【正文】 品百貨店（內(nèi)街形式） 名店街區(qū) 新星天地 名店街區(qū) 名店街區(qū) 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 90 頁 名店街區(qū) 以 高檔品牌服裝、品牌眼鏡、珠寶首飾、飾品為主；新星天地是室內(nèi)兒童游樂場；精品百貨店則以店內(nèi)街的形式分布于商場一層，主營品牌男女服飾、品牌化妝品、精品百貨。我司通過深入的市場調(diào)研，結(jié)合考慮經(jīng)營商家的經(jīng)營實(shí)力及客戶的消費(fèi)習(xí)慣制定了以下的業(yè)態(tài)組合建議： 組合原則 ? 符合項(xiàng)目整體功能 ? 利于提升賣場形象 ? 業(yè)態(tài)租金承受能力強(qiáng)弱對整體租金收益的影響 ? 面積需求、人流支撐要求及展示性要求 ? 品 牌經(jīng)營能力高低、輻射區(qū)域大小 ? 行業(yè)消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)市場需求大小 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 90 頁 步行街業(yè)態(tài)定位 香港時尚步行街 通過現(xiàn)代建筑風(fēng)格的建筑，結(jié)合世界流行文化，賦予本項(xiàng)目步行街特色化主題和深厚的文化內(nèi)涵，增強(qiáng)項(xiàng)目商圈輻射力，并增加了旅游觀光功能； 香港時尚步行街集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等多功能于一體的 體驗(yàn) 式特色商業(yè)街區(qū)，配套齊全、業(yè)態(tài)豐富、品味高雅、參與感強(qiáng)，為人們創(chuàng)造一種休閑、舒適、輕松的購物氛圍，實(shí)現(xiàn) “在休閑中購物，在購物中休閑 ”。所以本項(xiàng)目形象定位高檔、經(jīng)營定位以中檔為主，購物中心總體定位中高檔，百貨、專賣店、便利店中高檔，超市大眾化、餐飲娛樂中檔；少量品牌中高檔是順應(yīng)市場發(fā)展的趨勢，能最大程度上滿足消費(fèi)者日益增長的消費(fèi)需求。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 90 頁 輻射廣度及消費(fèi)深度考慮 本項(xiàng)目旨在打造 商丘市頂級時尚購物中心 ，考慮到商丘的整體消費(fèi)力及部分業(yè)態(tài)的產(chǎn)品特殊性，所以產(chǎn)品總體檔次需定位于中檔，部分業(yè)態(tài)定位于大眾化，以滿足消費(fèi)者各 種不同消費(fèi)需求，從而擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍。結(jié)合國際上對商業(yè)商圈的劃分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)中國商業(yè)的特點(diǎn)作出符合中國國情的商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)： 商業(yè)形式 總體 規(guī)模 建筑形式 交通條件 輻射范圍 業(yè)態(tài)形式 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 90 頁 城市級商業(yè)中心 20 萬m2 以上 多個獨(dú)體商業(yè)樓組成的商業(yè)街 依托城市中心主干道的交通樞紐，充裕停車場地 外向吸引力極強(qiáng) 大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營店、超市、專業(yè)市場為主，輔以餐飲、娛樂、休閑、旅游 區(qū)域級商業(yè)中心 10 萬m2 左右 2—3個獨(dú)體商業(yè)樓組合 依托城市主要干道的交通樞紐，充裕停車場地 外向吸引為主，周邊服務(wù)為輔 同上 次區(qū)域級商業(yè)中心 5 萬 m2 左右 1—2個獨(dú)體商業(yè)樓輔以底商；或低密度商業(yè)街 依托城市輔路或靠近主干道，周邊人口密集，擁有相應(yīng)停車位 外向吸引與周邊服務(wù)并舉 綜合商業(yè)，以百貨、大型超市、特色餐飲為主，輔以娛樂、社區(qū)便利商業(yè) 社區(qū)級商業(yè)中心 2 萬 m2 左右 獨(dú)體商業(yè)樓或社區(qū)底商 依托城市輔路，周邊社區(qū)較多，有停車位 周邊服務(wù)為主，外向吸引 為輔 社區(qū)便利商業(yè)，以超市、餐飲、特色專營店為主 社區(qū)商業(yè) 5000 m2 左右 同上 依托社區(qū)道路 周邊服務(wù) 社區(qū)便利商業(yè)，以超市、便 利店、特色專營店為主 從建筑形式、交通條件、業(yè)態(tài)形式來看，本項(xiàng)目達(dá)到區(qū)域級商業(yè)中心的要求，其輻射范圍應(yīng)該以輻射道北和道南區(qū)，而且隨著經(jīng)營的日漸成熟，其商圈應(yīng)該逐步向城市級商業(yè)中心過渡，其輻射范圍也應(yīng)該擴(kuò)大到周邊縣市，因此，我司認(rèn)為本項(xiàng)目： 一至三年的市場培育期內(nèi)，輻射范圍以商丘市區(qū)為主 三到五年可持續(xù)發(fā)展期內(nèi)，輻射范圍到周邊縣市 （二）檔次定位 形象高度考慮 本項(xiàng)目包含了步行街、購物商場，以滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)等需求，來滿足不同目的性消費(fèi)的需求；所以在整體形象上需要體現(xiàn)購物中心的現(xiàn)代化形象與檔次，以良好的專賣店形象及配套設(shè)施為客戶提供一個良好的購物環(huán)境。形成層次性、競爭性、社會性、連續(xù)性 ——形成核心競爭力。 消費(fèi)者對商業(yè)業(yè)態(tài)趨向多元化、復(fù)合化 消費(fèi)者業(yè)態(tài)需求多元化示意圖如下 現(xiàn)代消費(fèi)者對消費(fèi)過程的要求很高，人們希望除了一般意義的產(chǎn)品外，得到更多東西。當(dāng)物質(zhì)需求逐步得到滿足時，人們的欲求向多方位延伸，形成綜合消費(fèi)方式。 交通系統(tǒng)滯后 動靜態(tài)交通系統(tǒng)是保證步行街有效運(yùn)作的生命線，而不少國內(nèi)步行街在這方面明顯滯后 三、現(xiàn)代人消費(fèi)需求多元化 現(xiàn)代消費(fèi)者需求的多元化決定了商業(yè)步行街的全新的發(fā)展趨勢，因此，我們研究消費(fèi)者需求特征來驗(yàn)證消費(fèi)者對何種模式的步行街有偏好。 步行街街面功效的弱化 步行街的街面規(guī)劃設(shè)計無法消除消費(fèi)者對原有商業(yè)街道路的思維定勢，因而影響了步行街街面對消費(fèi)者消費(fèi)時間的滯留和集客功效。 缺乏可持續(xù)發(fā)展的活性度 由于步行街的建設(shè)未對過去商業(yè)街的業(yè)態(tài)格局進(jìn)行根本的變革，只是在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行簡單的改造，因而限制了步行街這一獨(dú)特的復(fù)合販賣形狀的綜合績效。 商業(yè)利潤下滑 國內(nèi)步行街的規(guī)劃，都是以城市規(guī)劃為基本點(diǎn)，沒有從經(jīng)營步行街的整合營銷角度進(jìn)行考量。國內(nèi)步行街發(fā)展中出現(xiàn)的問題可大致歸結(jié)如下： 經(jīng)營序 列的矛盾 目前為止，國內(nèi)步行街均在既有商業(yè)街基礎(chǔ)上改良完成。雨后春筍般生成的步行街在經(jīng)營運(yùn)作過程中遇到了一些問題。 ? 服務(wù)優(yōu) 服務(wù)競爭將成為 21世紀(jì)市場競爭的主要形式，它直接關(guān)系到休閑商業(yè)步行街區(qū)的形象，關(guān)系到它的生存和發(fā)展。 ? 分工細(xì) 專業(yè)化程度高，是商業(yè)步行街區(qū)的重要特色，現(xiàn)代消費(fèi)已從社會消費(fèi)、家庭消費(fèi)向個性化轉(zhuǎn)變，要求商店專業(yè)化，品種細(xì)分化，顯示每一個消費(fèi)者的特 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 90 頁 色和特點(diǎn)，在美國許多購物中心里，僅兒童商品一項(xiàng)就分有嬰兒商品專門店、少兒商品專門店、 68歲（學(xué)齡兒童）、芭芘玩具專門店、維尼玩具專門店，面積都在 5001000平方米左右，經(jīng)營的品種幾千種到上萬種。 ? 品種多 商業(yè)步行街區(qū)應(yīng)是商品品種的薈萃，特別是優(yōu)質(zhì)名牌產(chǎn)品要做到應(yīng)有盡有。 發(fā)揮整體優(yōu)勢，是商業(yè)步行街區(qū)發(fā)展的內(nèi)在要求。 商業(yè)街過分?jǐn)U張，必然加劇內(nèi)部的競爭，如何推行錯位經(jīng)營，減少內(nèi)耗力增加凝聚力是發(fā)揮整體優(yōu)勢的關(guān)鍵。直接表現(xiàn)為商業(yè)中心之間、商業(yè)街與商業(yè)街之間的競爭。我國香港之所以成為國際大都市，正是在于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)步行街區(qū)正是城市流通力的重要表現(xiàn)，不僅取決于它的規(guī)模，關(guān)鍵 是它的整體優(yōu)勢。因?yàn)?，商業(yè)步行街區(qū)是城市競爭力的重要表現(xiàn)。 商業(yè)步行街區(qū)是多功能的整合，它的長處在于整體優(yōu)勢。 一、步行街的發(fā)展態(tài)勢 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 90 頁 隨著中國城市化進(jìn)程的明顯加快，城市功能也日趨完善，商業(yè)步行街區(qū)作為城市發(fā)展的一個重要標(biāo)志，越來越受到全國各地各級政府的 重視。本項(xiàng)目的關(guān)鍵在于要在商丘引導(dǎo)一種新的投資理念，并通過獨(dú)到的推廣模式實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 ? 區(qū)域競爭壓 力非常大，周邊在售商業(yè)項(xiàng)目眾多。 ? 項(xiàng)目北側(cè)的危樓在一定程度上已經(jīng)嚴(yán)重影響了本項(xiàng)目的形象，對項(xiàng)目檔次的提升起到了嚴(yán)重的阻礙作用。 ? 目前商丘市缺乏大型的、高檔的綜合購物場所。 ? 向陽路上的 小商販盡管給本項(xiàng)目帶來的一定的負(fù)面影響，但不可否認(rèn)也為本項(xiàng)目的將來吸引了人氣。 O 機(jī)會 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為提升區(qū)域的消費(fèi)能力提供了有力的保障。 ? 項(xiàng)目體量比較小，無法形成規(guī)模效應(yīng)。 ? 本項(xiàng)目步行街為底商形式，這種商鋪對業(yè)態(tài)有一定的限制，許多娛樂業(yè)、大型餐飲業(yè)等租金承受能力高的業(yè)態(tài)將無法在本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營。 W 劣勢 ? 項(xiàng)目周邊有實(shí)力的商業(yè)競爭樓盤對本項(xiàng)目來說存在很大的威脅，因我地塊比較小，發(fā)揮的空間有限，在品牌建設(shè)上難有作為。 b) 周邊商業(yè)氛圍濃厚，各種商業(yè)配套設(shè)施齊全，為項(xiàng)目提供了有力的支撐。 e) 其他：中環(huán)購物廣場招商有肯德基和奧斯卡影都，因此如果本項(xiàng)目能在宣傳上突出我有它無的話，相信他們的資源能充分的被我使用。 c) 超市：在凱旋路南距離本項(xiàng)目大約 2500 米處即將建立丹尼斯大型超市，另據(jù) 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 90 頁 當(dāng)?shù)厝酥v北京華聯(lián)也將在本項(xiàng)目附近開店，從而可以加快項(xiàng)目周邊人氣的聚集，提升商業(yè)氛圍，增加商業(yè)項(xiàng)目的升值空間。 第二部分 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目基本情況 本案位于商丘的梁園區(qū)，民主路、凱旋路、向陽路交會處見下圖： 項(xiàng)目鳥瞰圖如下： 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 90 頁 項(xiàng)目目前正處于拆遷之中 二、 項(xiàng)目周遍配套如下圖所示 a) 車站：在本項(xiàng)目周邊有五個車站，分別是 500 米左右的火車站、 800 米的中心汽車站，西邊 300 米左右的長途汽車站，以及凱旋路汽車站和項(xiàng)目北面的歐亞市場汽車站，交通便捷，去大城市進(jìn)貨包括發(fā)送貨都比較方便，同時也為項(xiàng)目將來的商場和步行街積攢人氣。 ◎交房日期分析 目前市場上銷售的樓盤的交房日期，基本上集中在 2020 年的下半年，可以預(yù)見2020 年是商丘市地產(chǎn)竣工面積增加比較大的年份，許多大型商業(yè)項(xiàng)目都在 6 月份交付使用，加大了市場競爭的力度。表明目前商丘本地居民的總價承受能力是以 25 萬為一個分水嶺的。主力面積主要在 3050 ㎡之間。周邊商業(yè)氛圍濃厚，只要該區(qū)域有高檔、新穎的商業(yè)形態(tài)（類似中環(huán)和本項(xiàng)目的商業(yè)廣場），本區(qū)域租金還有上漲的空間。 ◎租金分析 核心商圈，鋪位租金高，有很大的投資空間，市場需求旺。 產(chǎn)品特征 ◎量體分析 目前的市場上商業(yè)項(xiàng)目單體供應(yīng)量都不大，但是本案所處的核心商圈的投放量在 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 90 頁 20 萬平米以上，隨著投放量的增加，供應(yīng)量持續(xù)穩(wěn)步的上揚(yáng)，勢必會加大加快市場競爭力度，對于本項(xiàng)目的銷售來說是不利的。 總之：商丘的居民消費(fèi)水平是比較不錯的，只要產(chǎn)品好定位合理，設(shè)計推廣新穎有創(chuàng)意，產(chǎn)品能有其獨(dú)特吸引人之處，即使價格適當(dāng)抬高銷售阻力也不會太大。 從廣告推廣角度：商丘人知道項(xiàng)目一般都是從戶外展板和條幅上進(jìn)行了解，電視廣告和報紙受關(guān)注度相比較低。 從管理角度：商百名店街的門面空置可以給 我項(xiàng)目的銷售以及后期管理提供一個借鑒