【正文】 司賽德廣場天津協(xié)恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津金橋物業(yè)科技有限公司世貿(mào)中心11萬平方米天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司河?xùn)|區(qū)冠福大廈天津美東房地產(chǎn)開發(fā)公司鼎泰大廈天津河?xùn)|區(qū)建委河北區(qū)海河大道天津樂康置業(yè)奧式商務(wù)區(qū)天津開發(fā)區(qū)天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紅橋區(qū)泰達(dá)城7萬平方米天津泰達(dá)城市開發(fā)有限公司據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來一到兩年內(nèi)，天津市將要?jiǎng)庸さ膶懽謽腔蛞詫懽謽菫橹鞯木C合體項(xiàng)目將超過123萬平米，仍以寫字樓部分占總建66%統(tǒng)計(jì)，則預(yù)估08—09年，寫字樓推出量為88萬平米。而這一情況隨著經(jīng)濟(jì)水平的改善和對外交流的加強(qiáng)，在未來有極大可能得到改善。并且，從目前市場看，雖然投資寫字樓的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資住宅、商鋪，但是客群投資數(shù)量仍遠(yuǎn)遜于前者，購買客戶仍以企業(yè)購買自用為主。但是，從銷售情況看，除信達(dá)廣場售價(jià)16000元/平米外，大部分寫字樓項(xiàng)目均價(jià)在80009000元/平米之間，僅比同區(qū)域住宅售價(jià)高出500－1000元/平米，銷售速度也與高端公寓相似。而金皇大廈、國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、津匯廣場等在天津市知名度較高、形象較好的寫字樓入住率甚至能超過90%。存量項(xiàng)目中，河西區(qū)比重最大，占45%，其次是和平區(qū)，為22%，河?xùn)|十一經(jīng)路區(qū)域和南開鞍山西道區(qū)域同樣有寫字樓集中分布，紅橋河北寫字樓相對分散。本案所處小白樓CBD區(qū)域，向西與南京路相連，向北與十一經(jīng)路相接，并有國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、金皇大廈等天津市內(nèi)最高端寫字樓項(xiàng)目作為形象支撐，出于寫字樓建設(shè)集聚效用的考慮，正是最適合發(fā)展寫字樓項(xiàng)目的區(qū)域。216。 友誼路商務(wù)區(qū)是天津市政府規(guī)劃的天津市的金融中心區(qū)。是云集天津最高檔寫字樓和商務(wù)配套的集中地。216。但分布相對分散，主要呈現(xiàn)出熱點(diǎn)地段和重點(diǎn)區(qū)域相結(jié)合模式：熱點(diǎn)地段包括小白樓地區(qū)、友誼路沿線、南京路沿線、中山路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域及圍堤道沿線；重點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹醒肷虅?wù)區(qū)即CBD區(qū)域。寫字樓回暖趨勢明朗。截至目前，天津市內(nèi)綜合素質(zhì)較優(yōu)的物業(yè)出租率普遍穩(wěn)定在80%左右，而南京路沿線綜合素質(zhì)優(yōu)的物業(yè)出租率則能達(dá)到90%。天津市寫字樓市場整體狀況分析2001年后，天津市寫字樓市場交易日趨活躍，特別是跨國公司及外省市企業(yè)進(jìn)入天津設(shè)立機(jī)構(gòu)日益增多，IT業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療保健、醫(yī)藥類、通訊、貿(mào)易、咨詢、投資管理等公司進(jìn)入天津市場。、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況小結(jié)分析天津市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策法規(guī)證明：長期來看，天津市宏觀經(jīng)濟(jì)的改善和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為寫字樓市場提供足夠的需求保障；但是，未來一至兩年，寫字樓市場集中放量的局面將比較明顯。、政策法規(guī)根據(jù)市政府第22次常務(wù)會(huì)議關(guān)于加快停緩建項(xiàng)目處置工作的要求，2005年，市政府將力爭全部盤活停緩建項(xiàng)目，消滅所有爛尾樓項(xiàng)目。2004年，%。、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r年份第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長速度占國民經(jīng)濟(jì)比重2000%%2001%%2002960%%2003%%2004%%來源：年天津統(tǒng)計(jì)年鑒作為大型工業(yè)城市，天津市的第三產(chǎn)業(yè)比重長期保持在50%以下的水平。05年上半年。第二部分：天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場分析一、 寫字樓市場分析天津?qū)懽謽呛暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒長期以來，天津市的經(jīng)濟(jì)水平保持了兩位數(shù)的發(fā)展，2004年，%，%。運(yùn)用市場比較法，考慮到時(shí)間因素的調(diào)整，若目前本案推出市場發(fā)售，在保證一定銷售速度的前提下，—（按預(yù)估推出時(shí)間）。由此計(jì)算，由發(fā)展商自行持有部分面積為：酒店3萬平米，集中商業(yè)2萬平米，寫字樓1萬平米，共6萬平米。l 酒店式公寓2萬平米，依托酒店管理進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營，完全出售。l 酒店部分3萬平米，引入四星級以上酒店。裙樓沿馬場道、合肥道、南昌路方向可考慮分割街鋪出售，預(yù)計(jì)引入業(yè)態(tài)將以商務(wù)餐飲、娛樂休閑為主。l 商業(yè)部分3萬平米，規(guī)劃四層裙樓，引入中高端集中百貨。目 錄第一部分：業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要經(jīng)過對天津市及本案所處區(qū)域市場的分析，根據(jù)本案特點(diǎn)，考慮到發(fā)展上要求，本司對項(xiàng)目的各業(yè)態(tài)分割作出如下建議：項(xiàng)目最終涵蓋業(yè)態(tài)將包括寫字樓（甲級、SOHO）、集中式商業(yè)（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具體業(yè)態(tài)分割配比為：l 寫字樓部分6萬平米，其中4萬平米高端寫字樓，2萬平米SOHO類商住。高端部分建議發(fā)展商自行持有1萬平米左右招租以提升形象，其余部分進(jìn)行銷售滿足回款需要。建議前期由發(fā)展商自行持有，待經(jīng)營成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。出售街鋪面積約為1萬平米。由發(fā)展商自行持有，經(jīng)營成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。l 高端公寓6萬平米（需保障煤、水、電等后期生活成本與住宅享受統(tǒng)一待遇，貸款保證7成30年），完全出售，位于項(xiàng)目南端，考慮板式或塔板結(jié)合。出售部分面積為：高端公寓6萬平米，酒店式公寓2萬平米，商鋪1萬平米，寫字樓部分5萬平米，共14萬平米。持有部分獲得租金7500—8200萬/年。全年人均GDP達(dá)到31550元。經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長為各行各業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也為寫字樓市場的發(fā)展帶來了樂觀的預(yù)期。但是，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)也有了長足提高。隨著天津市建設(shè)北方金融中心力度的加大，第三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，為寫字樓的長期需求提供有力保障。隨著這一政策的實(shí)施，未來一到兩年內(nèi)，天津市的寫字樓市場將呈現(xiàn)集中放量的局面，形成激烈的競爭。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，0809年，天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對寫字樓市場需求的刺激正逐步顯現(xiàn)，但也將面臨寫字樓市場供應(yīng)放量后的激烈競爭，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)均很大。2002年、2003年寫字樓市場整體需求一直處于需求上升的量變階段。租金在保持了2－3年的“剛性”之后，呈現(xiàn)出緩慢上行的趨勢。至目前為止，天津共有高、中、低檔寫字樓100多座。、存量市場分析l 存量寫字樓分布本案南京路沿線、友誼路區(qū)域、小白樓CBD區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域以及鞍山西道沿線是寫字樓，尤其是甲級寫字樓密集的區(qū)域，區(qū)域的特點(diǎn)主要集中在交通便利，周邊商務(wù)配套相對齊全。 小白樓地區(qū)是天津市政府規(guī)劃的市中央商務(wù)區(qū) ，是天津市高檔寫字樓發(fā)源地。216。友誼路沿線、工業(yè)展覽館及天津樂園周邊地區(qū)近年來成為寫字樓后起之秀，發(fā)展勢頭迅猛, 聚集了大量的金融企業(yè)和銀行總部。 南京路商務(wù)區(qū)相比前兩者屬于沿線商務(wù)區(qū)，高端寫字樓密集，在政府將來的規(guī)劃中將形成天津又一個(gè)大型的寫字樓集中地區(qū)。l 存量寫字樓規(guī)模及租售狀況所在區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平米）租售價(jià)格（租金/平米/天；售價(jià)/平米）空置率入住時(shí)間河西區(qū)金皇大廈 租金：410%2001泰達(dá)大廈6租金：15%1997文華中心租金：215%2001北方金融大廈租金：5%1998圖書大廈3租金：售價(jià)：650010%2002華盛廣場5租金：2（包括物業(yè)費(fèi)）15%1998天信大廈租金：（包括物業(yè)費(fèi)）5%2000國華大廈租金：售價(jià)：840040%2005云翔大廈4租金：（包括物業(yè)費(fèi)）15%1998峰匯廣場租金：(精裝)售價(jià)：9700(精裝)60%2005國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心租金：售價(jià)：1060020%2003恒華大廈 租金：售價(jià)：910020%2005亞太大廈3租金：售價(jià)：800015%2002友誼大廈4租金：（包括物業(yè)費(fèi)）售價(jià):930010%2004南開區(qū)今晚大廈租金：10%1998百腦匯科技大廈租金：18%2005電子科技中心租金：2售價(jià)：650020%2004榮華時(shí)代廣場租金：未定售價(jià)：68009%2006和平區(qū)信達(dá)廣場租金：售價(jià)：1600060%2005國際大廈 租金：82%1990津匯廣場租金：58%2002萬科世貿(mào)廣場 租金：12%1995濱江萬麗租金：45%2000河北區(qū)遠(yuǎn)洋大廈租金：8%1997萬科中心大廈 租金：（包括物業(yè)費(fèi)）20%1999河?xùn)|區(qū)天星河畔廣場租金：售價(jià)：850020%1998萬隆中心大廈租金：售價(jià)：800020%2001三聯(lián)廣場售價(jià)：700035%2005目前天津甲級寫字樓總建筑面積約為160萬平方米，寫字樓部分面積約為105萬平方米，約占總建筑面積的66%。從租金、售價(jià)對比和入住率的情況看，天津市寫字樓，尤其是甲級寫字樓近兩年長期保持了較高的入住率，平均入住率一般在80%以上。較高的租金和入住率均說明了目前市場對高端寫字樓的龐大需求?？鄢杀局械碾娞輸?shù)量的增加、中央空調(diào)的配備、層高的增加及銷售周期拖后所增加的成本后，與住宅相比實(shí)際利潤率基本相同而風(fēng)險(xiǎn)更高。由此證明，目前天津市場寫字樓銷售的冷淡與市民投資意識的冷淡與落后有直接關(guān)系。、潛在市場分析l 寫字樓潛在供應(yīng)規(guī)模 隨著海河節(jié)點(diǎn)、地鐵上蓋的開發(fā)及市政府對解決“停緩建”工程力度的加大，未來一到兩年內(nèi)，將有大量的寫字樓項(xiàng)目推向市場，加劇市場的競爭?？紤]到類似項(xiàng)目建設(shè)周期，其中大多數(shù)項(xiàng)目將與本案同時(shí)推出市場，形成極激烈的市場競爭。同類產(chǎn)品供應(yīng)短期內(nèi)的集中放量將對本案的寫字樓部分產(chǎn)生巨大沖擊，成為本案寫字樓部分消化的主要障礙。隨著政府的著意打造，小白樓CBD、南京路沿線、友誼路區(qū)域的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃郁，更加適合寫字樓項(xiàng)目的推出。因此相對較高端的項(xiàng)目均能在保持一定租金水準(zhǔn)的情況下仍能有85%甚至90%以上的入住率，體現(xiàn)了目前市場對高端寫字樓的龐大需求。l 投資氛圍冷淡，銷售并不理想 目前天津市寫字樓項(xiàng)目的售價(jià)僅高于同區(qū)域住宅項(xiàng)目5001000元，難以彌補(bǔ)建設(shè)周期、建筑特點(diǎn)帶來的損失，風(fēng)險(xiǎn)更大、回報(bào)率較低。這與天津市冷淡的投資氣氛有直接關(guān)系，有可能隨著市民收入水平的增高及投資意識的增強(qiáng)得到改變。隨著潛在項(xiàng)目的進(jìn)一步推出市場，原有商務(wù)區(qū)的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃重。l 潛在供應(yīng)極大，集中放量競爭激烈雖然目前天津市寫字樓供應(yīng)比較缺乏，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，與本案同步進(jìn)行開發(fā)的寫字樓或以寫字樓為主體的綜合體項(xiàng)目規(guī)模已達(dá)到120萬平米以上。l 高端放量集中，商住SOHO類產(chǎn)品不足在天津市的潛在產(chǎn)品中，高端產(chǎn)品過多，各項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上盲目上規(guī)模、上檔次，忽視了差異化經(jīng)營，梯度層次不明顯，適合小型企業(yè)的商住項(xiàng)目存在巨大供應(yīng)缺口，這也是本案可以加以利用的機(jī)會(huì)。風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。區(qū)域市場分析、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰻顩r物業(yè)名稱等級總體量（萬平米）單層面積（平米）售價(jià)（元/平米）租金（元/天/平米）物業(yè)費(fèi)（元/月/平米）空置率入伙時(shí)間國際大廈甲級1158只租不售8已含2%1990萬順I(yè)CTC5A甲級81500106001620%信達(dá)廣場5A甲級商用1515001600072460%2005金皇大廈5A甲級1516只租不售4已含10%濱江萬麗5A甲級2012只租不售4已含5%圖書大廈5A甲級3290065001510%泰達(dá)大廈甲級61982只租不售已含15%亞太大廈甲級3101780001015%恒華大廈甲級130091003020%l 存量寫字樓規(guī)模 ，占天津市存量寫字樓總量的35%，已初步體現(xiàn)出商務(wù)中心區(qū)的氣氛。 7元/平方米/天以上為第一梯度；252。 3元/平方米/天為以下為第三梯度；主要表現(xiàn)為252。 金皇大廈、萬順I(yè)CTC等為第二梯度；252。通過對小