市場研究產(chǎn)品定位分析依據(jù)-wenkub.com
2025-06-21 03:44 本頁面
【正文】 n 大面積陽光露臺或退臺花園，每戶面積在30㎡左右。這一現(xiàn)象暗示投資比例的加大，使市場成長的前景存在不確定性。松江科技園區(qū)IC產(chǎn)業(yè)的飛速擴(kuò)張與崛起勢必導(dǎo)致更多的臺資企業(yè)和其他外資企業(yè)入駐，吸引眾多的高素質(zhì)工作和創(chuàng)業(yè)人員來此，從而也將是本案所在區(qū)域存在更大的升值空間。而松江則因其得天獨(dú)厚的自然地理環(huán)境和歷史文化底蘊(yùn)成為了新上海的規(guī)劃發(fā)展藍(lán)圖中的一枝獨(dú)秀。n 本項(xiàng)目所處位置距離軌道交通9號線、大學(xué)城以及新城的核心尚有一段距離，另外，由于本項(xiàng)目與自然的佘山風(fēng)景相隔較遠(yuǎn)，從而自然景觀的資源及景觀價(jià)值感不高。n 就目前來講，松江新城的生活配套是相當(dāng)缺乏的，商業(yè)以沿街鋪面為主，主要集中在老城區(qū)和新城示范區(qū)中央的核心地段。雖然松江新城的道路網(wǎng)絡(luò)已現(xiàn)雛形，平坦寬闊、四通八達(dá)、縱橫交錯，但是目前新城內(nèi)的交通系統(tǒng)仍然十分落后，僅有的幾條公交線路甚至還滿足不了大學(xué)城市生的出行。n 本案位于松江新城高尚住宅區(qū)，又能輻射到大學(xué)城、佘山等大環(huán)境亮點(diǎn)，加之區(qū)域環(huán)境整潔寬敞。預(yù)計(jì)未來推案量將逐漸平穩(wěn)，舊城改造和近郊區(qū)域的城市化進(jìn)程成為老城區(qū)房地產(chǎn)的主要推動力量。由于區(qū)域內(nèi)舊改項(xiàng)目較多，且在 建筑風(fēng)格上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，多數(shù)個案建筑品質(zhì)較低，立面簡單粗糙，沒有形成鮮明的建筑風(fēng)格。因此在上海市房地產(chǎn)市場大盤走高和新城樓市啟動之時，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)，挖掘古城深厚的文化底蘊(yùn)和特色，結(jié)合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。目前區(qū)域內(nèi)在售的別墅項(xiàng)目只有泰晤士小鎮(zhèn)，、浪琴水岸等內(nèi)雖然有別墅型產(chǎn)品，但是現(xiàn)在還沒有正式對外銷售。疊加別墅主力面積案名開盤時間主力面積（m2）160180180200200220220240放生池花苑02/3檀香花園02/5開元新都02/10合眾湖畔02/12晨島花園03/404/5n 主力面積集中在180200 m2。多層公寓與獨(dú)棟、聯(lián)排別墅原來是本區(qū)域主要產(chǎn)品類型。n 供需關(guān)系： 從2002002年的市場狀況而言，供需基本持平，市場有序發(fā)展；但從深層次去看，由于松江城區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，市場需求一直未得到正常施放；新城的開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致了市場的“井噴”行情，再加上近期的價(jià)格上漲空間過大，今后的區(qū)域市場行情值得擔(dān)憂。五、松江新城房地產(chǎn)市場分析市場供需關(guān)系供應(yīng)量：2002002年新城內(nèi)住宅新開工面積為150萬㎡，老城區(qū)開工面積為50萬㎡，因而整個松江城區(qū)前2年開發(fā)約200萬㎡。目標(biāo)和任務(wù)：在東北四鎮(zhèn)（九亭、泗涇、洞涇、新橋）發(fā)展供市區(qū)高收入階層置業(yè)、休閑、度假和投資的中高檔別墅；在松江新城重點(diǎn)建造中高檔住宅；老城區(qū)重在保護(hù)和改造，以改善環(huán)境為主；從以建設(shè)普通住宅為主轉(zhuǎn)向中高檔住宅建設(shè)為主，從以住宅建設(shè)為主為轉(zhuǎn)為以住宅建設(shè)和發(fā)展二三級交易市場并重。松江區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱2001年2002年同比增長（%）2003年19月份同比增長（%）商品房銷售金額（億元）%%商品房銷售面積（萬平方米）%%n 商品房銷售面積穩(wěn)步上升，增幅略高于商品房竣工面積，顯示了較為強(qiáng)勁的消費(fèi)力量，新房市場呈現(xiàn)需略大于求的狀態(tài)。商品房施工面積穩(wěn)步增長，預(yù)計(jì)全年將突破百萬平方米大關(guān)。從2000年以來基本保持了年均10%以上的增長速度，保持與全市大盤的同步上行態(tài)勢?？偨Y(jié)：n 松江新城建設(shè)將進(jìn)一步提升松江城區(qū)在上海城鎮(zhèn)體系中的地位，有力的改善了區(qū)位條件。 從松江新城的規(guī)劃看，按劃分城市功能清晰，主要分為一下幾個區(qū)域：大學(xué)城以南地區(qū)：規(guī)劃建設(shè)為松江新城的示范區(qū)，包括松江大學(xué)城以及新城的中心區(qū)，主要以公寓住宅為主；大學(xué)城以西地區(qū)：規(guī)劃建設(shè)一個以英式風(fēng)貌的泰晤士小鎮(zhèn)為代表的高檔住宅區(qū)，多為低密度住宅；本項(xiàng)目所在的大學(xué)城以西地區(qū)。新城建設(shè)根據(jù)總體規(guī)劃，松江新城分兩期開發(fā)。周邊界限東起洞涇港，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北至規(guī)劃的花辰路。根據(jù)總體規(guī)劃，松江新城分兩期開發(fā)。縱觀上海房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對周邊房地產(chǎn)市場的支撐可謂巨大，因此松江各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展將為松江房地產(chǎn)市場創(chuàng)造持續(xù)的市場需求，提升消費(fèi)者購買能力。區(qū)域總結(jié)n 松江整體區(qū)位條件較好，人文積淀深厚，對市中心和其他外圍區(qū)域客源具備較強(qiáng)吸引力。n 縱觀上海房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對周邊房地產(chǎn)市場的支撐可謂巨大，因此松江各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展將為松江房地產(chǎn)市場創(chuàng)造持續(xù)的市場需求，提升消費(fèi)者購買能力。n 佘山國家旅游度假區(qū)：1995年6月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，是上海唯一的國家級旅游度假區(qū)。臺積電的圈地范圍大約為10平方公里，目前規(guī)劃出2000畝左右的廠區(qū)。南片： 重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和環(huán)保型工業(yè)，以葉新公路為軸線，建設(shè)若干個具有田園特色的集鎮(zhèn)。東北片： 經(jīng)濟(jì)密集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，以輕軌R4線為團(tuán)組鏈，建設(shè)若干個具有現(xiàn)代氣息的集鎮(zhèn)。2001（平方米）2002（平方米）同比增長2003（平方米）同比增長松江%4%上海%5%n 從以上的表格可以看同，松江人均居住面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上海人均居住面積。農(nóng)村居民家庭財(cái)產(chǎn)性收入，包括房屋出租和征地補(bǔ)償費(fèi)等。農(nóng)民人均純收入增長原因有三：一是工資性收入增加。外商投資企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)60%，外向型經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)一步上升。利用外資2002年，松江區(qū)新批準(zhǔn)投資項(xiàng)目總投資額超過19億美元，%，其中利用外資超過17億美元，%，%%，居市郊各區(qū)之首。第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)地位主要得益于兩方面因素：一方面，松江各園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的投資力度加大、經(jīng)濟(jì)效益提高，促使第二產(chǎn)業(yè)的比重有所增加；第二方面，松江新城的規(guī)劃帶動了區(qū)內(nèi)眾多房地產(chǎn)的開發(fā)，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的比重增加。預(yù)計(jì)2007年人均GDP將達(dá)到7500美元，實(shí)現(xiàn)比2001年翻番。n 固定資產(chǎn)投資和社會消費(fèi)品零售額持續(xù)增加，投資者對松江經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的普遍樂觀，區(qū)域生活水平不斷提高。n 松江名勝松江名勝之多居上海各區(qū)縣之首
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