【正文】 n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 餐飲類 餐飲類與服裝服飾類相較比重不大，也約占 15%，主要以沿街商鋪為經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)各類中式美食、咖啡西餐、酒樓、大排擋等，經(jīng)營(yíng)狀況一般良好；KFC、 麥當(dāng)勞等國(guó)際快餐連鎖店在節(jié)假日更是人員飽滿。 根據(jù)現(xiàn)時(shí)的餐飲類商家檔次，并針對(duì)本項(xiàng)目周邊未來眾多的優(yōu)質(zhì)人口，餐飲類市場(chǎng)應(yīng)是本項(xiàng)目的重點(diǎn)規(guī)劃業(yè)態(tài)。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 五金建材類 五金建材類也約占 15%，主要以億豐中合建材市場(chǎng)、金山嘴建材市場(chǎng)及金山北門建材批發(fā)市場(chǎng)為主，輔以一些沿街的五金建材店，主要經(jīng)營(yíng)中低檔次的建筑裝潢材料、油漆涂料、陶瓷制品、衛(wèi)生潔具、廚房用具、金屬材料、家具、塑料制品、電器、水暖設(shè)備、石材、木材及制品、五金家電產(chǎn)品，面向鎮(zhèn)內(nèi)化工廠居民及區(qū)域內(nèi)居民。 鑒于現(xiàn)有專業(yè)建材市場(chǎng)的接近飽和，本項(xiàng)目及周邊眾多的中高檔住宅小區(qū)，大型的建材市場(chǎng)于本項(xiàng)目是不太適宜，而家居家紡類則是應(yīng)在考慮之內(nèi)。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 休閑娛樂類 休閑娛樂類在本區(qū)域經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好，且越高檔場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)越好，其約占整個(gè)市場(chǎng)比重的 12%，主要圣羅蘭夜總會(huì)、夢(mèng)巴黎休閑中心、塞納河畔 KTV、宮廷寶貝 KTV、天上人間等；其中針對(duì)兒童的游樂場(chǎng)所較少，是較大的市場(chǎng)空缺。 這與本區(qū)域內(nèi)的餐飲業(yè)狀況相當(dāng)，休閑娛樂等場(chǎng)所已經(jīng)成為人們社交、活動(dòng)、交友的主要場(chǎng)所。 于是中高檔休閑娛樂場(chǎng)所及兒童游樂場(chǎng)所就成為本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的業(yè)態(tài)之一。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 電器手機(jī)數(shù)碼產(chǎn)品類 由國(guó)美、永樂、蘇寧、宏圖三胞等專業(yè)電器數(shù)碼買場(chǎng)，協(xié)亨手機(jī)、迪信通等手機(jī)買場(chǎng)，及一些沿街電器專賣店等組成了本區(qū)域內(nèi)主要的電器手機(jī)數(shù)碼產(chǎn)商場(chǎng)，位于主要的商業(yè)街衛(wèi)清西路、蒙山路及衛(wèi)零路上，經(jīng)營(yíng)狀況較好，約占 10%的比重。 與區(qū)域內(nèi)發(fā)達(dá)的專業(yè)建材市場(chǎng)相匹配，電器買場(chǎng)主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)居民及周邊城鎮(zhèn)居民，及未來大量的新城區(qū)居民，消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大；同時(shí)電器的更新?lián)Q代也提供了一定的市場(chǎng)。 良好的市場(chǎng)發(fā)展前景，為本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃提供了較適合的切入點(diǎn)。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 鐘表、眼鏡、首飾類 金伯利、老鳳祥、茂昌眼鏡、紅星眼鏡、美式眼鏡、吳良材等約占市場(chǎng)分額的 3%，經(jīng)營(yíng)模式多為沿街商鋪及百貨商場(chǎng)的專柜，分布在商業(yè)氛圍濃郁的商業(yè)街上。從租金水平上分析，該類行業(yè)在所在街道的各類行業(yè)中都位于中上水平。 本項(xiàng)目的同類行業(yè)則應(yīng)在質(zhì)量上和價(jià)格上吸引顧客。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 美容美發(fā)類 美容美發(fā)類占 2%，文峰、自然堂、克麗緹娜等，為本區(qū)域內(nèi)逐步提升的消費(fèi)水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)服務(wù)。 本項(xiàng)目的同類行業(yè)，應(yīng)與現(xiàn)有的市場(chǎng)層次相適應(yīng)，在質(zhì)量上和價(jià)格上吸引顧客。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 醫(yī)藥、中介類 醫(yī)藥、中介類占 1%，作為社會(huì)服務(wù)性質(zhì)的商業(yè)形態(tài)，在新城核心區(qū)的社區(qū)商業(yè)中應(yīng)有一定的配置。中介類市場(chǎng)在眾多新開發(fā)小區(qū)的圍攻下，中介類市場(chǎng)前景應(yīng)該很好。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析綜述 通過上述對(duì)原有商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的分析可知，區(qū)域內(nèi)存在諸多的缺失業(yè)態(tài)，如：餐飲類中的料理店、茶餐廳等，娛樂類別中的兒童游藝場(chǎng)所、冰場(chǎng)等，百貨類中的中高檔服飾、婚慶服飾禮品、玩具市場(chǎng)等，文教類別中的專業(yè)文教、辦公用品、軟件市場(chǎng)、琴行等，以及大型的家居家飾市場(chǎng)，個(gè)人護(hù)理用品店（屈臣氏等），健身中心，車行展廳等。 本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合亦應(yīng)該在區(qū)域內(nèi)缺失業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目周邊常住人口的消費(fèi)需求和社區(qū)結(jié)構(gòu)建立自己的商業(yè)模式。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)位指標(biāo)分析 老城區(qū)的主要商業(yè)街道是主要集中在衛(wèi)清西路、衛(wèi)零路、蒙山路等，他們的經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)檔次都可以代表整個(gè)區(qū)域的街鋪經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)，在地區(qū)經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。我們可以從他們的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商鋪?zhàn)饨?、面積、檔次等相關(guān)因素了解整個(gè)市場(chǎng)的基本情況，從而為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有力支持。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 區(qū)位 — 租金 商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)位指標(biāo)分析 衛(wèi)零路是本區(qū)域內(nèi)最早的商業(yè)街，也是現(xiàn)有街道中的街鋪?zhàn)饨鹚阶罡叩?，可高達(dá) /㎡ /天，主要位于衛(wèi)清西路至龍勝路段、滬杭公路至金一路段的中心街道；平均租金在 3元 /㎡ /天左右。 蒙山路商鋪面積 50350平米不等，租金以蒙山路與衛(wèi)清西路交界處即樂購(gòu)周邊沿街商鋪?zhàn)饨鹱罡撸羶蛇厺u低，平均在 /㎡ /天的范圍內(nèi)。 衛(wèi)清西路商業(yè)街聯(lián)通衛(wèi)零路與蒙山路，同衛(wèi)零路一同構(gòu)成了金山石化街道與金山衛(wèi)鎮(zhèn)的商業(yè)中心，平均租金價(jià)格在 /㎡ /天之間。 北隨塘河路美食一條街，長(zhǎng)約 300— 400米，飯店人均消費(fèi) 5060元，租金約為 元 /㎡ /天。 億豐中合建材市場(chǎng)一層租金 — /㎡ /天，二層 /㎡ /天，三層 /㎡ /天；金山嘴建材市場(chǎng)租金為 /㎡ /天。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)位指標(biāo)分析 區(qū)位 — 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 蒙山路商業(yè)街，多為沿街商鋪，一層或二層，主要業(yè)態(tài)為餐飲、大賣場(chǎng)、服裝服飾、眼鏡首飾、建材五金等，多為國(guó)內(nèi)二、三線品牌及私營(yíng)店。 衛(wèi)零路沿街擁有石化百貨、瑞鑫百貨、蘇寧電器、宏圖三胞、永樂、 KFC、必勝客、協(xié)亨手機(jī)、迪信通等主力商家，主要經(jīng)營(yíng)服裝服飾、家電手機(jī)、各類餐飲、日用百貨、金銀首飾、休閑娛樂等，多為國(guó)內(nèi)二、三線品牌及一些私營(yíng)店。 衛(wèi)清西路擁有易初蓮花、國(guó)美、樂購(gòu)等大型主力商家，主要經(jīng)營(yíng)服裝服飾、中西餐飲、家電手機(jī)、日用百貨、社區(qū)服務(wù)等，多為國(guó)內(nèi)二、三線品牌及私營(yíng)店。 北隨塘河路美食一條街，主營(yíng)中式餐飲，兼營(yíng)婚紗、外貿(mào)服裝、雜貨、五金、棋牌、足浴等。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)位指標(biāo)分析 區(qū)位 — 經(jīng)營(yíng)面積 在幾條主要街道中，主要鋪位面積在 50400平米不等，相應(yīng)的租金水平也高低不等。 其中，衛(wèi)零路上的小面積商鋪 1030平米在市場(chǎng)上最受歡迎，相應(yīng)的租金價(jià)格也最高。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 以衛(wèi)清路、衛(wèi)零路為核心軸，衛(wèi)零路以精品百貨、服飾專賣為主要功能，衛(wèi)清路以休閑餐飲、娛樂文化為主要功能，南片依托衛(wèi)零路、金一東路節(jié)點(diǎn)的石化百貨，北片依托衛(wèi)零路、衛(wèi)清路節(jié)點(diǎn)的瑞鑫百貨、歐洲商業(yè)廣場(chǎng)，衛(wèi)清路、蒙山路節(jié)點(diǎn)樂購(gòu)生活購(gòu)物中心，提高集聚程度，更新業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，提升品牌檔次，完善綜合配套。形成節(jié)點(diǎn)集聚、主題錯(cuò)位、功能綜合的網(wǎng)絡(luò)狀商業(yè)街區(qū)格局。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向 發(fā)展定位：依托石化老城區(qū)，重點(diǎn)調(diào)整提升衛(wèi)清路、衛(wèi)零路、金一東路、蒙山路兩縱兩橫的中心商業(yè)街區(qū)，以主導(dǎo)節(jié)點(diǎn)建設(shè)帶動(dòng)成片調(diào)整提升，形成具有精品百貨、品牌專賣、餐飲娛樂、休閑文化、旅游服務(wù)、公共活動(dòng)功能的區(qū)域商業(yè)中心。 同時(shí)適應(yīng)金山區(qū)多層次綜合性消費(fèi)的需要，加快部分沿街商店實(shí)施二次改造、功能升級(jí)轉(zhuǎn)換，部分檔次偏低的中小商店逐步調(diào)整為品牌專賣店、專業(yè)店等。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)環(huán)境綜述 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)以街鋪消費(fèi)為主要特征； 區(qū)域內(nèi)是典型的中低層次消費(fèi)市場(chǎng)，高檔消費(fèi)極少； 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人口主要為石化工人、本地居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、旅游人士，消費(fèi)年齡層次主要為 2045歲的中青年及兒童； 本項(xiàng)目位于新規(guī)劃的新城中心區(qū)，屬于社區(qū)型商業(yè)規(guī)劃，與現(xiàn)有的商業(yè)中心市場(chǎng)有明顯的區(qū)隔。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目整體分布 中心城規(guī)劃開發(fā)情況 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 周邊住宅整體情況 項(xiàng)目 地理位置 規(guī)模體量 售價(jià) 主力消費(fèi)群 備注 龍澤園 龍翔路、龍軒路之間 總建面積約 20萬(wàn)