【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 某地區(qū) 商業(yè)園營銷推廣方案 一、市場(chǎng)概述 區(qū)域商業(yè)概述 1以中抵擋商品為主，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)為代表，商場(chǎng)和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占極小比例。 1商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費(fèi)量有限。 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu) 2文化路以中高檔商品銷售為主，集中了庫車縣主要的商場(chǎng)和品牌店。天山路以中抵擋商品銷售為主，形成集貿(mào)市場(chǎng)、超市等商業(yè)形態(tài)。 2隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型綜合市場(chǎng)為代表的商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場(chǎng)，庫 車商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平提升有限，導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營戶的盈利能力開始下降。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀和趨勢(shì) 3根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，庫車縣 20202020年度開發(fā)量在 10000平米以上的規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目共 5個(gè)，包括天五商業(yè)批發(fā)城，開發(fā)面積 4萬平米；杏花園商業(yè)圓一、二期，開發(fā)面積 ；金橋文化廣場(chǎng)，開發(fā)面積約 2萬平米；國貿(mào)購物中心，開發(fā)面積 1萬平米。僅以上項(xiàng)目的開發(fā)總量就高達(dá) 14萬平米，如果再加上數(shù)千平米的商業(yè)開發(fā)和商住樓底商的大量供應(yīng)， 預(yù)計(jì)今明兩年在庫車縣開發(fā)銷售的商業(yè)樓盤總面積將突破 20萬平米。對(duì)于縣域 40萬人口，城區(qū) 15萬人口的庫車縣而言，僅消化這些樓盤即需要 4——5年時(shí)間（按歷史銷售可比量計(jì)算），市場(chǎng)壓力和過剩情況可想而知。 3從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷，庫車縣商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，文化路將建成一批中 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 高檔定位的商場(chǎng)，預(yù)計(jì)開發(fā)面積在 4萬平米左右，按庫車現(xiàn)有的消費(fèi)水平統(tǒng)計(jì)，中高檔商業(yè)市場(chǎng)將嚴(yán)重過剩。 3天山路憑借集貿(mào)市場(chǎng)和大型綜合賣場(chǎng)，形成商場(chǎng)、大型超市、和集貿(mào)市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商 業(yè)開發(fā)模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和時(shí)間相對(duì)集中的開發(fā)，也給該片區(qū)商業(yè)樓盤銷售帶來巨大壓力。 消費(fèi)者狀況 4少數(shù)民族占絕對(duì)比列，但漢族人口在城區(qū)增長(zhǎng)迅速。 4中低檔商品仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主體。 4日用品等生活必需品是消費(fèi)的主流商品。 4縣城居民收入水平正在提高，隨著外來人口增加，中檔和非生活必需品消費(fèi)增長(zhǎng)顯著。 經(jīng)營戶狀況 經(jīng)營戶普遍存在一種矛盾的心理 ——對(duì)庫車經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的看好和 對(duì)經(jīng)營狀況每況愈下的憂慮。造成這種現(xiàn)象的主要原因，是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)增長(zhǎng)的速度，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)消費(fèi)的貢獻(xiàn)不可能同步產(chǎn)生，一般會(huì)出現(xiàn)遲滯效應(yīng)。伴隨著商業(yè)樓盤的大量供應(yīng)，這種矛盾將更加突出，并導(dǎo)致經(jīng)營戶盈利水平進(jìn)一步降低，商戶對(duì)經(jīng)營投資的信心將更顯不足，持幣觀望的心態(tài)也將加重。 二、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè) 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ——天五商業(yè)批發(fā)城 1項(xiàng)目概況 天五商業(yè)批發(fā)城位于五一路和天山路的交匯處，由天工房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，總投資 4000萬，建筑面積近 4萬平米約 2020個(gè)鋪位，售價(jià) 2700元 ——3700元不等，門面售價(jià) 5000——7000元，沿天山路門面售出 80%以上，其它樓層銷售率不足 20%。 1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于天山路和五一路交匯處，沿街面較長(zhǎng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：直面庫車最大和人氣最旺的億家百貨，背靠天五農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，人流量大，商氣旺盛； 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：板式條樓，便于商品分區(qū)和定位，且分割攤位面積小，總價(jià)低，符合庫車市場(chǎng)購買力； 1項(xiàng)目劣勢(shì) 定位問題：項(xiàng)目市場(chǎng)定位過低，不利于與 天五農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成錯(cuò)位經(jīng)營，導(dǎo)致市場(chǎng)間的競(jìng)爭(zhēng)； 工期問題：現(xiàn)處于基地施工階段，預(yù)計(jì)交付時(shí)間在明年 8月以后，喪失了今年有利的銷售時(shí)機(jī)； 價(jià)格問題：價(jià)格定位偏高，和周邊樓盤相比不具備競(jìng)爭(zhēng)力； /銷售問題：采用簡(jiǎn)單的拉客方式，價(jià)格混亂，承諾難以兌現(xiàn)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)不利，現(xiàn)階段依賴定金（無預(yù)售許可證）產(chǎn)生的銷售將很難保全。 間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ——國貿(mào)購物中心 國貿(mào)購物中心位于解放路和文化路交匯處，由國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，項(xiàng)目地上三層，地下一層，總建筑面積 1萬平米。負(fù)一層定位為超市，一、二層定位 高檔百貨（一層沿街為門面），三層定位為高檔餐飲。售價(jià) 2500元 ——3800元 /平米，門面售價(jià)5000——7000元。門面房現(xiàn)已售出 70%以上，三層整體租賃給溫州大酒店，其余物業(yè)銷售不足 15%。 間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ——金橋文化廣場(chǎng) 金橋文化廣場(chǎng)位于文化路，左鄰人民廣場(chǎng)，右鄰友誼路，項(xiàng)目規(guī)劃為鋼架玻璃幕結(jié)構(gòu)。地下一層，計(jì)劃由金橋超市直接進(jìn)駐；地上三層，總建筑面積約 2萬平米，由于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案尚未確定，項(xiàng)目至今未進(jìn)入施工階段，銷售工作仍在延緩中，近期在做簡(jiǎn)單的項(xiàng)目咨詢和開發(fā)企業(yè)推介。 三、 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn) 1商業(yè)背景優(yōu)勢(shì)，地處以前成熟的商業(yè)區(qū)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1地段優(yōu)勢(shì)，三面鄰街，直面天山路、左鄰五一路、右鄰團(tuán)結(jié)路； 1價(jià)格優(yōu)勢(shì)，比周邊同性質(zhì)的樓盤價(jià)格低 5——10%； 1 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，總開發(fā)面積接近七萬平米，便于形成集聚效應(yīng)； 1 宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)，使庫車投資開發(fā)潛力巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，為商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)投資創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。 問題與威脅點(diǎn) 2商業(yè)規(guī)劃無序，區(qū)域不清晰，功 能不明確； 2主體二層和部分三、四層的結(jié)構(gòu)布局，既不利于形成同一層整體大市場(chǎng)格局，也不利于商業(yè)垂直人流問題； 2市場(chǎng)前期銷售未考慮市場(chǎng)定位，致使現(xiàn)階段市場(chǎng)沒有明確的經(jīng)營定位，隨意招商，隨意入住，對(duì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)定位形成障礙； 2至今沒有建立起基本的銷售基礎(chǔ)，銷售制度不明確，銷售隊(duì)伍素質(zhì)較低，沒有充分利用國家軟、硬政策，導(dǎo)致現(xiàn)階段出現(xiàn)巨大的銷售壓力； 2面臨商業(yè)過剩威脅，經(jīng)營和投資戶信心不足，持幣觀望心態(tài)嚴(yán)重。 四、項(xiàng)目定位 （簡(jiǎn)要） 轉(zhuǎn)型定位的必要性 1目的：改變商城定位的局限性，發(fā)揮錯(cuò)位定位的優(yōu)勢(shì)，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)（該片區(qū)商業(yè)定位主要是商城、集貿(mào)市場(chǎng)），最終達(dá)到適應(yīng)庫車縣商業(yè)市場(chǎng)狀況的新商業(yè)定位，以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。 1方法：根據(jù)庫車商業(yè)市場(chǎng)對(duì)門面房需求量大、銷售好的狀況，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點(diǎn)，由商業(yè)園定位向主題式商業(yè)街定位轉(zhuǎn)型，發(fā)揮內(nèi)外街和沿街招牌店優(yōu)勢(shì)，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和商業(yè)前景價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)有的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 轉(zhuǎn)型定位 2項(xiàng)目定位：主題商業(yè)街 ——庫 車商貿(mào)、旅游、文化窗口； 2規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店 2投資定位：一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷售 商業(yè)符號(hào)定位 3項(xiàng)目符號(hào)：杏花商業(yè)園 ——突出區(qū)域性 3商業(yè)符號(hào)：第九商業(yè)大街 ——突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性 商業(yè)功能定位 4外街 ————日用百貨一條街 經(jīng)營商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料、民族商 品 商品檔次：中低檔、低檔 4中城 ——精品購物 廣場(chǎng) 經(jīng)營商品：大、小家電、數(shù)碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品 商品檔次：中檔、中高檔 4內(nèi)街 ——服裝鞋帽一條街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 經(jīng)營商品：服裝、鞋帽 商品檔次：中檔、中高擋 定位目標(biāo) 5由外到內(nèi)，由動(dòng)到靜，由低檔到中高檔，由目標(biāo)消費(fèi)到休閑消費(fèi)； 5內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對(duì)獨(dú)立； 5中高、中擋、中低檔價(jià)格互補(bǔ)，多種商品品類齊全，形成專業(yè)性綜合市場(chǎng)； 5實(shí)現(xiàn)一、二期商 業(yè)的互補(bǔ)、互促。 杏花商業(yè)步行街業(yè)態(tài)分布 樓號(hào) 經(jīng)營主題 商品規(guī)劃 A 座 米蘭皮具商城 中低檔皮鞋、箱包 杏花文體超市 文化辦公用品、體育器材、樂器 B座 杏花小商品市場(chǎng) 中低檔服飾、百貨、小商品 杏花民品市場(chǎng) 民族布料、服飾； C座 杏花家具廣場(chǎng) 各種家具、燈具、裝飾材料、床上用品 D座 友好家電超市 各種家用電器 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 E座 巴黎時(shí)尚名街 中高檔男女服飾、皮鞋、日用品、婦女用品 迪斯尼兒童世界 童裝、玩具、兒童用品 F座 杏花布料、針紡織品市場(chǎng)， 布料 （藝） 、窗簾、針紡織品、婚 禮用品； G座 杏花休閑空間 美容休閑、茶吧、棋牌室 H座 銀座精品廣場(chǎng) 化裝品、精品配飾 I座 金座珠寶商城 黃金、珠寶、鉆石、玉器、眼鏡 J、 K 座 中泉數(shù)碼通訊廣場(chǎng) 手機(jī)、相機(jī)、計(jì)算機(jī)硬件、軟件及電信、鐵通、移動(dòng)、聯(lián)通營業(yè)廳 L座 杏花小家電批零市場(chǎng) 各種小家電、廚衛(wèi)電器、音響器材、音像制品等 注：在 E座一層大廳引進(jìn)銀行或通訊運(yùn)營商，三層大廳引進(jìn)工商、稅務(wù)等市場(chǎng)管理部門； 五、營銷計(jì)劃 營銷籌備階段（ ——） ——現(xiàn)場(chǎng)包裝， 包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識(shí) 別、大賣場(chǎng)店面和門頭等； ——銷售人員工作分工和潛在客戶摸底； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ——制訂詳細(xì)的廣告和促銷計(jì)劃； ——銷售物料到位，包括海報(bào)、樓書、招商手冊(cè)、銷售手冊(cè)； ——廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)； ——售樓員現(xiàn)場(chǎng)接待，部分招商展開； 前期招商階段（ ——） ——市場(chǎng)招商，采取先大戶、后小戶，先品