【正文】 政府，是改革開放后天津首批組建的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗。先后完成了三義大廈、安德公寓、掛甲寺、誼城公寓、秀芳里、謙福里、寬福里、澧新里、景致東里等片住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，共計建設(shè)各類房屋290萬平方米。工程合格率100%，優(yōu)良率30%以上。還承建了河西體育館、文化館、河西少年宮、風味食廊等具有現(xiàn)代建筑風格的社會文化娛樂、商業(yè)服務(wù)建設(shè)群體項目。位于小白樓CBD中心區(qū)域的白樓仕嘉項目堪稱佳作，該項目曾獲得天津地區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)特別貢獻獎（2004）、土地運營大會優(yōu)勝獎（天津豪宅）、中國城市土地運營博覽會五大聯(lián)合推薦項目等榮譽。該公司還開發(fā)過北辰區(qū)瑞寧嘉園項目，目前在建項目有東麗經(jīng)濟適用房項目——好美嘉園、河北區(qū)項目——盛和家園等發(fā)展前景分析該地塊以4000萬成交，%。就該地塊成交的樓板價來看，與之前06年成交的商業(yè)土地相當，與周邊的項目售價80009000元/平米的在售樓盤相比，該項目有較大的升值空間。該項目比鄰地鐵1號線，周邊小區(qū)配套相對成熟，緊鄰咸陽醫(yī)院 ，較成熟的交通和周邊配套使得該地塊的地理位置非常優(yōu)越，再加上周邊新房源不多，競爭相對較少，也是溢價的主要原因。表：津紅?。⊕欤?009026地塊周邊土地、住宅情況對比表3年內(nèi)周邊土地成交情況列表土地名稱土地用途出讓方式占地面積（m2）成交時間成交樓板價（元/m2）樓板價漲跌幅津紅?。⊕欤?006006號地塊商業(yè)掛牌20064246810%周邊在售項目情況列表項目名稱物業(yè)類型占地面積（m2）本月成交均價（元/m2）本月成交面積（m2）逸都城市島普通住宅71001510金玖家園普通住宅6840150數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表：津東濱（掛）2009015地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢開發(fā)商實力雄厚交通條件優(yōu)越，緊鄰地鐵1號線地塊內(nèi)部用地平整周邊配套齊全周邊物業(yè)形象一般，不利于塑造高端住宅形象本區(qū)域板塊不夠成熟，區(qū)域板塊需要提前預(yù)熱機遇威脅周邊住宅新房源不多，競爭相對較少西站拆遷給項目帶來較多客戶資源周邊缺少大型高檔住宅項目目前市場結(jié)構(gòu)調(diào)整尚未穩(wěn)定，產(chǎn)品定位不能預(yù)估紅橋區(qū)潛在優(yōu)良項目較多，區(qū)域競爭不可避免數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第二章 住宅市場一、市場綜述n 供求關(guān)系分析：2009年4月商品住宅供求比為1：，連續(xù)第二個月出現(xiàn)求大于供的局面。n 供應(yīng)分析：2009年4月，%。n 成交分析：2009年4月，%，%。n 價格分析：2009年4月，商品住宅成交均價為6680元/平方米，%，%。遠郊區(qū)縣和環(huán)城四區(qū)價格上漲，%%，而濱海新區(qū)和中心城區(qū)出現(xiàn)價格下降，%%。圖：2008年01月至2009年4月天津市商品住宅走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表：2009年4月天津市商品住宅各類指標變化表指標2009年3月2009年4月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比+%%供應(yīng)量（萬m2）%%成交量（萬m2）+%%成交均價（元/ m2）65556680%+%成交總額（億元）+%%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 48二、供求關(guān)系分析圖：2008年1月至2009年4月天津市商品住宅供求情況對比數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年4月。本月供求比為1：。本月成交量雖較上月有所下降，但仍屬較高水平，造成本月供求關(guān)系連續(xù)第二個月出現(xiàn)求大于供的局面。三、供應(yīng)分析供應(yīng)量月度走勢分析圖：2008年1月至2009年4月天津市商品住宅供應(yīng)量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年4月，全市商品住宅新增供應(yīng)量略有下降，，%。在近兩個月成交量連續(xù)高位運行的時候，商品住宅新增供應(yīng)量并沒有出現(xiàn)類似的放量局面。供應(yīng)量區(qū)域分布狀況圖：2009年4月天津市新增商品住宅各版塊占比情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖：2009年4月天津市新增商品住宅各版塊分布情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月遠郊區(qū)縣成為供應(yīng)的主力，合計新增商品住宅供應(yīng)面積21萬平方米，占全市總供應(yīng)面積的35%，主要分布在薊縣和武清區(qū)；中心城區(qū)本月新增供應(yīng)面積為14萬平方米，占全市總供應(yīng)面積的23%，其中南開區(qū)供應(yīng)量較大，其余供應(yīng)量分布在河東區(qū)和紅橋區(qū)；環(huán)城四區(qū)本月新增商品住宅供應(yīng)面積為13萬平方米，占全市總供應(yīng)面積的22%，其中供應(yīng)量較大的區(qū)域為津南區(qū)；濱海新區(qū)供應(yīng)面積相對最少，為12萬平方米，占全市總供應(yīng)面積的20%，其中供應(yīng)量較大的區(qū)域為大港區(qū)。供應(yīng)量產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況圖：2009年4月天津市新增商品住宅各面積段占比情況（套數(shù)）數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖：2009年4月天津市新增商品住宅各面積段分布情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)主力仍為80100平方米以及140平方米以上戶型，其中80100平方米合計供應(yīng)面積22萬平方米，供應(yīng)套數(shù)2400套，占全市總套數(shù)的46%；140平方米以上戶型，合計總供應(yīng)面積18萬平方米，供應(yīng)套數(shù)950套，占全市總套數(shù)的18%；此外，本月出現(xiàn)了部分60平方米以下戶型本月供應(yīng)為0。重點區(qū)域供應(yīng)量分析圖：2009年4月天津市重點區(qū)域商品住宅供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月的12個重點區(qū)域中，供應(yīng)量最高的區(qū)域仍為南開區(qū)，；其次是津南區(qū)。有4個區(qū)域供應(yīng)量為0。四、成交分析成交量月度走勢分析圖：2008年1月至2009年4月天津市商品住宅成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年4月，%，%。圖：2009年4月天津市各區(qū)域商品住宅月度成交量走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從區(qū)域來看，本月各個區(qū)域成交量均出現(xiàn)了不同程度的下降。環(huán)城四區(qū)本月降幅最大，%；，%；，%；中心城區(qū)相對漲幅最小，%。成交量區(qū)域分布狀況圖：2009年34月天津市各區(qū)域商品住宅成交比例變化情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖：2009年4月天津市各區(qū)域商品住宅成交分布情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交區(qū)域情況來看，本月環(huán)城四區(qū)所占比重縮小，%，；%，；%，；遠郊區(qū)縣成交面積所占比重變化較小，%。成交量產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況圖：2009年4月天津市商品住宅成交各面積段占比情況（套數(shù)）數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖：2009年4月天津市商品住宅成交各面積段分布情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月商品住宅成交以80100平方米戶型為主，合計總成交面積44萬平方米，成交套數(shù)4800套，占全市總套數(shù)的46%；其次成交套數(shù)較多的為140平方米以上的戶型，合計成交面積21萬平方米，成交套數(shù)1200套，占全市總套數(shù)的11%。重點區(qū)域成交量分析圖：2009年3月天津市重點區(qū)域商品住宅成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)在12個重點區(qū)域中，有4個區(qū)域成交面積上漲，其中漲幅較大的區(qū)域為和平區(qū)和河東區(qū)，%%；其他區(qū)域成交面積均出現(xiàn)了不同幅度的下降，其中降幅較大的區(qū)域為東麗區(qū)和南開區(qū)，%%。4月重點區(qū)域中，成交量最高的區(qū)域仍為西青區(qū)，；其次是津南區(qū)。成交相對較少的區(qū)域為東麗區(qū)以及和平區(qū)。五、價格分析成交價格月度走勢分析圖：2008年1月至2009年4月天津市商品住宅成交價格走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年4月，全市商品住宅成交均價為6680元/平方米，%，%。圖：2009年4月天津市各區(qū)域商品住宅月度價格走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從區(qū)域來看，4月遠郊區(qū)縣和環(huán)城四區(qū)價格上漲，%%，而濱海新區(qū)和中心城區(qū)出現(xiàn)價格下降，%%。重點區(qū)域成交價格分析圖：2009年4月天津市重點區(qū)域商品住宅價格情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2009年4月，中心城區(qū)整體價格水平為9492元/平方米，%。從各區(qū)來看，各個區(qū)域成交價格漲跌參半，其中漲幅最大的區(qū)域為紅橋區(qū)，%；降幅最大的區(qū)域為和平區(qū)，%?？傮w來看，中心城區(qū)價格保持穩(wěn)定，近期市場成交放量，價格沒有出現(xiàn)較大波動。環(huán)城四區(qū)4月價格水平為6028元/平方米，%。其中西青區(qū)漲幅最大，%，%%，而東麗區(qū)出現(xiàn)了價格下降，%。濱海新區(qū)4月價格水平為6470元/平方米，%。其中只有開發(fā)區(qū)出現(xiàn)價格下降，%，其他區(qū)域均出現(xiàn)價格上漲，%，%%。遠郊區(qū)縣4月份價格水平為4556元/平方米，%。遠郊全部5個區(qū)縣本月價格均出現(xiàn)了上漲，其中漲幅較大的區(qū)域為武清區(qū)和寶坻區(qū)，%%。2009年4月，天津市整體住宅市場成交量出現(xiàn)較上月出現(xiàn)下滑，但仍處于08年1月以來的較高水平，在成交連續(xù)放量的同時，本市商品住宅新增供應(yīng)量并沒有同時放量，造成近兩個月求大于供的局面。同時，受藍印利好影響，遠郊區(qū)縣以及環(huán)城四區(qū)市場成交價格繼續(xù)上行，中心城區(qū)價格穩(wěn)定，帶動了全市均價上漲。但在輿論壓力下，藍印新政對郊縣市場的推動力漸顯疲態(tài)，市場需要尋求新的助推劑來維持。六、熱點板塊板塊介紹——東麗湖板塊東麗湖地區(qū)位于天津市發(fā)展主軸線中部，緊鄰開發(fā)區(qū)西區(qū)、空港物流加工區(qū)、航空城和空客A320項目區(qū)，區(qū)位十分重要。東麗湖總體規(guī)劃定位依托中心城區(qū)，建設(shè)天津市新的重要的生態(tài)型居住區(qū)；依托以航空城為主的濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，建設(shè)高檔配套服務(wù)區(qū)；充分利用地熱資源，建設(shè)特色旅游休閑度假區(qū)。其中東麗湖水域面積遼闊，湖岸周長12公里，水質(zhì)優(yōu)良，盛產(chǎn)魚蝦，具備得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境，該地區(qū)與北京、唐山、秦皇島等周邊地區(qū)的交通聯(lián)系十分密切，距天津市中心車程30分鐘，距開發(fā)區(qū)車程25分鐘，正處于天津市區(qū)和濱海新區(qū)的中間位置。東麗湖溫泉度假旅游區(qū)處于山嶺子地熱帶的中心區(qū)域，地熱資源十分豐富，水質(zhì)中含有偏硅酸、鋰、鍶等多種微量元素，對風濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等癥狀具有良好的藥用價值，還有美容、理療等功能，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了優(yōu)良的自然條件。板塊規(guī)劃、開發(fā)東麗湖地區(qū)規(guī)劃范圍東至黃港水庫、南至津漢快速路與津漢高速聯(lián)絡(luò)線、西至環(huán)外快速環(huán)路、北至京津塘高速公路二線，其中建設(shè)用地約30平方公里，人口規(guī)模為20萬人。2020年前，規(guī)劃開發(fā)范圍東至漢港快速路及京津塘高速公路二線、南至津漢快速路與津漢高速聯(lián)絡(luò)線、西至環(huán)外快速環(huán)路、北至金鐘河，其中建設(shè)用地約12平方公里，人口規(guī)模10萬人。2005年7月東麗湖萬科城項目正式亮相，標志著東麗湖板塊內(nèi)旅游地產(chǎn)正式啟動；隨后，朗鉅天域、夏陽溪韻風景灣也相繼亮相，2006年、2007年東麗湖板塊進入熱銷期，帶動整個區(qū)域內(nèi)人氣和建筑品質(zhì)的提升。隨后東麗開發(fā)建設(shè)中心、濱周房地產(chǎn)等企業(yè)也相繼進入該區(qū)域進行開發(fā)建設(shè)。板塊供求關(guān)系圖：2008年4月2009年4月東麗湖板塊商品住宅供求關(guān)系數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，供求比為1：；其中集中供應(yīng)主要出現(xiàn)在08年4月和08年10月，主要來自于東麗湖萬科城、朗鉅天域和華納景湖花園，而其他月份基本以消化原有產(chǎn)品為主。板塊價格圖：2008年4月2009年4月東麗湖板塊商品住宅成交價格走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)上圖中可以看出，東麗湖板塊內(nèi)商品住宅平均價格，在08年經(jīng)歷了逐漸上漲的過程，而10月份成為全年的分水嶺，價格走勢急轉(zhuǎn)直下，進入09年3份價格達到低谷，4月份出現(xiàn)上揚。市場接收程度對開發(fā)商對市場的價格策略，產(chǎn)生至關(guān)重要的作用，而未來出現(xiàn)持續(xù)上漲的可能性不大。重點項目分析216。 東麗湖萬科城216。 基礎(chǔ)資料項目位置：天津市東麗湖東麗之光以南開發(fā)商： 天津萬科房地產(chǎn)有限公司物業(yè)顧問： 天津萬科物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品類型：別墅、洋房、小高層、高層 容積率： 項目總占地面積：275萬平方米總建面積： 88萬平方米 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 53216。 成交情況圖：東麗湖萬科城成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)東麗湖萬科城在2008年經(jīng)歷了從高峰到低谷的過程，08年上半年持續(xù)熱銷，而08年6月份以后，銷售量一直低迷，而時候在08年11月份以后的針對銷售價格進行了一定得調(diào)整，針對內(nèi)部員工制定高額的優(yōu)惠措施，銷量開始有所上升；09年3月份在政策利好的推動下，項目成交量達到小高峰，4月份對于優(yōu)惠幅度的減低一定程度上影響了項目銷量。216。 價格走勢圖：東麗湖萬科城成交價格情況數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從東麗湖萬科城的價格走勢圖來看，項目逐漸經(jīng)歷了從持續(xù)下跌，到緩慢回升的過程，而09年4月的價格高企，主要是由于其成交機構(gòu)中有別墅類產(chǎn)品所致。該項目的價格策略有了較為清晰的變化，前期由于市場冷淡，導致價格下行，而進入09年市場逐漸回暖，而價格也在一定程度上升。 216。 戶型配比目前在售產(chǎn)品為三期—濕地公園和五期—瞰景洋房。三期戶型配比：兩房80㎡60套%三房129170㎡171套%雙拼210250㎡54套%聯(lián)排180185㎡