【正文】 對(duì)內(nèi)通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部不同業(yè)態(tài)間的配套、聯(lián)系使項(xiàng)目功能整體放大，對(duì)外通過(guò)形象、業(yè)態(tài)的規(guī)劃使項(xiàng)目在文脈和時(shí)空上有機(jī)結(jié)合，最終達(dá)到效用的最大化。由此，可以得結(jié)論：作為大型綜合公建項(xiàng)目，本案應(yīng)立足于CBD區(qū)域南側(cè)高端商務(wù)市場(chǎng)，建設(shè)區(qū)域內(nèi)新的中高端標(biāo)志性商務(wù)樓宇形象。南部的項(xiàng)目主要以國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、圖書大廈等項(xiàng)目為主，靠近五大道風(fēng)情區(qū)，環(huán)境較好，項(xiàng)目形象較新，有一定檔次和生活氛圍。但是，雖然有以上兩點(diǎn)劣勢(shì)，小白樓CBD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍都將幫助本案競(jìng)爭(zhēng)力的提升，是本案最大的機(jī)會(huì)所在。l 早期項(xiàng)目對(duì)地區(qū)形象的影響小白樓地區(qū)商務(wù)、商業(yè)設(shè)施發(fā)展較早，至今已有較成熟的形象。二、 區(qū)域?qū)Ρ景赣绊懛治鲂“讟荂BD區(qū)域濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍對(duì)本案有著巨大的積極影響，但是，該區(qū)域目前也有兩點(diǎn)劣勢(shì)：l 交通動(dòng)線組織的不利 交通的便捷程度對(duì)商務(wù)、商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)有著巨大影響。l 服務(wù)功能現(xiàn)代化力求使各樓宇要逐步實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、治安自動(dòng)化、停車場(chǎng)自動(dòng)化以及全程物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)。l 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代化著重建設(shè)好地鐵一號(hào)線小白樓站，完成跨海河蚌埠橋建設(shè)。市委、市政府、市人大及一些市屬機(jī)關(guān)均靠近該區(qū)域，天津市著名的金融一條街縱貫轄區(qū)南北。規(guī)劃總建筑面積約160180萬(wàn)平方米，其中保留總建筑面積90萬(wàn)平方米(，)，規(guī)劃新建建筑面積7090萬(wàn)平方米。在此基礎(chǔ)上，小白樓地區(qū)的功能定位為以商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂為主體、以居住為輔助的綜合功能區(qū)。規(guī)劃范圍是東至臺(tái)兒莊路、西至南京路兩側(cè)、北至徐州道、南至瓊州道的占地80萬(wàn)平方米的區(qū)域，隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的濃厚，商務(wù)區(qū)有向外擴(kuò)散的趨勢(shì)。第四部分：本案所處區(qū)域分析一、 小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述本案所處的小白樓CBD區(qū)域是海河總體規(guī)劃確定的中心金融商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分。地鐵的建設(shè)、海河開發(fā)等市政大型工程中，均有類似高容積率的綜合體項(xiàng)目，本案正面臨著綜合體項(xiàng)目在天津發(fā)展的一個(gè)高峰。目前，天津市內(nèi)并沒有真正意義上的大型綜合體項(xiàng)目。集百貨商業(yè)、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂于一體。人才大廈山西路與南京路交口天津旅游集團(tuán)，以商務(wù)、酒店為主。因此，本案經(jīng)營(yíng)精品百貨的高端商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，一方面可以作為項(xiàng)目整體形象、價(jià)格拉升的手段，另一方面，也可通過(guò)臨街面切割店鋪獲得銷售收入。由于小白樓地區(qū)規(guī)劃為天津的中央商務(wù)區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進(jìn)駐企業(yè)的增多吸引的客群。由于城市地鐵的竣工和地處CBD中心，該商圈將成為對(duì)濱江道商圈強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。 主要商業(yè)項(xiàng)目：項(xiàng)目地點(diǎn)總面積交鋪日期凱旋門商廈河西區(qū)小白樓110001998年1月濱江購(gòu)物中心河西區(qū)小白樓　300001998年9月恒華商廈河西大沽南路與瓊州道交口260002005年6月新澳購(gòu)物廣場(chǎng)河西大沽南路與利民道交口224202005年1月目前，小白樓商圈以凱旋門百貨和濱江購(gòu)物中心為核心，輔以起士林等知名餐飲設(shè)施。 主要客戶：還囊括了金皇大廈及其他幾個(gè)中小型寫字樓，聚集在這個(gè)商圈內(nèi)的人群大多為辦公商務(wù)人士，同時(shí)也成為了此商圈的主要客戶群體。 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)組合豐富多樣，不僅有勸業(yè)場(chǎng)和華聯(lián)商廈等主力百貨店的時(shí)裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有珠寶、超市、時(shí)尚影院以及大量中小型專賣店、餐飲等購(gòu)物和休憩業(yè)態(tài)組成。216。216。綜上所述，天津目前的核心商圈主要集中在本案的西南面，目前的核心商圈內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，經(jīng)營(yíng)狀況較好，而且距離本案較近，因此本案商業(yè)的入市將有著巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。小白樓商圈由于地處CBD中心和地鐵一號(hào)線的暢通，該商圈將成為對(duì)濱江道商圈強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，目前沒有在售項(xiàng)目。東南角—東北角商圈及南市商圈同樣作為天津早期形成的商業(yè)聚集地，在近兩年來(lái)新建大型購(gòu)物廣場(chǎng)的加盟下，商圈的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。據(jù)調(diào)研，目前濱江道上的商鋪年租金達(dá)12000元/㎡，最高地段定位在15000元/㎡，最低也在9000元/㎡上下。㎡）均價(jià)：12000/年這些因素包括人口結(jié)構(gòu)和密度、交通條件和距離、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者的位置等。四、 商業(yè)市場(chǎng)分析商圈的定義商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。從潛在項(xiàng)目看，信達(dá)廣場(chǎng)位于小白樓區(qū)域北側(cè)CBD邊緣地帶，在位置上較本案有較大差距，并且無(wú)法滿足小白樓地區(qū)，尤其是小白樓南部地區(qū)龐大的商務(wù)需求，在此投資酒店式公寓有著巨大的投資價(jià)值。潛在酒店式公寓一般與住宅項(xiàng)目搭配，除奧運(yùn)板塊借助新興的氣氛推出大量酒店式公寓外，分布一般比較分散，本案周邊目前仍沒有潛在酒店式公寓的規(guī)劃?，F(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布小白樓、南京路和水上公園區(qū)域是天津酒店式公寓集中的區(qū)域。因?yàn)楦叨俗饪偷淖饨鸾^大部分是以住房補(bǔ)貼的形式，所以價(jià)格并不是競(jìng)爭(zhēng)中最重要的權(quán)碼。但是，就現(xiàn)有情況看，酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)屬于品質(zhì)之爭(zhēng)。國(guó)際和平區(qū)榮業(yè)大街30000泰達(dá)城三岔河口規(guī)劃中洪澤湖畔國(guó)際廣場(chǎng)南開區(qū)衛(wèi)津路40000碧海但是，其市場(chǎng)接受程度與地理位置有著直接的關(guān)系：自然條件優(yōu)秀或投資價(jià)值高的商務(wù)中心區(qū)，酒店式公寓的銷售速度比較理想，可以獲得較高的價(jià)格和匯款速度，位置較差的地區(qū)則完全不被認(rèn)可。 龍悅海上國(guó)際花園酒店式公寓 龍悅海上國(guó)際花園位于紅橋區(qū)咸陽(yáng)橋，依托于產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行出售，均價(jià)9000，從認(rèn)購(gòu)狀況看，市場(chǎng)接受狀況極差。銷售速度可以達(dá)到100套/月的水平。主力戶型46平米一室，此外還有72平米兩室，110平米三室兩種戶型。252。在居住習(xí)慣上，韓國(guó)人和日本人基本不“同居”，但都有群居的習(xí)慣。國(guó)際大廈和奧林匹克大廈由于一居已滿，已經(jīng)對(duì)租賃一居的客戶進(jìn)行排期，而奧林匹克大廈的大房型卻大部分閑置。此外，雖然天津市酒店式公寓的租金水平普遍能夠得到保證，但是，面積越大，租金越低。但是，由于天津市有一些住宅項(xiàng)目為獲取更高價(jià)格，以酒店式公寓進(jìn)行宣傳，此外，一些較老的項(xiàng)目為獲取更高租金，也提供寫字樓服務(wù)，導(dǎo)致目前天津市酒店式公寓品質(zhì)良莠不齊，租金差異大。天95%左右科技咨詢大廈河西區(qū)友誼路11008元/m2天（售完代租）85%以上華盛廣場(chǎng)河西區(qū)圍堤道146號(hào)21000天80%以上寫 字 樓 自 帶萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng)和平區(qū)南京路129號(hào)16000天　70%以上遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)1號(hào)6739天75%津利華大酒店河西區(qū)友誼路32號(hào)1183天90%以上信達(dá)廣場(chǎng)和平區(qū)解放路188號(hào)20000610元/m2月清盤不代租非常公館河?xùn)|區(qū)新開路與華昌大街交口160006200元/m2（售）未入住海河之子和平區(qū)濱江道與解放北路交口518002元/m2天85%以上利順德大廈和平區(qū)臺(tái)兒莊路32號(hào)11500天90%以上奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號(hào)42000目前，天津市場(chǎng)上宣傳的酒店式公寓大多為產(chǎn)權(quán)式，一般僅打出類似概念，服務(wù)及后期運(yùn)營(yíng)實(shí)際為高端住宅。銷售的分散產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓從泰達(dá)國(guó)際會(huì)館開始正式推出，此后海河之子、時(shí)代奧城、龍悅海上國(guó)際花園等項(xiàng)目的酒店式公寓也屬于這種類型。純粹的酒店式公寓目前天津市場(chǎng)投入經(jīng)營(yíng)的只有一家，即奧林匹克大廈。 非銷售型酒店或?qū)懽謽牵频晔焦?52。天津市酒店式公寓現(xiàn)狀、酒店式公寓的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)目前天津市的酒店式公寓大體分為三種類型：252。三、 酒店式公寓市場(chǎng)分析天津酒店式公寓起源基本與寫字樓市場(chǎng)發(fā)展同步， 2000年奧林匹克大廈的正式落成，標(biāo)志著天津酒店式公寓的正式啟動(dòng)。若無(wú)法在前期整體轉(zhuǎn)讓的話，必須由發(fā)展商自行持有一段時(shí)間，回款壓力大，因此建議本案引入的酒店業(yè)態(tài)以四星或五星為佳。并且，作為綜合體項(xiàng)目，中高端酒店的引入對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升，售價(jià)的拉動(dòng)都有明顯的向上拉動(dòng)作用。本案所處的小白樓CBD區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，對(duì)酒店，尤其是中高端酒店需求量大。酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位分析表明，天津市目前缺乏足夠的酒店供應(yīng)，各類酒店長(zhǎng)期處于滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)。 酒店的集中放量同樣成為招商、經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)難題。 酒店項(xiàng)目多集中在大型綜合體中，情況與本案類似。 酒店檔次高，規(guī)劃多以五星為主。 項(xiàng)目分布密集，傳統(tǒng)的賓館區(qū)、商務(wù)區(qū)酒店將繼續(xù)分布。注：由于本案距紅橋、河北區(qū)過(guò)遠(yuǎn)，因此未標(biāo)注紅橋、河北區(qū)項(xiàng)目從潛在四、五星級(jí)酒店分布的情況看，分布仍呈現(xiàn)出集中趨勢(shì)：均在交通便利，商業(yè)商務(wù)氛圍比較濃郁的區(qū)域，這也是酒店賴以生存的基本條件。l 已知潛在酒店分布統(tǒng)計(jì)潛在供應(yīng)四、五星級(jí)酒店分布比例：南開區(qū)占40%，和平區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)各占20%。目前已了解到的市內(nèi)六區(qū)潛在四星級(jí)以上酒店包括時(shí)代奧城酒店、銅鑼灣廣場(chǎng)酒店、海河樓酒店、金耀大酒店、世貿(mào)中心酒店、環(huán)渤海大酒店、天成大廈酒店、迎賓廣場(chǎng)酒店、人才大廈維斯汀酒店、和黃項(xiàng)目酒店、北洋鋼鐵大廈酒店、金融街酒店等項(xiàng)目。該時(shí)，天津星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級(jí)飯店將達(dá)到13家，四星級(jí)飯店將達(dá)到或超過(guò)24家，三星級(jí)飯店將達(dá)到或超過(guò)73家，一、二星級(jí)飯店將達(dá)到或超過(guò)80家。隨著本市各行業(yè)各領(lǐng)域突飛猛進(jìn)地發(fā)展，高級(jí)星級(jí)旅游飯店市場(chǎng)緊缺的狀況日益突出，也使得本市四、五星級(jí)旅游飯店的出租率大幅上揚(yáng)，一般而言，酒店業(yè)出租率最佳合理指數(shù)應(yīng)既考慮經(jīng)濟(jì)效益，又能使酒店得到可持續(xù)發(fā)展，合理指數(shù)應(yīng)在75%左右，目前天津市存量四、五星級(jí)酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一標(biāo)準(zhǔn)，需求極度旺盛。、酒店分布狀況本案目前天津市內(nèi)六區(qū)的四、五星級(jí)酒店大多集中在以下三個(gè)區(qū)域：早期形成的“賓館區(qū)”，位于河西區(qū)紫金山路和賓水道一帶，以喜來(lái)登酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等為核心；近年形成的“中心商務(wù)區(qū)”，位于河西區(qū)與和平