【正文】 建筑形式 價值點 湖南路板塊 1995年前 多層 /洋房 法租界、政府官員居住區(qū)、人 文 古北新區(qū) 1995 高層 /別墅 虹橋 CBD、機場、早期僑匯房 鎮(zhèn)寧路社區(qū) 1998 高層 租界、外銷房 聯(lián)洋社區(qū) 2022 高層 世紀公園、社區(qū)規(guī)劃 碧云國際社區(qū) 2022 高層 /別墅 對外經(jīng)濟區(qū)、社區(qū)氛圍 濱江板塊 2022 高層 濱江景觀、陸家嘴 CBD 新天地板塊 2022 高層 高檔商業(yè)、市中心、人文 佘山板塊 2022 別墅 自然資源、高速交通 旗忠森林板塊 2022 別墅 體育設(shè)施、高速交通、生態(tài)環(huán) 境 獨特的價值點 詮釋新的富人區(qū) 區(qū)域現(xiàn)有城市意象 閔行新城 ●政府規(guī)劃重點 旗忠森林體育城 ●未來 5年成為上海唯一以新興體育為核心區(qū)域 A4/A8 ● 高速公路 馬橋旗忠村 ●華東第一村 低密度板塊 ●目前平均容積率低于 本項目屬性：大盤 頂級別墅。 未來前景支撐區(qū)域成為上海新富人區(qū)，但前三年營銷目標達成的前提是突破區(qū)域價值的可實現(xiàn)性 資源限定 模式一 模式二 模式三 模式四 市場領(lǐng)導 差異化和創(chuàng)新 新生活理念引導 市場追隨 地塊規(guī)模 大 不宜過小 不宜過小 規(guī)模不大 企業(yè)品牌 強 競爭樓盤成熟度 超越一切對手 有上升空間 有上升空間 較為成熟 營銷影響力 客戶易受引導 引導難易度一般 客戶易受引導 引導難易度一般 世聯(lián)區(qū)域 突破模式 本項目應(yīng)選取 市場領(lǐng)導者模式 ，通過 區(qū)域營銷和特殊服務(wù)體系的建立 ，在實現(xiàn)區(qū)域增值的基礎(chǔ)上的項目運作成功建立 區(qū)域增值的 KPI體系 區(qū)域形象 設(shè)施與地標式建筑 建立特殊的服務(wù)體系 區(qū)域營銷及展示 市場領(lǐng)導者模式 下的策略選擇 第一步： 旗忠森林體育城未來區(qū)域價值傳遞和提升 第二步： 顛覆板塊常規(guī)性價比認知 第三步： 建立頂級別墅特殊服務(wù)體系 旗忠森林體育城未來區(qū)域價值傳遞和提升 STEP1 NOW The Future VS 區(qū)域價值＋社區(qū)價值＋產(chǎn)品價值＋服務(wù)價值 性價比認知 產(chǎn)品價格 中房森林別墅： 2萬均價，準現(xiàn)房狀態(tài)首期售出 40%。 長島別墅： 余房 16套， ，半年成交一套： ＝ 性價比認知 產(chǎn)品價格 產(chǎn)品價值和價格成正比 區(qū)域價值 提升緩慢 顛覆 板塊性價比認知 社區(qū)價值和服務(wù)價值的突破 STEP2 顛覆板塊常規(guī)性價比認知：尋求突破口 豪宅物業(yè)管理 特殊服務(wù)體系 私人管家服務(wù)團隊 ：為業(yè)主提供經(jīng)過專業(yè)星級服務(wù)的團隊，團隊的管理，起居由社區(qū)統(tǒng)一安排； 會員一卡通 ：一張高級會員卡不但包含了項目會所的使用，并且整個旗忠森里體育城的運動設(shè)施都可以使用高爾夫、室內(nèi)網(wǎng)球、馬場等等；并且可以實現(xiàn)上海高級俱樂部（美洲會）等的共同代碼服務(wù) 多種私人保鏢服務(wù) ：為業(yè)主提供經(jīng)過專業(yè)軍事化訓練的保鏢服務(wù)，如家庭聚會的私人保鏢服務(wù)、接送小孩或女眷出行、業(yè)主私人出行等相關(guān)服務(wù)； 私人健康服務(wù) ：為業(yè)主及全家提供貼身健康服務(wù)，建立健康檔案。并且和三級甲等醫(yī)院形成聯(lián)動，提供特殊通道、上門服務(wù)等措施； 子女教育顧問、私人教練、形象和心里顧問等 ； STEP3 建立頂級別墅特殊服務(wù)體系 —— 規(guī)劃資源只是項目的點綴 第二部分 . 基于產(chǎn)品和目標客戶的精確制導和創(chuàng)新營銷 玫瑰園項目的產(chǎn)品特質(zhì) ? －完美比例。 －世紀經(jīng)典。 占地 完美比例 建筑與占地的比例 ： 容積率雖不是最低，但項目中的大宅占地面積要大于競爭對手 LB03 意大利式 世茂佘山 A型房 檀宮 6號 大宅：平均面積 1650平米，占地 8畝 檀宮： 1600－ 2022平米，占地 4畝 檀宮： 750－ 1200平米，占地 6畝 綠城玫瑰園 ?天然與人工的比例 ： 原生態(tài)水系以及與之相聯(lián)系的景觀處理，形成一個 “綠色”骨架； ?交通與休閑的比例 ：在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)造步行系統(tǒng)，為人們的散步、慢跑及其它休閑活動提供良好的空間； ?私密與共享的比例： 在別墅庭院的處理上，強調(diào)其私密性，為居住者提供自由的戶外活動空間； 世茂佘山： 將自然水系引入社區(qū)，在社區(qū)中央規(guī)劃大型生態(tài)湖泊，并由六條河道自中心湖泊呈放射狀展開，于外圍再匯合成護城河道，社區(qū)被劃分成若干個島嶼； 檀宮： 體量小，規(guī)劃不占優(yōu)最優(yōu)化的路網(wǎng)設(shè)置； 規(guī)劃 完美比例 玫瑰園充分體現(xiàn)了綠城在單體設(shè)計和戶型設(shè)計上的深厚造詣，稱得上是 完美演繹 ?體量與美感的比例 ：地下室、一層和二層面積為 4： 4： 2的黃金比例； ?不同功能間的比例： 動靜分離、干濕分離、潔污分離、服務(wù)功能與使用功能分離； ?生活與噪音的比例 ：衛(wèi)生間大部分做到了同層排水，未有的也做了隔聲防水措施； ?空間共享與私密的比例 ：合理安排各功能空間及水平和垂直交通空間。避免相鄰住戶之間的視線干擾； ?主 傭生活分隔的比例 ：無機房別墅電梯，主傭分離通道； 。 建筑 完美比例 從馬勒別墅到玫瑰園，創(chuàng)造老上?；▓@洋房的場所感，給居者以淳厚的文化感受；從一個世紀的終極居住夢想、經(jīng)典傳承，到開創(chuàng)一個新的世紀經(jīng)典 。 現(xiàn)有頂級豪宅客戶是誰 ? —— 看不到的上層 。 童先生，浙江大型股份制民營企業(yè)集團總裁，位居中國民營企業(yè) 500強之列 吳先生，某 500強前十位民營企業(yè)副總裁，在全國各地設(shè)有 2022多家銷售公司和特約經(jīng)銷處，在國外設(shè)立了 5家分公司和 30多家銷售總代理，產(chǎn)品暢銷世界 70多個國家和地區(qū)。 高先生，某集科研與生產(chǎn)為一體的現(xiàn)代化股份制企業(yè)總裁。 季先生，國內(nèi)生產(chǎn)不銹鋼管的龍頭企業(yè)總裁。 史先生，著名建設(shè)集團董事。 周先生，著名服裝集團總裁，全國服裝連鎖店已達到了近 800家。 實力民營企業(yè)集團或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號 /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 實力民營企業(yè)集團或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 周成建，美特斯邦威集團董事長 ， 在國內(nèi)服裝行業(yè)率先運用?虛擬經(jīng)營?策略。其創(chuàng)辦的 ?美特斯 .邦威?連鎖店已達到了近 800家 , 年銷售額達到 15億元。被溫州市銀行同業(yè)公會評為?溫州市資信百佳企業(yè)?，從銀行貸款數(shù)千萬元都無需擔保。 周先生從小就拜師學習裁縫，有著強烈的 服裝業(yè)情結(jié) ，從創(chuàng)業(yè)到成長始終如一地專注于服裝產(chǎn)業(yè) 。 ?當我看到絢麗多彩的民族服飾快速地流失，其工藝瀕臨后繼無人，我們搞服裝的怎能熟視無睹？那是我們的‘根’??！?于是，周先生投資 2022萬元，創(chuàng)辦了 2022多平方米的上海 美特斯邦威服飾博物館 ，既是服飾文化的展示中心、服飾研究專業(yè)人士的資料中心、服裝設(shè)計師創(chuàng)作靈感的源泉，又是企業(yè)員工和社會大眾文化教育的場所。 周成建還經(jīng)常參與 教育慈善捐款 ，名列胡潤 2022 中國慈善家排行榜第 36名。 周先生的公司雖然離項目不遠，但仍是通過 秘書前來索取資料 之后才決定來看房，先后來了 4次， 每次都非常匆忙，間隔期也較長 。 他西裝筆挺，話不多，很講求效率。 黃先生，某香港知名豪宅開發(fā)商。 魏先生，某國際食品集團董事長，在大陸投資總額達 12億美元，旗下共擁有55家營運公司， 34家工廠， 3家量販店， 31家速食餐廳，員工近 24000人。 高先生，臺灣第一家公開上市的網(wǎng)絡(luò)公司區(qū)域總裁，以自創(chuàng)品牌行銷電腦網(wǎng)絡(luò) 產(chǎn)品遍及全世界 100多個國家。 陳先生，臺灣某國際集團總裁，在全球擁有數(shù)千家美容分支機構(gòu)， 15年來以 ? 醫(yī)學為本，護膚為用 ? 享譽世界 13個國家。 國際集團華人總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號 /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 郭先生，某食品集團董事經(jīng)理，在 新加坡本土發(fā)展了 23家連鎖店， 成為新加坡第 一家掛牌上市的面包企業(yè) 國際集團華人總裁 魏應(yīng)交， 頂新國際集團董事長。 目前在大陸投資總額達 12億美元，旗下共擁有 55家營運公司， 34家工廠， 3家量販店， 31家速食餐廳，員工近 24000人。 魏先生 出生于臺灣 一個作油榨業(yè)的家庭。 1989年魏氏兄弟接手家族生意，放棄了臺灣股市上萬點，房地產(chǎn)可以一夕致富的年代，而是帶著 1700萬美元來大陸闖蕩，因為 堅信?十年后賺錢的地方在大陸? 。 魏先生認為前來中國的人有三種。?第一種，希望在中國建立事業(yè)。這種人是企業(yè)家， 有視野要建立和發(fā)展社群。 第二種則是生意人，旨在賺錢；假如賺不到錢，就撤退。第三種是移民，他們要尋找更好的機會。? 魏先生 衣著較為樸素 ，快人快語，而且?guī)в胸S富的肢體語言，使人印象深刻。 龍?zhí)?,年齡 65歲，海歸派，臺灣人，在美國生活多年。 王先生， 50歲，媒體公司老板，北京人非中國籍，有較長時間的國外居住經(jīng)驗，分別在棕櫚泉、晴翠園、聚龍花園等處臵業(yè) 莫先生， 40多歲，從事 IT行業(yè)，家在上海，常駐地北京，基本上一周往返一 次。分別在北京泉發(fā)花園、上海、美國舊金山擁有別墅物業(yè)。 劉女士， 39歲，從事汽車零配件行業(yè)，在美國有自己的公司。 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號 /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 彭先生， 40多歲，從事商業(yè)貿(mào)易行業(yè)，多年從事與建材相關(guān)的行業(yè)，有 5年的 國外生活經(jīng)歷，在澳大利亞買過別墅。 有海外生活背景的華人階層 —— 功成海歸 有海外生活背景的華人階層 —— 功成海歸 龍?zhí)?， 海歸派，臺灣人 ，在美國生活多年。曾經(jīng)也征戰(zhàn)商海，現(xiàn)在跟著老公回國，孩子都在國外。 非常注重保養(yǎng) ，看上去只有四十幾歲，心態(tài)年輕。 因為龍?zhí)图胰嗽趪饩幼《嗄?，希望找個環(huán)境、生活方式類似北美風格的別墅長期居住，延續(xù)其已經(jīng)習慣的 北美生活氛圍 。買房注重 地段、環(huán)境及升值潛力 。他們雖然是用來居住，但希望買一棟可以用來 傳給子孫后代有價值的房屋。 龍?zhí)募?裝修很有品位 ，每個空間都 按照功能精心布臵 ，并陳列了她自己的一些 收藏品 ，其中那幅價值百萬的古畫屏風是輾轉(zhuǎn)從美國專人運回來的。 龍?zhí)胱∩鐓^(qū)后，很快在社區(qū)內(nèi) 建立 了自己的 圈子 ，經(jīng)常和鄰居以及朋友一起開舞會 ,健身，做美容，對社區(qū)活動也相當熱心。 臺灣著名藝術(shù)家，曾創(chuàng)造美國伯克萊大學最好成績的戲劇研究博士，被譽為 ? 臺北劇場最閃亮的一顆星 ? 。 Michael， 41歲，摩托羅拉公司系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)部總經(jīng)理，兼作投資基金，財富急劇積累，另外以合伙人身份參與控股 4家公司。 曾生 , 34歲，某著名實時通訊公司創(chuàng)始人之一，中國各大城市具有別墅一套， 以收藏為樂趣 。 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號 /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 陳先生， 42歲，咨詢行業(yè)董事長，行業(yè)的領(lǐng)頭羊，其企業(yè)高速成長。 以知識積累財富的 新知富階層 以知識積累財富的 新知富階層 曾先生， 34歲，騰訊創(chuàng)