【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此， 本案經(jīng)營精品百貨的高端商業(yè) 市場機(jī)會(huì)較大 ，一方面可以作為項(xiàng)目整體形象、價(jià)格拉升的手段，另一方面，也可通過臨街面切割店鋪獲得銷售收入。 由于 小白樓地區(qū) 規(guī)劃為天津的中央商務(wù)區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進(jìn)駐企業(yè)的增多吸引的客群 。 由于城市地鐵的竣工和地處 CBD中心，該商圈將成為對(duì)濱江道 商圈強(qiáng)有力的競爭者。 ? 主 要商業(yè)項(xiàng)目： 項(xiàng)目 地點(diǎn) 總面積 交鋪日期 凱旋門商廈 河西區(qū)小白樓 11000 1998年 1月 濱江購物中心 河西區(qū)小白樓 30000 1998年 9月 恒華商廈 河西大沽南路與瓊州道交口 26000 2021年 6月 新澳購物廣場 河西大沽南路與利民道交口 22420 2021年 1月 目前，小白樓商圈以 凱旋門百貨和濱江購物中心 為核心 ， 輔以 起士林 等知名餐飲設(shè)施。 ? 核心商業(yè)： 商圈內(nèi)的商業(yè)核心為天津?yàn)I江購物中心、凱旋門百貨 ? 業(yè)態(tài)： 業(yè)態(tài)組合豐富多樣，不僅有勸業(yè)場和華聯(lián)商廈等主力百貨店的時(shí)裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有珠寶、超市、時(shí)尚影院以及大量中小型專賣店、餐飲等購物和休憩業(yè)態(tài)組成。 小白樓商圈位于南京 路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交匯處地段，跨越和平區(qū)和河西區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小白樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ? 商圈位置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從總建筑規(guī)模 上看，該商圈內(nèi)市場供應(yīng) 最小的，發(fā)展空間 很 大 。 特別是在經(jīng)歷了老城廂的拆遷改造，一些陳舊的商業(yè)設(shè)施退出歷史舞臺(tái)后，區(qū)域內(nèi)的商鋪的租金、售價(jià)已逐漸提升。 區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目的成交量較大，銷售周期較短。㎡ 24元 35 濱江道、和平路商圈內(nèi)商鋪的售價(jià)、租金仍名列前茅。 天津市區(qū)主要商圈分析 商圈 類別 濱江道、和平路商圈 東南角 — 東北角商圈 南市商圈 小白樓商圈 地理位置 和平區(qū)濱江道、和平路 老城廂 南開區(qū)南市 河西區(qū)徐州道 形成時(shí)間 80年代初 1999年 1998年 90年代初 代表性商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)場、濱江商廈、中原百貨、萬達(dá)商業(yè)廣場、百安居、國美 新安購物廣場、銅鑼灣廣場、海河樓商貿(mào)區(qū) 鼓樓商業(yè)街、女人街、水牛城、食品街 凱旋門、濱江購物 經(jīng)營定位 中檔、中低檔百貨、精品專賣、大型超市、家電 中高檔百貨 、大型超市 中低檔百貨 中低檔百貨 售價(jià) （元 /㎡） 780070000 900028000 1500036000 —— 租金（元 /天然而 ,真正的商圈不一定是絕對(duì)的同心圓模式，其規(guī)模和形狀由各種各樣的因素所決定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 因此， 本案若依托酒店管理，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式進(jìn)行銷售，參考目前天津市場對(duì)酒店式公寓投資的熱情，酒店式公寓項(xiàng)目有著良好的市場前景，有適當(dāng)放大體量的必要 ，建議規(guī)劃 2 萬平米 。 區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位 目前本案所處的小白樓 CBD 區(qū)域內(nèi)僅有金皇大廈一家 真正意義上的 酒店式公寓，出租狀況優(yōu)異。酒店式 公寓選址一般都會(huì)依托適宜居住的自然環(huán)境或者成熟的商務(wù)環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對(duì)銷售而言， 項(xiàng)目是否具有 投資價(jià)值是決定競爭成敗的關(guān)鍵。品質(zhì)將決定項(xiàng)目的售價(jià)和日后的經(jīng)營回報(bào)。白天鵝 河西區(qū)大沽南路 50000 世貿(mào)廣場 南門外大街 100000 棕櫚泉公寓 河西區(qū)大沽南路與梧水道交口 40000 陽光星期八 河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道 規(guī)劃中 深圳茂業(yè)地塊 河北區(qū)自由路 約 10000 海河文化廣場 和平區(qū)張自忠路 規(guī)劃中 依托式 和記黃埔項(xiàng)目 和平區(qū)南京路與長沙路交口 規(guī)劃中 津都大廈 河北區(qū)東站民生路 規(guī)劃中 海河新天地 河?xùn)|區(qū)新開路 規(guī)劃中 合計(jì) 270000+ 雖然目前天津市酒店式公寓的供給量較低，市場仍不成熟，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近有27 萬平方米 以上 的酒店式公寓的潛在供應(yīng)量，相對(duì)于天津高端租賃市場需求，供應(yīng)量可謂龐大，從總量上看，存在遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)。 潛在競爭項(xiàng)目 由于天津目前酒店式公寓市場的形式向好，新增供應(yīng)量迅猛增長，目前市場已知潛在供應(yīng)有： 項(xiàng)目名稱 所在區(qū)域 建筑面積 (m2) 單 體 式 金港 對(duì)比目前市場在售的兩個(gè)項(xiàng)目銷售情況可以發(fā)現(xiàn)：投資型酒店式公寓在天津有著相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨?。最大程度的搜集了?shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。銷售速度 可以達(dá)到 100套 /月的水平。主力戶型 46平米一室，此外還有 72平米兩室， 110平米三室兩種戶型。 、在售酒店式公寓的銷售狀況 目前天津市在售的酒店式公寓中，比較經(jīng)典的項(xiàng)目主要有已正式銷售的時(shí)代奧城酒店式公寓和紅橋區(qū)正在推廣的龍悅海上國際花園酒店式國際公寓。 、租客來源 項(xiàng)目名稱 歐美人士 日本人 韓國人 國內(nèi)人士 奧林匹克大廈 20% 70% 10% —— 國際大廈 10% 90% —— —— 金皇大廈 20% 60% —— 20% 濱江國際大飯店 20% 50% 20% 10% 泰達(dá)國際會(huì)館 10% 30% 20% 40% 目前，天津市酒店式公寓的常住客主要來自日本和歐美，韓國人和國內(nèi)人士較少，因?yàn)槿毡救撕蜌W美人士有較高的住房補(bǔ)貼，其普通員工住房補(bǔ)貼基本與目前天津酒店式公寓的市場價(jià)格相同，而韓國人住房補(bǔ)貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國人往往不會(huì)選擇價(jià)格相對(duì)較高的酒店式公寓。 房源緊張?jiān)诟鱾€(gè)酒店式公寓中都有不同體現(xiàn)，但是表現(xiàn)卻不盡均衡，主要表現(xiàn)為一居緊缺，而大房型閑置。其中服務(wù)較完善， 較 正規(guī)的酒店式公寓約 15萬平米，難以滿足市場的需要，均可保證較高的租金水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。天 80%左右 依開發(fā)商宣傳口徑統(tǒng)計(jì)，天津市目前共有酒店式公寓約 50萬平米。天 60% 國際大廈 和平區(qū)南京路 75號(hào) 17360 12元 /m2天 80%左右 凱旋門大廈 和平區(qū)南京路 66號(hào) 31700 2元 /m2天 90%以上 金皇大廈 河西區(qū)南京路 20號(hào) 15780 /m2天 70%以上 水晶宮飯店 河西區(qū)友誼路 28號(hào) 1880 15元 /m2天 未 入住 濱江萬麗酒店 和平區(qū)建設(shè)路105號(hào) 4500 /m2天 未入住 煥日線 河?xùn)|東興路與中山門立交橋交口 29600 6100元 /平米（ 售） 未入住 時(shí)代奧城 水上公園南側(cè)，堆山公園東側(cè) 約 45000 9500元 /平米（售） 未入住 誠基中心 南京路與長沙路交口 約 202100 7000元 /平米（售） 未入住 酒 店 自 帶 喜來登大酒店 河西區(qū)紫金山路 12021 13元 /m2 32號(hào) 濠景?國際 南開區(qū)紅旗南路 30000 6000元 /m2（售） 未入住 富邦花園 河西區(qū)金華道與大沽南路交口 11000 2021元以上 /套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。天 80%左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。天 95%以上 泰達(dá)國際會(huì)館 南開區(qū)復(fù)康路 7號(hào)增 2號(hào) 33014 /m2 、現(xiàn)有酒店式公寓的租 售 狀況 項(xiàng)目名稱 所在區(qū)域 建筑面積(m2) 租（售）金 入住率 單體式 環(huán)渤海發(fā)展中心 河西區(qū)賓水道增9號(hào) 51489 /m2這類產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓又有兩種類型 ，一種是只打概念，而日后由業(yè)主自己經(jīng)營或者象征性幾年通過售價(jià)中溢出部分給予回報(bào)的，如海河之子、時(shí)代奧城等項(xiàng)目；另一種為售后長期包租如泰達(dá)國際公寓。 非銷售型寫字樓或酒店＋加酒店套房目前市場上的主要項(xiàng)目有國際大廈、濱江大廈、金皇大廈等，其中金皇大廈酒店式公寓為酒店式公寓向好的情況下轉(zhuǎn)型而來。 天津市酒店式公寓現(xiàn)狀 、酒店式公寓的市場標(biāo)準(zhǔn) 目前天津市的酒店式公寓大體分為三種類型： ? 純粹的酒店式公寓 ? 非銷售型酒店或?qū)懽謽牵频晔焦? ? 銷售型酒店式公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 酒店式公寓市場分析 天津酒店式公寓起源基本與寫字樓市場發(fā)展同步， 2021年奧林匹克大廈的正式落成，標(biāo)志著天津酒店式公寓的正式啟動(dòng)。若無法在前期整體轉(zhuǎn)讓的話，必須由發(fā)展商自行持有一段時(shí)間，回款壓力大，因此建議本案引入 的酒店業(yè)態(tài)以四星或五星為佳。 并且，作為綜 合體項(xiàng)目，中高端酒店的引入對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升，售價(jià)的拉動(dòng)都有明顯的向上拉動(dòng)作用。 本案所處的小白樓 CBD 區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，對(duì)酒店，尤其是中高端酒店需求量大。 酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位 分析表明，天津市目前缺乏足夠的酒店供應(yīng)，各類酒店長期處于滿負(fù)荷運(yùn)營的狀態(tài)。 ? 酒店的集中放量同樣成為招商、經(jīng)營的市場難題。 ? 酒店檔次高，規(guī)劃多以五星為主。 從潛在四、五星級(jí)酒店分布的情況看，分布仍呈現(xiàn)出集中趨勢： 均在交通便利，商業(yè)商務(wù)氛圍比較濃郁的區(qū)域，這也是酒店賴以生存的基本條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 注：由于本案距紅橋、河北區(qū)過遠(yuǎn)，因此未標(biāo)注紅橋、河北區(qū)項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 已知潛在酒店分布 統(tǒng)計(jì)潛在供應(yīng)四、五星級(jí)酒店分布比例：南開區(qū)占 40%，和平區(qū)、河 西區(qū)、河?xùn)|區(qū)各占20%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前已了解到的市內(nèi)六區(qū)潛在四星級(jí)以上酒店包括時(shí)代奧城酒店、銅鑼灣廣場酒店、海河樓酒店、金耀大酒店、世貿(mào)中心酒店、環(huán)渤海大酒店、天成大廈酒店、迎賓廣場酒店、人才大廈維斯汀酒店、和黃項(xiàng)目酒店、北洋鋼鐵大廈酒店、金融街酒店等項(xiàng)目。該時(shí)，天 津星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級(jí)飯店將達(dá)到 13家，四星級(jí)飯店將達(dá)到或超過 24家，三星級(jí)飯店將達(dá)到或超過 73家，一、二星級(jí)飯店將達(dá)到或超過 80家。 隨著本市各行業(yè)各領(lǐng)域突飛猛進(jìn)地發(fā)展，高級(jí)星級(jí)旅游飯店市場緊缺的狀況日益突出，也使得本市四、五星級(jí)旅游飯店的出租率大幅上揚(yáng)，一般而言，酒店業(yè)出租率最佳合理指數(shù)應(yīng)既考慮經(jīng)濟(jì)效益，又能使酒店得到可持續(xù)發(fā)展，合理指數(shù)應(yīng)在 75%左右，目前天津市存量四、五星級(jí)酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一標(biāo)準(zhǔn)，需求極度旺盛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 、酒店分布狀況 目前天津市內(nèi)六區(qū)的四、五星級(jí)酒店大多集中在以下三個(gè)區(qū)域： 早期形成的“賓館區(qū)”，位于河西區(qū)紫金山路和賓水道一帶，以喜來登 酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等為核心； 近年形成的“中心商務(wù)區(qū)”，位于河西區(qū)與和平區(qū)交界處的小白樓地 區(qū)，以凱悅飯店、濱江萬麗酒店、金皇大酒店等為代表； 日漸發(fā)展的“老城廂地區(qū)”，位于和平、南開以及紅橋三區(qū)交界之處，以假日飯店、舒泊花園大酒店、今晚大酒店為軸線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 名稱 星級(jí) 區(qū)域 喜來登大酒店 ★★★★★ 河西區(qū) 泰達(dá)國際會(huì)館 ★★★★★ 南開區(qū) 金皇大酒店 ★★ ★★★ 河西區(qū) 濱江萬麗酒店 ★★★★★（準(zhǔn)） 和平區(qū) 凱悅飯店 ★★★★ 和平區(qū) 君悅飯店 ★★★★ 和平區(qū) 天宇大酒店 ★★★★ 和平區(qū) 利順德大飯店 ★★★★ 和平區(qū) 舒泊花園大酒店 ★★★★ 和平區(qū) 今晚大酒店 ★★★★（準(zhǔn)） 南開區(qū) 津利華大酒店 ★★★★ 河西區(qū) 美都大酒店 ★★★★ 河西區(qū) 水晶宮飯店 ★★★★ 河西區(qū)