沿海綠色集團(tuán)-沈陽渾南項(xiàng)目目標(biāo)決策報(bào)告項(xiàng)目策劃報(bào)告-7(文件)
【正文】 寬度增加及售價(jià)的提升 ,產(chǎn)生積極的作用 .地鐵因素客戶寬度增加與售價(jià)增長沈陽奧體中心 2023年奧運(yùn)會帶來的 “奧體時(shí)代 ”根據(jù)奧運(yùn)會組委會的要求， 2023年 6月，沈陽奧體中心要正式交付使用。沈陽市沈河區(qū)青年大街 165號 物業(yè)類別 住宅、公寓產(chǎn)品形式 小高層、高層 樓座數(shù)量 10棟總用地 10萬平方米總建筑面積 38萬平方米容積率 綠化率 46％總戶數(shù) 約 1900戶車位比例 1： 2車位形式 地下車位經(jīng)營方式 只售車位租價(jià) 15萬元 /個(gè)盛華苑案例研究 —— 項(xiàng)目基本情況類比案例分析（盛華苑）盛華苑成熟型項(xiàng)目跟蹤參數(shù) 銷售套數(shù) 銷售面積 (平米 ) 銷售金額 (萬元 ) 銷售均價(jià)(元 /平米 )5000(含 )5500元 436 54500 28613 52505000(含 )5500元 623 64137 34634 54005000(含 )5500元 557 52915 29103 5500成交主要集中價(jià)位在 5400—5500 元 /平米的單價(jià)范圍內(nèi)（該項(xiàng)目區(qū)域與本項(xiàng)目區(qū)域存在大約 1000元 /平米 的平均價(jià)差）盛華苑案例研究 —— 價(jià)格成交區(qū)間類比案例分析（盛華苑）周邊配套學(xué)校 東北大學(xué) 、沈陽二中 商場三好街、工業(yè)展覽館、家樂福超市 銀行中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院 陸軍總院 、東電醫(yī)院餐飲遼展飯店、新洪記餃子館、重慶陳火鍋娛樂 南湖劇場、樂樂迪園區(qū)內(nèi)配套商業(yè) 功能介紹 家樂福 +底商面積 價(jià)格 10000～ 18000元 /平方米會所 功能介紹 專業(yè)化會所面積 2023平米物業(yè) 公司名稱 萬達(dá)物業(yè)管理公司 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) /月 .平米 住宅 /月 .平米 公寓盛華苑案例研究 —— 內(nèi)外配套設(shè)施類比案例分析（盛華苑）跟蹤參數(shù) 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額（ 萬元） 銷售均價(jià) （元）60平方米以下 360 20880 11607 550960(含 )80平方米 110 8230 4534 547380(含 )100平方米 312 29751 16384 5423100(含 )120平方米 310 34720 18881 5396120(含 )140平方米 304 39912 21592 5352140(含 )160平方米 125 19158 10318 5337160(含 )200平方米 95 18901 10114 5231n8090平方米n方正格局，客廳與餐廳各成天地。 ——SR 新城，主要是來自 和平區(qū)、沈河區(qū)及部分東陵區(qū)的客戶 ，客戶年齡段多以 3550歲的成功人士為主，素質(zhì)較高，其中包含政府官員，私營業(yè)主，都市白領(lǐng)管理層等， 客戶一方面看中萬科的品牌，另一方面看中項(xiàng)目內(nèi)在環(huán)境，本項(xiàng)目始終保持低調(diào)，給客戶就是一種安靜、舒適的感覺，因?yàn)樵谑袇^(qū)上了一天，鬧鬧得一天下來，總是希望能安靜下來。目標(biāo)顧客定位風(fēng)尚品位旭日東升風(fēng)尚品位? 受教育程度較高，喜歡嘗鮮? 追求品位優(yōu)雅的生活? 買房最關(guān)注人文環(huán)境核心客源旭日東升? 年輕群體，收入不高? 渴望自由獨(dú)立的生活? 大部分選擇中小戶型主力客群 次主力客群占總比例 70%占總比例 30%主力客群主力客群 1：旭日東升（占總比例：旭日東升（占總比例 50%）） ?年齡 35歲以下，家庭人員 12人，首次置業(yè)，家庭年收入在 510萬之間，主要職業(yè)為沈河、和平區(qū)青年大街沿線及三好街的企事業(yè)單位的一般職員。住宅部分 —— 主力客群定位 次主力客群：投資客（次主力客群：投資客（ 30%））本地及外地投資客，在本區(qū)域的投資傾向 2050平米小戶型六、項(xiàng)目開發(fā)策略系統(tǒng) 經(jīng)營策略項(xiàng)目提速，快速滿足施工要求提高資金使用效率，減少資金占用，快速回收啟動(dòng)資金以性價(jià)比高的產(chǎn)品激活市場，樹立品牌，分時(shí)分段實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)項(xiàng)目經(jīng)營策略的關(guān)鍵在于項(xiàng)目的 選擇性快速啟動(dòng)，與奧運(yùn)及地鐵事件的借勢！項(xiàng)目系統(tǒng)策略組合 —— 經(jīng)營策略快速登陸，大勢營銷，建立沈陽根據(jù)地母本投入期 母本歸還期 自我平衡期 純利貢獻(xiàn)期06年 4季度 ——07 年 1季度 07年 1季度 ——08 年 4季度 09年 1季度 ——09 年 4季度 10年 1季度 ——11 年 3季度本階段屬項(xiàng)目啟動(dòng)階段，無銷售收入，需集團(tuán)投入 （ 06年 4季度 ，07年 1季度 ）集團(tuán)投入主要用于交付土地款（ 元）及前期費(fèi)用。北方部落形態(tài)具有商業(yè)與社區(qū)服務(wù)雙重價(jià)值，具體分析見方案匯報(bào)部分。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開盤時(shí)，億豐廣場仍將主要銷售小戶型住宅和商鋪。?宣傳策略上，突出 “ 后花園 ” 概念，詮釋本項(xiàng)目的居住內(nèi)涵，以吸引居住的消費(fèi)者。核心競爭策略 —— 綜合市場定位普通住宅（毛坯）價(jià)格支撐點(diǎn)（最低均價(jià)）是 3700元 /m2，最高均價(jià)達(dá)到 5700元/m2 (其中河畔新城為精裝），市場明顯反饋，渾南新區(qū)主要以 4000元 /㎡左右的價(jià)格面市，區(qū)域市場形成中高端產(chǎn)品集中區(qū)域的市場口碑。主題形象定位銷控策略 —— 一期一期開盤 9月 28日總銷售額 一期開盤條件：示范區(qū)整體完工，具備良好的展示效果 ,配合進(jìn)行營銷活動(dòng) .工程進(jìn)度 : 示范區(qū)完成 ,一期主體施工中 ,工地被妥善包隔 .第一批推盤（開盤）：住宅入市均價(jià)約4200元，總銷售面積 ，總銷售額 ， 07年底實(shí)現(xiàn)去化率 65%， 08年 6月去化完畢。三期開盤： 2023年 5月 1日 總銷售額 三期開盤條件：一期 A段已經(jīng)入伙， B段接近竣工，具有社區(qū)氛圍，二期形成熱銷，去化 70%以上 .三期開盤住宅入市均價(jià)約 4800元，住宅總銷售面積 ，銷售額 ，地下可售停車，均價(jià) 5500元，銷售額 。示范區(qū)策劃 —— 人流來向分析銷售中心外部廣場、停車區(qū)銷售中心形象墻銷售中心內(nèi)部接待和洽談區(qū)域現(xiàn)場樣板間位置，分別由 90和 120平米的兩個(gè)主力戶型組成．現(xiàn)場銷售中心接待到工地參觀的人流動(dòng)線．現(xiàn)場與工地圍檔的包裝252。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 四月 21四月 2110:32:2110:32:21April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/4/5 10:32:2110:32:2105 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 2110:32:2110:32Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/4/5 10:32:2110:32:2105 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 05 四月 202310:32:21 上午 10:32:21四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 2110
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