【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 00元 /平米（售） 未入住 酒 店 自 帶 喜來登大酒店 河西區(qū)紫金山路 12021 13元 /m2天 90%以上 信達廣場 和平區(qū)解放路188號 20210 610元 /m2天 未 入住 濱江萬麗酒店 和平區(qū)建設(shè)路105號 4500 /m2天 75% 津利華大酒店 河西區(qū)友誼路 32號 1183 m2天 70%以上 水晶宮飯店 河西區(qū)友誼路 28號 1880 15元 /m2天 70%以上 遠洋大廈 河北區(qū)遠洋廣場1號 6739 /m2天 90%以上 金皇大廈 河西區(qū)南京路 20號 15780 /m2天 80%以上 寫 字 樓 自 帶 萬科世貿(mào)廣場 和平區(qū)南京路129號 16000 /m2天 80%左右 凱旋門大廈 和平區(qū)南京路 66號 31700 2元 /m2天（售完代租） 85%以上 華盛廣場 河西區(qū)圍堤道146號 21000 /m2天 60% 國際大廈 和平區(qū)南京路 75號 17360 12元 /m2天 95%左右 科技咨詢大廈 河西區(qū)友誼路 1100 8元 /m2天 80%左右 依開發(fā)商宣傳口徑統(tǒng)計，天津市目前共有酒店式公寓約 50萬平米。 但是，由于天津市有一些住宅項目為獲取更高價格，以酒店式公寓進行宣傳，此外，一些較老的項目為獲取更 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高租金，也提供寫字樓服務(wù)，導(dǎo)致目前 天津市酒店式公寓品質(zhì)良莠不齊，租金差異大。其中服務(wù)較完善， 較 正規(guī)的酒店式公寓約 15萬平米，難以滿足市場的需要，均可保證較高的租金水平。 此外，雖然天津市酒店式公寓的租金水平 普遍能夠得到保證，但是，面積越大，租金越低。 房源緊張在各個酒店式公寓中都有不同體現(xiàn)，但是表現(xiàn)卻不盡均衡，主要表現(xiàn)為一居緊缺，而大房型閑置。 國際大廈和奧林匹克大廈由于一居已滿，已經(jīng)對租賃一居的客戶進行排期，而奧林匹克大廈的大房型卻大部分閑置。 、租客來源 項目名稱 歐美人士 日本人 韓國人 國內(nèi)人士 奧林匹克大廈 20% 70% 10% —— 國際大廈 10% 90% —— —— 金皇大廈 20% 60% —— 20% 濱江國際大飯店 20% 50% 20% 10% 泰達國際會館 10% 30% 20% 40% 目前，天津市酒店式公寓的常住客主要來自日本和歐美，韓國人和國內(nèi)人士較少，因為日本人和歐美人士有較高的住房補貼，其普通員工住房補貼基本與目前天津酒店式公寓的市場價格相同，而韓國人住房補貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國人往往不會選擇價格相對較高的酒店式公寓。在居住習(xí)慣上，韓國人和日本人基本不“同居”，但都有群居的習(xí)慣 。 、在售酒店式公寓的銷售狀況 目前天津市在售的酒店式公寓中，比較經(jīng)典的項目主要有已正式銷售的時代奧城酒店式公寓和紅橋區(qū)正在推廣的龍悅海上國際花園酒店式國際公寓。 ? 時代奧城酒店式公寓 時代奧城酒店式公寓部分，總建 12萬平米，在售面積 （ 2棟），共 880套。主力戶型 46平米一室，此外還有 72平米兩室， 110平米三室兩種戶型。目前均價 9500 元（含裝修標準 1200元）。銷售速度 可以達到 100套 /月的水平。 ? 龍悅海上國際花園酒店式公寓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 龍悅海上國際花園位于紅橋區(qū)咸陽橋，依托于產(chǎn)權(quán)式酒店進行出售， 均價 9000，從認購狀況看，市場接受狀況極差。 對比目前市場在售的兩個項目銷售情況可以發(fā)現(xiàn)：投資型酒店式公寓在天津有著相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨?。但是?其市場接受程度與地理位置有著直接的關(guān)系：自然條件優(yōu)秀或投資價值高的商務(wù)中心區(qū)，酒店式公寓的銷售速度比較理想，可以獲得較高的價格和匯款速度，位置較差的地區(qū)則完全不被認可。 潛在競爭項目 由于天津目前酒店式公寓市場的形式向好，新增供應(yīng)量迅猛增長，目前市場已知潛在供應(yīng)有： 項目名稱 所在區(qū)域 建筑面積 (m2) 單 體 式 金港國際 和平區(qū)榮業(yè)大街 30000 泰達城 三岔河口 規(guī)劃中 洪澤湖畔國際廣場 南開區(qū)衛(wèi)津路 40000 碧海白天鵝 河西區(qū)大沽南路 50000 世貿(mào)廣場 南門外大街 100000 棕櫚泉公寓 河西區(qū)大沽南路與梧水道交口 40000 陽光星期八 河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國道 規(guī)劃中 深圳茂業(yè)地塊 河北區(qū)自由路 約 10000 海河文化廣場 和平區(qū)張自忠路 規(guī)劃中 依托式 和記黃埔項目 和平區(qū)南京路與長沙路交口 規(guī)劃中 津都大廈 河北區(qū)東站民生路 規(guī)劃中 海河新天地 河?xùn)|區(qū)新開路 規(guī)劃中 合計 270000+ 雖然目前天津市酒店式公寓的供給量較低，市場仍不成熟，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計，近有27 萬平方米 以上 的酒店式公寓的潛在供應(yīng)量，相對于天津高端租賃市場需求，供應(yīng)量可謂龐大，從總量上看，存在遠期風(fēng)險。 但是，就現(xiàn)有情況看，酒店式公寓的競爭屬于品質(zhì)之爭。品質(zhì)將決定項目的售價和日后的經(jīng)營回報。因為高端租客的租金絕大部分是以住房補貼的形式，所以價格并不是競爭中最重要的權(quán)碼。 對銷售而言， 項目是否具有 投資價值是決定競爭成敗的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布 小白樓、南京路和水上公園區(qū)域是天津酒店式公寓集中的區(qū)域。酒店式 公寓選址一般都會依托適宜居住的自然環(huán)境或者成熟的商務(wù)環(huán)境。 潛在酒店式公寓一般與住宅項目搭配，除奧運板塊借助新興的氣氛推出大量酒店式公寓外，分布一般比較分散，本案周邊目前仍沒有潛在酒店式公寓的規(guī)劃。 區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位 目前本案所處的小白樓 CBD 區(qū)域內(nèi)僅有金皇大廈一家 真正意義上的 酒店式公寓，出租狀況優(yōu)異。從潛在項目看，信達廣場位于小白樓區(qū)域北側(cè) CBD 邊緣地帶，在位置上較本案有較大差距，并且無法滿足小白樓地區(qū)，尤其是小白樓南部地區(qū)龐大的商務(wù)需求，在此投資酒店式公寓有著巨大的投資價 值。 因此， 本案若依托酒店管理，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式進行銷售，參考目前天津市場對酒店式公寓投資的熱情，酒店式公寓項目有著良好的市場前景，有適當(dāng)放大體量的必要 ，建議規(guī)劃 2 萬平米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 商業(yè)市場分析 商圈的定義 商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。然而 ,真正的商圈不一定是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀由各種各樣的因素所決定。這些因素包括人口結(jié)構(gòu)和密度、交通條件和距離、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、競爭者的位置等。 天津市區(qū)主要商圈分析 商圈 類別 濱江道、和平路商圈 東南角 — 東北角商圈 南市商圈 小白樓商圈 地理位置 和平區(qū)濱江道、和平路 老城廂 南開區(qū)南市 河西區(qū)徐州道 形成時間 80年代初 1999年 1998年 90年代初 代表性商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)場、濱江商廈、中原百貨、萬達商業(yè)廣場、百安居、國美 新安購物廣場、銅鑼灣廣場、海河樓商貿(mào)區(qū) 鼓樓商業(yè)街、女人街、水牛城、食品街 凱旋門、濱江購物 經(jīng)營定位 中檔、中低檔百貨、精品專賣、大型超市、家電 中高檔百貨 、大型超市 中低檔百貨 中低檔百貨 售價 （元 /㎡） 780070000 900028000 1500036000 —— 租金（元 /天㎡） 均價： 12021/年㎡ 24元 35 濱江道、和平路商圈內(nèi)商鋪的售價、租金仍名列前茅。 據(jù) 調(diào)研 ，目前 濱江道上的 商鋪年租金達 12021元 /㎡ ，最高地段定位在 15000元 /㎡ ，最低也在 9000元 /㎡ 上下。 區(qū)域內(nèi)各個項目的成交量較大，銷售周期較短。 東南角 — 東北角商圈及南市商圈同樣作為天津早期形成的商業(yè)聚集地，在近兩年來新建大型購物廣場的加盟 下， 商圈的競爭優(yōu)勢 逐漸顯現(xiàn) 。 特別是在經(jīng)歷了老城廂的拆遷改造，一些陳舊的商業(yè)設(shè)施退出歷史舞臺后，區(qū)域內(nèi)的商鋪的租金、售價已逐漸提升。 小白樓商圈 由于地處 CBD 中心和地鐵 一號線的暢通 ，該商圈將成為對濱江道商圈強有力的競爭 對象，目前沒有在售項目 。從總建筑規(guī)模 上看，該商圈內(nèi)市場供應(yīng) 最小的，發(fā)展空間 很 大 。 綜上所述，天津目前的核心商圈主要集中在本案的西南面，目前的核心商圈內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，經(jīng)營狀況較好，而且距離本案較近，因此本案商業(yè)的入市將有 著巨大的 市場競爭力。 小白樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ? 商圈位置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小白樓商圈位于南京 路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交匯處地段，跨越和平區(qū)和河西區(qū)。 ? 輻射范圍： 該商圈輻射范圍不是很大，僅限于周邊消費人群及在此工作的商務(wù)人士。 ? 核心商業(yè)： 商圈內(nèi)的商業(yè)核心為天津濱江購物中心、凱旋門百貨 ? 業(yè)態(tài)： 業(yè)態(tài)組合豐富多樣，不僅有勸業(yè)場和華聯(lián)商廈等主力百貨店的時裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有珠寶、超市、時尚影院以及大量中小型專賣店、餐飲等購物和休憩業(yè)態(tài)組成。 ? 主要客戶： 還囊括了金皇大廈及其他幾個中小型寫字樓，聚集在這個商圈內(nèi)的人群大多為辦公商務(wù)人士，同時也成為了此商圈的主要客戶群體。 ? 主 要商業(yè)項目： 項目 地點 總面積 交鋪日期 凱旋門商廈 河西區(qū)小白樓 11000 1998年 1月 濱江購物中心 河西區(qū)小白樓 30000 1998年 9月 恒華商廈 河西大沽南路與瓊州道交口 26000 2021年 6月 新澳購物廣場 河西大沽南路與利民道交口 22420 2021年 1月 目前，小白樓商圈以 凱旋門百貨和濱江購物中心 為核心 ， 輔以 起士林 等知名餐飲設(shè)施。潛在項目上，小白樓地區(qū)北部的 信達廣場 6萬平方米商場 及世貿(mào)大廈商場 部分將投入使用。 由于城市地鐵的竣工和地處 CBD中心，該商圈將成為對濱江道 商圈強有力的競爭者。 該商圈并不輻射全市，而是由新型的 商務(wù)區(qū)的發(fā)展帶動商業(yè)人氣的。 由于 小白樓地區(qū) 規(guī)劃為天津的中央商務(wù)區(qū)，更偏向于由辦公寫字樓及進駐企業(yè)的增多吸引的客群 。 但是，目前商圈內(nèi)商場檔次過低，與人流特征不匹配，信達廣場在位置上難以成為商圈核心，世貿(mào)大廈復(fù)工時間上晚于本案。因此， 本案經(jīng)營精品百貨的高端商業(yè) 市場機會較大 ，一方面可以作為項目整體形象、價格拉升的手段，另一方面，也可通過臨街面切割店鋪獲得銷售收入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分： 天津市綜合體項目的發(fā)展狀況分析 一、 潛在綜合體項目基本情況 據(jù)本司統(tǒng)計，天津市 中心區(qū)域 目前潛 在的高容積率 綜合體項目主要有： 項目名稱 位置 發(fā)展商 項目概要 世貿(mào)中心 南 門 外大街 天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 浙江華庭股份有限公司 占地 8萬平米，總建筑面積 45萬平米 ；