【正文】 （元/月/平米）空置率入伙時間國際大廈甲級1158只租不售8已含2%1990萬順I(yè)CTC5A甲級81500106001620%信達廣場5A甲級商用1515001600072460%2005金皇大廈5A甲級1516只租不售4已含10%濱江萬麗5A甲級2012只租不售4已含5%圖書大廈5A甲級3290065001510%泰達大廈甲級61982只租不售已含15%亞太大廈甲級3101780001015%恒華大廈甲級130091003020%l 存量寫字樓規(guī)模 ，占天津市存量寫字樓總量的35%，已初步體現(xiàn)出商務(wù)中心區(qū)的氣氛。l 高端放量集中，商住SOHO類產(chǎn)品不足在天津市的潛在產(chǎn)品中，高端產(chǎn)品過多，各項目在規(guī)劃設(shè)計上盲目上規(guī)模、上檔次，忽視了差異化經(jīng)營，梯度層次不明顯，適合小型企業(yè)的商住項目存在巨大供應(yīng)缺口，這也是本案可以加以利用的機會。隨著潛在項目的進一步推出市場，原有商務(wù)區(qū)的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃重。l 投資氛圍冷淡，銷售并不理想 目前天津市寫字樓項目的售價僅高于同區(qū)域住宅項目5001000元，難以彌補建設(shè)周期、建筑特點帶來的損失，風險更大、回報率較低。隨著政府的著意打造，小白樓CBD、南京路沿線、友誼路區(qū)域的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃郁，更加適合寫字樓項目的推出?？紤]到類似項目建設(shè)周期，其中大多數(shù)項目將與本案同時推出市場，形成極激烈的市場競爭。由此證明，目前天津市場寫字樓銷售的冷淡與市民投資意識的冷淡與落后有直接關(guān)系。較高的租金和入住率均說明了目前市場對高端寫字樓的龐大需求。l 存量寫字樓規(guī)模及租售狀況所在區(qū)域項目名稱建筑面積（萬平米）租售價格（租金/平米/天；售價/平米）空置率入住時間河西區(qū)金皇大廈 租金：410%2001泰達大廈6租金：15%1997文華中心租金：215%2001北方金融大廈租金：5%1998圖書大廈3租金：售價：650010%2002華盛廣場5租金：2（包括物業(yè)費）15%1998天信大廈租金：（包括物業(yè)費）5%2000國華大廈租金：售價：840040%2005云翔大廈4租金：（包括物業(yè)費）15%1998峰匯廣場租金：(精裝)售價：9700(精裝)60%2005國際經(jīng)濟貿(mào)易中心租金：售價：1060020%2003恒華大廈 租金：售價：910020%2005亞太大廈3租金：售價：800015%2002友誼大廈4租金：（包括物業(yè)費）售價:930010%2004南開區(qū)今晚大廈租金：10%1998百腦匯科技大廈租金：18%2005電子科技中心租金：2售價：650020%2004榮華時代廣場租金：未定售價：68009%2006和平區(qū)信達廣場租金：售價：1600060%2005國際大廈 租金：82%1990津匯廣場租金：58%2002萬科世貿(mào)廣場 租金：12%1995濱江萬麗租金：45%2000河北區(qū)遠洋大廈租金：8%1997萬科中心大廈 租金：（包括物業(yè)費）20%1999河東區(qū)天星河畔廣場租金：售價：850020%1998萬隆中心大廈租金：售價：800020%2001三聯(lián)廣場售價：700035%2005目前天津甲級寫字樓總建筑面積約為160萬平方米，寫字樓部分面積約為105萬平方米，約占總建筑面積的66%。友誼路沿線、工業(yè)展覽館及天津樂園周邊地區(qū)近年來成為寫字樓后起之秀，發(fā)展勢頭迅猛, 聚集了大量的金融企業(yè)和銀行總部。 小白樓地區(qū)是天津市政府規(guī)劃的市中央商務(wù)區(qū) ，是天津市高檔寫字樓發(fā)源地。至目前為止，天津共有高、中、低檔寫字樓100多座。2002年、2003年寫字樓市場整體需求一直處于需求上升的量變階段。隨著這一政策的實施，未來一到兩年內(nèi)，天津市的寫字樓市場將呈現(xiàn)集中放量的局面，形成激烈的競爭。但是，隨著地區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)也有了長足提高。全年人均GDP達到31550元。出售部分面積為：高端公寓6萬平米，酒店式公寓2萬平米，商鋪1萬平米，寫字樓部分5萬平米，共14萬平米。由發(fā)展商自行持有，經(jīng)營成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。建議前期由發(fā)展商自行持有，待經(jīng)營成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。目 錄第一部分：業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要經(jīng)過對天津市及本案所處區(qū)域市場的分析，根據(jù)本案特點，考慮到發(fā)展上要求，本司對項目的各業(yè)態(tài)分割作出如下建議：項目最終涵蓋業(yè)態(tài)將包括寫字樓（甲級、SOHO）、集中式商業(yè)（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具體業(yè)態(tài)分割配比為：l 寫字樓部分6萬平米，其中4萬平米高端寫字樓，2萬平米SOHO類商住。裙樓沿馬場道、合肥道、南昌路方向可考慮分割街鋪出售，預(yù)計引入業(yè)態(tài)將以商務(wù)餐飲、娛樂休閑為主。l 酒店式公寓2萬平米，依托酒店管理進行產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營，完全出售。運用市場比較法，考慮到時間因素的調(diào)整，若目前本案推出市場發(fā)售，在保證一定銷售速度的前提下，—（按預(yù)估推出時間）。05年上半年。2004年，%。、宏觀經(jīng)濟狀況小結(jié)分析天津市宏觀經(jīng)濟發(fā)展和政策法規(guī)證明：長期來看，天津市宏觀經(jīng)濟的改善和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為寫字樓市場提供足夠的需求保障；但是，未來一至兩年，寫字樓市場集中放量的局面將比較明顯。截至目前，天津市內(nèi)綜合素質(zhì)較優(yōu)的物業(yè)出租率普遍穩(wěn)定在80%左右，而南京路沿線綜合素質(zhì)優(yōu)的物業(yè)出租率則能達到90%。但分布相對分散，主要呈現(xiàn)出熱點地段和重點區(qū)域相結(jié)合模式：熱點地段包括小白樓地區(qū)、友誼路沿線、南京路沿線、中山路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域及圍堤道沿線；重點區(qū)域為中央商務(wù)區(qū)即CBD區(qū)域。是云集天津最高檔寫字樓和商務(wù)配套的集中地。216。存量項目中，河西區(qū)比重最大，占45%，其次是和平區(qū)，為22%，河東十一經(jīng)路區(qū)域和南開鞍山西道區(qū)域同樣有寫字樓集中分布，紅橋河北寫字樓相對分散。但是，從銷售情況看，除信達廣場售價16000元/平米外，大部分寫字樓項目均價在80009000元/平米之間，僅比同區(qū)域住宅售價高出500－1000元/平米，銷售速度也與高端公寓相似。而這一情況隨著經(jīng)濟水平的改善和對外交流的加強，在未來有極大可能得到改善。其中體量較大的有：20萬平米規(guī)模和記黃埔寫字樓國貿(mào)中心金融街項目15萬平米規(guī)模云頂大廈人才大廈北洋鋼鐵大廈這些大型綜合體項目的集中面市將導致市場供應(yīng)量在短期內(nèi)成倍增長的局面。、天津市寫字樓市場總結(jié)對天津市寫字樓整體市場環(huán)境的分析表明，目前天津市寫字樓市場有如下特征：l 存量高端寫字樓供給不足，出租狀況優(yōu)秀目前天津甲級寫字樓的總供給量僅有105余萬平米，尤其缺乏較高端的項目。雖然寫字樓售價相對住宅較低，回報率更高，但銷售速度仍不理想，主要仍是企業(yè)自用或基金整體購買。 本案所處的小白樓CBD區(qū)域不僅自身商務(wù)氛圍濃厚，并且與同樣寫字樓密集的南京路沿線、十一經(jīng)路區(qū)域相接，是最適宜發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域之一。綜上所述，從天津市寫字樓整體市場狀況看，雖然宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和市民投資意識的改善將為寫字樓市場的進一步發(fā)展帶來機遇，但目前寫字樓銷售的冷淡和潛在供應(yīng)的集中投放都將對寫字樓的經(jīng)營，尤其是高端寫字樓的銷售回款帶來巨大的風險。l 租金及空置率狀況注：為比較方便，本司將物業(yè)費攤?cè)胱饨穑M行了修正，—8元/平米/天之間，依個項目品質(zhì)的不同，租金大體上可以分為三個梯度：252。 國際大廈、信達廣場是第一梯度；252。l 售價狀況252。 新推出的信達廣場由于其高端的形象，硬件設(shè)施相對完善，在最高的價位實現(xiàn)了市場平均銷售速度，體現(xiàn)了目前天津市場對高端項目的需求。 從的信達廣場與眾多寫字樓產(chǎn)品的巨大價差來看，區(qū)域存量項目中，高端、中高端項目仍比較稀缺。主要客戶為永大光明人壽保險公司,富士施樂(中國)有限公司,新韓銀行,華僑銀行, 松下電器有限公司等。第三產(chǎn)業(yè)對寫字樓的需求受到經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整（地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展等因素）呈現(xiàn)增大趨勢。、區(qū)域?qū)懽謽菭顩r小結(jié)分析區(qū)域內(nèi)寫字樓狀況可以發(fā)現(xiàn)如下特性：252。 在售項目較少，高端項目稀缺，依品質(zhì)不同，檔次分化嚴重。 高端項目啟動的同時，帶動了較低端商住項目的發(fā)展。252。在本區(qū)域建設(shè)寫字樓項目更利于在市場競爭中處于領(lǐng)先優(yōu)勢。、本案寫字樓部分面臨的問題 本案的寫字樓部分主要面臨兩大問題：交通與回款壓力。路網(wǎng)交通的不便將成為影響項目寫字樓品質(zhì)的主要問題。252。國際貿(mào)易中心、恒華大廈、信達廣場等項目表明，寫字樓的銷售狀況正在逐步回暖。但是到商住SOHO類產(chǎn)品的機會更大，更利于回款，因此建議將寫字樓部分分拆為高端與SOHO兩部分，其中高端4萬平米，SOHO2萬平米。2004年，國內(nèi)旅游接待人數(shù)4483萬人次，%。同時，有益于酒店業(yè)需求市場的發(fā)展。經(jīng)濟的發(fā)展、地位的提高和環(huán)渤海經(jīng)濟圈建設(shè)都促使天津客流量大增，受此拉動作用的影響，天津旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會展業(yè)必將有較大幅度的增長，同時天津酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機。目前，天津市星級酒店的客房經(jīng)常出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象。、酒店分布狀況本案目前天津市內(nèi)六區(qū)的四、五星級酒店大多集中在以下三個區(qū)域：早期形成的“賓館區(qū)”，位于河西區(qū)紫金山路和賓水道一帶，以喜來登酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等為核心；近年形成的“中心商務(wù)區(qū)”，位于河西區(qū)與和平區(qū)交界處的小白樓地區(qū)，以凱悅飯店、濱江萬麗酒店、金皇大酒店等為代表；日漸發(fā)展的“老城廂地區(qū)”，位于和平、南開以及紅橋三區(qū)交界之處，以假日飯店、舒泊花園大酒店、今晚大酒店為軸線。該時，天津星級酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級飯店將達到13家，四星級飯店將達到或超過24家，三星級飯店將達到或超過73家，一、二星級飯店將達到或超過80家。l 已知潛在酒店分布統(tǒng)計潛在供應(yīng)四、五星級酒店分布比例：南開區(qū)占40%，和平區(qū)、河西區(qū)、河東區(qū)各占20%。 項目分布密集，傳統(tǒng)的賓館區(qū)、商務(wù)區(qū)酒店將繼續(xù)分布。 酒店項目多集中在大型綜合體中，情況與本案類似。酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位分析表明，天津市目前缺乏足夠的酒店供應(yīng)，各類酒店長期處于滿負荷運營的狀態(tài)。并且，作為綜合體項目，中高端酒店的引入對項目整體品質(zhì)的提升，售價的拉動都有明顯的向上拉動作用。三、 酒店式公寓市場分析天津酒店式公寓起源基本與寫字樓市場發(fā)展同步， 2000年奧林匹克大廈的正式落成，標志著天津酒店式公寓的正式啟動。 非銷售型酒店或?qū)懽謽牵频晔焦?52。銷售的分散產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓從泰達國際會館開始正式推出，此后海河之子、時代奧城、龍悅海上國際花園等項目的酒店式公寓也屬于這種類型。天90%以上奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號42000月清盤不代租非常公館河東區(qū)新開路與華昌大街交口160006200元/m2（售）未入住海河之子和平區(qū)濱江道與解放北路交口518002元/m2天75%津利華大酒店河西區(qū)友誼路32號1183天80%以上寫 字 樓 自 帶萬科世貿(mào)廣場和平區(qū)南京路129號16000天95%左右科技咨詢大廈河西區(qū)友誼路11008元/m2此外，雖然天津市酒店式公寓的租金水平普遍能夠得到保證，但是，面積越大，租金越低。在居住習慣上，韓國人和日本人基本不“同居”，但都有群居的習慣。主力戶型46平米一室，此外還有72平米兩室，110平米三室兩種戶型