【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。楊樹浦路61號(hào)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域2005年10月前言 3第一章 虹口區(qū)投資環(huán)境分析 4第二章 辦公樓市場(chǎng)分析 11第三章 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 26第四章 項(xiàng)目分析 42第五章 產(chǎn)品定位以及建筑規(guī)劃功能和推廣建議 47第六章 商業(yè)項(xiàng)目改造建議 67 第七章 綜合娛樂(lè)商務(wù)樓建議 81 第八章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議 101前言也許，對(duì)于營(yíng)銷策劃而言，市場(chǎng)在于發(fā)現(xiàn)。我們必須以自己的敏銳和執(zhí)著，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的機(jī)遇率，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的創(chuàng)造空間。市場(chǎng)的真實(shí)性、機(jī)遇率和創(chuàng)造空間，是我們論證和塑造一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵。我們不能忽視市場(chǎng)的真實(shí)性，我們更不能輕視市場(chǎng)的機(jī)遇率，我們更需要把握市場(chǎng)的創(chuàng)造空間。對(duì)于楊樹浦路61號(hào)項(xiàng)目的調(diào)查分析，我們的分析判斷可能不會(huì)太周全，但基本的判斷肯定是有價(jià)值的。第一章 虹口區(qū)投資環(huán)境分析一、 區(qū)域概況：虹口，因虹口港而得名，位于上海市中心城區(qū)東北部，南連黃浦江、蘇州河交匯處，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔水相望，是上海中央商務(wù)區(qū)組成部分之一，西與閘北區(qū)相連，東北與楊浦、寶山區(qū)接壤，是兩區(qū)通向市中心的必經(jīng)之途。，轄9個(gè)街道1個(gè)鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)域中部，軌道3號(hào)線（輕軌明珠線）、地鐵M8線等穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)，正在建設(shè)中的虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐將成為上海東北部最大的地鐵和公交換乘中心?！　∩鐣?huì)事業(yè)繁榮。魯迅公園、魯迅紀(jì)念館以及矛盾、丁玲等一批文化名人故居坐落虹口，多倫路文化名人街享譽(yù)，是上海市唯一獲得“全國(guó)文化模范區(qū)”稱號(hào)的區(qū)；區(qū)內(nèi)有上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等著名高校，復(fù)興高級(jí)中學(xué)、華東師大一附中、魯迅中學(xué)等重點(diǎn)中學(xué)及南湖職校久負(fù)盛名。醫(yī)療衛(wèi)生資源豐富，有上海市第一人民醫(yī)院、岳陽(yáng)醫(yī)院、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、海軍411醫(yī)院等著名醫(yī)院。虹口足球場(chǎng)是全國(guó)第一個(gè)專業(yè)足球場(chǎng)，區(qū)里培養(yǎng)輸送的運(yùn)動(dòng)員、教練員在國(guó)內(nèi)外各種體育賽事上為國(guó)家、為上海爭(zhēng)得了榮譽(yù)?！　?002年以來(lái)，區(qū)委區(qū)政府抓住黃浦江兩岸綜合開發(fā)的歷史機(jī)遇，乘勢(shì)而上，做出了“突出重點(diǎn)、發(fā)展兩翼”的戰(zhàn)略部署，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，全面推進(jìn)北外灘地區(qū)開發(fā)和四川北路新一輪改造。在新的歷史時(shí)期，全區(qū)牢固樹立和認(rèn)真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)，堅(jiān)持以兩翼開發(fā)為重點(diǎn)，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，堅(jiān)持以人為本，積極推進(jìn)科教興區(qū)，加強(qiáng)三個(gè)文明建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，努力把虹口建成航運(yùn)服務(wù)功能集聚、現(xiàn)代商貿(mào)繁榮繁華、城區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔、科教文化事業(yè)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中心城區(qū)。二、兩翼開發(fā)：　　由外灘經(jīng)黃浦江、蘇州河交匯處的外白渡橋進(jìn)入虹口，向右沿東大名路即到與陸家嘴隔江相望的北外灘地區(qū)，向左沿北蘇州路至四川路橋即為上海市著名的市級(jí)商業(yè)街－四川北路。北外灘和四川北路猶如虹口新世紀(jì)舒展的兩翼，蒼勁有力。2002年1月，上海市委市政府正式啟動(dòng)黃浦江兩岸綜合開發(fā)，虹口抓住機(jī)遇，乘勢(shì)而上，作出了“突出重點(diǎn)、發(fā)展兩翼”的戰(zhàn)略部署，北外灘和四川北路由此成為帶動(dòng)虹口實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的有力抓手?！　”蓖鉃┑乩砦恢玫锰飒?dú)厚,坐北朝南，既享江景，又沐陽(yáng)光，與外灘、陸家嘴呈“三足鼎立”之勢(shì)。，按照“百年大計(jì)、世紀(jì)精品”的要求，虹口區(qū)已于2002年完成城市規(guī)劃設(shè)計(jì)和功能定位研究，2003年一批重點(diǎn)項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)建設(shè)。根據(jù)總體形態(tài)規(guī)劃和功能定位，依托虹口港以西中央商務(wù)區(qū)，新建高檔商務(wù)樓宇，構(gòu)建以知識(shí)服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代商務(wù)功能載體；依托上海國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)，發(fā)揮上海航交所功能，完善配套設(shè)施，進(jìn)一步集聚航運(yùn)要素資源，加快航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，依托提籃橋地區(qū)歷史風(fēng)貌和商業(yè)基礎(chǔ)，集聚高檔居住與現(xiàn)代商業(yè)功能。目前，世茂北外灘酒店、國(guó)際航運(yùn)中心等一批功能性項(xiàng)目已啟動(dòng)建設(shè)。建成后的北外灘地區(qū)將實(shí)現(xiàn)城市功能、建筑形態(tài)和生態(tài)環(huán)境的完美結(jié)合，形成融國(guó)際航運(yùn)服務(wù)、中央商務(wù)、現(xiàn)代商業(yè)、高尚居住和濱江休閑為一體的發(fā)展區(qū)域，成為新世紀(jì)上海的新亮點(diǎn)，與外灘、陸家嘴形成上海的“黃金三角”，交相輝映?！　?，商業(yè)、旅游、文化設(shè)施齊全，綜合消費(fèi)功能完善，是一條集購(gòu)物、旅游、休閑、文化娛樂(lè)為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街區(qū)。2002年，四川北路新一輪改造全面啟動(dòng)，邀請(qǐng)麥肯錫、AC尼爾森等國(guó)際著名咨詢公司完成了商業(yè)街發(fā)展的功能定位和形態(tài)規(guī)劃。堅(jiān)持“南、中、北”組團(tuán)式開發(fā)模式：南段依托黃浦江、蘇州河交匯地理優(yōu)勢(shì)，新建大型購(gòu)物中心和商業(yè)“旗艦店”，形成時(shí)尚休閑的國(guó)際精品、名品走廊；中段以“金腰帶”項(xiàng)目為紐帶，依托四川北路公園和軌道交通東寶興路、溧陽(yáng)路車站，建設(shè)集高檔酒店、商務(wù)、住宅和商業(yè)、娛樂(lè)、休閑為一體、具有海派文化特色的商業(yè)商務(wù)休閑中心；北段以虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐建設(shè)為契機(jī)，加快虹口足球場(chǎng)、魯迅公園地區(qū)、多倫路文化名人街的開發(fā)改造，發(fā)揮該區(qū)域文、體、商、旅資源集聚優(yōu)勢(shì)，大力拓展綜合消費(fèi)。目前，沿線11個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，建成后的四川北路將成為上海新的購(gòu)物、休閑天堂。三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：　　航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，以北外灘地區(qū)為核心的虹口航運(yùn)業(yè)形成和發(fā)展已有一百多年的歷史，積淀了深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。近10年來(lái)，虹口航運(yùn)業(yè)的主要功能已經(jīng)由中心裝卸服務(wù)轉(zhuǎn)向航運(yùn)營(yíng)運(yùn)服務(wù)及航運(yùn)輔助服務(wù)，全國(guó)唯一的水運(yùn)交易市場(chǎng)－上海航運(yùn)交易所即坐落北外灘，承擔(dān)著上?？诎睹磕?8％的出口報(bào)關(guān)和51％的進(jìn)口報(bào)關(guān)業(yè)務(wù)，北外灘已成為我國(guó)航運(yùn)要素市場(chǎng)最為集中的區(qū)域之一。上海市政府已將“建設(shè)東大名路航運(yùn)服務(wù)一條街”寫進(jìn)了《上海市城市總體規(guī)劃》。截至2003年底，注冊(cè)在虹口的航運(yùn)企業(yè)總數(shù)達(dá)679家，在虹口設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的航運(yùn)企業(yè)超過(guò)1000家，中海集團(tuán)、中遠(yuǎn)集運(yùn)、地中海航運(yùn)等多家世界知名航運(yùn)企業(yè)相繼落戶北外灘。近年來(lái)，虹口加大了航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展扶持力度，制定了《關(guān)于支持航運(yùn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，成立了航運(yùn)服務(wù)業(yè)發(fā)展辦公室，積極引進(jìn)各類航運(yùn)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)入駐虹口，加快形成產(chǎn)業(yè)集聚。北外灘還具有發(fā)展郵輪經(jīng)濟(jì)的天然優(yōu)勢(shì)，可供泊船岸線長(zhǎng)達(dá)850米，水深超過(guò)10米，可同時(shí)靠泊2艘10萬(wàn)噸級(jí)郵輪，2004年5月1日，上海至香港的定班郵輪正式開通。　　商貿(mào)業(yè)是虹口傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，區(qū)內(nèi)四川北路商業(yè)街是上海市三條著名市級(jí)商業(yè)街之一，“走走逛逛淮海路，買賣還是四川路”曾是幾代上海人耳熟能詳?shù)脑捳Z(yǔ)。2002年開始的四川北路新一輪改造，將使這條商業(yè)街再次煥發(fā)昔日風(fēng)采，進(jìn)一步發(fā)揮沿線商、旅、文、體等資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)形態(tài)、功能的“雙提升”。大柏樹和提籃橋兩個(gè)城區(qū)商業(yè)副中心將依托現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)建設(shè)，進(jìn)一步完善娛樂(lè)、休閑等服務(wù)消費(fèi)功能。　　知識(shí)服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)內(nèi)上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、技術(shù)物理研究所、材料研究所等高校和科研院所知識(shí)要素、專業(yè)人才資源較為集中，兩翼開發(fā)中知識(shí)服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)檔次高、規(guī)模大。近年來(lái)，虹口積極引進(jìn)和培育了一批律師、會(huì)計(jì)、審計(jì)等專業(yè)經(jīng)濟(jì)鑒證機(jī)構(gòu)，管理咨詢、醫(yī)療、保健咨詢等專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)逐漸增多，建筑、裝飾裝潢、服裝、皮具箱包設(shè)計(jì)、計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)和信息服務(wù)、生物醫(yī)藥、新材料等設(shè)計(jì)研發(fā)類企業(yè)發(fā)展較快，教育經(jīng)紀(jì)、中介服務(wù)和培訓(xùn)形成特色，知識(shí)服務(wù)業(yè)正成長(zhǎng)為虹口區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?！∷?、開放合作：　　隨著改革開放和對(duì)外交流的擴(kuò)大，虹口區(qū)積極順應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和中國(guó)加入世貿(mào)組織的新形勢(shì)，充分利用國(guó)際和國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源，積極改善投資環(huán)境，發(fā)展更加開放的區(qū)域經(jīng)濟(jì)。　　積極響應(yīng)市委市政府“立足上海、服務(wù)全國(guó)，把上海發(fā)展融入全國(guó)發(fā)展”的精神，全方位、寬領(lǐng)域開展合作交流。利用區(qū)內(nèi)滬辦大廈駐滬機(jī)構(gòu)較為集中的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮其橋梁紐帶作用，在更大范圍、更廣領(lǐng)域、更高起點(diǎn)上發(fā)展與各省市經(jīng)貿(mào)往來(lái)，采取各種積極舉措，優(yōu)化虹口與外界加強(qiáng)經(jīng)貿(mào)交流與合作的軟環(huán)境，目前，湖南長(zhǎng)沙市、廣東中山市、黑龍江大慶市、韓國(guó)釜山東萊區(qū)等多個(gè)中外城市已與虹口結(jié)成友好城市（區(qū)）。根據(jù)中央和上海市政府對(duì)口扶貧工作總體要求，積極開展對(duì)云南西疇、富寧兩縣的對(duì)口幫扶工作，2003年為云南、西藏、江西、新疆等地提供幫扶資金近500萬(wàn)元，并派駐了一批優(yōu)秀機(jī)關(guān)干部赴當(dāng)?shù)亻_展扶貧工作，得到當(dāng)?shù)卣腿罕姷膹V泛贊譽(yù)?！　?chuàng)新服務(wù)體系，營(yíng)造市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)越、政府服務(wù)優(yōu)良、產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚的投資環(huán)境。為吸引更多高質(zhì)量的國(guó)內(nèi)外企業(yè)到虹口發(fā)展，區(qū)委區(qū)政府及相關(guān)部門積極轉(zhuǎn)變政府職能，完善服務(wù)方式，把為企業(yè)做好服務(wù)納入行政管理改革和干部績(jī)效考核當(dāng)中，讓企業(yè)在虹口真正感受到服務(wù)無(wú)所不在。完善企業(yè)注冊(cè)登記中心功能，堅(jiān)持“一門受理、抄告相關(guān)、并聯(lián)審批、限時(shí)辦結(jié)”原則，規(guī)范收費(fèi)行為，實(shí)行企業(yè)注冊(cè)登記“一口收費(fèi)”制度，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，將行政審批程序更多轉(zhuǎn)化為行政服務(wù)程序，為到虹口投資者提供規(guī)范高效、熱情優(yōu)質(zhì)服務(wù)。實(shí)行部門為企業(yè)服務(wù)公開承諾制度，通過(guò)設(shè)立重點(diǎn)企業(yè)綠色通道、開設(shè)企業(yè)服務(wù)熱線、定期走訪、建立企業(yè)服務(wù)綜合信息平臺(tái)和誠(chéng)信企業(yè)評(píng)審等方式，為企業(yè)提供政務(wù)咨詢、融資擔(dān)保、工商稅務(wù)、等多方面服務(wù)，此外，制定《關(guān)于支持和服務(wù)重點(diǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的意見(jiàn)》和《關(guān)于推進(jìn)本區(qū)商務(wù)樓宇服務(wù)工作的實(shí)施意見(jiàn)》等支持文件?！　『缈谠谡猩桃Y中還十分注重引進(jìn)符合本區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、成長(zhǎng)潛力大的企業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外一批上市公司、民營(yíng)百?gòu)?qiáng)企業(yè)等大企業(yè)、大集團(tuán)相繼落戶虹口，壯大了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力。功能招商、環(huán)境招商正取代以往政策招商方式，成為虹口吸引國(guó)內(nèi)外企業(yè)入駐的重要抓手。在把虹口發(fā)展融入世界發(fā)展的大潮流、融入上海和長(zhǎng)三角發(fā)展大格局的新形勢(shì)下，通過(guò)城市環(huán)境等硬件建設(shè)的逐步完善和服務(wù)體系的不斷創(chuàng)新，虹口必將成為商務(wù)成本低、商業(yè)機(jī)會(huì)多、發(fā)展空間大的投資和創(chuàng)業(yè)福地。第二章 辦公樓市場(chǎng)分析一、 區(qū)域定位：本案所處區(qū)域?yàn)楹缈趨^(qū)北外灘區(qū)域——北外灘的總體定位是將建成以知識(shí)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)和國(guó)際服務(wù)為特色的服務(wù)貿(mào)易區(qū)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，成為上海經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前北外灘的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域是現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、航運(yùn)商貿(mào)區(qū)和濱江休閑區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。據(jù)悉，目前北外灘地塊已經(jīng)被中遠(yuǎn)、申江和世茂集團(tuán)平分，各占1平方公里多土地面積，而且三方投資都將超過(guò)百億元。目前，世茂集團(tuán)投資的雙子樓已經(jīng)開挖地基。隨著規(guī)劃目標(biāo)的推進(jìn)，未來(lái)1至2年內(nèi)，虹口區(qū)北外灘及周邊區(qū)域?qū)?duì)高檔商務(wù)樓宇將會(huì)產(chǎn)生較大的需求。而目前該區(qū)域的寫字樓租售價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人民廣場(chǎng)和陸家嘴CBD,有較大的發(fā)展?jié)摿?。如；正在銷售的商務(wù)樓宇森林灣大廈的價(jià)格為均價(jià)美金2200元／平方米左右，僅略高于該區(qū)域高檔住宅物業(yè)價(jià)格水平。 在中長(zhǎng)期市場(chǎng)上，北外灘地區(qū)正在逐步引發(fā)高品質(zhì)商務(wù)樓宇開發(fā)銷售的熱點(diǎn)匯聚效應(yīng)。隨著北外灘規(guī)劃的逐步實(shí)施，價(jià)格有望進(jìn)一步攀升。 本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的定位：根據(jù)本案所處區(qū)域的規(guī)劃定位——船務(wù)商貿(mào)區(qū)，以及本案在區(qū)域內(nèi)所處的地理位置、商務(wù)條件，建議本案的定位為商務(wù)辦公樓和部分商務(wù)樓配套設(shè)施。定位商務(wù)辦公樓的理由 本案作為舊房改造項(xiàng)目，且改造后的目的是作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲益的，那么，從改造成本上看，要比改造商業(yè)物業(yè)要低；從投資回報(bào)來(lái)看，回報(bào)周期相對(duì)要短。 從市場(chǎng)角度出發(fā)，本案所處區(qū)域的將來(lái)規(guī)劃為以知識(shí)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)和國(guó)際服務(wù)為特色的服務(wù)貿(mào)易區(qū)，由此我們認(rèn)為改造為商務(wù)樓后經(jīng)營(yíng)成功的可能性遠(yuǎn)大于商業(yè)物業(yè)。 從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，受本案所處地理位置影響，建商業(yè)物業(yè)后的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)資金回報(bào)周期較長(zhǎng)，即商業(yè)物業(yè)的價(jià)值是體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)上的，只有在其做熟之后，才會(huì)看到資金回報(bào)，而做熟一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間，而且，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性。而商務(wù)樓則沒(méi)有這個(gè)周期性，一般而言，商務(wù)樓的價(jià)值體現(xiàn)在其使用功能上，所以，竣工后即可投入使用。二、上海市辦公樓市場(chǎng)概述上海辦公樓市場(chǎng)分析：進(jìn)入宏觀調(diào)控之后，上海寫字樓市場(chǎng)持續(xù)看好。滬上租賃型寫字樓租金連續(xù)攀新高，銷售型寫字樓也日趨受青睞。租賃型寫字樓租金走出新高。在上海經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展以及WTO效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)的大背景下，2004年上半年上海主要商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓租賃情況十分良好。最近一到兩年交房的幾個(gè)主要的甲級(jí)寫字樓，如來(lái)福士廣場(chǎng)、企業(yè)大道、外灘中心等日租金報(bào)價(jià)都達(dá)到了1美元/平方米。銷售型寫字樓市場(chǎng)也獲得越來(lái)越多企業(yè)的青睞。隨著上海寫字樓租金自2001年開始近三年的逐年增長(zhǎng)，一些業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展的公司意識(shí)到了花10年左右的租金購(gòu)買具有50年產(chǎn)權(quán)的寫字樓的經(jīng)濟(jì)性。一些具有前瞻性眼光以及資金實(shí)力的公司與投資者開始購(gòu)買寫字樓。人民廣場(chǎng)商務(wù)圈的甲級(jí)寫字樓報(bào)出了3000－3600美元/平方米的價(jià)格，仍然吸引了較多的買家成交。需求結(jié)構(gòu)上，目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)也一改過(guò)去基本都是中資購(gòu)買的格局，外資購(gòu)買的比例上升明顯。著名的勞力士公司在淮海路購(gòu)買甲級(jí)寫字樓、甚至歐洲某國(guó)的上海領(lǐng)事館也在市中心的一幢甲級(jí)寫字樓里購(gòu)買了1000平方米的面積辦公。據(jù)分析，寫字樓市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響相對(duì)較小，原因主要有三：首先，甲級(jí)寫字樓的開發(fā)商資金實(shí)力大多比較雄厚且開發(fā)寫字樓時(shí)一般都會(huì)作謹(jǐn)慎的資金安排，不會(huì)因?yàn)橘J不到款而受挫；其次，宏觀調(diào)控主要針對(duì)某些投資過(guò)熱的行業(yè)。辦公樓的客戶遍布各行業(yè)，而且都有著實(shí)際的需求。即便存在投資客戶，也只是部分成熟并且有資金實(shí)力的投資群體介入，規(guī)模不大且素質(zhì)高；再次，各區(qū)政府都意識(shí)到了樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)于招商引資和財(cái)政稅收的重要性，紛紛出臺(tái)政策加以扶持。2005年上海辦公樓市場(chǎng)走勢(shì)1999年后，辦公樓租金呈現(xiàn)遞增態(tài)勢(shì)，甲級(jí)辦公樓的目前市場(chǎng)租金相較1999年幾乎翻倍，租金及售價(jià)在2003年后“加速上揚(yáng)”，出現(xiàn)了較為典型的板塊“補(bǔ)漲”行情。 　　2004年，辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：辦公樓需求以每年呈10~20%增長(zhǎng)速度不斷擴(kuò)大；需求在短期內(nèi)無(wú)法滿足，導(dǎo)致供、需矛盾擴(kuò)大；短期內(nèi)租金增長(zhǎng)較快、空置率進(jìn)一步下降…… 　分析了辦公樓的幾大特征后，我們對(duì)于2005年的上海辦公樓市場(chǎng)展望如下。 　　 市場(chǎng)走勢(shì)量增價(jià)升 　　 自200