【正文】 名度。 （ 2）追求別墅空間藝術(shù)的完美化和個性化。別墅的唯一性可以滿足業(yè)主體現(xiàn)個性的需求，有利于銷售 。 （ 3）建筑單體的功能設(shè)計考慮居家生活和社交生活并重，有較大的客廳和起居空間，并有廊道等分隔公共空間和私密空間，空間結(jié)構(gòu)豐富，功能合理，才能顯示別墅生活的高品質(zhì)。 （ 4）建筑風(fēng)格為北美小住宅，與九溪玫瑰園一期相近，更強調(diào)體量和色彩與環(huán)境的和諧。不同檔次的別墅分布特點取決于周邊的自然景觀條件。別墅區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施可憑借度假村提供所需的服務(wù)及游樂設(shè)施。 物管 對玫瑰園二期類型的物業(yè)來說，物管的重要性巨大。 物管內(nèi)容詳見《杭州九溪玫瑰園（二期）產(chǎn)品策劃書》。城市型別墅主要分布在城西，其特點是緊靠城市，有良好的城市配套設(shè)施，以我公司早期開發(fā)的桂花園系列為代表，取得相當?shù)某晒?。早期產(chǎn)品以宏福山莊、夢湖山莊為代表 ，還有紫云山莊、伊甸山莊、金苑花園等，但這些樓盤大多以失敗而告終，主要原因除地處遠郊配套不足、開發(fā)商水平低等原因外，還有一個重要原因是大幅度地破壞自然地貌，為降低開發(fā)成本而盡可能多的布置建筑物，建筑物沒能與環(huán)境融為一體。九溪玫瑰園一期以其尊重自然、建筑與環(huán)境充分融洽的開發(fā) 9 理念和精致的建筑造型使開發(fā)獲得巨大成功，成為國內(nèi)乃至國際一流的別墅園區(qū)。而山水型別墅的供應(yīng)量最近有急劇放大的傾向，主要原因是九溪玫瑰園大獲成功的示范效應(yīng)，以及城內(nèi)地價高且土地供應(yīng)量少，促使較多的開發(fā)商拋開早期山水別墅開發(fā)不甚成功的陰影，大膽地在之江國家旅游度假區(qū)和銀湖開發(fā)區(qū)尋地開發(fā)，如西湖高爾夫別墅、東方苑、景月灣、秀水山莊，西湖花園二期等。 從需求來看，城市型別墅的消費群體比較成熟和穩(wěn)定，桂花園系列別墅優(yōu)美的生活環(huán)境給消費者示范了一種新的生活方式，環(huán)境優(yōu)美，生活便利，成為人們追求的目標，由此導(dǎo)致的熱銷和增值培育了更多的消費者，因此這一消費群體有不斷擴大的趨勢。但由于九溪玫瑰園的示范效應(yīng)，這類消費群體也在 10 增長，但增長的速度取決于社會大的經(jīng)濟形勢和財富在這類消費群體的集聚速度。 以下是杭州幾個別墅樓盤的調(diào)查資料： 南都 萬安秀水山莊 發(fā) 展 商：浙江經(jīng)貿(mào)房地產(chǎn)公司 11 地理位置：市郊富陽銀湖開發(fā)區(qū) 售樓電話： 778316 7022200、 7022233 樓盤規(guī)模：總占地 1000 多畝，首期占地 350畝 ，共 219 套別墅 容 積 率： 左右 綠 化 率： 66% 別墅類型 (風(fēng)格 )：歐美 外墻材料：面磚 (基本不用涂料 ) 戶型面積： 245400 平方米 花園面積： 3001200 平方米，多數(shù)為 500 平方米左右。 配套情況：會館、網(wǎng)球場、游泳池、中心花園、音樂廣場、 花卉長廊 裝修程度：毛坯房 層 高： — 米 物 管 費： — 元 /平方米 開盤時間： 2020 年 8 月 18日 交付時間： 2020 年年底 付款方式：一次性付款 97 折、分期付款、最多 8 成 30 年按揭付 款 98 折，建行、工行按揭 (最低必須首付 20%，年限可 自選 )。 銷售狀況：已銷售 80% 西湖花園二期 開 發(fā) 商：環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)公司 地理位置：五云西路西側(cè) 售樓電話： 6590188 樓盤規(guī)模：占地 5 萬平方米，二期別墅共 8 套 14 戶型面積：別墅 300450 平方米 花園面積： 400500 平方米 別墅類型：歐式 處墻材料：進口片巖、涂料 售 價：二期別墅 5880 元 /平方米，花園 1680 元 /平方米 配套情況：會館、游泳池、網(wǎng)球場、 24 小時巡邏 物業(yè)管理：之江物業(yè)管理有限公司 物 管 費： 元 /平方米 開盤時間： 2020 年 3 月 22日 交付時間： 2020 年下半年 付款方式：一次性付款 98 折， 7 成 30 年按揭 98 折 銷售狀況：售罄 除萬安秀水山莊外，其余四個項目無論從區(qū)位還是暫定售價都比較接近玫瑰園二期，可以認為他們的市場定位基本與玫瑰園二期一致。惟獨西湖高爾夫別墅因其環(huán)境獨特，又有一大批潛在客戶，將會對玫瑰園二期的銷售構(gòu)成一定的威脅，但根據(jù)南都公司一貫來的作風(fēng)，該別墅的價格將會較高。 15 （三）目標市場 玫瑰園二期的目標市場定位與玫瑰園二期的產(chǎn)品定位有直接關(guān)系，玫瑰園二期別墅的市場定位是享受高尚生活的真正別墅園區(qū)，是自然環(huán)境優(yōu)美的高檔社區(qū)，那么其目標客源自然是有一定的資產(chǎn)積累、享受高質(zhì)量生活方式、追求良好的人居環(huán)境、有較高的鑒賞能力和品味的人。 資料：玫瑰園一期客戶情況構(gòu)成表（截止 2020 年 11 月） 別墅總幢數(shù) 121幢 已售 117幢 未售 4 幢 客 戶 構(gòu) 成 地 杭 州 省 內(nèi) 省 外 境 外 地 域 市區(qū) 地區(qū) 溫州 金華 其他 北京 上海 其他 香港 臺灣 其他 域 人 58 7 7 6 14 6 2 6 7 2 2 構(gòu) 數(shù) 65 27 14 11 成 比 例 % % % % 行 業(yè) 行業(yè) 外貿(mào) 證券 服裝 房產(chǎn) 電子 電器 皮革 醫(yī)療 保健 廣告 集團 公司 其他 構(gòu) 人數(shù) 23 12 9 8 8 8 2 5 5 37 成 比例 年 30歲以下 3140歲 4150歲 50歲以上 齡 6 61 32 18 比 例 % % % % 信 媒體 電視 報紙 朋友 玫瑰園業(yè)主 原桂花園系列業(yè)主 其它 息 人 5 27 52 16 17 渠 數(shù) 32 道 比 % % % 例 % 16 玫瑰園公寓共計 40 套，全部售罄。