【正文】 下的策略選擇 第一步： 旗忠森林體育城未來區(qū)域價(jià)值傳遞和提升 第二步： 顛覆板塊常規(guī)性價(jià)比認(rèn)知 第三步： 建立頂級(jí)別墅特殊服務(wù)體系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 旗忠森林體育城未來區(qū)域價(jià)值傳遞和提升 STEP1 NOW The Future VS 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域價(jià)值＋社區(qū)價(jià)值＋產(chǎn)品價(jià)值＋服務(wù)價(jià)值 性價(jià)比認(rèn)知 產(chǎn)品價(jià)格 中房森林別墅： 2萬均價(jià)，準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)首期售出 40%。并且和三級(jí)甲等醫(yī)院形成聯(lián)動(dòng)，提供特殊通道、上門服務(wù)等措施； 子女教育顧問、私人教練、形象和心里顧問等 ； STEP3 建立頂級(jí)別墅特殊服務(wù)體系 —— 規(guī)劃資源只是項(xiàng)目的點(diǎn)綴 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 . 基于產(chǎn)品和目標(biāo)客戶的精確制導(dǎo)和創(chuàng)新營銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 玫瑰園項(xiàng)目的產(chǎn)品特質(zhì) ? －完美比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 占地 完美比例 建筑與占地的比例 ： 容積率雖不是最低，但項(xiàng)目中的大宅占地面積要大于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 LB03 避免相鄰住戶之間的視線干擾； ?主 傭生活分隔的比例 ：無機(jī)房別墅電梯，主傭分離通道； 。 建筑 完美比例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從馬勒別墅到玫瑰園，創(chuàng)造老上?；▓@洋房的場(chǎng)所感，給居者以淳厚的文化感受；從一個(gè)世紀(jì)的終極居住夢(mèng)想、經(jīng)典傳承，到開創(chuàng)一個(gè)新的世紀(jì)經(jīng)典 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 童先生，浙江大型股份制民營企業(yè)集團(tuán)總裁，位居中國民營企業(yè) 500強(qiáng)之列 吳先生，某 500強(qiáng)前十位民營企業(yè)副總裁，在全國各地設(shè)有 2022多家銷售公司和特約經(jīng)銷處，在國外設(shè)立了 5家分公司和 30多家銷售總代理，產(chǎn)品暢銷世界 70多個(gè)國家和地區(qū)。 季先生，國內(nèi)生產(chǎn)不銹鋼管的龍頭企業(yè)總裁。 周先生，著名服裝集團(tuán)總裁，全國服裝連鎖店已達(dá)到了近 800家。其創(chuàng)辦的 ?美特斯 .邦威?連鎖店已達(dá)到了近 800家 , 年銷售額達(dá)到 15億元。 周先生從小就拜師學(xué)習(xí)裁縫，有著強(qiáng)烈的 服裝業(yè)情結(jié) ，從創(chuàng)業(yè)到成長始終如一地專注于服裝產(chǎn)業(yè) 。 周成建還經(jīng)常參與 教育慈善捐款 ，名列胡潤 2022 中國慈善家排行榜第 36名。 他西裝筆挺，話不多，很講求效率。 魏先生，某國際食品集團(tuán)董事長，在大陸投資總額達(dá) 12億美元，旗下共擁有55家營運(yùn)公司， 34家工廠， 3家量販店， 31家速食餐廳，員工近 24000人。 陳先生，臺(tái)灣某國際集團(tuán)總裁，在全球擁有數(shù)千家美容分支機(jī)構(gòu)， 15年來以 ? 醫(yī)學(xué)為本，護(hù)膚為用 ? 享譽(yù)世界 13個(gè)國家。 目前在大陸投資總額達(dá) 12億美元，旗下共擁有 55家營運(yùn)公司， 34家工廠， 3家量販店， 31家速食餐廳，員工近 24000人。 1989年魏氏兄弟接手家族生意，放棄了臺(tái)灣股市上萬點(diǎn)，房地產(chǎn)可以一夕致富的年代，而是帶著 1700萬美元來大陸闖蕩，因?yàn)?堅(jiān)信?十年后賺錢的地方在大陸? 。?第一種，希望在中國建立事業(yè)。 第二種則是生意人，旨在賺錢；假如賺不到錢，就撤退。? 魏先生 衣著較為樸素 ，快人快語，而且?guī)в胸S富的肢體語言，使人印象深刻。 王先生， 50歲，媒體公司老板，北京人非中國籍，有較長時(shí)間的國外居住經(jīng)驗(yàn)，分別在棕櫚泉、晴翠園、聚龍花園等處臵業(yè) 莫先生， 40多歲，從事 IT行業(yè)，家在上海，常駐地北京，基本上一周往返一 次。 劉女士， 39歲，從事汽車零配件行業(yè)，在美國有自己的公司。 有海外生活背景的華人階層 —— 功成海歸 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 有海外生活背景的華人階層 —— 功成海歸 龍?zhí)?， 海歸派，臺(tái)灣人 ，在美國生活多年。 非常注重保養(yǎng) ，看上去只有四十幾歲，心態(tài)年輕。買房注重 地段、環(huán)境及升值潛力 。 龍?zhí)募?裝修很有品位 ，每個(gè)空間都 按照功能精心布臵 ，并陳列了她自己的一些 收藏品 ，其中那幅價(jià)值百萬的古畫屏風(fēng)是輾轉(zhuǎn)從美國專人運(yùn)回來的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 臺(tái)灣著名藝術(shù)家，曾創(chuàng)造美國伯克萊大學(xué)最好成績的戲劇研究博士，被譽(yù)為 ? 臺(tái)北劇場(chǎng)最閃亮的一顆星 ? 。 曾生 , 34歲，某著名實(shí)時(shí)通訊公司創(chuàng)始人之一，中國各大城市具有別墅一套， 以收藏為樂趣 。 以知識(shí)積累財(cái)富的 新知富階層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以知識(shí)積累財(cái)富的 新知富階層 曾先生， 34歲，騰訊創(chuàng)始人之一 。 曾先生在中國各大城市都擁有別墅，以收藏為樂趣。 希望別墅區(qū)的發(fā)展商可以對(duì) 業(yè)主 進(jìn)行 篩選 ，希望這些鄰居是可以公開的人物，通過社會(huì)的力量監(jiān)督；希望和柳傳志住在一起，或者是什么娛樂界的明星，提升整個(gè)社區(qū)的檔次；比較 關(guān)注社區(qū)安全 ，不希望鄰居經(jīng)常變換。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以知識(shí)積累財(cái)富的新知富階層 國際集團(tuán)華人總裁 有海外生活背景的華人階層 實(shí)力民營企業(yè)集團(tuán)或行業(yè)龍頭企業(yè)總裁 華人 財(cái)富 階層 看不到的上層 … 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 他們形成了一個(gè)個(gè)嚴(yán)密的 圈子 （雖然其形式有時(shí)候看起來極其松散）， 他們有自己的圈子文化和圈子語言，既相互獨(dú)立，又時(shí)有交融。他們不僅希望產(chǎn) 品能夠滿足生活需要，更要體現(xiàn)出個(gè)性特點(diǎn)，透露自己與眾不同的文化品格。 他們追求榮譽(yù)、成就感和至高的精神滿足， 地位恐慌 是他們這個(gè)階層最典型 的焦慮方式 —— 社區(qū)成為他們 圈子歸屬和身份認(rèn)同 的領(lǐng)地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們更關(guān)注潛力客戶。多以傳統(tǒng)行業(yè)為主，主要靠社會(huì)資源和關(guān)系資源生存。 近幾年中國經(jīng)濟(jì)的超速發(fā)展造就了此類 “ 快速致富 ” 階層，財(cái)產(chǎn)的迅速增加使他們充滿了 “ 用財(cái)富提高生活質(zhì)量和品位 ” 的消費(fèi)欲望，高總價(jià)的奢侈品、高級(jí)汽車和不動(dòng)產(chǎn)則是目前僅有的大額消費(fèi)通道。多受海外文化和生活方式的影響，注重健康和休閑等生活品質(zhì)。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022 2022 2022 20222022早富階層 暴富階層 新知富階層契合本項(xiàng)目的財(cái)富階層演進(jìn) 趨勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 財(cái)富境界 舊式 轉(zhuǎn)型 新式 高 中 低 沉穩(wěn)、魄力、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式 [佘山世茂 ] 注重禮儀道德 ,思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見、有較高的聲望、注重隱私和安全、重視自己的社交圈和生活圈 [西郊莊園 ] 在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，有品位的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物 [九間堂 ] 懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方 . 豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性。 —— 財(cái)富 ≠ 金錢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 如果財(cái)富僅僅指金錢，那么這個(gè)財(cái)富并不能給企業(yè)家真正的快樂。－－卡耐基 從優(yōu)秀到卓越。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一位浙商曾經(jīng)感嘆： ? 生意做到我們這個(gè)份上，賺錢不再是件難事，如何花錢，如何把錢花好，倒成了一件不容易的事。 －－ 出自 《 浙商 》 財(cái)富的藝術(shù)就是花費(fèi)的藝術(shù)。 最近，國家基因工程邀請(qǐng)我做形象大使，以號(hào)召更多的人捐獻(xiàn)骨髓，我非常愿意樹立這樣積極的形象。我認(rèn)為文化體育產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，以后會(huì)有很大的發(fā)展空間。 財(cái)富境界可能是這樣的 … . 王中軍，北京華誼兄弟太合影視公司總裁， ?喜歡騎馬，每周都要騎，去朋友的馬場(chǎng)覺得很有意思，于是就買下來，投入幾千萬進(jìn)行擴(kuò)建，自己設(shè)計(jì)馬術(shù)俱樂部，現(xiàn)在我都已經(jīng)有 60多匹馬了。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 楊休，南京天地集團(tuán)董事長，開辦了全國最大的 私立博物館 —— 長風(fēng)堂，把從世界各地收回的藏品公之于眾，每日來參觀的人絡(luò)繹不絕， 往大了說這是公益事業(yè)，往小了說叫娛人娛己 ，“這些東西，我自己喜歡，讓大家看了也高興。 陳麗華，香港富華國際集團(tuán)董事長，在北京成立了長安俱樂部，并在王府井附近投資了一條 40億元的文化街，被稱為?投資型的女企業(yè)家? 。除了有她收藏的 300余件明清家具外，其他 2022余件都是 20多年來在她自己的工廠生產(chǎn)出來的珍稀紫檀精品。 洛克菲勒成了人類歷史上的第一位億萬富翁，從此便全身心地投入到 慈善和教育 事業(yè)。 財(cái)富境界可能是這樣的 … . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 像我們就像走上了不歸路，必須保證企業(yè)實(shí)力年年都在 增長 ，滿足股東、員工和國家的要求，所以我認(rèn)為財(cái)富到最后應(yīng)該是做貢獻(xiàn)。－－南存輝 更多的財(cái)富意味著更多的 社會(huì)責(zé)任 。士丹利亞洲公司副總裁，中國風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)云人物令美洲杯帆船賽，這項(xiàng)有著 155年歷史的世界上最古老的運(yùn)動(dòng)賽事，首次出現(xiàn)了中國人的身影?！? 汪潮涌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 王樹春，十幾年前靠做貿(mào)易以及房地產(chǎn)迅速積累財(cái)富。他從有意到這個(gè)“世外桃源”置業(yè)的人當(dāng)中，嚴(yán)格挑選大約 100位 ?能與大自然和諧相處、有愛心、講究生活品位、有一定環(huán)保能力? 的財(cái)富人士和社會(huì)名流，建立了一個(gè) 封閉式 的 聯(lián)盟會(huì)員制 俱樂部 。 財(cái)富境界可能是這樣的 … . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 當(dāng) 財(cái)富，可以讓居所成為一種值得收藏的藝術(shù) … 當(dāng) 財(cái)富，可以讓自己每天神清氣爽、神采怡然 … 當(dāng) 財(cái)富，可以讓自己擁有健康的體魄及年輕的激情 … 當(dāng) 財(cái)富，可以讓自己典藏任意喜好， 成為一種自娛、休閑的方式，帶來更多的滿足 … 當(dāng) 財(cái)富，可以給自己帶來更多志同道合的朋友， 談笑風(fēng)生的聚會(huì)，發(fā)自內(nèi)心的開懷 … 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 當(dāng) 財(cái)富，可以買回上萬兒童的美好未來， 換回?zé)o數(shù)珍貴的生命 … 當(dāng) 財(cái)富，可以給社會(huì)、世界一片回饋 … 當(dāng) 財(cái)富，不僅僅是滿足物質(zhì)，而是豐滿了靈魂 … 當(dāng) 財(cái)富 … 您可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些，其實(shí)和贏得財(cái)富一樣 讓你更雀躍，甚至更雀躍 … 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綠城 做生活的富翁，做精神的富翁－－ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 健康 我們的營銷主題－－ 事件營銷 1：旗忠網(wǎng)球中心 “ 大師杯 ” －－借東風(fēng)，倡導(dǎo)健康生活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 健康 我們的營銷主題－－ 事件營銷 2：綠城杯高爾夫－ 財(cái)富階層最熱衷的休閑活動(dòng) 項(xiàng)目資源的最佳體現(xiàn) 2022 綠城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 收藏 我們的營銷主題－－ 事件營銷 3：宋氏古珍館 業(yè)主私人珍藏 交流平臺(tái) 所有業(yè)主 必須 分享至少一件私藏 或認(rèn)捐館內(nèi)現(xiàn)有珍品 通常 僅 對(duì)業(yè)主和珍品捐展者開放 每年一度設(shè) 公眾開放日 ，參觀需提前預(yù)約登記 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 慈善 我們的營銷主題－－ 事件營銷 4：年度百富慈善派對(duì) 綠城別墅回饋義舉 引入每年一度由 胡潤百富 主辦的百富榜揭幕事件，包括已經(jīng)在北京、成都舉辦數(shù)界?生活?yuàn)W斯卡?活動(dòng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 慈善 我們的營銷主題－－ 事件營銷 5：玫瑰園慈善基金 綠城別墅回饋義舉 以每位大宅業(yè)主的名義捐贈(zèng) 100萬 以每位小宅業(yè)主的名義捐贈(zèng) 50萬 (部分可以計(jì)入房價(jià) ) 以責(zé)任和奉獻(xiàn)為項(xiàng)目的主旋律，引導(dǎo)業(yè)主作為頂級(jí)富豪應(yīng)有的財(cái)富館和價(jià)值觀，體現(xiàn)綠城作為行業(yè)開發(fā)商的底氣和氣度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成長 我們的營銷主題－－ 事件營銷 6：高層經(jīng)濟(jì)論壇 經(jīng)濟(jì)學(xué)家與企業(yè)決策層