投資客，在本區(qū)域的投資傾向 2050平米小戶(hù)型六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略系統(tǒng) 經(jīng)營(yíng)策略項(xiàng)目提速，快速滿(mǎn)足施工要求提高資金使用效率，減少資金占用，快速回收啟動(dòng)資金以性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品激活市場(chǎng)，樹(shù)立品牌，分時(shí)分段實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略的關(guān)鍵在于項(xiàng)目的 選擇性快速啟動(dòng)，與奧運(yùn)及地鐵事件的借勢(shì)！項(xiàng)目系統(tǒng)策略組合 —— 經(jīng)營(yíng)策略快速登陸，大勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)，建立沈陽(yáng)根據(jù)地母本投入期 母本歸還期 自我平衡期 純利貢獻(xiàn)期06年 4季度 ——07 年 1季度 07年 1季度 ——08 年 4季度 09年 1季度 ——09 年 4季度 10年 1季度 ——11 年 3季度本階段屬項(xiàng)目啟動(dòng)階段，無(wú)銷(xiāo)售收入，需集團(tuán)投入 （ 06年 4季度 ，07年 1季度 ）集團(tuán)投入主要用于交付土地款（ 元）及前期費(fèi)用。北方部落形態(tài)具有商業(yè)與社區(qū)服務(wù)雙重價(jià)值，具體分析見(jiàn)方案匯報(bào)部分。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，億豐廣場(chǎng)仍將主要銷(xiāo)售小戶(hù)型住宅和商鋪。?宣傳策略上，突出 “ 后花園 ” 概念，詮釋本項(xiàng)目的居住內(nèi)涵，以吸引居住的消費(fèi)者。核心競(jìng)爭(zhēng)策略 —— 綜合市場(chǎng)定位普通住宅（毛坯）價(jià)格支撐點(diǎn)（最低均價(jià)）是 3700元 /m2，最高均價(jià)達(dá)到 5700元/m2 (其中河畔新城為精裝），市場(chǎng)明顯反饋，渾南新區(qū)主要以 4000元 /㎡左右的價(jià)格面市，區(qū)域市場(chǎng)形成中高端產(chǎn)品集中區(qū)域的市場(chǎng)口碑。主題形象定位銷(xiāo)控策略 —— 一期一期開(kāi)盤(pán) 9月 28日總銷(xiāo)售額 一期開(kāi)盤(pán)條件：示范區(qū)整體完工，具備良好的展示效果 ,配合進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) .工程進(jìn)度 : 示范區(qū)完成 ,一期主體施工中 ,工地被妥善包隔 .第一批推盤(pán)（開(kāi)盤(pán)）：住宅入市均價(jià)約4200元，總銷(xiāo)售面積 ，總銷(xiāo)售額 ， 07年底實(shí)現(xiàn)去化率 65%， 08年 6月去化完畢。三期開(kāi)盤(pán)： 2023年 5月 1日 總銷(xiāo)售額 三期開(kāi)盤(pán)條件：一期 A段已經(jīng)入伙， B段接近竣工，具有社區(qū)氛圍，二期形成熱銷(xiāo)，去化 70%以上 .三期開(kāi)盤(pán)住宅入市均價(jià)約 4800元，住宅總銷(xiāo)售面積 ，銷(xiāo)售額 ，地下可售停車(chē)，均價(jià) 5500元，銷(xiāo)售額 。示范區(qū)策劃 —— 人流來(lái)向分析銷(xiāo)售中心外部廣場(chǎng)、停車(chē)區(qū)銷(xiāo)售中心形象墻銷(xiāo)售中心內(nèi)部接待和洽談區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)樣板間位置，分別由 90和 120平米的兩個(gè)主力戶(hù)型組成．現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心接待到工地參觀的人流動(dòng)線．現(xiàn)場(chǎng)與工地圍檔的包裝252。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 四月 21四月 2110:32:2110:32:21April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/4/5 10:32:2110:32:2105 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 2110:32:2110:32Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/4/5 10:32:2110:32:2105 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 05 四月 202310:32:21 上午 10:32:21四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 四月 2110
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