【正文】 －－朱喜平 ? 現(xiàn)在南京不讓賣產(chǎn)權式商鋪了，失敗的例子很多，容易引起經(jīng)營糾紛，蘇寧銀河（的商鋪投資者）都吵著要退鋪子。 ? 另一方面，受訪者認為小面積的店鋪 這樣的店鋪租金單價會比較高，經(jīng)營的項目也比較靈活，更容易出租。像這么大面積的店鋪比較方便出租，經(jīng)營什么項目也比較靈活。 －－紀慧 ?最好搞餐飲。 －－管文娟 深 訪 語 錄 經(jīng)營者對本項目信心足，興趣度很高 ? 項目信心：經(jīng)營者皆對本項目表示看好； ? 關注動向：大多數(shù)經(jīng)營者愿意繼續(xù)關注本項目，希望及時得知本項目有關信息； ? 租購意向：除少數(shù)考慮轉行和不擴展業(yè)務的受訪者外，都對本項目有較強的購買或租用意向。 －－周梅 ?（湖南路）應該算是中檔到中高檔，還沒有完全是很高檔的，沒有。商業(yè)形態(tài)較為成熟，有公認的強勢業(yè)態(tài)（餐飲、品牌專賣）和有影響力的品牌形象（無假貨、文明街）。 ?所以鋪的面積比較大。 －－張雷 ?賣服裝的話 50平米足夠了，賣服裝不需要什么倉儲的地方，要的就是周轉快。 ? 除河西外，各個商圈停車條件的得分都不足 3分（滿分 5分），消費者對停車設施條件還有很大的提升要求。一方面，河西商業(yè)區(qū)尚沒有老城區(qū)商業(yè)中心的人氣，另一方面，作為后起之秀，其意識到了停車條件對商業(yè)中心的重要影響，做了較好的規(guī)劃。 電影院 KTV 溜冰 美容健身 酒吧 一般 % 比較好 % 很好 % 說不清 % 不太好 % 圖 :對湖南路休閑娛樂的整體評價（ N＝ 156） ? 服務態(tài)度好（ %） ? 方便到達（ %） ? 休閑娛樂設施好（ %） ? 價格合理（ %） ? 娛樂項目有特色（ %） ? 娛樂場所規(guī)模大（ %） ? 周邊方便購物（ %） ? 周邊方便用餐 (%) 正面評價 （多選） ? 娛樂項目沒有特色（ ） ? 不方便停車（ %） ? 娛樂場所規(guī)模小（ %） ? 價格不合理（ %） ? 服務態(tài)度差（ %） ? 沒有什么有名氣的場所（ %） ? 節(jié)目不夠時尚新穎（ %） ? 檔次低（ %） 負面評價 （多選） % % ? 消費者認為在湖南路商圈休閑娛樂的優(yōu)點主要是服務態(tài)度好和方便到達，另外休閑娛樂設施好、周圍方便購物和用餐也是比較突出的優(yōu)點； ? 消費者對湖南路負面評價比較多的是有了娛樂節(jié)目缺乏特色和不方便停車。這與不同類型消費者的消費能力有關。 ? 中檔次中餐是所有受訪者選擇比例最高的，另外，西式快餐以其方便、衛(wèi)生得到相當部分消費者的青睞。 高端消費者對于購物場所的檔次需求更高 高檔次 中高檔次 中檔次 中低檔次 低檔次 普通購物消費者 N＝ 137 高端購物消費者 N＝ 54 有可能 % 非常可能 % 肯定去 % 不大可能 % 一般 % 圖 :專程去新購物場所的可能性（ N=205） 高端消費者更易受到廣告影響 專程去新購物場所 的可能性為 ％ ? 高端消費者更多地通過各類廣告獲得購物信息； ? 電視廣告、網(wǎng)絡廣告和雜志對于高端消費者的影響更多。 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 在湖南路購物狀況及評價 在湖南路用餐狀況及評價 在湖南路休閑娛樂狀況及評價 接受度測試 1 2 消費業(yè)態(tài)需求 消費習慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 服裝是消費者在湖南路購買最多的商品 休閑裝 皮鞋 運動鞋 襯衫 /T恤 運動服 正裝 /職業(yè)裝 化妝品 皮具 內(nèi)衣 珠寶首飾 手表 運動包袋 戶外用品 其它 圖 :購買最多的商品（ N＝ 205多選） ：服裝 ：皮鞋皮具 ：個人裝飾品 ：運動休閑用品 班尼路、美特斯邦威、真維斯、 ONLY、啄木鳥、七匹狼、花花公子、夢特嬌、鱷魚恤、以純、唐獅、雅戈爾、 Jack Jones、艾格、鄂爾多斯、 Kappa、杉杉、海瀾之家 在湖南路購買最多的品牌： 老人頭、金利來、皮爾卡丹、蘋果、萬里、森達、花花公子、千百度、達芙妮、紅蜻蜓、星期六、貝吉、天美意、百麗、鱷魚、錦美堂、 BOSS、真美詩、富貴鳥 蘭蔻、歐萊雅、玉蘭油、 ZA、美寶蓮、妮維雅、旁氏、歐柏萊、玫琳凱、羽西、寶慶銀樓、通靈翠鉆、天王表、羅西尼、西鐵城 耐克、 361度、 Kappa、李寧、阿迪達斯、 Nikko、安踏、 Puma、特步、百事、佐丹奴、恩寶、匡威、鱷魚、美津奴 消費者更愿意在商店內(nèi)購物 % % % 商廈內(nèi)部的專柜或專賣店 商業(yè)街上的專賣店 馬路邊上的店鋪 圖 :平時喜歡在哪里購買商品（ N＝ 205） 湖南路商場 蘇寧環(huán)球購物商場 湖南路沿街的品牌專賣店 山西路百貨 蘇寧銀河購物 蘇寧電器賣場 太平洋百貨 湖南路沿街的店鋪 (非專賣店） 百富運動城 馨禾服飾商場 溫莎 /溫妮購物廣場 圖 :一般會光顧哪些購物場所（ N＝ 205） ? 首先，半數(shù)以上受訪者（ ％）喜歡在商店內(nèi)部購買商品，在沿街店鋪中，愿意光顧專賣店的比例大大高于一般的小店鋪； ? 其次，在湖南路商圈，消費者光顧最多的是湖南路商場和蘇寧環(huán)球購物商場，超過了湖南路引為特色的沿街品牌專賣店，湖南路沿街的小店鋪的光顧率僅有 ％； ? 由此可知，消費者更傾向于在商店內(nèi)部進行購物。 消費者在購物上單次消費金額最高 圖 :普通消費者單次消費金額（ N＝ 144） 1020元 2050元 50100元 100200元 200300元 300400元 400600元 600800元 8001000元 1000元以上 普通購物消費者 普通餐飲消費者 普通休閑娛樂消費者 1020元 2050元 50100元 100200元 200300元 300400元 400600元 600800元 8001000元 1000元以上 高端購物消費者 高端餐飲消費者 高端休閑娛樂消費者 圖 :高端消費者單次消費金額（ N＝ 71） 0 10 20 30 40 50 60 70 80 湖南路 新街口 夫子廟 中央門 普通購物消費者 N＝ 137 高端購物消費者 N＝ 54 購物時選擇的商業(yè)區(qū) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 湖南路 新街口 夫子廟 河西商業(yè)區(qū) 中山北路 太平南路 普通餐飲消費者＝ 118 高端餐飲消費者＝ 56 用餐時選擇的商業(yè)區(qū) 湖南路 新街口 夫子廟 河西商業(yè)街 太平南路 普通休閑娛樂消費者 N＝ 102 高端休閑娛樂消費者 N＝ 46 圖：休閑娛樂時選擇的商業(yè)區(qū) 除湖南路和新街口外，部分高端消費者選擇在河西商業(yè)區(qū)用餐和休閑娛樂 自己生活中需要 節(jié)慶假日 休閑娛樂中順便購物 工作或者學習疲勞，外出放松 了解時尚流行趨勢 就餐前后順便購物 購買禮物 家庭紀念日 陪同朋友 圖 :購物一般屬于哪些情況（ N＝ 191多選） 逛街購物中順便就餐 招待親戚或者同學、朋友 節(jié)慶假日 在家里吃煩了，想換換口味 休閑娛樂中順便就餐 招待客戶 家庭紀念日 其它 圖 :外出用餐一般屬于哪些情況（ N＝ 174多選） 親戚或者同學、朋友聚會 節(jié)慶假日 放松身心 逛街購物中順便娛樂 工作或者學習疲勞，外出放松 鍛煉身體 家庭紀念日 招待客戶 就餐前后順便娛樂 圖 :休閑娛樂一般屬于哪些情況（ N＝ 148多選） 購物過程中更易產(chǎn)生其它類型消費 ? 購物原因主要時由于自己生活需要，其次時在節(jié)慶假日里購物； ? 在外用餐很大程度上時在逛街購物中順便用餐及招待親友； ? 半數(shù)的休閑娛樂屬于親戚、同學或者朋友聚會。 ? 不同類型消費者的家庭收入有較大差距，普通消費者中 30014000元 /月收入的最高，高端消費者的家庭月收入則比較平均，月收入 10000元以上的達 %。 ? 盡管湖南路和新街口接近百萬的黃金周人流量相比有一定差距，但是人均消費額并不遜色。 人流量 消費額 ? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2023年湖南路日平均人流量為 14萬人次，周末人流量為 30萬人次，節(jié)假日人流量達 50萬人次。 目 錄 第一部分 商業(yè)供給現(xiàn)狀 1 2 3 地塊商業(yè)配套 湖南路商圈 業(yè)態(tài)分布 南京各大商圈整體狀況 地塊周邊交通現(xiàn)狀與規(guī)劃狀況 地塊與南京其它商業(yè)網(wǎng)點距離 地塊周邊人流量與停車狀況 公交線路密集，地鐵五號線將設站點 所在道路 公交線路數(shù)量 云南北路 2 湖南路 12 湖北路 4 中山北路 9 山西路 10 中央路 14 童家巷 1 馬臺街 4 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 湖南路商圈周邊的公交線路十分密集，有十多條線路在周邊設有站點。 湖南路地下商業(yè)街項目的挑戰(zhàn)： 地下空間開發(fā)成本較高，開發(fā)時間相對較長； 開發(fā)過程中涉及到對周邊商家的影響、停車及道路出行等問題； 地下空間的先天劣勢，空氣、光線和壓抑感等等都成為投資者、經(jīng)營者和消費者的心理壓力。 經(jīng)營面積 —— 預計為 3萬平方米。 范圍 —— 西起中山北路、山西路與湖南路交叉口的地下過街通道，東至中央路地下 過街通道，全長 1030米，西端向北延伸至山西路市民廣場。 25 4000 喬丹 24 1800 山西路百貨 ?同樣是根據(jù)營業(yè)額進行扣點的方式，作為場地租用費，不再收取水電費和管理費，未提及進場費； ?商場按月來結算費用； ?進場之前要對品牌進行審核，如果是代理商的話，要看廠家的授權證明； ?對于知名品牌比較歡迎，愿意給予一定的優(yōu)惠； ?山西路百貨和湖南路商場的扣點類似，在湖南路商圈的扣點相對較低，但這里的招商人員表示并沒有對各專柜確定要完成的營業(yè)額指標； ?平均扣點在 2225%左右，一樓的化妝品、珠寶首飾扣點較高，其次是二樓的女裝、休閑裝，三樓四樓的男裝和運動裝扣點相對較低，但是樓層位置也比較差。同種產(chǎn)品，品牌不同，扣點不同，一般品牌的扣點比知名品牌扣點高； ?不同樓層的扣點不一樣，樓層越高扣點越少，由于各個樓層出售的商品不一樣，扣點多的商品安排在人流量大的低樓層，因此等于是體現(xiàn)在商品上； ?同一樓層，位置不同，扣點會有差別，但是差別不大，因為這與其營業(yè)額有關，如果位置好的品牌營業(yè)額不佳，就會被調整到邊角位置； ?另外，一次性簽訂的合同年限越長，給予的扣點也越低； ? 蘇寧環(huán)球的總體扣點情況和蘇寧銀河一致，在 2035%之間，都屬于湖南路商圈較高的。 這一側服裝店每天租金范圍為 715元 /平米，如圣吉奧男褲、上海針織衫、唐之戀等等。 服裝店日租金為 2030元 /平米，如安踏 \本梵妮等。在湖南路的中段有部分個人經(jīng)營的店鋪； ?品牌專賣店的面積較大，開間要求較高，需要廣告宣傳和形象展示； ?餐飲主要為特色小餐飲，面積較小，如南京特色小吃、奶茶、西餐等； ?休閑娛樂場所較少，主要蘇寧環(huán)球購物中心等大商場內(nèi)； ?另外湖南路集聚了多家銀行； ?根據(jù)走訪了解，湖南路門面房的租金為 1萬元 /年/平方米左右。湖南路商圈有十多年的歷史，此商圈的消費群體以本地為主，商家業(yè)態(tài)為接近年輕人的休閑品牌業(yè)。 經(jīng)營狀況：餐飲、服飾經(jīng)營狀況整體好于其他業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營情況 餐飲 服飾 超市 工藝 化妝品 美容美發(fā) 攝影 鞋包 小飾品 藥店