【正文】 心”將建成，占全部商鋪市場(chǎng)供應(yīng)量也將達(dá)到66%。 投資型酒店（產(chǎn)權(quán)式酒店）投資型酒店，即我們平時(shí)所謂的“產(chǎn)權(quán)式酒店”，是由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式的物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財(cái)服務(wù)。產(chǎn)權(quán)式酒店1976年發(fā)端于法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)，最先由瑞士企業(yè)家亞歷山大耐提出“時(shí)權(quán)酒店”的概念，之后推廣并風(fēng)靡歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家。在國(guó)際上，產(chǎn)權(quán)式酒店60％是生活富余的高收入人士投資，40％是企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買。目前在上海，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U。目前，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)率在7－10％，年回報(bào)率最高的是在長(zhǎng)寧、靜安兩區(qū)，平均有10％，浦東、徐匯、虹口也都有8－9％。據(jù)權(quán)威部門預(yù)測(cè)，到2020年全世界游客量將達(dá)到16億人次以上。屆時(shí)，上海將成為世界旅游的一個(gè)主要目的地，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人將有較大幅度增長(zhǎng)。 目前滬上除300余萬外省市人口外，港、澳、臺(tái)和外籍常住人口約8至10萬人，—%，而流動(dòng)性人口現(xiàn)已達(dá)30萬人，接近上海總?cè)丝诘?%。在強(qiáng)大的潛在消費(fèi)前提下，上海的酒店消費(fèi)前景廣闊。 投資型商鋪目前上海是全國(guó)“投資型商鋪”交易最為火爆的地區(qū)。自2002年下半年以來，上海興起“商鋪投資熱”之后，商鋪房產(chǎn)一直處于高速、繁榮的發(fā)展階段。同時(shí)，上海商鋪的投資方向也出現(xiàn)了一些改變，原有的以“四街”(南京東路、淮海路、四川路、南京西路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表的傳統(tǒng)商業(yè)街，由于這部分地區(qū)商鋪供應(yīng)量的日漸飽和，使得租金持續(xù)上揚(yáng)，如南京路、淮海路沿街店鋪每平方米年租賃價(jià)格已上升至2—3萬元人民幣，銷售價(jià)格每平方米在10多萬元人民幣左右，不少熱門店鋪已形成有價(jià)無市的局面。投資者的目光開始關(guān)注于社區(qū)商鋪。投資者之所以鐘情于住宅社區(qū)配套商鋪，除了自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，無力承擔(dān)傳統(tǒng)商業(yè)街、大型商場(chǎng)高昂的租金外，隨著上海住宅業(yè)的發(fā)展和居民居住區(qū)的延伸、擴(kuò)展，社區(qū)商鋪的投資潛力正顯示出燦爛的前景。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全市已形成的114個(gè)大型居住區(qū)，待開發(fā)的社區(qū)配套商業(yè)營(yíng)業(yè)面積尚有250萬平方米的缺口，銷售價(jià)格可達(dá)600億元人民幣，擁有非常巨大的潛力。 三、上海寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析上海寫字樓現(xiàn)狀上海市寫字樓市場(chǎng)興起于20世紀(jì)80年代末，90年代上半階段發(fā)展到鼎盛時(shí)期，后受到亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響跌入低谷，90年代末一直處于停滯狀態(tài)，直至2002年才開始出現(xiàn)正向的發(fā)展。目前上海市寫字樓市場(chǎng)在總體上正以良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展。2004年底，上海寫字樓的空置率更是10年來的最低，%。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景利好性因素的增加，跨國(guó)公司總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及本地經(jīng)濟(jì)的不斷壯大，近幾年上海市寫字樓的需求市場(chǎng)仍會(huì)超過供應(yīng)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，因而，由供求關(guān)系決定的租售價(jià)格仍將保持上揚(yáng)趨勢(shì)。同時(shí)，隨著浦西寫字樓的供應(yīng)數(shù)量和品質(zhì)的提高，一些公司從辦公成本較高的浦東陸家嘴地區(qū)遷出，造成了浦東與浦西之間租金差距的減少。 上海甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)、吸納量、空置率：上海寫字樓租金情況上海甲級(jí)寫字樓的分布狀況目前上海甲級(jí)寫字樓的區(qū)域主要集中在長(zhǎng)寧、徐匯、黃浦、浦東、盧灣、靜安等市中心地區(qū)，而這些地區(qū)的共同特點(diǎn)是：交通便利、大多數(shù)有軌道交通經(jīng)過，且寫字樓相對(duì)集中、辦公氛圍良好，同時(shí)這些寫字樓又具有如下特征：外觀形象突出，智能化高，檔次高，面積可自由分割。上海2004年甲級(jí)寫字樓區(qū)域分布情況在未來510年內(nèi)，隨著靜安、徐匯以及盧灣的舊城改造的深入，區(qū)域功能劃分的明確，將會(huì)有一批甲級(jí)寫字樓在這些區(qū)域出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來幾年寫字樓區(qū)域分布情況產(chǎn)生如下演變：上海2005至2006年寫字樓區(qū)域分布情況預(yù)計(jì) 區(qū)域分析篇 一、長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城板塊效應(yīng)長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城規(guī)將歸劃建設(shè)成為體現(xiàn)“國(guó)際水準(zhǔn)、海派風(fēng)格、生態(tài)效益”，集旅游娛樂、商貿(mào)辦公、中高檔住宅“三大板塊”為一體的大型國(guó)際性生態(tài)社區(qū)。規(guī)劃建筑面積353萬平方米。長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城充分發(fā)揮了各方優(yōu)勢(shì)，采取市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，加快了長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備和前期開發(fā)，為將長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)建設(shè)成為上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚區(qū)，蘇州河生態(tài)走廊的標(biāo)志性景觀創(chuàng)造了良好的條件，同時(shí)也奠定了長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域板塊未來的商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。 作為蘇州河兩岸規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)之一，長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)新開發(fā)規(guī)劃擬分為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)以及同其 相配套的高尚住宅區(qū)兩大區(qū)域：蘇州河濱水地區(qū)及延長(zhǎng)風(fēng)公園、中環(huán)線地塊規(guī)劃為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，規(guī)劃建設(shè)150萬平米的生態(tài)商務(wù)港和都市娛樂休閑設(shè)施；云嶺東路以北中部地塊為高尚住宅區(qū)，擬規(guī)劃興建一批酒店式公寓、中高檔住宅，并規(guī)劃建設(shè)中小學(xué)、幼兒園、成為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的生活基地。據(jù)悉，普陀區(qū)政府準(zhǔn)備配套改造長(zhǎng)風(fēng)公園，南擴(kuò)后將長(zhǎng)風(fēng)公園水面與蘇州河水連通，并增加植物種類，提高景觀觀賞品位，使長(zhǎng)風(fēng)公園成為一個(gè)生態(tài)型公園。同時(shí)城市功能也得到了進(jìn)一步的提升。 長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)位于規(guī)劃上海西北城市副中心“真如副中心”和市級(jí)專業(yè)中心“虹橋涉外貿(mào)易中心”之間，將與兩個(gè)市級(jí)中心聯(lián)動(dòng)發(fā)展，并承擔(dān)市級(jí)中心疏散功能，形成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和新的城市公共活動(dòng)中心。長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)基本功能布局是以促進(jìn)土地功能升級(jí)為主導(dǎo)，將長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)創(chuàng)建為優(yōu)美的濱水城市景觀廊道，集多種城市活動(dòng)功能為一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新型公共活動(dòng)區(qū)、時(shí)尚生態(tài)居住區(qū)為主要目標(biāo)；突出生態(tài)、景觀、公共活動(dòng)、產(chǎn)業(yè)、居住、文化六大功能，形成三片六區(qū)多軸的結(jié)構(gòu)體系。其中，“長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城”功能布局形式：于真北路以西、云嶺西路以南為商務(wù)辦公居住綜合區(qū)；于真北路以東為近期重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，云嶺東路以北主要為居住區(qū)，云嶺東路以南主要為公共活動(dòng)區(qū)。長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)是蘇州河景觀建設(shè)的重要地段，其中“長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城”。規(guī)劃將水系和綠帶有機(jī)結(jié)合，組成生態(tài)景觀走廊；沿蘇州河綠帶寬80130米；建筑距蘇州河200米內(nèi)，建筑高度與距離按1：2控制，距河200米以內(nèi)，建筑高度控制在100米以下。建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)生態(tài)建筑和人性化設(shè)計(jì)理念，構(gòu)成統(tǒng)一有變化的群體形象和個(gè)性化的城市空間。同時(shí)，設(shè)置由河邊通向內(nèi)陸的綠色廊道：木櫝港、中環(huán)線綠帶匯同地塊內(nèi)兩條30米寬綠帶形成貫穿南北的縱向景觀通道，并在云嶺東路北側(cè)規(guī)劃50米寬綠帶，作為“長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城”與長(zhǎng)風(fēng)公園連接的紐帶，從而構(gòu)筑長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)人與自然共存的城市生態(tài)景觀系統(tǒng)。 長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)規(guī)劃進(jìn)一步調(diào)整、完善了地區(qū)道路和交通系統(tǒng)。規(guī)劃道路網(wǎng)有快速路、次干路、支路三級(jí)構(gòu)成，多處設(shè)橋連接蘇州河南岸；并以軌道交通（ML1線）為骨架，優(yōu)化完善地面交通線網(wǎng)規(guī)劃和站點(diǎn)、出租車站、交通設(shè)施等規(guī)劃，編制綜合利用地下空間資源的規(guī)劃；以達(dá)到地區(qū)對(duì)外交通便捷、地區(qū)內(nèi)部各種交通互相銜接配合而互不干擾的目的，從而保障地區(qū)開發(fā)建設(shè)真北商務(wù)區(qū)。規(guī)劃建設(shè)成為集商務(wù)、商業(yè)、餐飲娛樂、居住綜合功能于一體的商業(yè)商務(wù)居住區(qū)。以組團(tuán)式辦公樓為載體，以吸引跨國(guó)公司和大型民營(yíng)公司總部、研發(fā)中心、銷售中心為目標(biāo)，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。規(guī)劃建設(shè)中的5大項(xiàng)目，其中：。2004年，重點(diǎn)推動(dòng)綠洲中環(huán)中心、興力達(dá)國(guó)際博交中心、凱旋生活廣場(chǎng)、祥和春天大酒店和曹楊新偉龍等項(xiàng)目的建設(shè)。 位于上海西北部的普陀區(qū)是近年來重點(diǎn)發(fā)展大型居住區(qū)的區(qū)域，而上海市中環(huán)線工程建設(shè)在普陀地區(qū)的展開，無疑給區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的動(dòng)力，尤其是真北路地區(qū)商務(wù)圈的規(guī)劃開發(fā)將成為未來的發(fā)展重點(diǎn)。未來五年，普陀的中環(huán)西段區(qū)域?qū)⒔?00萬平方米的辦公樓及相關(guān)配套設(shè)施，未來真北區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，其潛在的市場(chǎng)價(jià)值和蘊(yùn)含的商機(jī)無可限量。評(píng)述：長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城的全面啟動(dòng)，為本案的的開發(fā)與投資提供了一個(gè)全新的價(jià)值座標(biāo)。從地理相鄰關(guān)系的角度來考察，綠洲中環(huán)中心受其外部效益的輻射和影響最大，也最直接。但同時(shí)我們應(yīng)該看到：長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)城作為一個(gè)地方政府主導(dǎo)型的“造城計(jì)劃”，無論在整體戰(zhàn)略的把握方面，還是在具體市場(chǎng)的運(yùn)做方面，其資源整合的能力及具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，目前尚存有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。 二、中環(huán)線對(duì)本案的意義及影響中環(huán)線給我們揭示的是一個(gè)環(huán)的概念，在一個(gè)城市的地圖上，環(huán)卻又擁有了許多新的含義，它代表了一個(gè)城市向外膨脹的能量和伸展的空間，這是一種自然與人力交合的推動(dòng)。中環(huán)線是申城四個(gè)中心主環(huán)中的重要一環(huán)?？梢悦黠@地感到它那圓環(huán)狀的擴(kuò)張脈動(dòng)。隨著上海城區(qū)外延的不斷擴(kuò)大，這個(gè)輪廓也正越來越清晰地顯現(xiàn)在我們面前。它們分別是內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和郊環(huán)，這些環(huán)其實(shí)也分別代表了上海近期新一輪擴(kuò)張的過去、現(xiàn)在和未來。而正在建設(shè)的中環(huán)線其本生所蘊(yùn)藏的意義代表了上海的未來。中環(huán)線全長(zhǎng)70公里，自北向西、南、東走翔殷路－邯鄲路－汶水路－真北路－北虹路－虹許路－虹梅路－上中路—浦東華夏路—申江路—張江路—金橋路—軍工路。自從中環(huán)線這個(gè)概念被提出，就被業(yè)界譽(yù)為申城樓市的“金腰帶”，因?yàn)椤敖鹧鼛А闭冒汛沃行牡膸讉€(gè)區(qū)域連成一體。隨著中環(huán)線北段的部分通車，中環(huán)線附近的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)慢慢顯現(xiàn)。隨著部分路段的通車，2005年底，中環(huán)線浦西段通車，周邊的環(huán)境將得到很大的改善，交通便利帶來的效益將逐漸顯現(xiàn)，中環(huán)線北段兩側(cè)已建有不少大賣場(chǎng)，好飾家汶水店、汶水路木板木材市場(chǎng)，此外，麥德龍、大潤(rùn)發(fā)、易初蓮花等大型超市也紛紛進(jìn)入，最近歐倍德也在附近開了新店，可見商家都看好這一地段，至少商家的銷售半徑會(huì)因中環(huán)線而擴(kuò)大，區(qū)域消費(fèi)者會(huì)擴(kuò)大，而中環(huán)附近良好的空間環(huán)境，對(duì)有車一族而言不會(huì)為停車煩惱，帶來了人氣也就帶來了銷售，商鋪?zhàn)饨鹱匀粫?huì)水漲船高。 其次，中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線有很大的不同，與內(nèi)環(huán)線純交通功能相比，中環(huán)線在緩解城市交通壓力的同時(shí)又肩負(fù)起城市中心城區(qū)擴(kuò)增的使命。其貫穿了幾大熱點(diǎn)區(qū)域，五角場(chǎng)、真如、虹橋、梅隴、三林、金橋等，因此，在中環(huán)線熱點(diǎn)區(qū)域板塊內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著建設(shè)的推進(jìn)，道路兩側(cè)新建的住宅區(qū)大增，環(huán)線兩邊的商鋪價(jià)自然會(huì)隨之上揚(yáng)，而且全長(zhǎng)70公里的中環(huán)線，還將打造成自然風(fēng)貌與人文特色相結(jié)合的景觀通道，屆時(shí)中環(huán)線不光是車流，更有大量的人流，人們穿行在中環(huán)線上，可以觀賞到兩側(cè)嶄新的現(xiàn)代都市景觀。中環(huán)線的建成，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響就是，它打破了原有的以道路交網(wǎng)劃分的舊城區(qū)格局，同時(shí)為上海已有的內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間界定不明顯的大片區(qū)域確定了新的區(qū)域價(jià)值。眾所周知，在房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成中，土地價(jià)格占了相當(dāng)大的比重，而土地價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)也是個(gè)相當(dāng)彈性的概念，從過去的只論地段指標(biāo)到現(xiàn)今的交通、規(guī)劃、未來等各個(gè)因素都可成為土地價(jià)值的關(guān)鍵點(diǎn)。而自中環(huán)線立項(xiàng)規(guī)劃起，途經(jīng)中環(huán)沿線的地產(chǎn)項(xiàng)目及儲(chǔ)備地塊價(jià)格都因中環(huán)線概念而有了相當(dāng)比例的增長(zhǎng)，尤其是中環(huán)線作為上海市未來中心城區(qū)的主交通動(dòng)脈，其輻射面是以線型向外部擴(kuò)張，結(jié)合中心區(qū)重點(diǎn)區(qū)域，形成了點(diǎn)到線再到面的功能效應(yīng)，造成在其影響半徑內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目因此利好而達(dá)到價(jià)值提升的作用。 公里全線，其貫穿了三大熱點(diǎn)區(qū)域板塊：五角場(chǎng)板塊、真北板塊、虹梅路板塊。從目前來看，五角場(chǎng)及真如區(qū)域板塊的發(fā)展勢(shì)頭最為良好。評(píng)述：交通更多的是一個(gè)時(shí)間概念，而不單純是一個(gè)距離概念，對(duì)位于中環(huán)線的本項(xiàng)目而言，中環(huán)線建成后將大大縮短本項(xiàng)目與虹橋、古北之間的距離。從中環(huán)線真北路至虹梅路只需7分鐘的車程。時(shí)間距離上的縮短，實(shí)際意義上地域范圍上的擴(kuò)大，將對(duì)本項(xiàng)目的未來發(fā)展創(chuàng)造不可比擬的交通優(yōu)勢(shì)。 三、后虹橋板塊的發(fā)展效應(yīng)中環(huán)線的建設(shè)，縮短了本項(xiàng)目與虹橋、古北板塊之間的距離。從中環(huán)線真北路至古北虹梅路只需7分鐘的車程。目前，虹橋古北板塊房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)相當(dāng)成熟的階段，后續(xù)的新盤供應(yīng)已經(jīng)有不足的跡象。同時(shí)，本案所處的區(qū)位，無論從周邊配套設(shè)施、人口導(dǎo)入的角度來看，還是從地鐵規(guī)劃與交通樞紐的便利程度來看，本項(xiàng)目與目前正在興建的中山公園商圈有相當(dāng)?shù)墓残灾?。因此，探討本?xiàng)目發(fā)展的后虹橋板塊效應(yīng)，將以上述兩個(gè)商圈作為參照系，謀定而后動(dòng)。 中山公園商圈——核心區(qū)以總量32萬平方米的“龍之夢(mèng)”為重心。，將以“商業(yè)+商務(wù)”為主線，建成上海的一個(gè)園林式、樞紐型區(qū)域商業(yè)中心?！褒堉畨?mèng)”購(gòu)物中心是一幢包括地下４層和地上９層的綜合建筑，總建筑面積３２萬平方米，商業(yè)部分面積達(dá)１２．５萬平方米。該建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是把整個(gè)商城和各種交通換乘通道融為一體，所有的換乘方式都通過巧妙的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)換乘，將軌道交通帶來的大客流引向商業(yè)項(xiàng)目還在建設(shè)與軌道交通多個(gè)出入口相通的4萬平方米的兆豐商城、2萬平方米的新宇購(gòu)物中心、大型室內(nèi)敞開回廊式玫瑰坊商業(yè)街、米蘭地下時(shí)尚廣場(chǎng)等組成的核心商圈。屆時(shí)，中山地區(qū)的總建筑規(guī)模會(huì)達(dá)到344萬平方米。其中，住宅總面積142萬平方米；零售商業(yè)、酒店總建筑面積80