【正文】 市場的供應(yīng)1．供應(yīng)量迅速增加。自2002年開始，常德房產(chǎn)開發(fā)項目在迅速增加，市場開、竣工面積逐年增加。據(jù)我們調(diào)查所得到的數(shù)據(jù)，一般交通便利，配套設(shè)施良好，戶型設(shè)計較合理的項目大都已告售罄。而隨著市場需求的不斷增加，市場供應(yīng)也隨之增強，大盤不斷涌現(xiàn)，如號稱1500畝的超級大盤金色曉島，號稱800畝4000套住房的水榭花城。以其他城市發(fā)展經(jīng)驗來看，在很長的一段時間內(nèi)，常德的地產(chǎn)市場供求很難出現(xiàn)均衡或飽和的狀態(tài)，除非幾個超級大盤同時全面竣工，但是這并不符合房產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展規(guī)律，而隨著土地出讓量今后逐年縮減，常德地產(chǎn)市場將會在一個需求略小于供應(yīng)的相對均衡的態(tài)勢下健康發(fā)展。2．大規(guī)模項目占主導(dǎo)。在常德目前所有開、竣工項目中，大規(guī)模商、住宅項目占據(jù)著絕對主導(dǎo)的地位。如金色曉島、水榭花城、金鉆廣場，總建筑面積一般都在20萬平方以上，九重天花園及鴻鑫城市花園總建筑面積均超過了10萬平方，這幾大項目構(gòu)成了常德樓市的風(fēng)向標，各中小樓盤的銷售價格均以此作為參照。與小規(guī)模項目相比，盡管大項目體量大，投資大，建設(shè)周期長，不便于開發(fā)商速戰(zhàn)速決，資金快速回籠，但大規(guī)模項目可挖掘潛力較大，效費比相對較低，特別在銷售上還有較大的控制和回旋的空間，便于利用價格杠桿為開發(fā)商實現(xiàn)最大化銷售。㈣競爭焦點哪里是常德居民購房、置業(yè)的首選？根據(jù)我們調(diào)查顯示，以人民路為中心的老商業(yè)區(qū)處于一枝獨秀的地位，其商鋪單位價格是其他地段的一倍以上。對于住宅，目前常德地產(chǎn)市場大致分為金鉆廣場中心區(qū)域、以一人民醫(yī)院為依托的東部區(qū)域、以九重天為代表的中西部區(qū)域、鴻鑫城市花園為代表的中北部區(qū)域、水榭花城所處的中東部區(qū)域、以常德煙廠為依托的西北部區(qū)域以及金色曉島一枝獨秀的北部區(qū)域。打開常德地圖，你可以很明顯的看出，能左右常德地產(chǎn)市場的幾大樓盤大都集中在人民路以北，青年路以西，朝陽路以東和洞庭大道以南，這幾乎就是常德完整的老城區(qū)，因此，市場競爭的焦點就在這一區(qū)域，這是一種基于地段、價格、戶型、品質(zhì)上的基本無差異性的競爭。1．價格。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，常德地產(chǎn)市場除商業(yè)鋪面價格涇渭比較分明外，住宅市場價格差異度不大。如上文所述，焦點競爭區(qū)域各大樓盤價格差異不大，大多均價在1700—1800元左右，局部突破2000元大關(guān)，以一人民醫(yī)院為依托的東部區(qū)域和以常德煙廠為依托的西北部區(qū)域及金色曉島所在的北部區(qū)域，屬于特定區(qū)域，價格與焦點競爭區(qū)域大致相當(dāng)。2．市場交易。從本次調(diào)查的各大樓盤來看，很大部分銷售已過八成，顯示出常德的強大購買力和區(qū)域市場火爆的交易量，這也說明房地產(chǎn)投資在常德已經(jīng)成為成熟、穩(wěn)健的投資模式。3．戶型。從調(diào)查所反饋數(shù)據(jù)來看，目前常德地產(chǎn)市場比較普遍的、銷售較好的戶型為三居室和四居室，戶均面積在130170平方米之間。建筑類型以小高層及高層為主，但多層仍占據(jù)相當(dāng)大的銷售空間。拋開地段、價格、環(huán)境等因素，戶型設(shè)計仍是樓盤成敗的關(guān)鍵，如金鉆廣場所推出的復(fù)式樓及小戶型等，其新穎的設(shè)計理念是決定其火爆銷售的關(guān)鍵。4．物業(yè)管理。專業(yè)的房地產(chǎn)市場競爭一般是由外在品質(zhì)的競爭向內(nèi)在品質(zhì)競爭轉(zhuǎn)化，因此物業(yè)管理也將不可避免成為競爭中的焦點。目前各大開發(fā)商都已經(jīng)意識到了這點，紛紛強調(diào)物業(yè)管理，但對于市民來說，物業(yè)管理的重要性還沒有得到普遍的重視和認可。因此以目前的常德市場來看，物業(yè)管理還只是開發(fā)商一頭熱，尚不足以形成競爭中關(guān)鍵籌碼，但幾乎可以肯定的是，隨著地產(chǎn)市場的日趨成熟，物業(yè)管理必將是房產(chǎn)項目另一競爭的焦點。㈤常德市各主要樓盤基本情況表一九重天花園東方美景開發(fā)商常德九重天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司常德美景房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計　常德市天成規(guī)劃設(shè)計院環(huán)境設(shè)計　珠海理卓環(huán)境設(shè)計公司樓盤地址人民路與朝陽路交匯處啟明路與柳葉路交匯處全程營銷常德市飛馬廣告裝飾有限公司　售樓熱線7263333　77698997218568　7237237總規(guī)劃面積總建筑面積開盤時間開工時間完工時間　規(guī)劃設(shè)計5棟26層高層住宅，11棟多層住宅，3棟連體別墅　樓層規(guī)劃1至4層商鋪，526層住房多層，小高層可售戶數(shù)600多套388套房型設(shè)計三房二廳、四房兩廳、二房二廳三房二廳、四房兩廳房型房型較多　房型較多房型特點130370平方米電梯使用兩梯六戶，主力面積多層　樓盤起始價位5樓1715元　15樓2038元　　26樓　2275元多層均價1080元起價980元，小高層均價1200元，起價1050元垂直差價　40元付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭貸款額度七成二十年七成二十年房型缺點采光不合理，廁所設(shè)計在露臺上房間布局不合理房型優(yōu)點客廳，餐廳均有陽臺　表二　金鉆廣場水榭花城開發(fā)商湖南金健置業(yè)投資有限責(zé)任公司湖南金健置業(yè)投資有限責(zé)任公司建筑設(shè)計中南大學(xué)、重慶大學(xué)、深圳設(shè)計院澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計集團環(huán)境設(shè)計澳大利亞貝爾高林園林景觀設(shè)計公司樓盤地址人民路步行街北側(cè)環(huán)濱湖公園周邊全程營銷售樓熱線0736725095307367765768總規(guī)劃面積160畝300畝總建筑面積22萬平方米45萬平方米開盤時間2002年3月2004年10月開工時間2002年3月2004年10月完工時間規(guī)劃設(shè)計A、B、C、D、E、F、G、H八大組團東、西、南、北、中五大片區(qū)樓層規(guī)劃B、C、F、G、H為26層商鋪，A、D、E首四層為商業(yè)面積，其余為住宅南城為多層住宅群，東城為聯(lián)排別墅區(qū)，北城為高層住宅，西城及中層為商住區(qū)可售戶數(shù)400多套住宅近4000套住宅房型設(shè)計復(fù)式樓、三房二廳、四房兩廳、二房二廳、一房一廳多種房型房型較多房型較多房型特點電梯使用兩—三梯兩—三梯主力面積高層高層樓盤起始價位1600元起1580元起垂直差價付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭貸款額度七成二十年七成二十年房型缺點體量較大體量較大房型優(yōu)點商業(yè)中心、配套成熟、超大陽臺環(huán)公園周邊絕佳環(huán)境景觀表三　泓鑫城市花園金城陽光開發(fā)商湖南洞庭水殖置業(yè)有限公司常德金城房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司建筑設(shè)計王孝雄建筑設(shè)計事務(wù)所　環(huán)境設(shè)計北京林業(yè)大學(xué)設(shè)計公司　樓盤地址武陵大道與建設(shè)路交匯處朗州路芷蘭居對面全程營銷上海齊物房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司常德金城營銷策劃有限公司售樓熱線7765555　77650002511222　7701950總規(guī)劃面積　26000m2總建筑面積49000m2開盤時間　開工時間　　完工時間2005年規(guī)劃設(shè)計6棟小高層11棟建筑體樓層規(guī)劃1號，２號，６號，７號的一層，二層為商業(yè)，其它為住宅可售戶數(shù)373套180戶房型設(shè)計三房二廳、四房兩廳三房二廳、四房兩廳、一房一廳房型錯層、復(fù)式、平層戶型較多房型特點房型較多　電梯使用一梯兩戶，兩梯四戶一梯兩戶，兩梯四戶主力面積147270平方米140180平方米樓盤起始價位2028元至2120元　11層2038元　2層1678元起價1188元，最高價1780元　　　均價1400元垂直差價20元30元付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭貸款額度七成二十年七成二十年房型缺點房型不規(guī)則，浪費面積太多房型不規(guī)則，浪費面積太多房型優(yōu)點客廳，餐廳均有陽臺客廳，餐廳均有陽臺表四　金色曉島望江名苑開發(fā)商金健米業(yè)，金恒地產(chǎn)常德市房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計香港華藝園林景觀　環(huán)境設(shè)計新加坡文彰筑景　樓盤地址深圳百思勤上海金晟泰投資管理有限公司全程營銷朗州路與柳葉路交匯處人民東路與芷園路交匯售樓熱線7719666　　77099997770123　7795018總規(guī)劃面積232畝2萬平米總建筑面積6萬平方米開盤時間開工時間完工時間2005規(guī)劃設(shè)計多元化三棟高層，五棟多層樓層規(guī)劃　一層為商鋪，其它為住宅可售戶數(shù)962戶330戶房型設(shè)計三房二廳、四房兩廳三房二廳、四房兩廳房型戶型較多錯層，平層房型特點電梯使用一梯兩戶，兩梯四戶兩梯四戶主力面積100400平方米150180平米樓盤起始價位1830元－5000元均價1800元，20樓1983元垂直差價55元30元70元付款方式一次性付款，銀行按揭一次性付款，銀行按揭貸款額度八成二十年七成二十年房