【正文】 216。l 寫(xiě)字樓辦公用途是綜合型項(xiàng)目的業(yè)態(tài)主體，對(duì)綜合體建立競(jìng)爭(zhēng)性，加強(qiáng)吸引力，提高使用效益均有幫助，并對(duì)綜合體其他功能，如酒店、會(huì)議、商業(yè)等提供有力的支持并能形成最佳市場(chǎng)協(xié)同。 目前，在小白樓CBD區(qū)域向南至賓館區(qū)的大片范圍內(nèi)，缺乏足夠的酒店設(shè)施，形成了本案酒店部分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性以滿足人們的多樣化選擇，并對(duì)項(xiàng)目檔次的提升發(fā)揮作用。 項(xiàng)目SWOT分析l 優(yōu)勢(shì)地處小白樓CBD區(qū)域，擁有強(qiáng)大的位置優(yōu)勢(shì)；靠近五大道區(qū)域，周邊環(huán)境優(yōu)秀，鬧中取靜；l 劣勢(shì)不臨主干道，可視性與可達(dá)性均受到影響；四至道路均為次干道，并且僅馬場(chǎng)道為雙向道，影響人流、車(chē)流分散；靠近馬場(chǎng)道展示面窄，不利于商鋪的發(fā)售；南北向長(zhǎng)、東西向短，不利于采光；l 機(jī)會(huì)項(xiàng)目推出時(shí)，正是天津市地鐵交通的成熟期；CBD區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展有助于項(xiàng)目商務(wù)部分價(jià)值提升；區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，但缺乏中高端商業(yè)、娛樂(lè)、居住的配套，市場(chǎng)需求龐大；l 威脅根據(jù)天津市規(guī)劃，大型綜合體項(xiàng)目及高端酒店、寫(xiě)字樓等公建業(yè)態(tài)將集中涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈?！　 辦公辦公用途最適合于類(lèi)似本案的混合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，適合綜合體建立競(jìng)爭(zhēng)性，加強(qiáng)吸引力，提高使用效益。216。三、 本案在區(qū)域中的地位作用以南京路為界，小白樓CBD區(qū)域可大體劃分為兩個(gè)部分：北部以金皇大廈、凱旋門(mén)廣場(chǎng)等較老建筑為主，已發(fā)展比較成熟，但檔次偏低，環(huán)境較嘈雜。目前，小白樓地區(qū)通過(guò)大型零售商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，已形成集中的商業(yè)繁華區(qū)；作為CBD功能主體的辦公及貿(mào)易、咨詢(xún)業(yè)，在小白樓地區(qū)已經(jīng)頗具規(guī)模。該商圈并不輻射全市，而是由新型的商務(wù)區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)商業(yè)人氣的。特別是在經(jīng)歷了老城廂的拆遷改造，一些陳舊的商業(yè)設(shè)施退出歷史舞臺(tái)后，區(qū)域內(nèi)的商鋪的租金、售價(jià)已逐漸提升。對(duì)銷(xiāo)售而言，項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值是決定競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵。、在售酒店式公寓的銷(xiāo)售狀況目前天津市在售的酒店式公寓中，比較經(jīng)典的項(xiàng)目主要有已正式銷(xiāo)售的時(shí)代奧城酒店式公寓和紅橋區(qū)正在推廣的龍悅海上國(guó)際花園酒店式國(guó)際公寓。天70%以上水晶宮飯店河西區(qū)友誼路28號(hào)188015元/m2 銷(xiāo)售型酒店式公寓。252。、酒店需求（經(jīng)營(yíng)）情況l 五星級(jí)酒店入住率名稱(chēng)入住率旺季淡季平均入住率喜來(lái)登大酒店98%90%94%金皇大酒店88%75%82%濱江萬(wàn)麗酒店85%85%85%泰達(dá)國(guó)際會(huì)館85%85%85%l 四星級(jí)酒店入住率名稱(chēng)入住率旺季淡季平均入住率水晶宮飯店90%85%88%津利華大酒店90%80%85%帝城大酒店85%75%80%美都大酒店90%80%85%假日飯店80%75%78%利順德大飯店90%85%88%凱悅飯店85%75%80%君悅飯店85%80%83%舒泊花園大酒店85%75%80%今晚大酒店85%80%83%天宇大酒店85%75%80%世紀(jì)酒店80%75%78%可以發(fā)現(xiàn)，天津淡、旺季對(duì)四、五星級(jí)酒店影響并不大，一方面這與天津市酒店的商務(wù)需求更高有關(guān)，另一方面也表明天津星級(jí)酒店市場(chǎng)的供應(yīng)量還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。?999年到2004年。但是，這一問(wèn)題不僅影響寫(xiě)字樓部分，對(duì)酒店、商業(yè)、會(huì)展等其它公建設(shè)施影響更大。整體而言，目前小白樓地區(qū)已形成濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，但是也面臨如下影響寫(xiě)字樓項(xiàng)目的問(wèn)題：252。而區(qū)域內(nèi)中低租金寫(xiě)字樓（金皇大廈、濱江萬(wàn)麗等）租戶(hù)則以中小型貿(mào)易公司、咨詢(xún)公司、科技公司為主，此類(lèi)公司對(duì)寫(xiě)字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價(jià)格敏感度較高。 金皇大廈、萬(wàn)順I(yè)CTC等為第二梯度；252。這與天津市冷淡的投資氣氛有直接關(guān)系，有可能隨著市民收入水平的增高及投資意識(shí)的增強(qiáng)得到改變?？鄢杀局械碾娞輸?shù)量的增加、中央空調(diào)的配備、層高的增加及銷(xiāo)售周期拖后所增加的成本后，與住宅相比實(shí)際利潤(rùn)率基本相同而風(fēng)險(xiǎn)更高。、存量市場(chǎng)分析l 存量寫(xiě)字樓分布本案南京路沿線、友誼路區(qū)域、小白樓CBD區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域以及鞍山西道沿線是寫(xiě)字樓，尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓密集的區(qū)域，區(qū)域的特點(diǎn)主要集中在交通便利，周邊商務(wù)配套相對(duì)齊全。經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)為各行各業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了樂(lè)觀的預(yù)期。高端部分建議發(fā)展商自行持有1萬(wàn)平米左右招租以提升形象，其余部分進(jìn)行銷(xiāo)售滿足回款需要。第二部分：天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析一、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析天津?qū)懽謽呛暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒長(zhǎng)期以來(lái)，天津市的經(jīng)濟(jì)水平保持了兩位數(shù)的發(fā)展，2004年，%，%。寫(xiě)字樓回暖趨勢(shì)明朗。而金皇大廈、國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、津匯廣場(chǎng)等在天津市知名度較高、形象較好的寫(xiě)字樓入住率甚至能超過(guò)90%。而這些天津市的高端項(xiàng)目的車(chē)位數(shù)量、交通、電梯等基本情況仍很不理想，天津市目前仍缺乏真正意義上的高端寫(xiě)字樓。 4－5元/平方米/天為第二梯度；252。 商住SOHO類(lèi)產(chǎn)品的典型恒華大廈售價(jià)已升至9000元以上，并能維持相對(duì)較快的銷(xiāo)售速度，證明了類(lèi)似產(chǎn)品市場(chǎng)需求的支持。 客戶(hù)整體實(shí)力較高，涉及行業(yè)相對(duì)廣泛，服務(wù)業(yè)客戶(hù)比例逐漸上升。 交通項(xiàng)目東至南昌路，西至九江路，南臨合肥道、北臨馬場(chǎng)道。二、 酒店市場(chǎng)分析天津酒店宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析 天津是四大中央直轄市之一，也是北方最大的工商業(yè)港口城市、全國(guó)歷史文化名城和首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。名稱(chēng)星級(jí)區(qū)域喜來(lái)登大酒店★★★★★河西區(qū)泰達(dá)國(guó)際會(huì)館★★★★★南開(kāi)區(qū)金皇大酒店★★★★★河西區(qū)濱江萬(wàn)麗酒店★★★★★（準(zhǔn)）和平區(qū)凱悅飯店★★★★和平區(qū)君悅飯店★★★★和平區(qū)天宇大酒店★★★★和平區(qū)利順德大飯店★★★★和平區(qū)舒泊花園大酒店★★★★和平區(qū)今晚大酒店★★★★（準(zhǔn)）南開(kāi)區(qū)津利華大酒店★★★★河西區(qū)美都大酒店★★★★河西區(qū)水晶宮飯店★★★★河西區(qū)帝城大酒店★★★★（準(zhǔn)）河西區(qū)假日飯店★★★★河北區(qū)世紀(jì)酒店★★★★（準(zhǔn)）河西區(qū)截至到目前為止，天津市內(nèi)六區(qū)五星級(jí)酒店共有4家，四星級(jí)酒店共有12家，其中已通過(guò)審批的五星級(jí)酒店3家，四星級(jí)酒店9家。 酒店檔次高，規(guī)劃多以五星為主。天津市酒店式公寓現(xiàn)狀、酒店式公寓的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)目前天津市的酒店式公寓大體分為三種類(lèi)型：252。天90%以上信達(dá)廣場(chǎng)和平區(qū)解放路188號(hào)20000610元/m2國(guó)際大廈和奧林匹克大廈由于一居已滿，已經(jīng)對(duì)租賃一居的客戶(hù)進(jìn)行排期，而奧林匹克大廈的大房型卻大部分閑置。但是，就現(xiàn)有情況看，酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)屬于品質(zhì)之爭(zhēng)。據(jù)調(diào)研，目前濱江道上的商鋪年租金達(dá)12000元/㎡，最高地段定位在15000元/㎡，最低也在9000元/㎡上下。 主要商業(yè)項(xiàng)目：項(xiàng)目地點(diǎn)總面積交鋪日期凱旋門(mén)商廈河西區(qū)小白樓110001998年1月濱江購(gòu)物中心河西區(qū)小白樓　300001998年9月恒華商廈河西大沽南路與瓊州道交口260002005年6月新澳購(gòu)物廣場(chǎng)河西大沽南路與利民道交口224202005年1月目前，小白樓商圈以凱旋門(mén)百貨和濱江購(gòu)物中心為核心，輔以起士林等知名餐飲設(shè)施。第四部分：本案所處區(qū)域分析一、 小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述本案所處的小白樓CBD區(qū)域是海河總體規(guī)劃確定的中心金融商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分。l 早期項(xiàng)目對(duì)地區(qū)形象的影響小白樓地區(qū)商務(wù)、商業(yè)設(shè)施發(fā)展較早，至今已有較成熟的形象。 南昌路與合肥道為單行道，不利公建，但能達(dá)到鬧中取靜效果，利于住宅類(lèi)產(chǎn)品規(guī)劃。通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，使用也能相互補(bǔ)充。因此設(shè)計(jì)、擺布上有必要加以重視。 業(yè)態(tài)劃分綜上所述，本案作為綜合體可能涉及的業(yè)態(tài)中，將以寫(xiě)字樓為中心，各業(yè)態(tài)圍繞寫(xiě)字樓相互聯(lián)系，酒店和集中商業(yè)作為項(xiàng)目提升檔次，拉升價(jià)格的手段，商鋪、公寓及酒店式公寓作為快速銷(xiāo)售回款的主要途徑。由此，本案商業(yè)業(yè)態(tài)為3萬(wàn)平米，四層裙樓。由于本案東西向較窄，預(yù)計(jì)南側(cè)采光面好部分可規(guī)劃6萬(wàn)平米公寓。推出時(shí)市場(chǎng)價(jià)格可能上浮，根據(jù)工期進(jìn)度及市場(chǎng)情況，公寓、商鋪等業(yè)態(tài)的推出可能提前。 西北靠近ICTC，進(jìn)一步強(qiáng)化商務(wù)氛圍。為保證回款速度的要求，本司建議寫(xiě)字樓采用如下形式分配 ：216。l 酒店式公寓 除街鋪外，酒店式公寓是銷(xiāo)售單價(jià)最高的物業(yè)，并且，市場(chǎng)認(rèn)同度極高，現(xiàn)有優(yōu)秀的酒店式公寓銷(xiāo)售速度優(yōu)秀。為保證商業(yè)的檔次、形象，商業(yè)業(yè)態(tài)的主體有必要采取同一招商的形式經(jīng)營(yíng)。 小白樓的位置優(yōu)勢(shì)對(duì)本案，尤其是本案的寫(xiě)字樓部分品質(zhì)提升有著巨大幫助，必須在各方面加以重視。同時(shí)，高檔酒店的引入對(duì)項(xiàng)目形象的提升，寫(xiě)字樓、居住部分價(jià)格的拉動(dòng)也有著積極而正面的作用。 北側(cè)馬場(chǎng)道景觀更好，可加以利用。由此，可以得結(jié)論：作為大型綜合公建項(xiàng)目，本案應(yīng)立足于CBD區(qū)域南側(cè)高端商務(wù)市場(chǎng)，建設(shè)區(qū)域內(nèi)新的中高端標(biāo)志性商務(wù)樓宇形象。規(guī)劃總建筑面積約160180萬(wàn)平方米，其中保留總建筑面積90萬(wàn)平方米(，)，規(guī)劃新建建筑面積7090萬(wàn)平方米。因此，本案經(jīng)營(yíng)精品百貨的高端商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，一方面可以作為項(xiàng)目整體形象、價(jià)格拉升的手段，另一方面，也可通過(guò)臨街面切割店鋪獲得銷(xiāo)售收入。綜上所述，天津目前的核心商圈主要集中在本案的西南面，目前的核心商圈內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，經(jīng)營(yíng)狀況較好，而且距離本案較近，因此本案商業(yè)的入市將有著巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。潛在酒店式公寓一般與住宅項(xiàng)目搭配，除奧運(yùn)板塊借助新興的氣氛推出大量酒店式公寓外，分布一般比較分散，本案周邊目前仍沒(méi)有潛在酒店式公寓的規(guī)劃。主力戶(hù)型46平米一室，此外還有72平米兩室，110平米三室兩種戶(hù)型。天80%以上寫(xiě) 字 樓 自 帶萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng)和平區(qū)南京路129號(hào)16000銷(xiāo)售的分散產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓從泰達(dá)國(guó)際會(huì)館開(kāi)始正式推出，此后海河之子、時(shí)代奧城、龍悅海上國(guó)際花園等項(xiàng)目的酒店式公寓也屬于這種類(lèi)型。酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位分析表明，天津市目前缺乏足夠的酒店供應(yīng)，各類(lèi)酒店長(zhǎng)期處于滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)。該時(shí)，天津星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級(jí)飯店將達(dá)到13家，四星級(jí)飯店將達(dá)到或超過(guò)24家，三星級(jí)飯店將達(dá)到或超過(guò)73家，一、二星級(jí)飯店將達(dá)到或超過(guò)80家。同時(shí)，有益于酒店業(yè)需求市場(chǎng)的發(fā)展。252。252。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整（地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展等因素）呈現(xiàn)增大趨勢(shì)。l 售價(jià)狀況252。 本案所處的小白樓CBD區(qū)域不僅自身商務(wù)氛圍濃厚，并且與同樣寫(xiě)字樓密集的南京路沿線、十一經(jīng)路區(qū)域相接，是最適宜發(fā)展寫(xiě)字樓項(xiàng)目的區(qū)域之一。而這一情況隨著經(jīng)濟(jì)水平的改善和對(duì)外交流的加強(qiáng)，在未來(lái)有極大可能得到改善。是云集天津最高檔寫(xiě)字樓和商務(wù)配套的集中地。2004年，%。裙樓沿馬場(chǎng)道、合肥道、南昌路方向可考慮分割街鋪出售，預(yù)計(jì)引入業(yè)態(tài)將以商務(wù)餐飲、娛樂(lè)休閑為主。出售部分面積為：高端公寓6萬(wàn)平米，酒店式公寓2萬(wàn)平米，商鋪1萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓部分5萬(wàn)平米，共14萬(wàn)平米。2002年、2003年寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體需求一直處于需求上升的量變階段。l 存量寫(xiě)字樓規(guī)模及租售狀況所在區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)平米）租售價(jià)格（租金/平米/天；售價(jià)/平米）空置率入住時(shí)間河西區(qū)金皇大廈 租金：410%2001泰達(dá)大廈6租金：15%1997文華中心租金：215%2001北方金融大廈租金：5%1998圖書(shū)大廈3租金：售價(jià)：650010%2002華盛廣場(chǎng)5租金：2（包括物業(yè)費(fèi)）15%1998天信大廈租金：（包括物業(yè)費(fèi)）5%2000國(guó)華大廈租金：售價(jià)：840040%2005云翔大廈4租金：（包括物業(yè)費(fèi)）15%1998峰匯廣場(chǎng)租金：(精裝)售價(jià)：9700(精裝)60%2005國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心租金：售價(jià)：