【正文】 都在訴求質(zhì)量 、 景觀 、 品質(zhì) 、 情感 什么才是項(xiàng)目最有競爭力的屬性 ？ 比什么才能打動我們的消費(fèi)者 ？ 才能讓我們在眾多項(xiàng)目中脫穎而出 ？ 思考的核心 一、市場背景解讀 二、地塊本體分析 宏觀房產(chǎn)環(huán)境分析 區(qū)域房產(chǎn)競爭分析 提報(bào)的核心 四、項(xiàng)目整體定位 五、戰(zhàn)略思考與解決之道 三、核心價(jià)值提煉 思考的起源 貳 〃 產(chǎn)品 PRODUCTS 交通 〃102 ， 101， 106， 18路公交車終點(diǎn)站，直達(dá)城市各個(gè)角落 景觀 〃 坐擁 80850㎡ 多平米城市綠地，小區(qū)中央景觀環(huán)繞。 配套 〃 小區(qū)配套設(shè)施完善， ㎡ 社區(qū)商業(yè)提升項(xiàng)目整體價(jià)值 建筑 〃 超現(xiàn)代主義、 小區(qū)規(guī)劃面積在西夏區(qū)首推一指，高層建筑更是西夏區(qū)獨(dú)有 。 環(huán)境 〃 三大公園毗鄰，舒適生活瞬間實(shí)現(xiàn) 地塊認(rèn)知 ?項(xiàng)目地塊凈地，平整，項(xiàng)目四至中西至：親水大街綠化帶，南至規(guī)劃路，東側(cè)及北側(cè)均是尚未開發(fā)的空地，區(qū)域發(fā)展屬于雛形階段。 ? 地塊周邊暫無項(xiàng)目開發(fā)，距項(xiàng)目最近的亙元香溪美地有 1公里之遠(yuǎn)，紫檀水景有 ，該地塊屬于親水大街先河項(xiàng)目。 218米 150米 二、地塊本體分析 本案 貳 〃 產(chǎn)品 PRODUCTS 1項(xiàng)目周圍配套 ,醫(yī)療 ,教育 ,交通 ,商務(wù) 2戶型 ,滿足不同人群的需求 {剛需 ,改善 } 3綠化 ,超大樓間距 ,車位 西夏區(qū)商業(yè)情節(jié) 西夏萬達(dá)廣場、同心路 ,懷遠(yuǎn)路 ,三大商圈核心 艾依河 ，景觀自然河，生態(tài)河，護(hù)城河， …… 艾依河 ，生態(tài)居住人文河， …… 親水大街 寧安大街 正源南街 長城路 寶湖路 華雁湖 寶湖 民生 艾依水郡 紫檀水景 湖映康城 保伏橋 康居新村 城市公園 亙元華雁 香溪美地 森林公園 本案 二、地塊本體分析 自然環(huán)境認(rèn)知 結(jié)論 RUSULT ?本案作為西夏區(qū)塊內(nèi)稀缺地段的精品項(xiàng)目 ?本案在西夏區(qū)擁有得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢 ?本案從建筑風(fēng)格 ， 多層 、 高層直至綜合商業(yè)配套等諸多亮點(diǎn) ?本案打造西夏區(qū)高舒適度的人文雅居 ? 親水大街： 項(xiàng)目所在的親水大街共有雙向 10條機(jī)動車車道是市區(qū)車輛重點(diǎn)通行道路，親水大街橫穿自治區(qū)人民政府，連接著城市南北的交通大動脈；親水大街不僅將銀川市南北區(qū)域的地界縮小，同時(shí)也帶動力城市南北的發(fā)展平衡，成為銀川市的市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)命脈。 ? 寶湖路： 項(xiàng)目南側(cè)的寶湖路，以其雙向 6車道的路況，在城市南側(cè)，將城市東西的距離縮小，掌控者市區(qū)東西文化、經(jīng)濟(jì)、交通的傳播要道。 ? 寧安大街： 項(xiàng)目東側(cè)（背身）是一條雙向 8車道的寧安大街，寧安大街成為親水大街的附屬道路，不僅連接著南區(qū)區(qū)域，更是將新興的開發(fā)區(qū)優(yōu)勢資源由內(nèi)擴(kuò)散。 ? 規(guī)劃路： 項(xiàng)目南側(cè)即將修建的規(guī)劃路將親水大街及寧安大街形成社區(qū)間的連接，該路繼續(xù)向西通行，至良田鄉(xiāng)盈南村來佛寺，連接風(fēng)水寶地，同時(shí)將橫穿艾依河，讓艾依河的生態(tài)真正的流淌在社區(qū)文化中。 親水大街 寧安大街 正源街 寶湖路 長城路 規(guī)劃路 本案 二、地塊本體分析 交通資源認(rèn)知 叁 〃 客群 CLIENT 路人甲：一家外企的高級管理人員，一個(gè)將家庭與工作關(guān)系處理的非常協(xié)調(diào)的高手，感知城市的每 一處魅力所在，健身、購物、教育、醫(yī)療，時(shí)刻享受著城市的便捷。 路人乙：外地人，獨(dú)自一人闖蕩銀川，見證高新區(qū)的每一次變遷，對這里有情感，習(xí)慣這里。 路人丙：畢業(yè)沒多久的大學(xué)生，愿意融入城市生活當(dāng)中，努力奮斗，以擁有一所自己的房子為目標(biāo)。 居住氛圍分析 二、地塊本體分析 建發(fā) 寶湖灣 銀帝 寶湖仙居 民生 艾依水郡 東方 尚都 長興 花園 長城花園 西區(qū) 林湖 左岸 紫檀水景 湖映康城 保伏橋 康居新村 親水大街 寧安大街 正源南街 長城路 城市公園 亙元華雁 香溪美地 中房 建發(fā) 合作地塊 嘉屋 上河 本案 寶湖路 本案處于親水大街的沿街，艾依河畔與華雁湖湖水相伴處，該區(qū)域以自然生態(tài)和荒地地貌為主，居住氛圍較差，目前區(qū)域內(nèi)基本無成熟居住氛圍； 長城路以北：金鳳區(qū) 原始的舊城片區(qū)，居 住氛圍濃厚。 長城路以南：金鳳區(qū) 規(guī)劃中的大型居住集群，片區(qū)尚未形成，居住氛圍欠缺。 叁 〃 客群 CLIENT 客群來源： “ 機(jī)器 ” ； ； ； ； 。 身份特征 ：中小企業(yè)私營業(yè)主、政務(wù)人員、企業(yè)白領(lǐng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、外來投資客。 項(xiàng)目 SWOT分析 二、地塊本體分析 S（優(yōu)勢） 生態(tài)資源優(yōu)勢： 以艾依河及華雁湖兩大水系的生態(tài)資源環(huán)繞線，將公共的生態(tài)資源環(huán)境攬入自身資源優(yōu)勢種 ?區(qū)位優(yōu)勢： 金鳳區(qū)新興中高檔生態(tài)品質(zhì)居住片區(qū)中，區(qū)域價(jià)值逐步彰顯。 ?交通優(yōu)勢 ：項(xiàng)目周邊的親水大街、寧安大街、寶湖路以及待建中的規(guī)劃路將項(xiàng)目與市中心及市政辦公區(qū)域的通達(dá)時(shí)間縮短為 10分眾內(nèi)，現(xiàn)有交通路況良好，道路景觀資源豐富?？蛻糍Y源優(yōu)勢 ：中鷹置業(yè)多年的房產(chǎn)代理的客戶資源儲備，勢必會為本案帶來卓越的銷售業(yè)績。 ?W（劣勢） ?生活居住氛圍尚未形成，基本生活配套還需完善 ?目前區(qū)域內(nèi)部規(guī)劃路處于靜止通行狀態(tài)中。 項(xiàng)目東南側(cè)的銀川市看守所及拘留所成為項(xiàng)目最大的客觀抗性因素，短期內(nèi)不會遷移。 ? 該區(qū)域?yàn)檩^新板塊，與其他相對成熟板塊相比，市場認(rèn)可度還需較長時(shí)間培育。 ?目前戶型面積區(qū)間較保守且偏大，導(dǎo)致區(qū)域產(chǎn)品總體貨值較高 ?O（機(jī)會） ?艾依河的水岸人文居住集群的規(guī)劃為項(xiàng)目注入了新活力 ， 同時(shí)區(qū)域居住人口的不斷增加 ， 成熟的居住氛圍未來有待實(shí)現(xiàn) 。 ?亙元 、 建發(fā) 、 中房等大型開發(fā)商的項(xiàng)目毗鄰 ， 也會給本案的高品質(zhì)口碑帶來一定的宣傳 。 ?T（威脅） ?提前入市的紫檀水景、亙元香溪美地等項(xiàng)目依托其自有資源已經(jīng)打開了一片區(qū)域市場，分流了一定的客戶 ?整體房地產(chǎn)市場帶來的沖擊和政策方面的變化 區(qū)域未來的大型供給勢必給本案帶來一定的銷售抗性因素。 SWOT分析 叁 〃 客群 CLIENT 美稱他們?yōu)椋? 智樂精英 樂者 懂得生活享受生活者 智者 擁有豐富的知識可以創(chuàng)造生活者 思考的核心 一、市場背景解讀 二、地塊本體分析 宏觀房產(chǎn)環(huán)境分析 區(qū)域房產(chǎn)競爭分析 提報(bào)的核心 四、項(xiàng)目整體定位 五、戰(zhàn)略思考與解決之道 三、核心價(jià)值提煉 思考的起源 我們稱呼他們?yōu)? 智樂共同體 價(jià)值梳理 一、艾依河 華雁湖生態(tài)湖居資源 三、核心價(jià)值提煉 NOW LOADING… 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū) 樓盤名稱 開發(fā)商 總量（萬㎡） 現(xiàn)余量（萬㎡） 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 40 10萬左右 紫檀水景（碧云天） 易大房地產(chǎn) 10 0 嘉屋 上河 4 東方尚都 東方房地產(chǎn) 38 14 香溪美地 亙元房地產(chǎn) 130 130 中房 建發(fā)待建項(xiàng)目 中房、建發(fā) 百萬㎡ 百萬㎡ 民生 艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計(jì) 6個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個(gè)項(xiàng)目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個(gè)項(xiàng)目將會是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。 Part Ⅱ 策略 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 三、優(yōu)勢的交通資源，便捷的居住環(huán)境 ? 親水大街： 雙向 10條機(jī)動車車道是南北政治、經(jīng)濟(jì)大動脈； ? 寶湖路： 雙向 6車道，城市東西文化、經(jīng)濟(jì)、交通的傳播要道。 ? 寧安大街： 雙向 8車道，親水大街的附屬道路，將開發(fā)區(qū)優(yōu)勢資源貫穿南北。 ? 規(guī)劃路： 親水大街及寧安大街形成社區(qū)間的連接，傳承艾依河居住文化。 親水大街 寧安大街 正源街 寶湖路 長城路 規(guī)劃路 本案 壹 〃 SWOT ?地段：西夏區(qū)未來人文居住第一站，三大商圈黃金交匯點(diǎn)； ?產(chǎn)品：產(chǎn)品的創(chuàng)新性 ?建筑風(fēng)格：超現(xiàn)代主義，時(shí)尚，簡約建筑 ?三大公園 —八一公園、凝翠公園、玫瑰公園； ?商業(yè)街和精品大商業(yè)的配套設(shè)施； ?項(xiàng)目具有實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)開發(fā)的背景 優(yōu)勢 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 四、周遭項(xiàng)目生態(tài)高品質(zhì)所鋪墊的定位基調(diào) 樓盤名稱 開發(fā)商 建筑類型 總量（萬㎡） 戶型（㎡） 價(jià)格 (元 /㎡ ） 魯銀 城市公元 魯銀房地產(chǎn) 高層、小高層 114 130 5400 寶湖灣 建發(fā)房地產(chǎn) 高層、小高層 50 93/120 5600 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 小高層 40 124 暫未定 嘉屋 上河 多層、小高層 130 5200 東方尚都 東方房地產(chǎn) 小高層 38 123 暫未定 香溪美地 亙元房地產(chǎn) 高層、小高層、多層 130 —— 暫未定 ? 項(xiàng)目區(qū)域板塊已經(jīng)被魯銀、建發(fā)、民生、亙元等巨型開發(fā)商烘托成一個(gè)高尚生活的樣板區(qū)域；“生態(tài)”定位也已成為巨鱷們主打的自然導(dǎo)向；高層、小高層產(chǎn)品四處林立， 120130㎡ 的大戶型成為區(qū)域產(chǎn)品的象征，同樣襯托著區(qū)域的高品質(zhì)定位，進(jìn)一步將項(xiàng)目的定位基調(diào)拔高。 ? 本項(xiàng)目地塊同樣處于生態(tài)大環(huán)境的包圍下，生態(tài)高層大環(huán)境已經(jīng)鋪墊。 壹 〃 SWOT 劣勢 ?開發(fā)商品牌知名度影響購房者信心 ?區(qū)位的核心價(jià)值尚未形成。 三、核心價(jià)值提煉 價(jià)值梳理 二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū) 樓盤名稱 開發(fā)商 總量（萬㎡） 現(xiàn)余量（萬㎡） 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 40 10萬左右 紫檀水景（碧云天） 易大房地產(chǎn) 10 0 嘉屋 上河 4 東方尚都 東方房地產(chǎn) 38 14 香溪美地 亙元房地產(chǎn) 130 130 中房 建發(fā)待