【正文】 1060020%2003恒華大廈 租金：售價(jià)：910020%2005亞太大廈3租金：售價(jià)：800015%2002友誼大廈4租金：（包括物業(yè)費(fèi)）售價(jià):930010%2004南開(kāi)區(qū)今晚大廈租金：10%1998百腦匯科技大廈租金：18%2005電子科技中心租金：2售價(jià)：650020%2004榮華時(shí)代廣場(chǎng)租金：未定售價(jià)：68009%2006和平區(qū)信達(dá)廣場(chǎng)租金：售價(jià)：1600060%2005國(guó)際大廈 租金：82%1990津匯廣場(chǎng)租金：58%2002萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng) 租金：12%1995濱江萬(wàn)麗租金：45%2000河北區(qū)遠(yuǎn)洋大廈租金：8%1997萬(wàn)科中心大廈 租金：（包括物業(yè)費(fèi)）20%1999河?xùn)|區(qū)天星河畔廣場(chǎng)租金：售價(jià)：850020%1998萬(wàn)隆中心大廈租金：售價(jià)：800020%2001三聯(lián)廣場(chǎng)售價(jià)：700035%2005目前天津甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積約為160萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓部分面積約為105萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的66%。隨著政府的著意打造，小白樓CBD、南京路沿線、友誼路區(qū)域的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃郁，更加適合寫(xiě)字樓項(xiàng)目的推出。區(qū)域市場(chǎng)分析、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)狀況物業(yè)名稱(chēng)等級(jí)總體量（萬(wàn)平米）單層面積（平米）售價(jià)（元/平米）租金（元/天/平米）物業(yè)費(fèi)（元/月/平米）空置率入伙時(shí)間國(guó)際大廈甲級(jí)1158只租不售8已含2%1990萬(wàn)順I(yè)CTC5A甲級(jí)81500106001620%信達(dá)廣場(chǎng)5A甲級(jí)商用1515001600072460%2005金皇大廈5A甲級(jí)1516只租不售4已含10%濱江萬(wàn)麗5A甲級(jí)2012只租不售4已含5%圖書(shū)大廈5A甲級(jí)3290065001510%泰達(dá)大廈甲級(jí)61982只租不售已含15%亞太大廈甲級(jí)3101780001015%恒華大廈甲級(jí)130091003020%l 存量寫(xiě)字樓規(guī)模 ，占天津市存量寫(xiě)字樓總量的35%，已初步體現(xiàn)出商務(wù)中心區(qū)的氣氛。252。 租金得到維持，檔次明顯，入住率高252。因此，在假定本案形象檔次、硬件設(shè)施及物業(yè)配套均不遜于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目時(shí)，小白樓中心區(qū)作為天津核心商務(wù)區(qū)，匯聚了天津大量人流、物流、信息流、資金流，商務(wù)氛圍濃厚的地段條件將成為本案寫(xiě)字樓部分的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由此，出于分散風(fēng)險(xiǎn)、保障回款的原則，本司建議，業(yè)態(tài)分配時(shí)適當(dāng)縮小寫(xiě)字樓部分的比例，約6萬(wàn)平米。酒店，尤其是四星級(jí)以上酒店的稀少難以滿(mǎn)足接待市場(chǎng)需要。l 潛在酒店特點(diǎn)小結(jié)統(tǒng)計(jì)分析表明，天津市潛在酒店業(yè)態(tài)存在如下特點(diǎn)：252。按四星級(jí)以上酒店要求規(guī)模估算，面積應(yīng)控制在3萬(wàn)平米左右。天80%左右濠景?國(guó)際南開(kāi)區(qū)紅旗南路300006000元/m2（售）未入住富邦花園河西區(qū)金華道與大沽南路交口110002000元以上/套其中服務(wù)較完善，較正規(guī)的酒店式公寓約15萬(wàn)平米，難以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要，均可保證較高的租金水平。潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目由于天津目前酒店式公寓市場(chǎng)的形式向好，新增供應(yīng)量迅猛增長(zhǎng)，目前市場(chǎng)已知潛在供應(yīng)有：　項(xiàng)目名稱(chēng)所在區(qū)域建筑面積(m2)單 體 式金港2 商圈類(lèi)別濱江道、和平路商圈東南角—東北角商圈南市商圈小白樓商圈地理位置和平區(qū)濱江道、和平路老城廂南開(kāi)區(qū)南市河西區(qū)徐州道形成時(shí)間80年代初1999年1998年90年代初代表性商業(yè)設(shè)施勸業(yè)場(chǎng)、濱江商廈、中原百貨、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百安居、國(guó)美新安購(gòu)物廣場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)、海河樓商貿(mào)區(qū)鼓樓商業(yè)街、女人街、水牛城、食品街凱旋門(mén)、濱江購(gòu)物經(jīng)營(yíng)定位中檔、中低檔百貨、精品專(zhuān)賣(mài)、大型超市、家電中高檔百貨、大型超市中低檔百貨中低檔百貨售價(jià)（元/㎡）7800700009000280001500036000——租金（元/天216。但是，隨著天津市建設(shè)北方經(jīng)濟(jì)中心進(jìn)程的加快，商業(yè)、商務(wù)氛圍日益濃厚。目前，該區(qū)域已是天津市商務(wù)氛圍濃厚的中心區(qū)域，包括金皇大廈、萬(wàn)順國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、泰達(dá)大廈、恒華國(guó)際大廈、新達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)完成后，將形成集中較知名寫(xiě)字樓達(dá)20多座，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓12座的格局，完全成為天津市的商務(wù)中心區(qū)。216。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。如與購(gòu)物相關(guān)的行為有餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)、休息、社交、停車(chē)等。l 最大經(jīng)濟(jì)效益原則本項(xiàng)目作為一個(gè)綜合類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)，我司在進(jìn)行各種物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)定位時(shí)首先考慮盡量實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，盡量通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)查，研究分析最適合本地塊的物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)和功能定位，追求最大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，例如大量寫(xiě)字樓面積的規(guī)劃就是考慮到地塊非常適合開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，具有相當(dāng)?shù)膶?xiě)字樓開(kāi)發(fā)價(jià)值，可以在未來(lái)實(shí)現(xiàn)較高經(jīng)濟(jì)收益，皆為保證在最合理風(fēng)險(xiǎn)控制下，實(shí)現(xiàn)地塊的土地價(jià)值最大化。根據(jù)市場(chǎng)比較法判定，目前本案所處區(qū)域街鋪價(jià)格約在2萬(wàn)元/平米左右。雖然本案以公建報(bào)批，公寓類(lèi)項(xiàng)目面臨土地使用年限低、生活成本高等一系列問(wèn)題。則預(yù)計(jì)09年底。216。預(yù)計(jì)每年上浮5%，則至09年底，%，—，—?？紤]到市場(chǎng)對(duì)酒店式公寓的需求 ，預(yù)計(jì)未來(lái)三年酒店式公寓的價(jià)格仍將以年均10%的速度增長(zhǎng)，%。但是，由于項(xiàng)目展示面過(guò)窄，因此即使縱向切割兩層商鋪，最多也僅能規(guī)劃1萬(wàn)平米商鋪。 商務(wù)投資型公寓是區(qū)域內(nèi)最缺乏的業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售速度將最快。　　l 居住居住也是綜合體開(kāi)發(fā)的基本成分，是解決居住問(wèn)題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠的有效辦法，目前小白樓地區(qū)在此點(diǎn)的缺乏正是本案可以加以利用的部分。、建筑特點(diǎn)分析 本案作為建筑綜合體，在空間特征、景觀與環(huán)境特征、設(shè)施特征、服務(wù)特征上都有更高的要求，業(yè)態(tài)分割、定位、規(guī)劃上都應(yīng)以協(xié)調(diào)互補(bǔ)作為提升整體價(jià)值的首要方法：l 室內(nèi)外空間尺度大城市建筑綜合體必須與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系。第五部分：本案的業(yè)態(tài)劃分一、 項(xiàng)目特征分析 項(xiàng)目立地特征概述本案毗鄰馬場(chǎng)道和南京路，具體四至范圍為：東至南昌路，西至九江路，南臨合肥道，北鄰馬場(chǎng)道。整體規(guī)劃上，主要有以下特點(diǎn)：l 形態(tài)布局現(xiàn)代化布局上，將圍繞“黃金十字”景觀帶展開(kāi)：一條由徐州道、蚌埠道圍合而成的垂直于海河的景觀帶；另一條是由大沽北路、解放北路圍合而成的平行于海河的景觀帶，兩帶交叉，形成獨(dú)具特色的城市空間形象。國(guó)貿(mào)中心小白樓23萬(wàn)平米爛尾樓，目前處于停工狀態(tài)和記黃埔項(xiàng)目南京路記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司。 輻射范圍：該商圈輻射范圍不是很大，僅限于周邊消費(fèi)人群及在此工作的商務(wù)人士。因此，本案若依托酒店管理，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式進(jìn)行銷(xiāo)售，參考目前天津市場(chǎng)對(duì)酒店式公寓投資的熱情，酒店式公寓項(xiàng)目有著良好的市場(chǎng)前景，有適當(dāng)放大體量的必要，建議規(guī)劃2萬(wàn)平米。252。天　60%國(guó)際大廈和平區(qū)南京路75號(hào)1736012元/m現(xiàn)有酒店式公寓的租售狀況　項(xiàng)目名稱(chēng)所在區(qū)域建筑面積(m2)租（售）金入住率單體式環(huán)渤海發(fā)展中心河西區(qū)賓水道增9號(hào)51489供應(yīng)及潛在供應(yīng)嚴(yán)重不足，本案有著明顯的市場(chǎng)切入機(jī)會(huì)。項(xiàng)目名稱(chēng)發(fā)展商項(xiàng)目概況時(shí)代奧城國(guó)際酒店天津融創(chuàng)奧城投資有限公司3000040000平方米房 間 數(shù)：300350套07年入市銅鑼灣廣場(chǎng)酒店項(xiàng)目隆僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5星級(jí)，主體已建成海河樓酒店項(xiàng)目天津房產(chǎn)總公司酒店項(xiàng)目為2期，尚未投入建設(shè)金耀大酒店項(xiàng)目——，正處于合作招商階段世貿(mào)中心酒店項(xiàng)目天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司6萬(wàn)平方米的五星級(jí)商務(wù)酒店環(huán)渤海大酒店項(xiàng)目天津環(huán)渤海控股集團(tuán)有限公司4萬(wàn)平米，客房343套美國(guó)豪生酒店集團(tuán)，2006年開(kāi)業(yè)天成大廈酒店城建集團(tuán)（含地下）五星級(jí)迎賓廣場(chǎng)酒店——，主體完工人才大廈酒店（WESTH）天津旅游集團(tuán)維斯汀酒店，投入建設(shè)津匯廣場(chǎng)酒店新加坡GIC日本全日通集團(tuán)經(jīng)營(yíng)龍悅海上國(guó)際花園天津德茂豐置業(yè)有限公司龍悅自行管理金融街項(xiàng)目酒店北京金融街規(guī)劃約4萬(wàn)平米酒店此外，正在前期籌劃中的北洋鋼鐵大廈、和記黃埔項(xiàng)目中，也有高星級(jí)酒店的規(guī)劃，但具體規(guī)模仍未確定。未來(lái)天津?qū)⒍ㄎ挥诃h(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)努力把天津建設(shè)成為國(guó)際港口大都市、中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。并且，寫(xiě)字樓投資回報(bào)率相對(duì)較高，隨著市民投資意識(shí)的逐步加強(qiáng)，這一狀況有望得到改善。綜上所述，小白樓CBD區(qū)域已形成濃厚的商務(wù)氛圍，市場(chǎng)條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問(wèn)題也可以在短期內(nèi)得到改善。如國(guó)際大廈、津匯廣場(chǎng)、ICTC等高檔寫(xiě)字樓因品質(zhì)和配套的優(yōu)秀而吸引了大批外資客戶(hù)。252。l 高端放量集中，商住SOHO類(lèi)產(chǎn)品不足在天津市的潛在產(chǎn)品中，高端產(chǎn)品過(guò)多，各項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上盲目上規(guī)模、上檔次，忽視了差異化經(jīng)營(yíng)，梯度層次不明顯，適合小型企業(yè)的商住項(xiàng)目存在巨大供應(yīng)缺口，這也是本案可以加以利用的機(jī)會(huì)?？紤]到類(lèi)似項(xiàng)目建設(shè)周期，其中大多數(shù)項(xiàng)目將與本案同時(shí)推出市場(chǎng)，形成極激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。友誼路沿線、工業(yè)展覽館及天津樂(lè)園周邊地區(qū)近年來(lái)成為寫(xiě)字樓后起之秀，發(fā)展勢(shì)頭迅猛, 聚集了大量的金融企業(yè)和銀行總部。隨著這一政策的實(shí)施，未來(lái)一到兩年內(nèi)，天津市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)集中放量的局面，形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由發(fā)展商自行持有，經(jīng)營(yíng)成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。l 酒店式公寓2萬(wàn)平米，依托酒店管理進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)，完全出售。、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況小結(jié)分析天津市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策法規(guī)證明：長(zhǎng)期來(lái)看，天津市宏觀經(jīng)濟(jì)的改善和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供足夠的需求保障；但是，未來(lái)一至兩年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)集中放量的局面將比較明顯。216。其中體量較大的有：20萬(wàn)平米規(guī)模和記黃埔寫(xiě)字樓國(guó)貿(mào)中心金融街項(xiàng)目15萬(wàn)平米規(guī)模云頂大廈人才大廈北洋鋼鐵大廈這些大型綜合體項(xiàng)目的集中面市將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量在短期內(nèi)成倍增長(zhǎng)的局面。綜上所述，從天津市寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)狀況看，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市民投資意識(shí)的改善將為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，但目前寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的冷淡和潛在供應(yīng)的集中投放都將對(duì)寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)，尤其是高端寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售回款帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 新推出的信達(dá)廣場(chǎng)由于其高端的形象，硬件設(shè)施相對(duì)完善，在最高的價(jià)位實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)平均銷(xiāo)售速度，體現(xiàn)了目前天津市場(chǎng)對(duì)高端項(xiàng)目的需求。、區(qū)域?qū)懽謽菭顩r小結(jié)分析區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓狀況可以發(fā)現(xiàn)如下特性：252。在本區(qū)域建設(shè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目更利于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。國(guó)際貿(mào)易中心、恒華大廈、信達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目表明，寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售狀況正在逐步回暖。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、地位的提高和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)都促使天津客流量大增，受此拉動(dòng)作用的影響，天津旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會(huì)展業(yè)必將有較大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)天津酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機(jī)。l 已知潛在酒店分布統(tǒng)計(jì)潛在供應(yīng)四、五星級(jí)酒店分布比例：南開(kāi)區(qū)占40%，和平區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)各占20%。并且，作為綜合體項(xiàng)目，中高端酒店的引入對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升，售價(jià)的拉動(dòng)都有明顯的向上拉動(dòng)作用。天90%以上奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號(hào)42000天95%左右科技咨詢(xún)大廈河西區(qū)友誼路11008元/m2 龍悅海上國(guó)際花園酒店式公寓 龍悅海上國(guó)際花園位于紅橋區(qū)咸陽(yáng)橋，依托于產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行出售，均價(jià)9000，從認(rèn)購(gòu)狀況看，市場(chǎng)接受狀況極差。四、 商業(yè)市場(chǎng)分析1 商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周?chē)欢ň嚯x為半徑所劃定的范圍。216。集百貨商業(yè)、商務(wù)辦公、餐飲、娛樂(lè)于一體。l 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)