【正文】 南側在采光、安靜程度上最適合居住，故設置公寓。 北側臨近地鐵站，人流密集，商業(yè)價值最高。 西北靠近ICTC，進一步強化商務氛圍。 可視性最好的東北側設置酒店，對形象提升幫助最大。第六部分：本案的產品初步定位根據(jù)產品規(guī)劃，項目的產品規(guī)劃為裙樓四層，設立集中百貨與街鋪，南部采光條件較好部分為塔板結合式高層，高端公寓位于其中，北部建議分設兩棟塔式高層，分別為寫字樓與酒店、酒店式公寓。推出時市場價格可能上浮，根據(jù)工期進度及市場情況，公寓、商鋪等業(yè)態(tài)的推出可能提前。由此估算，除酒店、商業(yè)、寫字樓自行持有部分的收益外，—，與投資額基本相當，此外，酒店及商業(yè)部分預計獲得年收入7515—8610萬元，并有相當?shù)纳细】臻g。目前商住樓銷售單價約為9000元/平米。216。根據(jù)目前天津市場狀況，—，目前天津市寫字樓出租良好，租金上升較快，但考慮到潛在供應過大的負面作用，本司預計寫字樓部分的單價難以繼續(xù)上升。為保證回款速度的要求，本司建議寫字樓采用如下形式分配 ：216。本案規(guī)劃寫字樓6萬平米。則以目前8000元/平米的均價計算，公寓部分08年末后均價為9500元。由于本案東西向較窄，預計南側采光面好部分可規(guī)劃6萬平米公寓。市中心的地理位置和優(yōu)異的投資價值都將成為本案共與部分競爭力的保障。投資客群及周邊區(qū)域人群將成為公寓部分穩(wěn)定的需求保障。l 高端公寓公寓項目是目前小白樓CBD區(qū)域內最稀缺的業(yè)態(tài)，潛在規(guī)劃中，該區(qū)域將進一步建設大量商務設施，導致區(qū)域業(yè)態(tài)分布的不平衡，公寓日益成為稀缺產品。 建議規(guī)劃酒店式公寓2萬平米，按現(xiàn)有市場可比價格計算。l 酒店式公寓 除街鋪外，酒店式公寓是銷售單價最高的物業(yè)，并且，市場認同度極高，現(xiàn)有優(yōu)秀的酒店式公寓銷售速度優(yōu)秀。 為縮小非出售部分面積，以較小規(guī)模設計酒店部分面積，為3萬平米。 本案酒店部分同樣需要發(fā)揮抬升項目整體，尤其是寫字樓和酒店式公寓檔次、單價的作用，因此不建議采用產權式出售的方式。由此，本案商業(yè)業(yè)態(tài)為3萬平米，四層裙樓。根據(jù)市場發(fā)展趨勢分析，天津市經濟發(fā)展速度隨著區(qū)域商務、商業(yè)氛圍的發(fā)展，項目的價格提升將超過天津市平均水平，以平均每年上漲10%計，08年底推出時價格上漲33%。加之天津市場對投資街鋪的反響良好，街鋪部分將取得優(yōu)異的銷售速度。商鋪類業(yè)態(tài)臨街經營。由于各類業(yè)態(tài)中，以商鋪的單價最高，最容易實現(xiàn)價值的最大，在不影響品質的前提下，可考慮臨街鋪面分割出售。為保證商業(yè)的檔次、形象，商業(yè)業(yè)態(tài)的主體有必要采取同一招商的形式經營。本案商業(yè)將以集中商業(yè)為主，輔以一定數(shù)量的街鋪銷售。由此，根據(jù)市場條件、本案具體特征及發(fā)展商回款要求，本司共提出了業(yè)態(tài)劃分方案：業(yè)態(tài)最終涵蓋寫字樓（甲級、SOHO）、集中式商業(yè)（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓：l 商業(yè)商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。 業(yè)態(tài)劃分綜上所述，本案作為綜合體可能涉及的業(yè)態(tài)中，將以寫字樓為中心，各業(yè)態(tài)圍繞寫字樓相互聯(lián)系，酒店和集中商業(yè)作為項目提升檔次，拉升價格的手段，商鋪、公寓及酒店式公寓作為快速銷售回款的主要途徑。l 經濟風險最小化原則擺在項目面前的一個事實是項目前期投入資金較大，為了降低開發(fā)商開發(fā)風險，我司在進行產品定位時，考慮以盡快回收資金為前提原則，基于該原則，盡量多規(guī)劃一些可售性較好的產品類型，如酒店式公寓、沿街小商鋪、SOHO辦公樓、公寓，以盡快的實現(xiàn)部分面積的銷售，快速回籠部分資金，進行滾動式開發(fā)，盡量減少自有資金投入，以降低項目開發(fā)的經濟風險。力圖使，商業(yè)零售的設置為辦公人員提供了方便，使辦公人員節(jié)省了時間，提高了辦事效率；而辦公人員的經常性消費又為零售增加了贏利；辦公為旅店帶來了客源，旅店的設置為辦公的來訪者提供了下塌地，提高了辦公的效率；旅店為商業(yè)零售增加了贏利，商業(yè)零售的發(fā)達又為旅店帶來了客源。二、 本案業(yè)態(tài)劃分及初步產品定位 業(yè)態(tài)劃分原則作為大型公建綜合體項目，進行業(yè)態(tài)劃分及定位時，必須綜合考慮綜合體自身功能價值的實現(xiàn)和與周邊區(qū)域市場、環(huán)境的綜合統(tǒng)一，由此，結合發(fā)展商要求，本司在進行業(yè)態(tài)劃分及定位時主要依據(jù)以下原則：l 物業(yè)復合開發(fā)原則　相比單一業(yè)態(tài)的項目，建筑綜合體的最大優(yōu)勢在于：能夠在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質構成上的優(yōu)勢，可以實現(xiàn)自我調整及價值的最大化：，整幢建筑可以在一定范圍內實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經營方式；，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長，從而使建筑獲得良好的經濟效益。 商鋪可實現(xiàn)的的單位價格最高，但囿于項目自身條件，難以展開過多。 小白樓的位置優(yōu)勢對本案，尤其是本案的寫字樓部分品質提升有著巨大幫助，必須在各方面加以重視。通過SWOT分析，可以判定： 項目最大威脅在于宏觀市場的激烈競爭，該競爭無法避免，只能通過業(yè)態(tài)的有機組合，提升產品性價比，獲得競爭優(yōu)勢。各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個交合空間中，并互相促進。因此設計、擺布上有必要加以重視。l 并列的功能關系建筑綜合體的功能組合中有些單元之間并沒有什么必然關聯(lián)，相互間的影響主要在形象、檔次的互動上，如辦公、居住、旅店、展覽等功能單元，在功能上各自都是相對獨立的使用空間，但在形象上有著明顯的互相拉動作用。l 相關的功能關系其特點是功能相關且整體放大，在完成一種（或一些）功能的同時帶來了其他功能的參與和滲透，它反過來又促進原有功能的發(fā)展。 、各業(yè)態(tài)間的組合關系分析零售更能夠提供生活性、愉快性和豐富性以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)拉升項目形象。同時，高檔酒店的引入對項目形象的提升，寫字樓、居住部分價格的拉動也有著積極而正面的作用。辦公對綜合體其他功能，如酒店、會議、商業(yè)等能夠提供有力的支持并形成最佳市場協(xié)同。、業(yè)態(tài)特征分析建筑綜合體由城市社會生活的商業(yè)零售、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、文娛、交通等功能組成，在內部構成一個具有多項功能的城市縮微體，因此要求各功能在綜合體中出完成自身功能外，還應發(fā)揮外部性作用，使項目的整體價值得到擴大。通過項目內各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，使用也能相互補充。l 設施特征智能化高建筑綜合體既有大眾化的一面，同時，作為商務、商業(yè)密集體，又必須是高科技、高智能的集合，設施必須充分反映出科學技術的進步，智能化系統(tǒng)的設置和分區(qū)需要得到保證。l 景觀與環(huán)境豐富城市建筑綜合體必須應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計。由于室內外空間尺度巨大，功能也必須多樣以與體量相匹配。建筑綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率，復雜而統(tǒng)一的綜合體。 北側馬場道景觀更好，可加以利用。 東北方為主干道南京路的主展示面，可視性好，此方向外延需重點規(guī)劃。 北部靠近地鐵站，人流密集，適合商業(yè)展示。 南昌路與合肥道為單行道，不利公建，但能達到鬧中取靜效果，利于住宅類產品規(guī)劃。 馬場道為項目四至唯一雙向道，車流、人流最密集，適合公建設施擺放。 東西兩側為國貿中心和ICTC，極大影響了項目的可達性。本案規(guī)劃性質為共建，地上總規(guī)劃面積20萬平米。對內通過項目內部不同業(yè)態(tài)間的配套、聯(lián)系使項目功能整體放大，對外通過形象、業(yè)態(tài)的規(guī)劃使項目在文脈和時空上有機結合，最終達到效用的最大化。由此，可以得結論：作為大型綜合公建項目，本案應立足于CBD區(qū)域南側高端商務市場，建設區(qū)域內新的中高端標志性商務樓宇形象。南部的項目主要以國際經濟貿易中心、圖書大廈等項目為主，靠近五大道風情區(qū)，環(huán)境較好，項目形象較新，有一定檔次和生活氛圍。但是，雖然有以上兩點劣勢，小白樓CBD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務氛圍都將幫助本案競爭力的提升，是本案最大的機會所在。l 早期項目對地區(qū)形象的影響小白樓地區(qū)商務、商業(yè)設施發(fā)展較早，至今已有較成熟的形象。二、 區(qū)域對本案影響分析小白樓CBD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務氛圍對本案有著巨大的積極影響，但是，該區(qū)域目前也有兩點劣勢：l 交通動線組織的不利 交通的便捷程度對商務、商業(yè)設施的品質有著巨大影響。l 服務功能現(xiàn)代化力求使各樓宇要逐步實現(xiàn)樓宇自動化、管理自動化、治安自動化、停車場自動化以及全程物業(yè)服務系統(tǒng)。l 交通網絡現(xiàn)代化著重建設好地鐵一號線小白樓站，完成跨海河蚌埠橋建設。市委、市政府、市人大及一些市屬機關均靠近該區(qū)域，天津市著名的金融一條街縱貫轄區(qū)南北。規(guī)劃總建筑面積約160180萬平方米，其中保留總建筑面積90萬平方米(，)，規(guī)劃新建建筑面積7090萬平方米。在此基礎上，小白樓地區(qū)的功能定位為以商務辦公、商業(yè)娛樂為主體、以居住為輔助的綜合功能區(qū)。規(guī)劃范圍是東至臺兒莊路、西至南京路兩側、北至徐州道、南至瓊州道的占地80萬平方米的區(qū)域，隨著區(qū)域商務氛圍的濃厚，商務區(qū)有向外擴散的趨勢。第四部分：本案所處區(qū)域分析一、 小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述本案所處的小白樓CBD區(qū)域是海河總體規(guī)劃確定的中心金融商務區(qū)（CBD）的重要組成部分。地鐵的建設、海河開發(fā)等市政大型工程中，均有類似高容積率的綜合體項目，本案正面臨著綜合體項目在天津發(fā)展的一個高峰。目前，天津市內并沒有真正意義上的大型綜合體項目。集百貨商業(yè)、商務辦公、餐飲、娛樂于一體。人才大廈山西路與南京路交口天津旅游集團，以商務、酒店為主。因此，本案經營精品百貨的高端商業(yè)市場機會較大，一方面可以作為項目整體形象、價格拉升的手段，另一方面，也可通過臨街面切割店鋪獲得銷售收入。由于小白樓地區(qū)規(guī)劃為天津的中央商務區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進駐企業(yè)的增多吸引的客群。由于城市地鐵的竣工和地處CBD中心，該商圈將成為對濱江道商圈強有力的競爭者。 主要商業(yè)項目：項目地點總面積交鋪日期凱旋門商廈河西區(qū)小白樓110001998年1月濱江購物中心河西區(qū)小白樓　300001998年9月恒華商廈河西大沽南路與瓊州道交口260002005年6月新澳購物廣場河西大沽南路與利民道交口224202005年1月目前，小白樓商圈以凱旋門百貨和濱江購物中心為核心，輔以起士林等知名餐飲設施。 主要客戶：還囊括了金皇大廈及其他幾個中小型寫字樓，聚集在這個商圈內的人群大多為辦公商務人士，同時也成為了此商圈的主要客戶群體。 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)組合豐富多樣，不僅有勸業(yè)場和華聯(lián)商廈等主力百貨店的時裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有珠寶、超市、時尚影院以及大量中小型專賣店、餐飲等購物和休憩業(yè)態(tài)組成。216。216。綜上所述，天津目前的核心商圈主要集中在本案的西南面，目前的核心商圈內商業(yè)氛圍濃厚，經營狀況較好，而且距離本案較近，因此本案商業(yè)的入市將有著巨大的市場競爭力。小白樓商圈由于地處CBD中心和地鐵一號線的暢通，該商圈將成為對濱江道商圈強有力的競爭對象，目前沒有在售項目。東南角—東北角商圈及南市商圈同樣作為天津早期形成的商業(yè)聚集地，在近兩年來新建大型購物廣場的加盟下，商圈的競爭優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。據(jù)調研，目前濱江道上的商鋪年租金達12000元/㎡，最高地段定位在15000元/㎡，最低也在9000元/㎡上下。㎡）均價：12000/年這些因素包括人口結構和密度、交通條件和距離、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、競爭者的位置等。四、 商業(yè)市場分析1 商圈是以設定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。從潛在項目看，信達廣場位于小白樓區(qū)域北側CBD邊緣地帶，在位置上較本案有較大差距，并且無法滿足小白樓地區(qū)，尤其是小白樓南部地區(qū)龐大的商務需求，在此投資酒店式公寓有著巨大的投資價值。潛在酒店式公寓一般與住宅項目搭配，除奧運板塊借助新興的氣氛推出大量酒店式公寓外，分布一般比較分散，本案周邊目前仍沒有潛在酒店式公寓的規(guī)劃?，F(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布小白樓、南京路和水上公園區(qū)域是天津酒店式公寓集中的區(qū)域。因為高端租客的租金絕大部分是以住房補貼的形式，所以價格并不是競爭中最重要的權碼。但是，就現(xiàn)有情況看，酒店式公寓的競爭屬于品質之爭。國際和平區(qū)榮業(yè)大街30000泰達城三岔河口規(guī)劃中洪澤湖畔國際廣場南開區(qū)衛(wèi)津路40000碧海但是，其市場接受程度與地理位置有著直接的關系：自然條件優(yōu)秀或投資價值高的商務中心區(qū)，酒店式公寓的銷售速度比較理想，可以獲得較高的價格和匯款速度，位置較差的地區(qū)則完全不被認可。 龍悅海上國際花園酒店式公