【正文】 寫字樓市場發(fā)展同步， 2021年奧林匹克大廈的正式落成，標(biāo)志著天津酒店式公寓的正式啟動(dòng)。 非銷售型寫字樓或酒店＋加酒店套房目前市場上的主要項(xiàng)目有國際大廈、濱江大廈、金皇大廈等，其中金皇大廈酒店式公寓為酒店式公寓向好的情況下轉(zhuǎn)型而來。天 80%左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。天 未 入住 濱江萬麗酒店 和平區(qū)建設(shè)路105號 4500 /m2天 60% 國際大廈 和平區(qū)南京路 75號 17360 12元 /m2其中服務(wù)較完善， 較 正規(guī)的酒店式公寓約 15萬平米，難以滿足市場的需要，均可保證較高的租金水平。主力戶型 46平米一室，此外還有 72平米兩室， 110平米三室兩種戶型。 對比目前市場在售的兩個(gè)項(xiàng)目銷售情況可以發(fā)現(xiàn)：投資型酒店式公寓在天津有著相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨蟆?對銷售而言， 項(xiàng)目是否具有 投資價(jià)值是決定競爭成敗的關(guān)鍵。 區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位 目前本案所處的小白樓 CBD 區(qū)域內(nèi)僅有金皇大廈一家 真正意義上的 酒店式公寓，出租狀況優(yōu)異。然而 ,真正的商圈不一定是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀由各種各樣的因素所決定。 特別是在經(jīng)歷了老城廂的拆遷改造，一些陳舊的商業(yè)設(shè)施退出歷史舞臺(tái)后，區(qū)域內(nèi)的商鋪的租金、售價(jià)已逐漸提升。 小白樓商圈位于南京 路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交匯處地段，跨越和平區(qū)和河西區(qū)。 由于 小白樓地區(qū) 規(guī)劃為天津的中央商務(wù)區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進(jìn)駐企業(yè)的增多吸引的客群 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于城市地鐵的竣工和地處 CBD中心，該商圈將成為對濱江道 商圈強(qiáng)有力的競爭者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目的成交量較大，銷售周期較短。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。酒店式 公寓選址一般都會(huì)依托適宜居住的自然環(huán)境或者成熟的商務(wù)環(huán)境。品質(zhì)將決定項(xiàng)目的售價(jià)和日后的經(jīng)營回報(bào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 、在售酒店式公寓的銷售狀況 目前天津市在售的酒店式公寓中，比較經(jīng)典的項(xiàng)目主要有已正式銷售的時(shí)代奧城酒店式公寓和紅橋區(qū)正在推廣的龍悅海上國際花園酒店式國際公寓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。天 80%左右 凱旋門大廈 和平區(qū)南京路 66號 31700 2元 /m2天 未入住 煥日線 河?xùn)|東興路與中山門立交橋交口 29600 6100元 /平米（ 售） 未入住 時(shí)代奧城 水上公園南側(cè)，堆山公園東側(cè) 約 45000 9500元 /平米（售） 未入住 誠基中心 南京路與長沙路交口 約 202100 7000元 /平米（售） 未入住 酒 店 自 帶 喜來登大酒店 河西區(qū)紫金山路 12021 13元 /m2天 95%以上 泰達(dá)國際會(huì)館 南開區(qū)復(fù)康路 7號增 2號 33014 /m2 天津市酒店式公寓現(xiàn)狀 、酒店式公寓的市場標(biāo)準(zhǔn) 目前天津市的酒店式公寓大體分為三種類型： ? 純粹的酒店式公寓 ? 非銷售型酒店或?qū)懽謽牵频晔焦? ? 銷售型酒店式公寓。若無法在前期整體轉(zhuǎn)讓的話，必須由發(fā)展商自行持有一段時(shí)間，回款壓力大，因此建議本案引入 的酒店業(yè)態(tài)以四星或五星為佳。 ? 酒店的集中放量同樣成為招商、經(jīng)營的市場難題。 注：由于本案距紅橋、河北區(qū)過遠(yuǎn)，因此未標(biāo)注紅橋、河北區(qū)項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前已了解到的市內(nèi)六區(qū)潛在四星級以上酒店包括時(shí)代奧城酒店、銅鑼灣廣場酒店、海河樓酒店、金耀大酒店、世貿(mào)中心酒店、環(huán)渤海大酒店、天成大廈酒店、迎賓廣場酒店、人才大廈維斯汀酒店、和黃項(xiàng)目酒店、北洋鋼鐵大廈酒店、金融街酒店等項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 名稱 星級 區(qū)域 喜來登大酒店 ★★★★★ 河西區(qū) 泰達(dá)國際會(huì)館 ★★★★★ 南開區(qū) 金皇大酒店 ★★ ★★★ 河西區(qū) 濱江萬麗酒店 ★★★★★（準(zhǔn)） 和平區(qū) 凱悅飯店 ★★★★ 和平區(qū) 君悅飯店 ★★★★ 和平區(qū) 天宇大酒店 ★★★★ 和平區(qū) 利順德大飯店 ★★★★ 和平區(qū) 舒泊花園大酒店 ★★★★ 和平區(qū) 今晚大酒店 ★★★★（準(zhǔn)） 南開區(qū) 津利華大酒店 ★★★★ 河西區(qū) 美都大酒店 ★★★★ 河西區(qū) 水晶宮飯店 ★★★★ 河西區(qū) 帝城大酒店 ★★★★（準(zhǔn)） 河西區(qū) 假日飯店 ★★★★ 河北區(qū) 世紀(jì)酒店 ★★★★（準(zhǔn)） 河西區(qū) 截至到目前為止，天津市內(nèi)六區(qū)五星級酒店共有 4 家，四 星級酒店共有 12 家，其中已通過審批的五星級酒店 3家，四星級酒店 9家。 2021年天津旅游統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前天津市內(nèi)六區(qū)正式掛牌的星級酒店共有 58家，其中四星級以上酒店 16。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 酒店市場分析 天津酒店宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析 天津是四大中央直轄市之一，也是北方最大的工商業(yè)港口城市、全國歷史文化名城和首批中國優(yōu)秀旅游城市。但是，由于本案以公建立項(xiàng)，開發(fā)住宅有一定壓力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在本區(qū)域建設(shè)寫字樓項(xiàng)目更利于在市場競爭中處于領(lǐng)先優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如房地產(chǎn)公司、信息咨詢公司、物業(yè)代理公司等也在逐漸進(jìn)駐高檔寫字樓。 項(xiàng)目仍比較稀缺。 ? 售價(jià)狀況 售價(jià)分布1060016000650080009100020214000600080001000012021140001600018000萬順I(yè) C T C 信達(dá)廣場 圖書大廈 亞太大廈 恒華大廈 ? 目 前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不多，出現(xiàn)明顯的檔次劃分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同類產(chǎn)品，尤其是大量規(guī)模在 15萬平米以上，與本案產(chǎn)品形式 類似產(chǎn)品短期內(nèi)的集中上市勢必對本案產(chǎn)生劇烈 沖擊。而這些天津市的高端項(xiàng)目的 車位數(shù)量、交通、電梯等基本情況仍很不理想，天津市目前仍缺乏真正意義上的高端寫字樓。 ? 潛在項(xiàng)目分布情況 從潛在寫字樓項(xiàng)目的分布看，傳統(tǒng)上寫字樓項(xiàng)目的密集區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為未來寫字樓供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)，友誼路區(qū)域、南京路沿線及鞍山西道區(qū)域?yàn)橹?。以下是本司統(tǒng)計(jì)的可能推向市場的寫字樓潛在項(xiàng)目： 所在區(qū)域 大廈名稱 建筑規(guī)模 開發(fā)商 和平區(qū) 和記黃埔寫字樓 和記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司 北洋鋼鐵大廈 北京復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 津匯廣場二期 天津澳中發(fā)展有限公司 人才大廈 天津北方人才港股份有限公司 中聯(lián)商務(wù)中心 天津亞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金融街海河廣場項(xiàng)目 20萬平方米 北京金融街 河西區(qū) 云頂大廈 16萬平方米 集賢房地產(chǎn)公司 君誼大廈 天津建工集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 萬順大廈 天津萬順置業(yè)有限公司 冶金大廈 （復(fù)工） 國貿(mào)中心 23萬平方米 （停工） 龍都商務(wù)大廈 天津龍都置業(yè)投資集團(tuán)有限公司 創(chuàng)展大廈 天津廣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司 南開區(qū) 地鐵大廈 天津地鐵總公司 榮華時(shí)代廣場二期 天津信誠開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 南方科技 廣場 華洋實(shí)業(yè)公司 賽德廣場 天津協(xié)恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 天津金橋物業(yè)科技有限公司 世貿(mào)中心 11萬平方米 天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司 河?xùn)|區(qū) 冠福大廈 天津美東房地產(chǎn)開發(fā)公司 鼎泰大廈 天津河?xùn)|區(qū)建委 河北區(qū) 海河大道 天津樂康置業(yè) 奧式商務(wù)區(qū) 天津開發(fā)區(qū)天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 紅橋區(qū) 泰達(dá)城 7萬平方米 天津泰達(dá)城市開發(fā)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 并且 ，從目前市場看，雖然投資寫字樓的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資住宅、商鋪，但是客群投資數(shù)量仍遠(yuǎn)遜于前者，購買客戶仍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 至目前為止，天津共有高、中、低檔寫字樓 100 多座。 2021 年、 2021 年寫字樓市場整體需求一直處于需求上升的量變階段。但是， 隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)也有了長足提高。全年人均 GDP達(dá)到 31550元。 出售部分面積為： 高端公寓 6 萬平米，酒店式公寓 2 萬平米， 商鋪 1 萬平米，寫字樓部分 5 萬平米，共 14 萬平米。建議前期由發(fā)展商自行持有，待經(jīng)營成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。 業(yè)態(tài)劃分 ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目 錄 第一部分：業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要 ................................................................................ 3 第二部分：天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場分析 ........................................................... 4 一、 寫字樓市場分析 .......................................................................................... 4 天津?qū)懽謽呛暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ....................................................................... 4 天津市寫字樓市場整體狀況分析 ................................................................... 5 區(qū)域市場分析 ............................................................................................. 12 本案寫字樓部分初步建議 ............................................................................ 15 二、 酒店市場分析 ............................................................................................ 16 天津酒店宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析 ........................................................................ 16 天津存量酒店供需情況分析 ........................................................................ 17 酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位 ....................................................... 22 三、 酒店式公寓市場分析 ................................................................................. 22 天津市酒店式公寓現(xiàn)狀 ............................................................................... 23 潛在競爭項(xiàng)目 ............................................................................................. 26 現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布 ........................................................................ 27 區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位 ..................................... 27 四、 商業(yè)市場分析 ............................................................................................ 28 商圈的定義 ........................................................................................