【正文】 ——宣傳單（商業(yè)觀察）以 10天為周期，進(jìn)行大力度派發(fā)； ——海報、招商手冊配合使用，向目標(biāo)商戶派發(fā)； ——樓書在售樓中心配合使用，主要針對大戶和意向客戶發(fā)放； 2）、戶外廣告 利用廣告牌、燈箱、巨副、布標(biāo)、 T型旗等戶外廣告，對商業(yè)街內(nèi)外進(jìn)行包裝，渲染商業(yè)氣氛； 3）影視廣告 ——庫車電視臺，庫車有線臺 CCTV—— CCTV——8插播，黃金時間 30秒廣告 3次 /天、 15秒 2次 /天； 阿克蘇、沙雅、拜城、新和電視臺，黃金時間 30秒廣告 2次 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 20日前 T型旗 0． 9平米 /100個帶架 項(xiàng)目內(nèi)外街 9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 閑座椅、健身娛樂區(qū)、停車場等配套設(shè)施一應(yīng)懼全，保證商業(yè)街旺盛的人氣。形成外街、中城、內(nèi)街的商業(yè)規(guī)劃； —— 外街 沿天山路，形 成弧形沿街面，業(yè)態(tài)定位為小商品、鞋帽箱包批零市場，采用二層沿街鋪面設(shè)計 ——寬門廳、小進(jìn)深，單位商鋪面積較小，適合中小商戶經(jīng)營； —— 中城 由 6座建筑構(gòu)成，形成步行街的核心景觀區(qū)，文化特色鮮明，業(yè)態(tài)定位為精品購物廣場， 6座商城商品既相互補(bǔ)充又自成一體，主要經(jīng)營家電（大小電器）、家居用品、數(shù)碼通訊、黃金珠寶、化妝品、精品配飾，單位商鋪面積大小不一，既有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷，吸引大量消費(fèi)人群； ——活動期間進(jìn)行促銷廣告宣傳，告之促銷內(nèi)容； 活動地點(diǎn) 杏花商業(yè)步行街現(xiàn)場，主會場選擇在中心花園進(jìn)行； 活動時間 預(yù)計在 10月 18日左右舉行，具體時間依據(jù)招商成果而定； 附件 2： 第九商業(yè)大街樓書文案 規(guī)格： 16開共 16P 文案： P1（封面） 主題：第九商業(yè)大街 副題：核心商圈最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開業(yè) 期間每晚進(jìn)行大型文藝演出（以后周未進(jìn)行），吸引市民前來觀光消費(fèi)。 A、傳播策略 ——本階段傳播項(xiàng)目推廣轉(zhuǎn)向開業(yè)炒作； ——加大對商業(yè)街商業(yè)環(huán)境、經(jīng)營措施的宣傳推廣； ——傳播形式以戶外廣告、宣傳資料、影視廣告為主； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 的經(jīng)營環(huán)境，降低經(jīng)營成本，促進(jìn)市場形成 ——與政府和職能部門協(xié)商，獲得免稅、免費(fèi)等政策支持； ——爭取工商、稅務(wù)、銀行等配套機(jī)構(gòu)進(jìn)駐商業(yè)街，一方面解決部分高樓層的銷 售問題，另一方面解決了經(jīng)營戶相關(guān)手續(xù)辦理，完善了市場經(jīng)營環(huán)境； 2）、策略應(yīng)用 通過宣傳資料和新聞進(jìn)行傳播，擴(kuò)大宣傳影響面； 市場公關(guān) 1）、活動主題 杏花商業(yè)步行街招商推廣說明會 2）、活動目標(biāo) ——組織商會和商業(yè)團(tuán)體參會，擴(kuò)大招商成果； ——利用招商會現(xiàn)場氣氛，邀請本地準(zhǔn)客戶參加，促成成交； ——利用招商會提升項(xiàng)目形象和品牌知名度，促進(jìn)市場招商和銷售； 3）、活動內(nèi)容 ——在庫車縣舉辦招商說明會，由專業(yè)人士對項(xiàng)目和招商政策做整體推介； ——邀請政府官員和商業(yè)知名人士參加，提高會議的感召力和宣傳影響 力； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 招商手冊 3開四折頁 /157克銅板紙 /1萬份 派發(fā) 9． 20—10． 10 樓書 16開 16P/200克銅板紙 /5000份 售樓處贈閱 9． 25以后 影視片 30秒、 15秒、 3分鐘專題 創(chuàng)意、制作 9． 25 庫車電視臺 30秒 /3次， 15秒 2次 電視臺投播 9． 20—10． 10 CCTV——6 30秒 /3次， 15秒 2次 電視臺投播 9． 20—10． 10 CCTV——8 30秒 /3次， 15秒 2次 電視臺投播 9． 20—10． 10 阿克蘇區(qū)電視臺 30秒 /2次， 15秒 1次 電視臺投播 9． 20—10． 10 阿克蘇市電視臺 30秒 /2次， 15秒 1次 電視臺投播 9． 20—10． 10 沙雅電視臺 30秒 /2次， 15秒 1次 電視臺投播 9． 20—10． 10 拜城電視臺 30秒 /2次， 15秒 1次 電視臺投播 9． 20—10． 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 25日起 巨副 100平米 /2副 樓體懸掛 9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 輔； 招商方法 ——大戶、品牌戶招商主要采用直復(fù)式營削模式： 目標(biāo)客戶收集 —準(zhǔn)客戶確定 ——銷售顧問拜訪 ——進(jìn)行項(xiàng)目推介 ——現(xiàn)場看房 ——合作洽談 ——達(dá)成合作意向（未合作處理） ——簽定合作合同書； 招商人員在烏魯木齊、阿克蘇、庫車同步展開招商。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售人員分工、市場摸底 9． 10 銷售人員現(xiàn)場培訓(xùn) 9． 10——9。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ——制訂詳細(xì)的廣告和促銷計劃； ——銷售物料到位，包括海報、樓書、招商手冊、銷售手冊； ——廣告創(chuàng)意、設(shè)計； ——售樓員現(xiàn)場接待，部分招商展開； 前期招商階段（ ——） ——市場招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略； ——市場營銷，針對招商商戶展開廣告、推廣和促銷； ——市場管 理，做好商戶入住工作、管理工作和市場規(guī)劃工作。 杏花商業(yè)步行街業(yè)態(tài)分布 樓號 經(jīng)營主題 商品規(guī)劃 A 座 米蘭皮具商城 中低檔皮鞋、箱包 杏花文體超市 文化辦公用品、體育器材、樂器 B座 杏花小商品市場 中低檔服飾、百貨、小商品 杏花民品市場 民族布料、服飾； C座 杏花家具廣場 各種家具、燈具、裝飾材料、床上用品 D座 友好家電超市 各種家用電器 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢：直面庫車最大和人氣最旺的億家百貨，背靠天五農(nóng)貿(mào)市場，人流量大，商氣旺盛； 規(guī)劃優(yōu)勢：板式條樓，便于商品分區(qū)和定位，且分割攤位面積小，總價低，符合庫車市場購買力； 1項(xiàng)目劣勢 定位問題：項(xiàng)目市場定位過低，不利于與 天五農(nóng)貿(mào)市場形成錯位經(jīng)營，導(dǎo)致市場間的競爭； 工期問題：現(xiàn)處于基地施工階段，預(yù)計交付時間在明年 8月以后，喪失了今年有利的銷售時機(jī)； 價格問題：價格定位偏高，和周邊樓盤相比不具備競爭力； /銷售問題：采用簡單的拉客方式，價格混亂，承諾難以兌現(xiàn)，一旦市場出現(xiàn)不利，現(xiàn)階段依賴定金（無預(yù)售許可證）產(chǎn)生的銷售將很難保全。 經(jīng)營戶狀況 經(jīng)營戶普遍存在一種矛盾的心理 ——對庫車經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的看好和 對經(jīng)營狀況每況愈下的憂慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu) 2文化路以中高檔商品銷售為主，集中了庫車縣主要的商場和品牌店。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀和趨勢 3根據(jù)初步統(tǒng)計，庫車縣 20202020年度開發(fā)量在 10000平米以上的規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目共 5個，包括天五商業(yè)批發(fā)城，開發(fā)面積 4萬平米；杏花園商業(yè)圓一、二期，開發(fā)面積 ；金橋文化廣場，開發(fā)面積約 2萬平米；國貿(mào)購物中心，開發(fā)面積 1萬平米。 3天山路憑借集貿(mào)市場和大型綜合賣場，形成商場、大型超市、和集貿(mào)市場等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商 業(yè)開發(fā)模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競爭力進(jìn)一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和時間相對集中的開發(fā)，也給該片區(qū)商業(yè)樓盤銷售帶來巨大壓力。 二、競爭物業(yè) 直接競爭對手 ——天五商業(yè)批發(fā)城 1項(xiàng)目概況 天五商業(yè)批發(fā)城位于五一路和天山路的交匯處，由天工房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，總投資 4000萬，建筑面積近 4萬平米約 2020個鋪位，售價 2700元 ——3700元不等，門面售價 5000——7000元，沿天山路門面售出 80%以上，其它樓層銷售率不足 20%。售價 2500元 ——3800元 /平米，門面售價5000——7000元。 1地段優(yōu)勢，三面鄰街，直面天山路、左鄰五一路、右鄰團(tuán)結(jié)路； 1價格優(yōu)勢，比周邊同性質(zhì)的樓盤價格低 5——10%； 1 規(guī)模優(yōu)勢，總開發(fā)面積接近七萬平米，便于形成集聚效應(yīng)； 1 宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會，使庫車投資開發(fā)潛力巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，為商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)投資創(chuàng)造了巨大的市場機(jī)遇。 轉(zhuǎn)型定位 2項(xiàng)目定位：主題商業(yè)街 ——庫 車商貿(mào)、旅游、文化窗口； 2規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店 2投資定位：一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷售 商業(yè)符號定位 3項(xiàng)目符號：杏花商業(yè)園 ——突出區(qū)域性 3商業(yè)符號：第九商業(yè)大街 ——突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性 商業(yè)功能定位 4外街 ————日用百貨一條街 經(jīng)營商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料、民族商 品 商品檔次：中低檔、低檔 4中城 ——精品購物 廣場 經(jīng)營商品：大、小家電、數(shù)碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品 商品檔次：中檔、中高檔 4內(nèi)街 ——服裝鞋帽一條街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售率達(dá)到 10%。 1二期 B座針對餐飲業(yè)、娛樂業(yè)銷售，不租賃； 1二期 D座一只針對小商品經(jīng)營戶銷售，不租賃。 租、售比例 4開業(yè)階段（ 10月 18日以前）：出租率占入住率的 70%，銷售率占入住率的 30%； 4銷售完成階段（ 1月 15日以前）：出租率占入住率的50%，銷售率占