【正文】 BD中心和地鐵一號(hào)線的暢通，該商圈將成為對(duì)濱江道商圈強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，目前沒(méi)有在售項(xiàng)目。 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)組合豐富多樣，不僅有勸業(yè)場(chǎng)和華聯(lián)商廈等主力百貨店的時(shí)裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有珠寶、超市、時(shí)尚影院以及大量中小型專(zhuān)賣(mài)店、餐飲等購(gòu)物和休憩業(yè)態(tài)組成。由于小白樓地區(qū)規(guī)劃為天津的中央商務(wù)區(qū)，更偏向于由辦公寫(xiě)字樓及進(jìn)駐企業(yè)的增多吸引的客群。目前，天津市內(nèi)并沒(méi)有真正意義上的大型綜合體項(xiàng)目。在此基礎(chǔ)上，小白樓地區(qū)的功能定位為以商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂(lè)為主體、以居住為輔助的綜合功能區(qū)。l 服務(wù)功能現(xiàn)代化力求使各樓宇要逐步實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、治安自動(dòng)化、停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)化以及全程物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)。南部的項(xiàng)目主要以國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、圖書(shū)大廈等項(xiàng)目為主，靠近五大道風(fēng)情區(qū)，環(huán)境較好，項(xiàng)目形象較新，有一定檔次和生活氛圍。 東西兩側(cè)為國(guó)貿(mào)中心和ICTC，極大影響了項(xiàng)目的可達(dá)性。 東北方為主干道南京路的主展示面，可視性好，此方向外延需重點(diǎn)規(guī)劃。l 景觀與環(huán)境豐富城市建筑綜合體必須應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)。辦公對(duì)綜合體其他功能，如酒店、會(huì)議、商業(yè)等能夠提供有力的支持并形成最佳市場(chǎng)協(xié)同。l 相關(guān)的功能關(guān)系其特點(diǎn)是功能相關(guān)且整體放大，在完成一種（或一些）功能的同時(shí)帶來(lái)了其他功能的參與和滲透，它反過(guò)來(lái)又促進(jìn)原有功能的發(fā)展。通過(guò)SWOT分析，可以判定： 項(xiàng)目最大威脅在于宏觀市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，該競(jìng)爭(zhēng)無(wú)法避免，只能通過(guò)業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，提升產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。力圖使，商業(yè)零售的設(shè)置為辦公人員提供了方便，使辦公人員節(jié)省了時(shí)間，提高了辦事效率；而辦公人員的經(jīng)常性消費(fèi)又為零售增加了贏利；辦公為旅店帶來(lái)了客源，旅店的設(shè)置為辦公的來(lái)訪者提供了下塌地，提高了辦公的效率；旅店為商業(yè)零售增加了贏利，商業(yè)零售的發(fā)達(dá)又為旅店帶來(lái)了客源。本案商業(yè)將以集中商業(yè)為主，輔以一定數(shù)量的街鋪銷(xiāo)售。加之天津市場(chǎng)對(duì)投資街鋪的反響良好，街鋪部分將取得優(yōu)異的銷(xiāo)售速度。 為縮小非出售部分面積，以較小規(guī)模設(shè)計(jì)酒店部分面積，為3萬(wàn)平米。投資客群及周邊區(qū)域人群將成為公寓部分穩(wěn)定的需求保障。本案規(guī)劃寫(xiě)字樓6萬(wàn)平米。目前商住樓銷(xiāo)售單價(jià)約為9000元/平米。 可視性最好的東北側(cè)設(shè)置酒店，對(duì)形象提升幫助最大。 南側(cè)在采光、安靜程度上最適合居住，故設(shè)置公寓。第六部分：本案的產(chǎn)品初步定位根據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃，項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃為裙樓四層，設(shè)立集中百貨與街鋪，南部采光條件較好部分為塔板結(jié)合式高層，高端公寓位于其中，北部建議分設(shè)兩棟塔式高層，分別為寫(xiě)字樓與酒店、酒店式公寓。216。則以目前8000元/平米的均價(jià)計(jì)算，公寓部分08年末后均價(jià)為9500元。l 高端公寓公寓項(xiàng)目是目前小白樓CBD區(qū)域內(nèi)最稀缺的業(yè)態(tài)，潛在規(guī)劃中，該區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步建設(shè)大量商務(wù)設(shè)施，導(dǎo)致區(qū)域業(yè)態(tài)分布的不平衡，公寓日益成為稀缺產(chǎn)品。 本案酒店部分同樣需要發(fā)揮抬升項(xiàng)目整體，尤其是寫(xiě)字樓和酒店式公寓檔次、單價(jià)的作用，因此不建議采用產(chǎn)權(quán)式出售的方式。商鋪類(lèi)業(yè)態(tài)臨街經(jīng)營(yíng)。由此，根據(jù)市場(chǎng)條件、本案具體特征及發(fā)展商回款要求，本司共提出了業(yè)態(tài)劃分方案：業(yè)態(tài)最終涵蓋寫(xiě)字樓（甲級(jí)、SOHO）、集中式商業(yè)（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓：l 商業(yè)商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。二、 本案業(yè)態(tài)劃分及初步產(chǎn)品定位 業(yè)態(tài)劃分原則作為大型公建綜合體項(xiàng)目，進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分及定位時(shí)，必須綜合考慮綜合體自身功能價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和與周邊區(qū)域市場(chǎng)、環(huán)境的綜合統(tǒng)一，由此，結(jié)合發(fā)展商要求，本司在進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分及定位時(shí)主要依據(jù)以下原則：l 物業(yè)復(fù)合開(kāi)發(fā)原則　相比單一業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，建筑綜合體的最大優(yōu)勢(shì)在于：能夠在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的優(yōu)勢(shì)，可以實(shí)現(xiàn)自我調(diào)整及價(jià)值的最大化：，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式；，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個(gè)交合空間中，并互相促進(jìn)。 、各業(yè)態(tài)間的組合關(guān)系分析、業(yè)態(tài)特征分析建筑綜合體由城市社會(huì)生活的商業(yè)零售、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、文娛、交通等功能組成，在內(nèi)部構(gòu)成一個(gè)具有多項(xiàng)功能的城市縮微體，因此要求各功能在綜合體中出完成自身功能外，還應(yīng)發(fā)揮外部性作用，使項(xiàng)目的整體價(jià)值得到擴(kuò)大。由于室內(nèi)外空間尺度巨大，功能也必須多樣以與體量相匹配。 北部靠近地鐵站，人流密集，適合商業(yè)展示。本案規(guī)劃性質(zhì)為共建，地上總規(guī)劃面積20萬(wàn)平米。但是，雖然有以上兩點(diǎn)劣勢(shì)，小白樓CBD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍都將幫助本案競(jìng)爭(zhēng)力的提升，是本案最大的機(jī)會(huì)所在。l 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化著重建設(shè)好地鐵一號(hào)線小白樓站，完成跨海河蚌埠橋建設(shè)。規(guī)劃范圍是東至臺(tái)兒莊路、西至南京路兩側(cè)、北至徐州道、南至瓊州道的占地80萬(wàn)平方米的區(qū)域，隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的濃厚，商務(wù)區(qū)有向外擴(kuò)散的趨勢(shì)。集百貨商業(yè)、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂(lè)于一體。由于城市地鐵的竣工和地處CBD中心，該商圈將成為對(duì)濱江道商圈強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。216。東南角—東北角商圈及南市商圈同樣作為天津早期形成的商業(yè)聚集地，在近兩年來(lái)新建大型購(gòu)物廣場(chǎng)的加盟下，商圈的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。四、 商業(yè)市場(chǎng)分析1 商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周?chē)欢ň嚯x為半徑所劃定的范圍。因?yàn)楦叨俗饪偷淖饨鸾^大部分是以住房補(bǔ)貼的形式，所以?xún)r(jià)格并不是競(jìng)爭(zhēng)中最重要的權(quán)碼。 龍悅海上國(guó)際花園酒店式公寓 龍悅海上國(guó)際花園位于紅橋區(qū)咸陽(yáng)橋，依托于產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行出售，均價(jià)9000，從認(rèn)購(gòu)狀況看，市場(chǎng)接受狀況極差。在居住習(xí)慣上，韓國(guó)人和日本人基本不“同居”，但都有群居的習(xí)慣。天95%左右科技咨詢(xún)大廈河西區(qū)友誼路11008元/m2天75%津利華大酒店河西區(qū)友誼路32號(hào)1183天90%以上奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號(hào)42000 非銷(xiāo)售型酒店或?qū)懽謽牵频晔焦?52。并且，作為綜合體項(xiàng)目，中高端酒店的引入對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升，售價(jià)的拉動(dòng)都有明顯的向上拉動(dòng)作用。 酒店項(xiàng)目多集中在大型綜合體中，情況與本案類(lèi)似。l 已知潛在酒店分布統(tǒng)計(jì)潛在供應(yīng)四、五星級(jí)酒店分布比例：南開(kāi)區(qū)占40%，和平區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)各占20%。、酒店分布狀況本案目前天津市內(nèi)六區(qū)的四、五星級(jí)酒店大多集中在以下三個(gè)區(qū)域：早期形成的“賓館區(qū)”，位于河西區(qū)紫金山路和賓水道一帶，以喜來(lái)登酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等為核心；近年形成的“中心商務(wù)區(qū)”，位于河西區(qū)與和平區(qū)交界處的小白樓地區(qū)，以凱悅飯店、濱江萬(wàn)麗酒店、金皇大酒店等為代表；日漸發(fā)展的“老城廂地區(qū)”，位于和平、南開(kāi)以及紅橋三區(qū)交界之處，以假日飯店、舒泊花園大酒店、今晚大酒店為軸線。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、地位的提高和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)都促使天津客流量大增，受此拉動(dòng)作用的影響，天津旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會(huì)展業(yè)必將有較大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)天津酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機(jī)。2004年，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)4483萬(wàn)人次，%。國(guó)際貿(mào)易中心、恒華大廈、信達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目表明，寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售狀況正在逐步回暖。路網(wǎng)交通的不便將成為影響項(xiàng)目寫(xiě)字樓品質(zhì)的主要問(wèn)題。在本區(qū)域建設(shè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目更利于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。 高端項(xiàng)目啟動(dòng)的同時(shí)，帶動(dòng)了較低端商住項(xiàng)目的發(fā)展。、區(qū)域?qū)懽謽菭顩r小結(jié)分析區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓狀況可以發(fā)現(xiàn)如下特性：252。主要客戶(hù)為永大光明人壽保險(xiǎn)公司,富士施樂(lè)(中國(guó))有限公司,新韓銀行,華僑銀行, 松下電器有限公司等。 新推出的信達(dá)廣場(chǎng)由于其高端的形象，硬件設(shè)施相對(duì)完善，在最高的價(jià)位實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)平均銷(xiāo)售速度，體現(xiàn)了目前天津市場(chǎng)對(duì)高端項(xiàng)目的需求。 國(guó)際大廈、信達(dá)廣場(chǎng)是第一梯度；252。綜上所述，從天津市寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)狀況看，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市民投資意識(shí)的改善將為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，但目前寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的冷淡和潛在供應(yīng)的集中投放都將對(duì)寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)，尤其是高端寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售回款帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。雖然寫(xiě)字樓售價(jià)相對(duì)住宅較低，回報(bào)率更高，但銷(xiāo)售速度仍不理想，主要仍是企業(yè)自用或基金整體購(gòu)買(mǎi)。其中體量較大的有：20萬(wàn)平米規(guī)模和記黃埔寫(xiě)字樓國(guó)貿(mào)中心金融街項(xiàng)目15萬(wàn)平米規(guī)模云頂大廈人才大廈北洋鋼鐵大廈這些大型綜合體項(xiàng)目的集中面市將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量在短期內(nèi)成倍增長(zhǎng)的局面。但是，從銷(xiāo)售情況看，除信達(dá)廣場(chǎng)售價(jià)16000元/平米外，大部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目均價(jià)在80009000元/平米之間，僅比同區(qū)域住宅售價(jià)高出500－1000元/平米，銷(xiāo)售速度也與高端公寓相似。216。但分布相對(duì)分散，主要呈現(xiàn)出熱點(diǎn)地段和重點(diǎn)區(qū)域相結(jié)合模式：熱點(diǎn)地段包括小白樓地區(qū)、友誼路沿線、南京路沿線、中山路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域及圍堤道沿線；重點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹醒肷虅?wù)區(qū)即CBD區(qū)域。、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況小結(jié)分析天津市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策法規(guī)證明：長(zhǎng)期來(lái)看，天津市宏觀經(jīng)濟(jì)的改善和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供足夠的需求保障；但是，未來(lái)一至兩年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)集中放量的局面將比較明顯。05年上半年。l 酒店式公寓2萬(wàn)平米，依托酒店管理進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)，完全出售。目 錄第一部分：業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要經(jīng)過(guò)對(duì)天津市及本案所處區(qū)域市場(chǎng)的分析，根據(jù)本案特點(diǎn)，考慮到發(fā)展上要求，本司對(duì)項(xiàng)目的各業(yè)態(tài)分割作出如下建議：項(xiàng)目最終涵蓋業(yè)態(tài)將包括寫(xiě)字樓（甲級(jí)、SOHO）、集中式商業(yè)（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具體業(yè)態(tài)分割配比為：l 寫(xiě)字樓部分6萬(wàn)平米，其中4萬(wàn)平米高端寫(xiě)字樓，2萬(wàn)平米SOHO類(lèi)商住。由發(fā)展商自行持有，經(jīng)營(yíng)成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。全年人均GDP達(dá)到31550元。隨著這一政策的實(shí)施，未來(lái)一到兩年內(nèi)，天津市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)集中放量的局面，形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。至目前為止，天津共有高、中、低檔寫(xiě)字樓100多座。友誼路沿線、工業(yè)展覽館及天津樂(lè)園周邊地區(qū)近年來(lái)成為寫(xiě)字樓后起之秀，發(fā)展勢(shì)頭迅猛, 聚集了大量的金融企業(yè)和銀行總部。較高的租金和入住率均說(shuō)明了目前市場(chǎng)對(duì)高端寫(xiě)字樓的龐大需求?？紤]到類(lèi)似項(xiàng)目建設(shè)周期，其中大多數(shù)項(xiàng)目將與本案同時(shí)推出市場(chǎng)，形成極激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。l 投資氛圍冷淡，銷(xiāo)售并不理想 目前天津市寫(xiě)字樓項(xiàng)目的售價(jià)僅高于同區(qū)域住宅項(xiàng)目5001000元，難以彌補(bǔ)建設(shè)周期、建筑特點(diǎn)帶來(lái)的損失，風(fēng)險(xiǎn)更大、回報(bào)率較低。l 高端放量集中，商住SOHO類(lèi)產(chǎn)品不足在天津市的潛在產(chǎn)品中，高端產(chǎn)品過(guò)多，各項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上盲目上規(guī)模、上檔次，忽視了差異化經(jīng)營(yíng)，梯度層次不明顯，適合小型企業(yè)的商住項(xiàng)目存在巨大供應(yīng)缺口，這也是本案可以加以利用的機(jī)會(huì)。 3元/平方米/天為以下為第三梯度；主要表現(xiàn)為252。252。、區(qū)域?qū)懽謽强腿悍治鲈谛“讟堑貐^(qū)，高端寫(xiě)字樓的租戶(hù)主要以境外公司、國(guó)內(nèi)大型貿(mào)易公司為主，如國(guó)際大廈，外資企業(yè)占90％以上，大廈自1991年開(kāi)業(yè)至今一直是各國(guó)際跨國(guó)公司、外資企業(yè)首選辦公及住宿地點(diǎn)，辦公樓主要客戶(hù)由各國(guó)內(nèi)外知名金融、保險(xiǎn)、船務(wù)和商貿(mào)企業(yè)等組成。如國(guó)際大廈、津匯廣場(chǎng)、ICTC等高檔寫(xiě)字樓因品質(zhì)和配套的優(yōu)秀而吸引了大批外資客戶(hù)。252。綜上所述，小白樓CBD區(qū)域已形成濃厚的商務(wù)氛圍，市場(chǎng)條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問(wèn)題也可以在短期內(nèi)得到改善。目前僅有馬場(chǎng)道為雙向四車(chē)道，其余合肥道與南昌路均為單行道，九江路尚未定線。并且，寫(xiě)字樓投資回報(bào)率相對(duì)較高，隨著市民投資意識(shí)的逐步加強(qiáng)，這一狀況有望得到改善。近年來(lái)，天津旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游收入以?xún)晌粩?shù)增幅連年攀升。未來(lái)天津?qū)⒍ㄎ挥诃h(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)努力把天津建設(shè)成為國(guó)際港口大都市、中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。存量酒店明顯稀缺從上圖可以看出，目前天津市內(nèi)六區(qū)四、五星級(jí)酒店多數(shù)都分布在政治、經(jīng)濟(jì)、文化較為優(yōu)越的和平區(qū)和河西區(qū)，而其它區(qū)域四、五星級(jí)酒店數(shù)量則相對(duì)較少。項(xiàng)目名稱(chēng)發(fā)展商項(xiàng)目概況時(shí)代奧城國(guó)際酒店天津融創(chuàng)奧城投資有限公司3000040000平方米房 間 數(shù)：300350套07年入市銅鑼灣廣場(chǎng)酒店項(xiàng)目隆僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5星級(jí)，主體已建成海河樓酒店項(xiàng)目天津房產(chǎn)總公司酒店項(xiàng)目為2期，尚未投入建設(shè)金耀大酒店項(xiàng)目——，正處于合作招商階段世貿(mào)中心酒店項(xiàng)目天津房地產(chǎn)發(fā)展股份