市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位分析依據(jù)(參考版)
2025-06-27 03:44本頁(yè)面
【正文】 n 講究私密性。核心問題：我們拿什么和別人競(jìng)爭(zhēng)？差異化的創(chuàng)新！客源定位地塊特點(diǎn)市場(chǎng)狀況客戶特征客戶構(gòu)成自然環(huán)境市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求生活環(huán)境 對(duì)產(chǎn)品形態(tài)、形態(tài)配比、項(xiàng)目檔次以及價(jià)格定位的關(guān)鍵指導(dǎo)產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新建筑風(fēng)格的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)品質(zhì)的創(chuàng)新景觀規(guī)劃的創(chuàng)新產(chǎn)品文化的創(chuàng)新為此，我方本著客觀科學(xué)的分析對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品作如下創(chuàng)新定位：一個(gè)以平層電梯別墅為主，連排、雙拼別墅為輔的精品特色混合社區(qū)平層電梯別墅―――我司取名為Villouse，形態(tài)上介于公寓與別墅之間，具備以下特點(diǎn)：n 戶型科學(xué)，面積寬松， 4～6層，帶電梯。三、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的考量點(diǎn)：目前，松江新城正處于大規(guī)?？焖匍_發(fā)階段內(nèi)，一樣的土地、一樣的容積，甚至見建筑風(fēng)格也有所框限。n 因?yàn)槟壳暗纳顧C(jī)能尚不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于遠(yuǎn)景與近景的過程之中（如上分析），所以，就上?？蛻舳裕谝欢ǔ潭壬喜⒉皇且宰杂脼榈谝恢脴I(yè)目標(biāo)，而是以投資為目的的。威脅（Threat）n 目前新城內(nèi)已建和待建項(xiàng)目非常多而且很大一部分的開發(fā)進(jìn)度也非常近，由此可見，項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)會(huì)十分激烈。n 本項(xiàng)目距離科技園區(qū)的距離比較近，這給本項(xiàng)目吸引經(jīng)濟(jì)科技園區(qū)內(nèi)的客源帶來(lái)了很大的機(jī)會(huì)。其區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也備受政策扶持和外界關(guān)注。機(jī)會(huì)（Opportunity）n 上海整體市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)火爆，且在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)具有強(qiáng)勁穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿ΑＲ虼吮景傅牡囟瘟觿?shì)比較明顯。新城區(qū)內(nèi)一般規(guī)模比較大的項(xiàng)目都是靠社區(qū)商業(yè)來(lái)彌補(bǔ)住戶對(duì)生活配套的要求，但是社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)和豐富性非常有限，和產(chǎn)品的定位乃至整個(gè)松江新城的定位都有差距。缺少規(guī)模性的商業(yè)場(chǎng)所。新城內(nèi)巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量和相對(duì)落后的交通結(jié)構(gòu)之間存在著不小的矛盾。連出租車都比較難叫。劣勢(shì)（Weakness）n 交通配套是新城區(qū)住宅的第一抗性。地塊方正平整，便于設(shè)計(jì)和建造。同時(shí)也是松江新城房地產(chǎn)市場(chǎng)高速健康持續(xù)發(fā)展的有力保障。可預(yù)見，在與新城區(qū)同步上升一段時(shí)期后，隨著新城區(qū)市政配套的逐漸完善，其城市核心和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)地位的確立，老城區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)將逐步弱化，由市場(chǎng)的主流板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的追隨板塊，市場(chǎng)漲幅趨緩，市場(chǎng)價(jià)格逐步被新區(qū)拉開距離。n 目前老城區(qū)市場(chǎng)可售案量較少。在市場(chǎng)啟動(dòng)前期，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)和人氣積淀，在新城房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)中處于相對(duì)領(lǐng)先的地位，因此市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較高，至2003年年中區(qū)域主力市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到3600元/m2，與新城區(qū)基本持平。相對(duì)新城區(qū)而言，老城區(qū)的物業(yè)相對(duì)單一，多層公寓為市場(chǎng)的絕對(duì)主力。由于松江新城規(guī)劃中的城市中心將逐漸北移，故老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)順應(yīng)這一趨勢(shì)，推案量主要集中在老城區(qū)北部（滬杭高速公路以南），在建筑形態(tài)和居住氛圍上逐漸與新區(qū)聯(lián)成一片。六、老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述松江是上海之根，老城區(qū)擁有良好的歷史文化積淀，城市基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。其中泰晤小鎮(zhèn)內(nèi)的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品銷售價(jià)格為10000元/平方米（我司代理的項(xiàng)目銷售價(jià)格為12000元/平方米），泰晤小鎮(zhèn)內(nèi)的聯(lián)排產(chǎn)品的銷售價(jià)格為6500元/平方米，目前對(duì)外報(bào)價(jià)為6000元/平方米。平均單價(jià) 04年開盤的項(xiàng)目，其中區(qū)域最低公寓報(bào)價(jià)：珠江新城4400元/平方米區(qū)域最高公寓報(bào)價(jià)：華亭綠景苑4700無(wú)/平方米華亭綠景苑作為區(qū)域內(nèi)最高報(bào)價(jià)的原因是他的地理位置最好，最靠近老城區(qū)的繁華區(qū)域，且周邊生活配套較為齊全。別墅主力面積案名開盤時(shí)間主力面積（m2）175200200225225250250275275300300325325350350以上蘭橋2001東明花苑02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治合眾湖畔029景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏愛麗舍03/804/5海德名園04/5聯(lián)排雙拼獨(dú)棟n 從該區(qū)域2001年至今別墅項(xiàng)目的發(fā)展來(lái)年，由于地處市郊，所以大部分別墅項(xiàng)目都有獨(dú)棟別墅，部分有聯(lián)排、雙拼。檀香花園公寓型項(xiàng)目面積普遍比較大；南部陽(yáng)光翠庭與珠江新城因?yàn)槭羌児㈩愋晚?xiàng)目，所以公寓房型的可選擇范圍相對(duì)較大，其中珠江新城一期二房98 m2與三房137 m2的比例各占50%。但隨著地價(jià)的快速攀升，以及地價(jià)的日漸成熟，04年年初以來(lái)的新開樓盤呈現(xiàn)出純公寓項(xiàng)目，特別是其中小高層、高層快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。產(chǎn)品調(diào)研分析由于地處高郊新興開發(fā)區(qū)域，所以到目前開發(fā)的項(xiàng)目大多是公寓、別墅混合型社區(qū)，其中合眾湖畔、晨島花園、皇騏愛麗舍是純別墅；紫東新苑、珠江新城、南部陽(yáng)光翠庭、湖畔天地純公寓項(xiàng)目?？偨ㄒ?guī)模分析案名開盤時(shí)間總建規(guī)模（萬(wàn)m2）5以下5101015152020以上蘭橋01/5東明花園02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治02/9開元新都02/10合眾湖畔02/12景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏愛麗舍03/8紫東新苑03/8南部陽(yáng)光翠庭04年初湖畔天地04下半年昌鑫花園04年待定華亭綠景苑04/3珠江新城
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