【正文】 . 5 1 2 2 0 5 9 5 . 9 8 3 0 9 6 1 0 . 4 5 9 1 8 9 7 8 2 . 2 4套數(shù) 1671 1075 1606 2327 14351 月份 2 月份 3 月份 4 月份5 月份 ( 至 17日 )近期區(qū)域住宅市場需求走勢 住宅占據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)市場主體； 住宅走勢房地產(chǎn)整體市場走勢相吻合。 區(qū)域等價線分布均勻，價格層次、梯度明顯 地鐵周邊項目分析 軌道交通 9號線一期工程西起松江新城站，東至宜山路站，連接松江新城和徐家匯城市副中心，沿線設(shè) 13座車站和 1個車輛段。 西區(qū)供應(yīng)量主要集中在松江一線延伸線以及環(huán)城線的交匯處，交通優(yōu)勢明顯。 東區(qū)板塊：依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，已成為松江市場上的核心板塊，高檔樓盤最為集中。永懋置業(yè)施賢路地塊 初步定位研究 前 言 根據(jù)貴司要求，針對施賢路地塊進(jìn)行初步的項目定位研究，主要針對松江目前的市場狀態(tài)及地塊條件作為研究基礎(chǔ)開展，因為工作時間的關(guān)系，定位工作只是對項目提出初步的認(rèn)識和意見。板塊成熟度較高，配套齊全。 區(qū)域樓盤集中且同時開發(fā)，造成階段性供應(yīng)量過剩，競爭較為激烈 5000～ 5500元 /㎡ 5500～ 6000元 /㎡ 本案 6000元 /㎡ 以上 5000～ 6000元 /㎡ 4000～ 5000元 /㎡ 區(qū)域等價線分析 價格水平受區(qū)域環(huán)核心帶、城市規(guī)劃、個案品質(zhì)等三大因素影響較大，松江新城二級市場整體價格水平由中心區(qū)域向外輻射形成大格局。 9號線一期工程計劃于 2022年底通車試運營。 1 2 3 . 8 31 1 9 . 9 21 3 7 . 3 61 3 3 . 0 51 3 2 . 2 59 9 0 2 . 0 01 0 9 8 6 . 6 91 0 0 1 1 . 1 16 8 5 8 . 7 44 7 4 6 . 1 41 1 0 . 0 01 2 0 . 0 01 3 0 . 0 01 4 0 . 0 00 . 0 02 0 0 0 . 0 04 0 0 0 . 0 06 0 0 0 . 0 08 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 2 0 0 0 . 0 0平均面積 ( ㎡ ) 1 2 3 . 8 3 1 1 9 . 9 2 1 3 7 . 3 6 1 3 3 . 0 5 1 3 2 . 2 5 平均價 ( 元 / ㎡ ) 9 9 0 2 . 0 0 1 0 9 8 6 . 6 9 1 0 0 1 1 . 1 1 6 8 5 8 . 7 4 4 7 4 6 . 1 4 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 ( 至近期區(qū)域住宅成交均價及平均面積 從 3月份開始，去化物業(yè)開始向中低價位物業(yè)傾斜； 片區(qū)平均成交面積在 120— 135 ㎡ 之間，片區(qū)產(chǎn)品戶型相對較大。 片區(qū)市場較為成熟，現(xiàn)階段以改善型需求為市場主導(dǎo)！ 總建筑面積 ㎡，占地 ㎡ 。 重點個案分析 —— 星辰園 賣點簡述： 距軌道 9號線大學(xué)城站約 150米，緊鄰新城主干道 — 嘉松公路。其特點為多種房型臥室均朝南，且通過大面積的陽臺將其連接。 純小高層和高層住宅項目； 建筑風(fēng)格為新古典主義，大中庭、大幢距、英式建筑風(fēng)格； 生活配套： 社區(qū)商業(yè)、室內(nèi)溫水游泳池、壁球館、彩虹飛橋（連接社區(qū)與輕軌站）； 均價： 6300元 /㎡ 。這個超大型商業(yè)購物中心由政府投資建設(shè)，建成后將相當(dāng)于徐家匯商業(yè)面積總和。 ?區(qū)域個案規(guī)模較大，以異域風(fēng)情為主要產(chǎn)品賣點訴求。距離松江大學(xué)城 10公里 。 地塊周邊商服、教育、醫(yī)療配套成熟，但檔次偏低、規(guī)模偏??； 地塊 15分鐘步行范圍內(nèi)，有大型集中商業(yè)，檔次參差不齊。 隔河相望的 低密度別墅區(qū) 對地塊有提升作用 地塊現(xiàn)狀 —— 內(nèi)部環(huán)境（ A2） ?地塊內(nèi)有高壓線，對項目開發(fā)有一定限制； ?地塊南面有少量植被和公路綠化隔離帶； ?地塊內(nèi)現(xiàn)為農(nóng)民居住密集區(qū)，因為拆遷， 可能影響到項目開發(fā)節(jié)奏 ； ?地塊南、西、北三個方向 都有較長的臨街面 。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% A3號地塊 : 用地面積 :74437平方米 。 地塊周邊規(guī)劃已基本實現(xiàn)，市政改造的環(huán)境提升空間不大！ 地塊位置 地塊遠(yuǎn)景 —— 地鐵 9號線 與 9號線（一期）終點站 ——松江新城站 步行 15分鐘 ； 年底即將開通的地鐵將使項目市場價值和市場空間得到巨大的提升！ 地塊價值分析 ? 地塊整體規(guī)模適中，有一定的景觀資源 。 ? 施賢路硬性割斷南北地塊 。 ? 施賢路西側(cè)橋下和北側(cè)五昆路塊因橋體的遮擋和多層居民樓的保留，相對價值較低。 ?地塊東、西兩側(cè)已有居民區(qū)對項目形成一定的環(huán)境影響。 ？ 地塊部分總結(jié) ?地塊南北部分關(guān)聯(lián)割斷、差異明顯， 兩個地塊的關(guān)系處理 對項目具有重要意義，兩宗地塊具備一定的呼應(yīng)關(guān)系，可以建立一定的內(nèi)在聯(lián)系； ?由于地塊與 9號線站點距離較近，地鐵的帶動作用需要重點關(guān)注； ?地塊周邊的規(guī)劃已基本實現(xiàn)，片區(qū)環(huán)境一般； ?A3地塊西側(cè)水系是該地塊具備的先天優(yōu)越條件，但該地塊臨街面小，將對地塊開發(fā)形成一定的制約； ?A2地塊北側(cè)有高壓線，南側(cè)為高速公路，發(fā)展限制較大； ?A3地塊可能先與 A2地塊啟動； ?地塊存在發(fā)展商業(yè)的機(jī)會。 15621765010750450055007000020224000600080001000012022140001600018000新城商業(yè)廣場 中山廣場 茸梅路010002022300040005000600070008000商鋪價格住宅均價產(chǎn)品發(fā)展思考 —— 商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對比 產(chǎn)品發(fā)展策略建議 A3： 地塊價值較高 缺少沿街面 A2： 地塊條件較差 沿施賢路有操作可能 商業(yè) 支撐作用 人氣注入 使兩宗地塊形成一定的互動關(guān)系，實現(xiàn)價值、品牌的雙贏 Dep 4 項目定位 A3地塊部分 A2地塊部分 項目客戶定位 項目定位概要 基于品牌 :需要不同的項目訴求點 ,形成錯位 。 A3地塊規(guī)劃建議 —— 交通組織 ?A3地塊僅僅南側(cè)與城市道路形成聯(lián)系 ?南側(cè)因為橋梁的原因，路面與地面找平部分臨街面僅僅 200米； 沿施賢路，在 A3地塊東側(cè)設(shè)置小區(qū)入口； 內(nèi)部以環(huán)形路耦合各內(nèi)部組團(tuán)。 A3地塊規(guī)劃建議 —— 戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 (平方米 ) 總戶數(shù) (戶 ) 總建筑面積 (平方米 ) 高層 2/2/2 120 150 18000 3/2/2 135 280 37800 3/2/2 140 200 28000 頂層復(fù)樣式 240 50 12022 合計 95800 洋房 4/2/2 150 38 5700 3/2/2 135 76 10260 4/2/2(頂層 ) 170 38 6460 合計 22420 A3地塊戶型建議 一層， 4/2/2， 150平方米 二層， 3/2/2， 135平方米 三層， 3/2/2， 132平方米 A3地塊戶型建議 頂層復(fù)式， 4/2/2， 173平方米 A3地塊戶型建議 3/2/2， 133平方米 戶型方正，功能齊備； 入戶花園提升產(chǎn)品檔次 A3地塊景觀建議 ?利用地塊西側(cè)外部水景資源，內(nèi)部塑造精致且富有場景感的景觀效果。 通 波 塘 施 賢 路 A3地塊景觀建議 —— 宅前景觀 高層建筑周邊布置一些高植，可以在視覺上有效降低高層的建筑密度。 A2地塊規(guī)劃建議 —— 功能布局 地塊西北側(cè)配制商業(yè)功能； 利用地塊西北側(cè)交通優(yōu)勢； 能夠與 A3地塊產(chǎn)生一定的對應(yīng)； 地塊居住功能圍繞商業(yè)布局； A2地塊規(guī)劃建議 —— 交通組織 將城市道路接入地塊 將人流吸納入社區(qū)，促動商業(yè)價值； 進(jìn)行商業(yè)功能與居住功能的適度隔離。 A2地塊產(chǎn)品建議 —— 改變傳統(tǒng) 北 采光：依然南向，但只完成采光 景觀功能，通過