【正文】 2023年 3月 2023/3/262023/3/262023/3/263/26/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/262023/3/262023/3/26Sunday, March 26, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/262023/3/262023/3/262023/3/26 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/3/262023/3/262023/3/262023/3/263/26/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/262023/3/26Sunday, March 26, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 26日星期日 2023/3/262023/3/262023/3/26 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/262023/3/262023/3/263/26/2023 5:49:14 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 ◆ 項目地塊西邊緊鄰神舟四路及中央公園、地鐵口等，相對交通條件成熟，展示性好，建議開發(fā)順序由西向東，分為四期左史依次進行。 富力城均價為 7200元 /平米，除去精裝修后均價為 6200元 /平米 通盤各系產品均價預計： 高層入市價栺： 約 6827元 /㎡ 考慮區(qū)域增長因素， 整盤均價為： 7000元 /㎡ 五、經濟分析－價格策略 五、經濟分析－投資分析 （以高層均價 7000元 /平米為標準計算） 備注 : 以上為靜態(tài)財務成本分析，未考慮財務融資成本。 建筑形式： 小高層以一梯二戶結構為主，高層以二梯四戶板點結合產品為主。 舒適型四房兩廳二衛(wèi) 130～ 140㎡ 10% 針對經濟實力較強的改善型居住需求，突出空間的舒適性，利用贈送面積，吸引客戶。 四、項目定位－產品配比 客戶 客戶 A 客戶 B 客戶屬性 剛需型 改善型 家庭生命周期 二代居住 二至三代同埻 客戶特征 城南、長安、航天基地 航天產業(yè)區(qū)、曲江、高新區(qū)、雁塔區(qū)、長安區(qū) 產品 產品 A 產品 B 戶型 高層 小高層 面積 70110 ㎡ 120180 ㎡ 單價 70008000元 / ㎡ 80009000元 / ㎡ 總價 4988萬元 96162萬元 配比建議 70110平米左右主力戶型占 55% 120180平米左右主力戶型占 40% 戶型 建筑面積 套數比例 產品功能配置 說明 兩房二廳一衛(wèi) 70～ 80㎡ 35% 必配功能： 臥室（不要求主臥套）、客廳、餐廳、分離式衛(wèi)生間、廚房、玄關、二個陽臺 可選擇功能： 儲藏間、贈送空間如露臺等 面向年輕剛性需求人群，主要為 T4板點結構的南向房源。 項目定位戰(zhàn)略背景分析 以區(qū)域稀缺標桿產品，建立市場的領先性，以總價段和市場同類產品的錯位競爭，突出項目優(yōu)勢 避開龍湖洋房產品，市場產品差異化，以錯位競爭戰(zhàn)略爭奪剛需、首改、再改客群 產品及價栺戓略 市場戓略 結合項目條件以及市場環(huán)境 錯位競爭： ?不龍湖產品形成錯位競爭，以 7080平米兩房產品、 90120三房產品、 130140四房產品、 160180平米大平層產品，形成產品梯隊，和龍湖洋房產品及高層產品形成競爭優(yōu)勢。 地塊特質 地塊相對整齊，有 30米高差緩坡，南高北低。 項目定位： 航天產業(yè)基地核心區(qū)域的中高端項目，配套完備的宜居社區(qū)。 ?追求產品品質，理性消費 。 三、住宅市場分析－小結 35 目錄 內部資料 注意保密 一、項目概況 二、城市分析 三、市場分析 四、項目定位 五、經濟分析 六、開發(fā)計劃 四、項目定位－客戶刜步判斷 目標客戶刜判： 根據土地特性及市場環(huán)境，項目的客戶群體是對區(qū)域前景認可，追求居住品質快速提高的客戶群體。 ? 聯排產品 客戶特征，對曲江或城南區(qū)域認可，但受購買力制約，尋求曲江邊緣區(qū)域，愿意通過距離換環(huán)境提升生活品質的客戶，多為實力稍弱型私企老板及政界人士，少量航天城企業(yè)高管和管委會政店人士。 20 數據來源：中國房產信息集團（ CRIC) 數據來源：西安市統計局、中國房產信息集團（ CRIC) ?西安住宅市場近一年供求數據顯示 ——基本上呈現供大于求栺局 單位 （萬㎡） 2023年累計 2023 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2023年累計 新上 市量 1496 99 106 成交量 1000 112 供需比 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1： 1: 1： 均價 6799 6927 6874 6939 6978 6914 6832 6837 6852 7007 7017 6894 6916 根據宗地區(qū)位、產品類型、潛在客戶來源，鎖定主要競爭板塊為： 航天基地板塊和曲江二期板塊 三、住宅市場分析－競爭板塊劃定 21 宗地 神州四路 東長安街 航天大道 航天基地板塊 雁 塔南路 ?區(qū)域角色：崛起中的產業(yè)核心區(qū) ?主力產品： 高層 ?主力均價： 60007000元 / m2 ?主力客群： 本區(qū)域客戶 、 曲江外溢客戶；剛需 、 首改 ?成交面積： 約 30萬 m2(2023年 ) ?代表項目： 富力城 曲江南區(qū)板塊 ?區(qū)域角色：全市高端產品密集區(qū)邊緣區(qū) ?主力產品： 高層 ?主力均價： 6500～ 8000元 /m2 ?主力客群：城南客戶 、 航天城客戶及全市對區(qū)域認可客戶 ?成交面積： 約 45萬 m2(2023年 ) ?代表項目：中海城 、 釐輝世界城 、 曲江香都 22 三、住宅市場分析－競品樓盤分布 三、住宅市場分析－競品樓盤產品推量一覓表 23 項目名稱 主推產品 現價格 元 /平米 2023銷售量 萬平米 2023推盤量 萬平米 曲江二期板塊 中海城 高層 8300（含 1500精裝修） 15 16 名流印象 高層 10 天地源曲江香都 高層、小高、洋房 9000 7 8 金地藝華年 高層 7500 4 8 金輝世界城 小高、高層 8500 10 10 保利春天里 高層 66807850 4 7 航天基地板塊 富力城 高層、別墅 高層 7200（含1200精裝修）別墅 1202317000（含 3000精裝） 8 3 卡布奇諾 高層 6200 5 4 航天城 高層 4800 5 10 千林郡 高層 7200 5 6 智慧谷 高層 5800 4 4 觀山悅 高層 11000（含 2023精裝修） 7 8 龍湖航天項目 洋房、小高、高層 預計洋房 9000 萬科城 高層 8500 （含 1500精裝修） 18 15 雅居樂 高層 8000 15 15 總計 107 124 三、區(qū)域板塊 /產品競爭分類比較表 區(qū)域劃分 項目名稱 物業(yè)類型 面積區(qū)間 主力戶型 月去化套數 總價段 曲江二期 金輝世界城 小高層、高層 96145㎡ 96129三室 45套 86160萬 中海城 高層 70137㎡ 7578兩房 107126三房 65套 56110萬 保利 ?曲江春天里 高層 79153㎡ 80兩房， 97102三房， 125四房 30套 60125萬 金地藝華年 高層 75130㎡ 75兩房， 95115三房， 135四房 30套 65110萬 天地源曲江香都 高層、洋房 80140㎡ 84兩房， 105120三房 28套 75150萬 長安板塊 雅居樂 ?鉑瑯峯 高層、小高層 85144㎡ 8590三房， 94四房 85套 68120萬 萬科城 洋房、別墅、高層 81143㎡ 8385兩房， 89106三房 110套 70160萬 航天城板塊 富力城 別墅、高層 88260㎡ 8388兩房， 125147三房 35套 60450萬 龍湖航天城項目 洋房、小高層、高層 30280㎡ 因項目完全參照香醍系，則 8590兩房， 120三房， 170平層， 210245躍層 —— 30260萬 產品競爭：區(qū)域產品競爭物業(yè)類型組合豐富，以剛需、首改和再改為主，從觃劃上來看，航天城板塊在打造改善型產品上，有著明顯的潛力空間 三、區(qū)域板塊 /面積分析 區(qū)域劃分 項目名稱 70 以下 7090 90110 110130 130144 144180 180220 220240 240以上 航天板塊 龍湖航天城項目 曲江二期 金輝世界城 —— —— % 15% % % —— —— —— 中海城 —— 53% 37% 5% 5% —— —— —— ——