【正文】 品質(zhì)社區(qū) 推廣主題： 百分百生活、國際花園社區(qū) 市場動態(tài)小結(jié)： ?區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運(yùn)營情況良好，市場成熟度高； ?松江新城的規(guī)劃以及地鐵 9號線的即將通車，片區(qū)市場價值將迎來重新評估的機(jī)會； ?由于擁有較好的環(huán)境資源和交通優(yōu)勢，使得區(qū)域內(nèi)并不缺乏高檔物業(yè)，從而提升了整個區(qū)域的樓盤品質(zhì)； ?現(xiàn)階段，片區(qū)以當(dāng)?shù)馗纳菩托枨鬄橹?，因為松江新城的整體高規(guī)格建設(shè)，擁有一定量的投資需求，特別是地鐵通車后，投資需求可能會被激發(fā) 。 Dep 2 項目地塊分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊遠(yuǎn)景規(guī)劃 用地價值剖析 用地開發(fā)策略 新城核心區(qū) 松江大學(xué)城 滬杭高速 工業(yè)區(qū) 街道辦 地塊位置 ?茸梅路西側(cè)、滬杭高速以北，通波塘東，以施賢路為界分為南北兩塊。 ?距離新城核心區(qū) 5公里 。 在新城核心區(qū)輻射范圍內(nèi)，但核心區(qū)配套對項目產(chǎn)生的影響較弱！ 地塊現(xiàn)狀 —— 地塊位置 ?地塊周邊配備有社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、菜場、商鋪等基本生活設(shè)施。 ?從地塊步行至中山廣場 5分鐘 ，至松江新城商業(yè)廣場 10分鐘 ，至老城區(qū)商業(yè)廣場、易初蓮花大賣場 15分鐘 。 中山 廣場 新城商 業(yè)廣場 易初 蓮花 中山地 段醫(yī)院 學(xué)校 祥和菜場 學(xué)校 地塊現(xiàn)狀 —— 商服配套 緊鄰公共汽車五里塘站，擁有滬古專線等 5條線路，可到達(dá)松江區(qū)城區(qū)主要站點及青浦區(qū)。 地塊通達(dá)性良好，城市公共交通配套完善！ 地塊現(xiàn)狀 —— 外部交通 地塊現(xiàn)狀 —— 外部環(huán)境 A3地塊： 與 自然水系 相鄰，有一定的景觀資源 施賢路 將地塊硬性分割為兩塊 滬松公路、滬杭高速 產(chǎn)生嚴(yán)重的噪音、灰塵和車流。 居住密集區(qū) 高壓線 地塊現(xiàn)狀 —— 內(nèi)部環(huán)境（ A3） 廢棄廠房、學(xué)校 制造企業(yè) 多層宿舍 ?地塊平整，起伏較小。 A2號地塊 : 用地面積 :64864平方米 。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% 建筑面積 : 建筑面積 : 被市政道路分割為兩個部分的 22萬平方米的大型社區(qū)； 。 一城兩貌 松江新城 老去的城市 ? 長期居住人口的大量流失 ? 商業(yè)和其他行業(yè)的逐漸萎縮 ? 外來人口的臨時聚居地 新興的城市 ? 現(xiàn)代化的公共設(shè)施 ? 現(xiàn)代化的設(shè)計形態(tài) ? 現(xiàn)代化的處理手段 改造 打造 地塊位處新老城區(qū)交界， “改造”與“打造”需同時進(jìn)行！ 地塊遠(yuǎn)景 —— 區(qū)域規(guī)劃 ?城市住區(qū)邊緣； ?東、南向遠(yuǎn)景為工業(yè)用地； ?地塊周邊住區(qū)規(guī)劃已基本實現(xiàn)； ?地塊周邊沒有大型市政綠地、公園。 ? 茸梅片區(qū)相對居住環(huán)境成熟，人氣較足 。 ? 地塊周邊住區(qū)成熟，人流密集， 存在一定的商業(yè)價值。 ? 地塊微環(huán)境差異明顯，難以統(tǒng)一 . 在地塊微環(huán)境價值分析上，需要將兩個地塊區(qū)別對待，個別分析。 ? 地塊沿施賢路東側(cè)部分，即近幼兒園學(xué)校部分，因人流相對聚集，開發(fā)價值也較高。 多層居民樓 幼兒園 小學(xué) A3地塊的價值 體現(xiàn)主要集中在西側(cè)自然水源的有效利用。 ?地塊南側(cè)受高速路干道的影響較大，灰塵、噪音和車流將成為地塊最大的硬傷。 A2地塊總體價值較低，如何規(guī)避地塊本身的硬傷是關(guān)鍵！ 土地開發(fā)策略思考 A A3不同的微環(huán)境，形成了項目的性格 核心要素：一河、一路、一電線 不利要素＞＞有利要素 高速路沿線的心理抗性＞項目微環(huán)境認(rèn)知 建議： A A3分而治之！！ 土地開發(fā)策略思考 A2地塊內(nèi)密集的住宅將影響到項目開發(fā)進(jìn)度； A3地塊內(nèi)需拆遷的主要是廠房及廢棄建筑，拆遷相對更為快速。 公開同主體操作； 通過不同的項目主題形成錯位； 共享配套資源。 Dep 3 項目發(fā)展策略 項目的品牌策略 產(chǎn)品發(fā)展策略 品牌現(xiàn)狀 永懋置業(yè) —— 企業(yè)品牌 —— 片區(qū)具有一定知名度； 項目品牌 —— 文薈峰景 —— 區(qū)域明星樓盤； 客戶平臺 —— 永懋會 —— 已經(jīng)搭建并形成一定規(guī)模的客戶平臺。 商業(yè)物業(yè)與住宅對比 在同地段進(jìn)行商業(yè)和住宅物業(yè)的價值對比； 商業(yè)物業(yè)的價值明顯高于住宅類物業(yè)的價格； 地段越成熟商業(yè)與住宅物業(yè)的差價幅度越大。 基于土地 :需要規(guī)避不利影響 ,揚(yáng)長避短 。 兩宗地塊分別定位，以達(dá)到品牌、價值等多個方面的共贏！ 不同的產(chǎn)品訴求，覆蓋市場需求，形成一定的競爭優(yōu)勢！ A3地塊先期開發(fā)， A2地塊后續(xù)跟進(jìn)開發(fā)！ Par 1 A3地塊部分 A3地塊總體定位 水岸景觀現(xiàn)代生活社區(qū) ?強(qiáng)調(diào) A3地塊西側(cè)通波塘的景觀資源優(yōu)勢，內(nèi)外結(jié)合，形成項目景觀價值引擎； ?現(xiàn)代風(fēng)格，展現(xiàn)新城市的新生活風(fēng)貌； ?生活社區(qū)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)部的生活氛圍，與周邊建筑形成一定的區(qū)隔； ?強(qiáng)調(diào)社區(qū)感，與文薈峰景項目形成一定暗合，產(chǎn)生一定的形象聯(lián)系。 A3地塊規(guī)劃建議 —— 產(chǎn)品品類建議 A3號地塊 : 用地面積 :74437平方米 。 A3地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議 —— 高層部分 立面采用現(xiàn)代元素，講究細(xì)部構(gòu)件的精美和效果的變化，提升住宅的整體品質(zhì)感。 ?將生活化的元素充分的融入到景觀要素中； ?以硬地配合草皮作為主要景觀察元素，適度搭配適宜本地氣候條件的高大喬木； ?注重景觀與建筑的結(jié)合，建筑底層塑造 “ 零距離 ” 的景觀體驗。 A3地塊景觀建議 —— 組團(tuán)公共空間 富有藝術(shù)氣息的硬地景觀，搭配休閑小品，營造出舒適的公共活動空間。 通 波 塘 施 賢 路 錯落的密植、跌水等手法的運(yùn)營，打造出精致的水體景觀。 Par 2 A2地塊部分 A2地塊總體定位 新技術(shù)概念的活力社區(qū) ?通過技術(shù)手段，消除高速公路帶來的不利影響； ?新技術(shù)作為項目主題，需要在多個方面應(yīng)用； ?活力社區(qū)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)富有活力的生活氛圍和社區(qū)精神； ?進(jìn)行商業(yè)方面的突破，商、住功能的綜合處理，形成社區(qū)生活的活力。 地塊內(nèi)部 將人流吸納入社區(qū)，促動商業(yè)價值； 進(jìn)行商業(yè)功能與居住功能的適度隔離。 容積率 :≤ 綠地率 :≥ 30% 其中集中綠地 : ≥ 10% 總建筑面積： 物業(yè)類型 用地面積 容積率 建筑面積 多層 15000 16500 小高層 38614 soho 特色商業(yè)街 10000 1 物業(yè)管理用房 1250 合計 A2地塊產(chǎn)品建議 —— 產(chǎn)品分析 北 傳統(tǒng)居住模式解析： 通過南北向開設(shè)門窗，解決居住中的采光、通風(fēng)、晾曬等活動 地塊南向高速公路 尾氣、噪音、視覺 …… 高速公路帶來的諸多不利因素將對地塊南側(cè)住宅帶來 銷售阻力。 使用密封窗，隔離噪音 尾氣 A2地塊產(chǎn)品建議 —— 改變傳統(tǒng) 北 通風(fēng)：利用地形特征，建筑形成疊錯，改南北通風(fēng)為東西通風(fēng)， 形成端頭陽臺，解決晾曬等問題。中央式機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)原理： VMP K 系統(tǒng)能保證室內(nèi)高質(zhì)量、持續(xù)、無噪音通風(fēng)，尤為適用新建的住宅。異臭味、懸浮顆粒物、水蒸氣，引入室外自然新風(fēng)，防止交叉感染疾病。 A2地塊產(chǎn)品風(fēng)格建議 絢麗斑斕，富有強(qiáng)烈現(xiàn)代感的外立面形態(tài)； 充分展現(xiàn)生活 “ 活力 ” 所帶來的跳躍感。 A2地塊規(guī)劃建議 —— 戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型 戶型面積 (平方米 ) 總戶數(shù) (戶 ) 總建筑面積 (平方米 ) 多層 2/2/1 85 28 2380 2/2/2 90 48 4320 3/2/2 110 30 3300 頂層復(fù)式 150 20 3000 合計 13000 小高層 2/1/1 85 184 15640 3/1/1 105 250 26250 3/2/2 115 130 14950 頂層復(fù)式 180 50 9000 合計 65840 SOHO 1/1/1 45 200 9000 1/1/1 65 95 6175 合計 15175 A2地塊戶型建議 3房 2廳 105— 125平方米